ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2018 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: st.parc.č. 148/2 o výměře 65m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Hroznětín čp. 353, rod.dům, zapsáno na LV č. 976 pro k.ú. Hroznětín, obec Hroznětín u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni prohlídky posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 obvyklé ceny nemovitých věcí: st. parcela č. 148/2 o výměře 65m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Hroznětín čp. 353, rod.dům, zapsáno na LV č. 976 pro k.ú. Hroznětín, obec Hroznětín u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 976 pro k.ú. Hroznětín ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty, žádné podklady, dokumentace, výkresy apod. nebyly doloženy Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině 3

4 nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 976 ze dne pro k.ú. Hroznětín Dudl Zdeněk, Suchá 109, Nejdek 1/2 Matlasová Věra, Mlýnská 353, Hroznětín 1/2 Adresa: Mlýnská čp. 353 Název katastrálního území: Hroznětín Název obce: Hroznětín Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva - Omezení vlastnického práva dle LV 976 pro k.ú. Hroznětín Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Matlasová Věra Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v blízkosti centra obce Hroznětín, rodinný dům je řadový krajní, se vstupem do domu ze západní strany, z ulice Mlýnská (parc.č. 2342/8 ve vlastnictví Město Hroznětín). Bezprostřední okolí je méně prostorné, s hustší řadovou zástavbou obdobných rodinných domů, bez možnosti parkování. Rodinný dům leží v blízkosti vodního toku Bystřice, dle databáze Aquarius riziko povodně 3. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Severovýchodně za rodinným domem je pozemek parc.č. 2689, na který je zastřešený vjezd z ulice a zadní východ z rodinného domu. Tento pozemek parc.č je užíván společně s rodinným domem, není však předmětem ocenění!!! Hroznětín se nachází v okrese Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrov. Obec Hroznětín se rozkládá asi devět kilometrů severně od Karlových Varů a šest kilometrů západně od města Ostrov. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt asi 1870 obyvatel. Hroznětín se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Bystřice, Hroznětín, Odeř, Ruprechtov a Velký Rybník. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci 4

5 Hroznětín má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 353, součást pozemku st.parc.č. 148/2 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a využití podkroví. Dispozičně a orientačně výměry: 1 NP (přízemí): místnost plocha (m2) podlaha předsíň, schody 6,70 ker.dlažba sklad 39,00 beton celkem 45,70 2 NP (1 patro): místnost plocha (m2) podlaha pokoj, kuchyně, schody 50,00 plovoucí, ker.dlažba koupelna, WC 6,80 ker.dlažba celkem 56,80 podkroví: místnost plocha (m2) podlaha chodba, schody 8,72 dřevěná prkna pokoj 11,80 dřevěná prkna pokoj 7,30 dřevěná prkna pokoj 11,60 dřevěná prkna celkem 39,42 Celkem 4+kk, podlahová plocha 142m2, zastavěná plocha 65m2, obestavěný prostor informativně 540m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce klenbové a dřevěné trámové, schody dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina asfaltový šindel, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové a dřevěné, vytápění ústřední plynovým kotlem s ohřevem vody, v přízemí nedokončená krbová vložka, v kuchyni kuchyňská linka se spotřebiči, v koupelně dvojumyvadlo, vana, WC, rozvody instalací běžně provedeny. Původní stáří rodinného domu nebylo doloženo, je odhadováno na více než sto let, přibližně před roky byla provedena na základě stavebního povolení nástavba patra a podkroví. Přízemí domu je v horším, nedokončeném stavu (okopané omítky, nedokončené podlahy, nedokončený krb apod.), patro a podkroví je dokončeno, užíváno pro bydlení. Celkový stavebně technický stav je odpovídající. 5

6 Pozemky - pozemek st.parc.č. 148/2 o výměře 65m2, zastavěná plocha a nádvoří je zastavěn rodinným domem čp. 353, který je jeho součástí. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 142m2 RD 65m2 65m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům původního stáří více než sto let, s nástavbou patra a podkroví přibližně před roky. Nástavba pravděpodobně není zkolaudována. Přízemí je nedokončené, patro a podkroví je užíváno pro bydlení. Stavebně technický stav odpovídající. Poznámka: Severovýchodně za rodinným domem je pozemek parc.č. 2689, na který je zastřešený vjezd z ulice a zadní východ z rodinného domu. Tento pozemek parc.č je užíván společně s rodinným domem, není však předmětem ocenění!!! 3.2. Výpočet Porovnání 1) Nejdek, okr. Karlovy Vary ,- Kč Kupní cena Rodinný dům je samostatně stojící, se dvěma nadzemními podlažími. Zastavěná plocha domu 135m2, užitná plocha 160m2, pozemky celkem 296m2. V /2017 2) Nejdek, okr. Karlovy Vary ,-Kč Kupní cena Rodinný dům je řadový krajní, se dvěma nadzemními podlažími. Zastavěná plocha domu 117m2, užitná plocha 170m2, pozemky celkem 317m2. V-9571/2017 3) Hroznětín, Bystřice, okr. Karlovy Vary ,-Kč Kupní cena Rodinný dům je samostatně stojící, se dvěma nadzemními podlažími. Zastavěná plocha domu 110m2, užitná plocha 150m2, pozemky celkem 715m2. V- 3002/

7 4) Ostrov nad Ohří, okr. Karlovy Vary ,- Kč Kupní cena Rodinný dům je samostatně stojící, přízemní s podkrovím. Zastavěná plocha domu 70m2, užitná plocha 280m2, pozemky celkem 1796m2. V- 4743/ ) Ostrov nad Ohří, okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej domu 5+1 o zastavěné ploše 93m2, užitné 120m2 se zahradou 254 m2, umístěný v klidné části obce. Lze využít i jako chalupu k celoročnímu bydlení. Na domě je provedena menší rekonstrukce - nová plastová okna a masivní vchodová dveře, plynový kotel a topení v přízemí domu. Kotel je s možností ohřevu vody a rozvodu topení po celém domě.v přízemí domu se nachází prostorná kuchyň s velkou komorou, koupelna se sprchovým koutem a WC s bojlerem, obývací pokoj a další místnost (dosud využito jako dílna). V patře jsou další dvě místnosti a 3 komory. V celém domě jsou dřevěné podlahy, je podsklepený, má velkou prostornou půdu, je připojen na veřejný vodovod. Postaven je v typickém krušnohorském stylu, omítnut tradiční břízolitovou omítkou. Parkování je možné v dřevěné garáži u domu.obec Květnová se nachází v blízkosti města Jáchymova od ski areálu Náprava s napojením ski areálu Klínovec. Veškerá občanská vybavenost je v Ostrově v dosahu 5 km. Cena nemovitosti je vč. právního a finančního servisu, zak.č.76736pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N76736.Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: N76736 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 93 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha pozemku: 254 m 2 Plocha zahrady: 254 m 2 Sklep: 65 m 2 Parkování: 1 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 7

8 Obvyklá cena (dále OC) spoluvlastnického podílu při veřejném prodeji by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení OC spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Nekomerční nemovitosti:- většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Nejdek, okr. KV 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 0, RD Nejdek, okr. KV 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 0, RD Hroznětín, Bystřice, okr. KV 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 0, RD Ostrov nad Ohří, okr. KV 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 1,00 0, RD Ostrov nad Ohří, okr. KV 1,00 1,00 0,95 1,00 1,10 0,90 0, minimum 6027 maximum střed 8702 užitná plocha m2 142 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl 1/ koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu Kp=0, Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky rodinný dům po částečné rekonstrukci, patro a podkroví v odpovídajícím stavu Slabé stránky přízemí v horším, nedokončeném stavu, pozemek pouze zastavěný rodinným domem (žádná zahrada), riziko povodně Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a z databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Porovnání a analýza bylo provedeno rovněž s aktuální inzertní nabídkou. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, 8

9 stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřistatřicet tisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ve výši: ,00 Kč ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9

10 5.2. Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu 11

12 1 NP (přízemí) vstupní chodba plynový kotel s ohřevem vody pod schodištěm nedokončená místnost v přízemí schody do patra 12

13 2 NP (1 patro) koupelna + WC kuchyňský kout pokoj, schody do podkroví 13

14 podkroví pokoj pokoj pokoj pohled východní 14

15 pohled severovýchodní pohled západní 15

16 katastrální mapa 16