ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.45 s pozemky p.č.st.316,p.č.734/3 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Červené Pečky, k.ú. Červené Pečky Adresa nemovité věci: Bojiště 45, Červené Pečky Vlastník stavby: Jaroslav Hes, Bojiště 45, Červené Pečky, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Hes, Bojiště 45, Červené Pečky, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: P.hesové, p.hese Počet stran: 8 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.316 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 388m 2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.45 stojícího na pozemku p.č.st pozemku p.č.734/3 zahrada o výměře 260m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.1241 pro obec a k.ú. Červené Pečky, část obce Bojiště. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 570/2016-A z LV č.1241 pro k.ú. Červené Pečky - cuzk.cz - místní šetření konané dne za účasti vlastníka objektu Místopis Červené Pečky jsou městys ležící v okrese Kolín mezi městy Kolín a Kutná Hora asi 6 km jižně od Kolína. Městysem prochází silnice III. třídy. Z městyse jsou 3,5 km na silnici I/2 Praha - Kutná Hora - Pardubice, ve vzdálenosti 4 km je silnice I/38 Havlíčkův Brod - Čáslav - Kolín - Nymburk.Městys Červené Pečky leží na železniční trati 014 Kolín - Uhlířské Janovice - Ledečko. Je to jednokolejná regionální trať, zahájení dopravy bylo roku Na území městyse leží železniční zastávka a nákladiště. V Červených Pečkách je mateřská i základní škola s kapacitou dostačující i pro okolní obce. Objekt bývalého zemědělského družstva je přeměněn na středisko drobných služeb (čalounictví, opravna automobilů, truhlářství, výroba a prodej brusných prostředků). V obci je zdravotní středisko s ordinacemi dětského, zubního a praktického lékaře, lékárna a další obchody a služby s různým sortimentem. Sportovnímu vyžití slouží multifunkční hřiště, fotbalové hřiště, kuželna, dva tenisové kurty, hřiště pro plážový volejbal a školní hřiště. K pořádání společenských událostí slouží sál v sokolovně a aula v základní škole. Spolky jako Sokol (kuželky, tenis, zájmová cvičení dětí i dospělých), Svaz dobrovolných hasičů, Klub důchodců, Český myslivecký svaz, Junák, Pohybová škola, Fotbalový klub, slouží aktivitám dětí i dospělých. Červené Pečky a Bojiště jsou plynofikovány, v Červených Pečkách je vybudovaná čistírna odpadních vod a veřejná kanalizace, částečně veřejný vodovod. Hřbitov pro Červené Pečky je v Nebovidech. Rodinný dům čp.45 se nachází ve stavebně nesrostlé části obce - v Bojišti, jež leží západně od sídelní části obce. V přímém okolí se nachází rodinné domky. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.316 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 388m 2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.45 stojícího na pozemku p.č.st pozemek p.č.734/3 zahrada o výměře 260m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.1241 pro obec a k.ú. Červené Pečky, část obce Bojiště. Ve skutečnosti se jedná o levou polovinu dvojdomku, jehož dnešní podoba vznikla přestavbou a přístavbou původního přízemního domku z roku 1938 (přední uliční část objektu) v roce K datu ocenění se tak jedná o domek přízemní s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou, jež však směrem do zahrady má dva spády. Na rodinný dům směrem do zahrady navazují hospodářské postupně přistavované přízemní objekty - přímo na obytnou část navazuje objekt obsahující dispozičně kotelnu a místnost pro domácí práce. Kotelna je s obytnou částí komunikačně propojena. Dále tvoří příslušenství rodinného domku přízemní dřevník, jež je přistavěn k objektu obsahujícímu kotelnu a místnost pro domácí práce. Všechny tyto stavby stojí na pozemku p.č.st.316, stejně jako přízemní garáž, k níž je provedena přístavba přístřešku pro králíkárnu, a přístřešek před vjezdem do garáže

3 Vlastní rodinný dům je v původní (přední- uliční) části vyzděn na tl. stěn 45cm, přístavba je ze škvárobetonových tvárnic o tl. stěn 30cm, strop je dřevěný s rákosovou omítkou v původní části, v přístavbě je převážně hurdiskový. Téměř sedlová střecha je opatřena taškovou pálenou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové, fasádní omítka je vápenná hrubá, jihovýchodní stěna je částečně opatřena zateplením 4cm polystyrenem. V domku jsou vnitřní obklady v koupelně. Dveře v domku jsou hladké, lakované do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná dvojitá s dřevěným deštěním. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné, v ostatních místnostech je keramická dlažba (je i v kuchyni a ve spíži). Vytápění je ústřední, kotel na tuhá paliva je umístěn ve zmiňované kotelně v přístavbě domku, deskové radiátory. V přízemí navíc je alternativně možnost vytápění lokálními kamna na tuhá paliva. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je proveden v ocelových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler 80l. Odkanalizování je v kameninových rourách. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, klozet je splachovací. Na terase přístupné z jednoho pokoje v podkroví je zábradlí ocelové konstrukce s dřevěnou výplní, podlahu tvoří živičné natavitelné pásy. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do dvou vlastních jímek na vyvážení (kamenné cca 1*1*1m), voda je ze studny, jež slouží společně pro cca 25 rodinných domků v této části obce a nachází se v lokalitě zvané Háj. V přilehlé ulici je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Dispozičně se v domku v přední původní části nachází: 1.nadzemní podlaží - přízemí: kuchyňka+ schodiště (vytvořeno z původní chodby) 9,09m 2, spíž 1,57m 2, obývací pokoj 16,44m 2, ložnice 18,90m 2, a dále v zadní části se nachází v domku: předsíň 5,38m 2, obývací pokoj 15,14m2, ložnice 13,20m 2, kuchyňka 7,05m 2, koupelna a WC 3,56m2, tj. celkem 90,33m 2 podlahové plochy v přízemí domku. 2.nadzemní podlaží (podkroví) : pokoj 9,0m 2,z toho pod 1,3m je 7,80m2, pokoj 14,16m2, z toho pod 1,3m je 12,96m 2, pokoj 8,94m 2,chodba 3,65m 2, chodba 4,50m 2, tj. celkem 40,25m 2, podlah.plochy v podkroví, navíc terasa 7,20m 2. Jedná se tedy o rodinný dům se dvěma byty a 2+1 se společným příslušenstvím. Celkem podlahová plocha v domku činí 130,58m2. Tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí: 90,33+7,8+12,96+8,94+3,65+4,5+7,20/2= 131,78m 2. Zastavěná plocha domku činí 119m 2. Domek je částečně podsklepen - podlahová plocha sklepa je 3,3*3,47= 11,45m 2, ovšem sklep s klenutým stropem je částečně nepřístupný (spodní voda nad úrovní podlahy), a to především v jarním období. Do započitatelné plochy tedy sklepní prostor neuvažuji, navíc je přístupný kamenným schodištěm s velmi malou podchozí výškou (cca 1,2m). Rodinný dům působí zevně značně opotřebovaně, navíc místnosti v podkroví jsou velmi špatně tepelně zajištěny - zateplení krovu je jen deskami lignopor, případně jen heraklitem, tj. nejedná se o prostory řádně zateplené. Podkroví tedy bylo dle sdělení vlastníka využívána jen výjimečně, a to v letních měsících. Ani přístup do podkroví není nijak dobře v domku vyřešen - je pouze jednoramenným strmým schodištěm ocelové nosné konstrukce, s dřevěnými stupnicemi šíře jen cca 60cm. Půdní prostor je přístupný pouze z prostor kotelny, a to dřevěným schodištěm v havarijním stavu

4 Přístavba kotelny a místnosti pro domácí práce je přízemní zděná stavba, jež vznikla přestavbou původních chlévků, jedná se o stavbu z roku Zdivo je převážně o tl. stěn 30cm, střecha je pultová, krytinu tvoří osinkocementové vlnovky. Dveře jsou dřevěné, masivní, okna špaletová. Omítky vápenné hladké s nátěrem. V prostoru kotelny je omítnutý strop na dřevěném stropu, v prostoru místnosti domácích prací je strop vytvořen obkladem ze sololitových či obdobných desek na bázi dřeva. Zastavěná plocha této přístavby je 43m 2, kotelna má podlahovou plochu 12,96m 2, domácí práce 22,74m 2. Vlastní kotel na tuhá paliva je osazen ve snížené části této místnosti (cca podlaha -0,8m pod podlahou v místnosti), a obdobně jako u sklepního prostoru ve vlastním domku i zde dochází během roku k vniknutí spodní vody nad úroveň podlahy, na níž je kotel osazen. Dřevník je též zděná stavba, s pultovou střechou, krytinou z vlnitého pozinkovaného plechu, nosná konstrukce střechy je trubková, ocelová. Dřevník je stavba lichoběžníkového půdorysného tvaru, zastavěná plocha činí 38,50m 2. Garáž je přízemní stavba s pultovou střechou, střešní krytinou z vlnitého eternitu, stropní podhled tvoří desky z nenatřeného pozinkovaného plechu, vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otevíravá. Garáž tvoří společně s přistavěným přístřeškem pro králíkárnu jeden stavební celek půdorysného tvaru písmene L, zastavěná plocha tohoto celku je 29m 2. Před garáží je ještě proveden pomocí trubkové konstrukce jednoduchý ocelový přístřešek s plechovou krytinou, zastavěná plocha je 10m 2. Plocha dvora mezi těmito objekty a též vstupní chodník od kovových vrat a vrátek je proveden jako směs zpevněných ploch z monolitického betonu a různé betonové i kamenné dlažby. Pozemek p.č.734/3 v KN zapsaný jako zahrada je udržovanou menší zahrádkou, na niž je travnatý povrch a ovocné stromy i keře. Pozemky jsou oplocené plotem vytvořeným z ocelových sloupků a strojového pletiva. Celková výměra pozemků je = 648m 2. Silné stránky Klidná lokalita, udržovaná menší zahrádka. Slabé stránky Celkově se jedná o morálně opotřebovaný objekt, dispozičně nevhodně řešený (kuchyně v přízemí v úzké bývalé chodbě, v ní schodiště do podkroví), špatné tepelné vlastnosti domku (především v podkroví se jedná o řádně neodizolované prostory), architektonicky nijak zdařilá stavba vzniklá přestavbou a přístavbou původního přízemního domku

5 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp.45 s pozemky p.č.st.316,p.č.734/3 Porovnání je provedena s nabídkou nemovitostí k bydlení přímo v Červených Pečkách, či nejbližším okolí (Polepy, Nebovidy). Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 131,78 m 2 Zastavěná plocha: 119,00 m 2 Plocha pozemku: 648,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 280 m2, pozemek 610 m2 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného dvoudomu (2x 3+1) v obci Červené Pečky, na pozemku o celkové výměře 610 m2. Nemovitost lze užívat celou (např. pro větší rodiny), popř. i jako 2 nezávislé RD (např. dvě spřátelené rodiny), každý dům má vlastní el. a plyn. přípojky, vlastní okruh vytápění. K nemovitosti náleží příjemná zahrada, částečně osázená dřevinami, na pozemku je kůlna. Vytápění - kotel na plyn a TP, voda vodovod + studna. V obci je občanská vybavenost: Obecní úřad, MŠ, ZŠ, pošta, knihovna, obchod, restaurace. Dopravní dostupnost - vlak, linkový autobus (Kolín 5 km, Kutná Hora 6 km). Možnost výhodného financování dle Vašich potřeb. Ev. číslo: Lokalita Bendova, Červené Pečky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - výrazně větší; K C 0,91 Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - velký dům, ale lepší stav; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 280,00 m m Kč 6036 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 264 m2 Dovolujeme si Vám exklusivně nabídnout prodej rodinného domu 2+1 v obci Polepy na pozemku o celkové výměře 264 m2. Nemovitost je postavena převážně z cihel, okna jsou dřevěná špaletová, střešní krytina je pálená taška - půda s možností přístavby, nemovitost je částečně podsklepena. Zdroj pitné vody je ze studny, která je na pozemku, Do domu je zavedena elektřina a na pozemku je suché WC. Před domem je autobusová zastávka městské hromadné dopravy, která zabezpečuje pohodlnou dopravu do centra Kolína, který je vzdálen cca 1 km. Po rekonstrukci Vám nemovitost nabídne velmi příjemné útulné bydlení s menší

6 zahrádkou. V případě zájmu o prohlídku mne neváhejte kontaktovat. Jelikož stavba vznikla před rokem 1947 a neprošla rekonstrukcí, není povinnost ze zákona vyhotovovat PENB. Lokalita Polepy, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; K C 0,67 Poloha - žádanější; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - malý domek v lepším stavu, žádanější lokalita; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč 9929 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 259 m2 Exkluzivní prodej rodinného domu v obci Nebovidy u Kolína. Dispozice 3+1, garáž, půda se započatou výstavbou obytného podkroví. Vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV bojlerem, nové radiátory, rozvod v mědi. Zánovní střešní krytina, krovy v pořádku. Okna plastová, elektroinstalace v mědi, vodovod obecní, plyn zaveden, odpady do septiku (kanalizace ve výstavbě). Celkově velmi dobrý stav. Vhodné k okamžitému užívání. Pozemek malý, ale na auto a posezení postačí. Vhodné pro rodinu s dětmi. Vzdálenosti: Kolín 6km, Praha 60km. Financování zajistíme. Lokalita Nebovidy, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; K C 0,66 Poloha - mírně žádanější; Provedení a vybavení - lepší, ale dům s nedokončeným podkrovím; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek malý, s malým pozemkem; Upravená j. cena Kč/m

7 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5516 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6910 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8555 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6910 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 131,78 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty zjištěné porovnáním s nabídkou objektů k bydlení přímo v Červených Pečkách, či nejbližším okolí. Rodinný dům čp.45 je domek se dvěma byty velikosti 5+1 a 2+1 se společným příslušenstvím, ovšem morálně opotřebovaný, nevhodně dispozičně řešený, spíše určený k rekonstrukci. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 316 v k.ú. č

15 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 316 v k.ú. č ortofoto

16 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 316 v k.ú. č Pozemek p.č. 316 v k.ú. č