ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Rodinný dům čp.54 s pozemky p.č.st.39,p.č.101/72,137 Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Žáky, k.ú. Žáky Štrampouch 54, Žáky Jan Hnyk, Vršovická 753/76, Praha 10, vlastnictví: výhradní Jan Hnyk, Vršovická 753/76, Praha 10, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.hnyka Počet stran: 6 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.39 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 396m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.54 stojící na pozemku p.č.st.39 - pozemku p.č.101/72 zahrada o výměře 2165m 2 - pozemku p.č.137 zahrada o výměře 853m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.237 pro obec a k.ú. Žáky, část obce Štrampouch. Přehled podkladů - LV č.237 pro k.ú. Žáky - místní šetření konané dne za účasti p. Hnyka - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 016/2017-N Místopis Obec Žáky - Štrampouch se rozkládá kolem silnice Čáslav - Zbýšov - Ledeč n. Sázavou, a to ve vzdálenosti 4 a 7 km od Čáslavi. Je rozdělena do čtyř částí. Prapůvodní část obce Žáky leží od Čáslavi 4 km; dnes má 46 popisných čísel a žije zde 113 obyvatel. 1,5 km od Žák směrem na Zbýšov se rozkládá podél silnice Horní Štrampouch. Asi 200 m od silnice je Dolní Štrampouch a osada Chalupy. Štrampouch má 126 popisných čísel a žije zde 245 obyvatel. Mezi osadou Dolní Štrampouch a Chalupy je při hlavní silnici pohostinství a obchod. V bývalé škole je sídlo obecního úřadu. Oceňované nemovité věci se nachází v tzv.horním Štrampouchu, jsou přístupné z hlavní komunikace procházející touto částí obce, a to při pravé straně silnice vedoucí od Žáků ke Zbýšovu. V přímém okolí se nachází rodinné domky a zemědělsky využívané pozemky. Potřebné služby jsou k dispozici především v Čáslavi - základní škola, mateřská školka, lékař atd. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.39 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 396m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.54 stojící na pozemku p.č.st.39 - pozemek p.č.101/72 zahrada o výměře 2165m 2 - pozemek p.č.137 zahrada o výměře 853m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.237 pro obec a k.ú. Žáky, část obce Štrampouch. Ve skutečnosti se jedná o přízemní zděný rodinný dům, půdorysného tvaru písmene L, s obytným podkrovím nad převážnou částí půdorysu stavby. Rodinný dům je zděný, založený na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou též převážně kamenné o tl. stěn 60cm v přízemí, půdní nadezdívka je z keramických tvárnic. Okolo domku je provedena odvodňovací drenáž. Stropní konstrukce jsou převážně keramické - Miako vložky s nosníky a nabetonávkou, částečně původní - klenuté do traverz (prostory bývalého chléva). Střecha je sedlová krov je dřevěný vaznicový. Střešní krytina je tašková skládaná betonová - Bramac. Klempířské prvky jsou z poplastovaného plechu - žlaby a svody, parapety jsou z keramických obkladeček. Vnitřní omítky štukové, vápenné, fasáda je též hladká, štuková s nátěrem. Sokl je opatřen imitací obkladu z drobného štěrku. Schodiště v domku je ocelové konstrukce s dřevěnými stupnicemi z modřínu. Dveře jsou hladké, lakované do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná zdvojená, v podkroví střešní, podlahy v obytných místnostech v přízemí jsou kobercové i z PVC, v podkroví jsou korkové podlahy. V ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění v domku je lokální na tuhá paliva - v přízemí jsou 1* krbová kamna, 1* kamna na tuhá paliva, v podkroví jsou další 3ks kamen na tuhá paliva

3 V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace.bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je proveden v plastových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický průtokový ohřívač pro kuchyni a pro umyvadlo, pro podkroví slouží elektrický boiler umístěny v 1.NP. Zemní plyn není zaveden. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem. V koupelně v přízemí je sprchový kout, umyvadlo, v podkroví je akrylátová vana, umyvadlo, WC, sprchový kout. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v oplocení, odkanalizování je do betonové jímky na vyvážení o objemu cca 15m 3, voda je z veřejného vodovodu, vodoměr je umístěn v dílně, zemní plyn není přiveden. Zastavěná plocha domku činí: 18,65*6,03+5,78*6,41= 149,51m 2. Obestavěný prostor činí: 149,51*(4,0+6,30)/2= 769,98m 3. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří 2,14m 2, pokoj 20,18m 2, kuchyně s jídelnou 16,23m 2, spíž 1,22m 2, koupelna 5,29m 2, WC 0,92m 2, obývací pokoj 27,02m 2, chodba + schodiště 8,62m 2, tj. celkem 81,62m 2. Podkroví : pokoj 21,56m 2, pokoj s kuch.koutem 27,68m 2, pokoj 19,95m 2, chodba 2,50m 2, koupelna 4,0m 2, WC 1,16m 2, tj. celkem 76,85m 2, ovšem některé místnosti mají část podlahové plochy se světlou výškou v části místnosti menší než je 1,3m, proto do tzv. započitatelné plochy (pojem užívaný u bank) patří: pokoj 20,14m 2, kuchyně s jídelnou 26,47m 2,pokoj 19,09m 2, chodba 2,50m 2, koupelna 4,0m 2, WC 1,16m 2, tj. celkem 73,36m 2. V podkroví je dále terasa 24,70m 2, půda (stavebně neupravený prostor) 24,70m 2, z toho je navíc ještě část plochy pod 1,3m výšky. Celkem tzv.započitatelná plocha činí : 81,62+73,36+24,70/2= 167,33m 2. Rodinný dům je neznámého stáří, odhadem přes 150 roků, v roce 2000 byla provedena komplexní rekonstrukce domku zahrnující i provedení nového stropu, nové půdní nadezdívky a zřízení celého podkroví. Od té doby však domek již je bez údržby. V domku se tedy nachází dva byty - v přízemí byt velikosti 2+1 s příslušenstvím, v podkroví byt velikosti 3+kk s příslušenstvím. Celková výměra pozemků je = 3414m 2. Příslušenství domku tvoří jen oplocení - dřevěný laťkový, plot, uliční s betonovou podezdívkou, s plotovými vrátky a vraty v obdobném provedení - prkenná výplň ocelových rámů, dále jímka k zachycení splaškových vod, přípojky vody, kanalizace. Na pozemku p.č.137 se nachází neošetřované stromy - celkem 2 ks vlašských ořešáků, 5 ks jabloní, 3ks švestky, 1 ks višeň, dále thůje, borovice, smrk. Na pozemku p.č.101/72, jež je ve skutečnosti nyní neudržovaným sadem, se nachází 13 ks jabloní, vesměs se jedná o přestárlé neošetřované stromy. Pozemek p.č.101/72 je přístupný od domku přes travnatou cestu na pozemku p.č.101/8 ve vlastnictví Obce Žáky. Silné stránky Velikost domku, velká zahrada, dobrý stav domku. Slabé stránky Vytápění jen lokální na tuhá paliva.nezateplený dům - kamenné zdivo

4 OBSAH 1. Porovnávací hodnota 1.1. Rodinný dům čp.54 s pozemky p.č.st.39,p.č.101/72, Porovnávací hodnota OCENĚNÍ 1.1. Rodinný dům čp.54 s pozemky p.č.st.39,p.č.101/72,137 Oceňovaná nemovitá věc Porovnání je provedeno se třemi aktuálními nabídkami na prodej rodinných domků v okolí či přímo ve Štrampouchu. Užitná plocha: 167,33 m 2 Obestavěný prostor: 769,98 m 3 Zastavěná plocha: 149,51 m 2 Plocha pozemku: 3 414,00 m Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 65 m2, pozemek 901 m2 Krchleby, okres Kutná Hora Exkluzivně Vám nabízím krásnou přízemní nízkoenergetickou novostavbu RD s garážovým stáním a pergolou, situovanou v okrajové části obce Krchleby, okres Kutná Hora. Dispozicí 3+kk. Kolaudace stavby v roce Dům se skládá ze vstupní místnosti, chodby, dvou pokojů, WC, koupelnou se sprchovým koutem, obývací pokoj s krbovými kamny a prostorným kuchyňským koutem. Odtud je vstup na terasu a následně i na zahradu. Podlahy jsou řešeny dlažbou, či plovoucí podlahou. Dům se nachází na okraji obce na konci slepé ulice - velmi klidné místo blízko přírodě. Krchleby se nachází 15 km od Kutné Hory a 5 km od Čáslavi. Do obce zajíždí autobusy a prochází jí silnice II. třídy (Čáslav - Zbraslavice). V obci je základní a mateřská škola. Koupi nemovitosti lze financovat hypotečním úvěrem, který Vám zdarma pomohu vyřídit. Pozemek: 901,00 m 3 Užitná plocha: 65,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - výrazně menší 0,80 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší - dům s ústředním topením,celý dům v současném standardu 0,75 K5 Celkový stav - lepší - dům z roku ,80 K6 Vliv pozemku - menší pozemek, ale dostatečně velký 1,05 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu, lépe vybavený 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se o menší dům, v lepším stavu a provedení. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 130 m2, pozemek m2 Žáky - Štrampouch, okres Kutná Hora Bývalá zemědělská usedlost s byt.jednotkou 3+1 a s rovinatým pozemkem o výměře 2690m2, 6km od Čáslavi, 14km od Kutné Hory. Nemovitost je napojena na elektřinu a vodu z vl.studny. Kanalizace dešťová. U domu je zděná stodola (80m2) s průjezdem na zahradu. Dispozice domu: vstupní chodba, 3 pokoje, kuchyň, koupelna s WC, technická místnost. Dům má velký půdní prostor umožňující půdní vestavbu. Topení je lokální na pevná paliva. Nemovitost je vhodná k např. chovu hospodářských - 4 -

5 zvířat, pěstitelství apod.. V obci je prodejna potravin a pohostinství. V okolí obce je krásná příroda s lesy, umožňuje houbaření, turistiku a cykloturistiku. Pozemek: 2 690,00 m 3 Užitná plocha: 130,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,90 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,20 K5 Celkový stav - horší 1,45 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - domek v horším stavu, hůře vybavený 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se o dům hůře vybavený, v horším stavu, spíše určený k rekonstrukci. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 160 m2, pozemek 595 m2 Potěhy, okres Kutná Hora Prodej prostorného rodinného domu v klidné obci Potěhy u Čáslavi. Nemovitost je kompletně podsklepená s prostornou garáží, ohřev teplé vody a vytápění v domě zajištuje kombinovaný plynový kotel. V prvním nadzemním podlaží je prostorná chodba, obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem a jedna ložnice a WC. V druhém nadzemním podlaží jsou tři ložnice, koupelna s toaletou a vanou a terasa. Dům je napojený na vlastní studnu. Za domem se nachází zahrada s ovocnými stromy a pergolou. V obci je k dispozici veškerá občanská vybavenost, v okolí krásná příroda. Dům je zateplený a ve velmi dobrém technickém stavu, Ihned k nastěhování. Pozemek: 595,00 m 3 Užitná plocha: 160,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší - dům s ústředním topením 0,80 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 1,05 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s ústředním vytápěním 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se o dům po rekonstrukci v r.2014, s ústředním topení, v lepším stavu. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 167,33 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací hodnota 1.1. Rodinný dům čp.54 s pozemky p.č.st.39,p.č.101/72, ,- Kč Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena pro potřebu dražby je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty. Jedná se o rodinný dům se dvěma byty o velikostech 2+1 a 3+kk s příslušenstvím, v bytech je však jen lokální vytápění kamny na tuhá paliva a dům je převážně z kamenného zdiva. Společně s domkem je užívána zahrada p.č.137 a nezastavěná část pozemku p.č.st.39, součástí ocenění je i samostatně přístupná zahrada - pozemek p.č.101/72, na němž se nachází jen přestárlé ovocné stromy - jabloně. I přes celkovou výměru pozemků 3414m 2 je jeví případná další zástavba na pozemcích (tj. na pozemku p.č.101/72) jako velmi obtížně realizovatelná (přístupy, napojení na inž.sítě). Proto je k tomuto pozemku při ocenění pohlíženo jen jako na zemědělský pozemek, bez výrazného vlivu na obvyklou cenu celkem. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 39 v k.ú. č

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 39 v k.ú. č ortofoto

13 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 39 v k.ú. č Pozemek p.č. 39 v k.ú. č