ÚVOD Financování vlastního bydlení Hypotéka Rozdělení hypotečních úvěrů Hlavní výhody čerpání hypotéky...

Transkript

1 [Zadejte text.]

2 ÚVOD Financování vlastního bydlení Hypotéka Rozdělení hypotečních úvěrů Hlavní výhody čerpání hypotéky Podmínky poskytnutí státní podpory Srovnání nabídek jednotlivých bankovních společností... 9 Příklad č Možnosti využití hypotéky Žadatel o hypotéku Kolik si lze půjčit? Podklady potřebné k získání hypotečního úvěru Náklady na zřízení hypotéky Zajištění žadatele - požadavky bank Příklad č Zajištění úvěru Splácení Příklad č Pojištění při čerpání hypotečního úvěru Předčasné splacení a sankce Neschopnost splácet hypotéku Refinancování hypotéky Příklad č Stavební spoření jako doplněk k hypotečnímu úvěru Výhody úvěru ze stavebního spoření Finanční gramotnost 1

3 1.4.2 Zajištění úvěru Překlenovací úvěry Příklad č Registry ZÁVĚR Příloha č. 1: Otázky a odpovědi související s hypotékami Příloha č. 2: Pojmy, se kterými se u hypotéky setkáte Příloha č. 3: Banky ani po roce nezmírnily sankce u úvěrů Příloha č. 4: Překlenovací úvěr Otázky a odpovědi Příloha č. 5: Hypotéka nebo stavební spoření? Použité zdroje: Finanční gramotnost 2

4 ÚVOD Mít vlastní bydlení patří k základním lidským potřebám. Potřeba vlastního bydlení se týká všech generací, ne pouze mladých lidí, kteří se hodlají osamostatnit a bydlet sami. U mladých lidí je však tento problém obzvlášť palčivý, protože ho řeší na počátku své pracovní kariéry a nemají dostatek prostředků k tomu, aby si mohli odpovídající bydlení pořídit. I kdyby měli dostatečné příjmy, nemají dostatek času k tomu, aby nahromadili potřebný kapitál. I v pozdějším věku se ale lidé rozhodují ke koupi nového kvalitnějšího bydlení, osamostatňují se, stěhují se z bytů do rodinných domků. V případě, že lidé již jedno bydlení mají, je situace snáze řešitelná, již je k dispozici hodnota, kterou je možné prodat, případně kterou je možné se zaručit při následujících obchodních transakcích. Stát bere v úvahu potřebu řešit bydlení u svých občanů a snaží se v řešení tohoto problému pomoci formou bytové politiky, tedy nabídkou stavebních úvěrů a hypoték. Ceny nemovitostí kolísají, obecně lze říci, že při hospodářské recesi je poptávka po nemovitostech nižší a proto jejich ceny klesají, naopak při prosperitě ekonomiky ceny rostou. Ceny nemovitostí se liší i podle jednotlivých regionů. Cena nemovitosti závisí na poptávce a poptávka zase závisí na nabídce pracovních příležitostí - proto v oblastech s lepší nabídkou práce jsou ceny nemovitostí vyšší. Z dlouhodobého hlediska však je možné říci, že investice do nemovitostí se vyplácí, jejich reálná cena neklesá, spíše může mírně růst. Dobře udržovaná nemovitost neztrácí svoji hodnotu, proto se investice do nemovitosti také často doporučuje pro ochranu peněz před inflací. Finanční gramotnost 3

5 1 Financování vlastního bydlení Většinu zboží, které potřebujeme k běžnému životu, si pořizujeme z vlastních vydělaných či uspořených finančních prostředků. V poslední době se však začínají rozšiřovat jiné způsoby nákupu, na úvěr. Výhodou úvěru je skutečnost, že nemusíme dlouho čekat na to, až naspoříme dostatek vlastních peněz. Potřebnou věc si tak můžeme pořídit dříve, a dříve ji tedy můžeme požívat. Místo toho, abychom na ni spořili, splácíme úvěr. Pochopitelně platíme úrok z půjčených peněz a zaplatíme tak více, než kdybychom si dané zboží koupili z vlastních peněz. V případě pořízení věci krátkodobé spotřeby by tento způsob financování nesvědčil o naší dobré finanční gramotnosti, nicméně v případě financování bydlení, zajištění vlastní rodiny, je tento způsob přijatelný a často jediný možný. Splátky totiž ve většině případů hradíme desítky let, a po celou tuto dobu nemovitost využíváme. Spořit a pořídit si bydlení bez zadlužení se není ve většině případů vůbec myslitelné. Financování vlastního bydlení je reálné díky různým finančním produktům, mezi něž patří úvěry ze stavebního spoření a hypotéky. 1.1 Hypotéka Hypotéka je dlouhodobý úvěr k pořízení vlastního bydlení. Může však sloužit i k pořízení jiných nákladů nebo ke splacení nevýhodných úvěrů podle toho může být poskytnuta jako účelový hypoteční úvěr anebo jako neúčelový hypoteční úvěr (tzv. americká hypotéka). Poskytování hypotečních úvěrů bylo u nás umožněno přijetím zákona o dluhopisech číslo 84/1995 Sb., který umožnil vydávání hypotečních zástavních listů. Zároveň byla nařízením vlády číslo 244/1995 Sb. schválena státní podpora pro novostavby formou dotace k úrokovým platbám. Tato legislativní opatření vstoupila v platnost 1. července Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., 28, odstavec 3. Tato definice zní: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům bankovních úvěrů, jejichž splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, což je také jejich hlavním znakem. Hypoteční úvěr je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci, její rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení dříve Finanční gramotnost 4

6 poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovitostí. Toto z něj činí úvěr vysoce účelový. Na počátku své existence nebyly hypotéky příliš známé a navíc vysoké úrokové sazby znamenající vyšší měsíční splátky, omezovaly okruh potenciálních žadatelů jen na nejvyšší příjmové skupiny. V současné době se však jedná o bankovní produkt, který je již běžně využíván k financování vlastního bydlení. Poskytovatelem hypotečních úvěrů jsou hypoteční banky. Na rozdíl od stavebního spoření zákon nepožaduje institucionální oddělení hypotečního bankovnictví, a tak licenci na provádění hypotečních obchodů vedle specializovaných hypotečních bank mohou získat i banky univerzální. Podstatou licence je povolení vydávat hypoteční zástavní listy. Je to z důvodu ochrany kvality těchto dluhopisů a zajištění bezpečnosti pro investory s cílem získat co nejlevnější zdroje pro financování hypoték. V důsledku speciálního režimu, který je v určitých směrech s hypotečními úvěry spojen, musejí být hypotéky jednoznačně legislativně definovány. Podle české zákonné úpravy jsou hypoteční úvěry vymezeny těmito rysy: jsou to úvěry poskytované na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na jejich výstavbu či pořízení a jejich splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti na území České republiky. Mimo charakteristiky, které stanovuje zákon, můžeme uvést i některé další typické znaky hypotečních úvěrů: jedná se zpravidla o úvěry dlouhodobé, s dobou splatnosti od 5 do 30 let, většinou se ale používá splatnost maximálně 20 let (je to totiž maximální doba, po kterou se poskytuje státní podpora), jsou spláceny obvykle pravidelnými konstantními anuitami, Finanční gramotnost 5

7 1.1.1 Rozdělení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr lze v současné době rozlišit na dva základní typy, a to dle účelu využití úvěru: účelový - jednoznačně určený za financování bydlení neúčelový (americká hypotéka)- jedná se o neúčelový hypoteční úvěr. Nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z hypotéky použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa. Pokud je hypoteční úvěr poskytován za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce či přestavby nemovitosti nebo k refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedený účel, nabízí banky výhodnější úrokové sazby. Účelové hypoteční úvěry může klient použít jen na účely uveden v úvěrové smlouvě, tj. nejčastěji na nákup konkrétní nemovitosti, kterou klient může, ale nemusí mít v osobním vlastnictví. Lze jej ale také použít na splacení jiného úvěru či půjčky, tj k refinancování dřívější investice do nemovitosti, nebo k získání vlastnického podílu na nemovitosti vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání dědictví. Hypoteční úvěr se poskytuje na základě písemné smlouvy uzavřené mezi bankou a klientem. Splacení hypotečního úvěru a to včetně úroků a souvisejících bankovních poplatků si banka jistí zástavním právem k nemovitosti. Žádost o poskytnutí úvěru začíná banka posuzovat až po té, kdy jí klient dodá všechny nutné podklady příprava těchto dokumentů může tedy trvat déle než vlastní rozhodování banky, zda úvěr poskytne, či nikoli. Účelové hypoteční úvěry banky poskytují obvykle do výše %, výjimečně až do výše 100 % hodnoty nemovitosti, na kterou nezástavní právo zřízeno (tzv. LTV ukazatel). Doba splatnosti se pohybuje od 5 do 40 let, v České republice se většinou využívá lhůta 20 let (jen na tuto dobu stát poskytuje finanční podporu hypoték). Částku zaplacenou na úrocích z účelového hypotečního úvěru lze každý rok odečíst od základu daně z příjmu, a to až do výše stanovené v zákoně. Odpočet může provést osoba, Finanční gramotnost 6

8 která je účastníkem úvěrové smlouvy je-li účastníků více, odpočet provádí jen jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem Hlavní výhody čerpání hypotéky dnes již snadné, dostupné a efektivní řešení financování bydlení pro každého hypotéku amerického typu lze použít na financování čehokoli stávající hypotéku můžete snadno refinancovat u konkurence za výhodnějších podmínek financování hypotékou může být výhodnější, než placení běžného nájmu hypotéku lze použít i jako investiční nástroj při koupi nemovitosti dostupná výše od Kč do neomezené výše doba splácení od 1 roku do 45 let vysoká konkurence na trhu má za následek výhodné podmínky pro klienty můžete se pojistit proti nesplácení úvěru z důvodu ztráty zaměstnání, nemoci, úrazu nebo smrti Podmínky poskytnutí státní podpory Občané České republiky s trvalým pobytem na území ČR mohou zažádat o státní příspěvek k hypotečnímu úvěru. Příspěvek se poskytuje od počátku splácení hypotečního úvěru za podmínky, že je úvěr použit na některý z níže uvedených účelů. výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na změnu stavby, kterou vznikne nový byt z prostor nezpůsobilých k bydlení, pokud tyto prostory nikdy bytem nebyly, nebo z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení, včetně nástavby, půdní vestavby nebo přístavby, pokud se výstavba provádí na území České republiky a kolaudační rozhodnutí nabude právní moci nejdéle do čtyř let ode dne nabytí právní moci stavebního povolení, nebo na dostavbu rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, jejichž výstavba byla zahájena před 26. říjnem 1995, pokud kolaudační rozhodnutí nabude právní moci nejpozději do konce roku 2000, koupi bytového domu, rodinného domu nebo bytu, které byly nově postaveny, dojde-li k uzavření kupní smlouvy nejpozději do dvou let od právní moci Finanční gramotnost 7

9 kolaudačního rozhodnutí, za předpokladu, že na jejich výstavbu nebyl již poskytnut příspěvek nebo dotace podle tohoto nařízení, koupi a dostavbu rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, pokud se výstavba provádí na území České republiky a kolaudační rozhodnutí nabude právní moci nejdéle do dvou let od uzavření kupní smlouvy mezi stavebníkem a kupujícím, za předpokladu, že na jejich výstavbu nebyl již poskytnut příspěvek nebo dotace podle tohoto nařízení, ke splacení úvěru sjednaného po 1. lednu 1995 k účelům stanoveným v prvním bodu na financování počátečního období stavby za podmínky, že na něj nebyl již poskytnut příspěvek nebo dotace podle tohoto nařízení. Finanční gramotnost 8

10 1.1.4 Srovnání nabídek jednotlivých bankovních společností Srovnání nabídek jednotlivých bankovních společností je možné na zde nabízíme pouze základní srovnání, platné ke dni Název společnosti Úrok od Zřízení v Kč Vedení Česká spořitelna, a.s. 2,69% zdarma 0 Kč/měsíc ERA - poštovní spořitelna 2,79% 3 900,-- 150,--/měsíc ČSOB, a.s. 2,79% 3 900,-- 150,--/měsíc Komerční banka, a.s. 2,79% 2 900,-- 0,--/měsíc Wustenrot hypoteční banka, a.s. 2,59% zdarma 0,--/měsíc Raiffeisenbank, a.s. 2,49% 9 000,-- 0,--/měsíc Fio banka, a.s. 2,29% zdarma 0,--/měsíc LBBW Bank, a.s. 2,29% 2 900,-- 0,--/měsíc Sberbank CZ, a.s. 2,26% 1,-- 0,--/měsíc mbank S. A. 2,09% zdarma 0,--/měsíc UniCredit Bans, a.s. 1,99% zdarma 0,--/měsíc Příklad č. 1: Srovnejte nabídky jednotlivých bankovních společností a vyberte v současné době nejvýhodnější nabídku. Úroková sazba Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich refinancování. Při použití hypotečních zástavních listů je to tedy úroková Finanční gramotnost 9

11 sazba z těchto dluhopisů. Jelikož se jedná o obchodovatelné cenné papíry, jejich cena se pružně přizpůsobuje vývoji na trhu. Jedná se o velmi bezpečné cenné papíry, protože jsou kryty zástavním právem k nemovitostem v portfoliu hypoteční banky. Aby stát dále pomohl zlevnit tento zdroj hypotečních bank, jsou výnosy z hypotečních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmu fyzických i právnických osob. Splácení hypotečního úvěru trvá velmi dlouhou dobu. Pro banku i pro klienta by bylo příliš riskantní zavázat se předem na předem danou úrokovou sazbu například na dvacet let. Tím se situace liší od stavebního spoření, kde je úroková sazba pevná po celou dobu splatnosti. Aby se zamezilo úrokovému riziku, je úroková sazba sjednávána na určité, pevně stanovené období. Nejčastěji to bývá 5 let, ale může to být i jen na rok či dva. Po uplynutí této doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a stanovuje se nová úroková sazba, která vychází z aktuální situace na trhu. Se změnou úrokové sazby dochází i ke změně ve výši splátek. Při jejím zvýšení dojde k růstu splátek, přičemž u dlouhodobějších úvěrů je tento nárůst vyšší. Úrok je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité časové období. Pro hypotéky je uváděna úroková sazba roční (per annum zkratka p. a.). Jedná se o finanční odměnu pro banku (věřitele) za vypůjčení peněz. Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok nižší než u většiny ostatních úvěrových obchodů. Úroková sazba je zpravidla pohyblivá, ale je možno ji na dobu 1 až 15 let zafixovat (dnes je možné u spousty bank úrokovou sazbu zafixovat na celou dobu splácení hypotéky). [ Možnosti využití hypotéky Hypoteční úvěr lze využít k libovolnému účelu. Jedinou podmínkou je, že je zajištěn nemovitostí. Pokud je hypoteční úvěr poskytován za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce či přestavby nemovitosti nebo k refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedený účel, nabízí banky výhodnější úrokové sazby. Hypotéka je nejdostupnějším finančním nástrojem k pořízení vlastnímu bydlení. Může však sloužit i k pořízení čehokoliv nebo ke splacení nevýhodných úvěrů Žadatel o hypotéku Žadatelem o hypotéku se může stát zletilý občan České republiky, ale i cizinec, který zde má dlouhodobý nebo trvalý pobyt. Banka u žadatele posuzuje zejména jeho schopnost splácet úvěr (tedy jeho bonitu). Je tedy nutné prokázat dostatečnou výši příjmů ze závislé Finanční gramotnost 10

12 činnosti (zaměstnání), podnikání, nájemného nebo různých sociálních dávek (starobní důchod, invalidní důchod, rodičovský příspěvek). Žadatel o hypotéku by měl mít dobrou platební historii (platit své závazky včas) Kolik si lze půjčit? Podle zákona č. 84/1995 Sb. je stanovená hranice poskytnutí hypotečního úvěru maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Banky v současné době financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů a nabízejí až 100 % hodnoty nemovitosti to se však týká především úvěrů určených k financování nemovitostí. Zbytek ceny musí investor pokrýt z vlastních prostředků. K žádosti o hypoteční úvěr je zapotřebí přiložit celou řadu dokladů. Banky požadují téměř úplnou dokumentaci k zastavované nemovitosti a doklady prokazující ekonomickou situaci žadatele a jeho rodiny. Protože je dokumentů příliš mnoho, vyplatí se při návštěvě banky požádat o jejich úplný soupis Podklady potřebné k získání hypotečního úvěru Obecné dokumenty - průkaz totožnosti potvrzení o plné moci potvrzení o příjmu výplatní pásky daňové přiznání Doklady o příjmu a majetkových poměrech potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní výpis z účtu dohoda o zúžení či zrušení společného jmění manželů doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovanou výší úvěru (povinná akontace) nájemní smlouvy potvrzení o sociálních dávkách Doklady o závazcích a Finanční gramotnost 11

13 pohledávkách smlouvy o stavebním spoření smlouvy o životních a jiných pojistkách smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu ručitelská prohlášení výpis z katastru nemovitostí snímek pozemkové mapy či geometrický plán odhad pojistná smlouva k nemovitosti Doklady k nemovitosti doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost fotografie nemovitosti KOUPĚ (zvláštní dokumenty) kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí stavební povolení STAVBA či REKONSTRUKCE (zvláštní dokumenty) projektová dokumentace, rozpočet smlouva o dílo, smlouva o výstavbě soupis potřebného materiálu a prací svépomocí časový harmonogram stavby SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU (zvláštní dokumenty) původní úvěrová smlouva původní zástavní smlouva - souhlas původní banky s refinancováním Finanční gramotnost 12

14 1.1.7 Náklady na zřízení hypotéky Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok nižší než u většiny ostatních úvěrů. Úroková sazba je zpravidla pohyblivá, ale je možno ji na dobu 1 až 15 let zafixovat. Pokud jde o poplatky, tak největší poplatek si banky účtují za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr. Poplatek bývá určen obvykle procentem z požadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou. Mohou k němu být přičteny příplatky za expresní zpracování úvěru apod. Poplatek je jednorázový a nevratný (i v případě zamítnutí žádosti). Samozřejmostí je odhad nemovitosti, jehož cena je odvislá od hodnoty zastavované nemovitosti. Pokud je úvěr přidělen, platí se měsíční poplatek za vedení úvěru, popřípadě poplatek za změnu podmínek úvěru. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna, což s sebou nese další náklady. Finanční gramotnost 13

15 1.1.8 Zajištění žadatele - požadavky bank Banka při rozhodování o poskytnutí úvěru požaduje prokázat, že žadatel je schopen řádně splácet svůj závazek. Klient musí doložit svůj pravidelný příjem za určité období, které banka pokládá za dostatečně dlouhé pro záruku trvání příjmu po celou dobu splácení úvěru. U příjmů ze závislé činnosti banky požadují potvrzení o příjmech zpravidla za posledních 6 měsíců až 2 roky. Má-li klient příjmy z podnikání, požadují banky předložit daňová přiznání, zpravidla za poslední dvě zdaňovací období, a živnostenské oprávnění. V případě příjmů z jiných zdrojů, například z pronájmu nemovitostí, chce banka předložit doklady, z nichž plyne výše takových příjmů a doba jejich trvání. Výše čistých příjmů žadatele musí být taková, aby stačila na splácení hypotečního úvěru a dalších závazků klienta, přitom mu zbyl dostatek prostředků na obživu (posuzuje se podle výše životního minima) a navíc ještě rezerva, zpravidla stanovená bankou jako určité procento z měsíční splátky. Banky při posuzování bonity mohou brát ohled i na další faktory, například na lokalitu, kde klient pracuje (s ohledem na to, jak je snadné zde získat práci), profesi a vzdělání. Banka také hlídá věk klienta a požaduje, aby byl úvěr splacen ještě v jeho produktivním věku, protože po odchodu do důchodu by již nemusel mít dostatečné příjmy na jeho splácení Kromě zástavního práva na nemovitosti se banky jistí také požadavky na minimální příjem žadatele o hypoteční úvěr. Každá banka má v tomto ohledu trochu jiné podmínky. Příklad č. 2. Budete-li žádat o hypotéku, co všechno si o Vás banka bude zjišťovat, co všechno ji bude zajímat, aby stanovila tzv. Vaši bonitu? Finanční gramotnost 14

16 Banka Požadavek Česká spořitelna čistý žadatelův příjem musí dosahovat výše dvojnásobku splátky úvěru Českomoravská hypoteční banka čistý příjem žadatele musí přesahovat životní minimum plus ostatní výdaje plus měsíční anuitní splátku násobenou koeficientem 1,25 GE Capital Bank banka má speciální program pro výpočet bonity, který bohužel nezveřejňuje. Proto je u této banky nejlepší dát si udělat prescoring na její pobočce. HVB Bank Czech Republic klientovi musí zbýt po zaplacení splátky 20 % přebytku příjmů nad výdaji, min. však Kč, pokud však po zaplacení splátky zbyde klientovi více než Kč jeho procentní vyjádření činit naopak méně než 20 % Komerční banka po odečtení 1,2 násobku životního minima, ostatních výdajů a anuitní splátky musí zbýt žadateli minimálně 10 % čistého příjmu Raiffeisenbank stanovuje bonitu podle následujícího vzorce čistý příjem minus životní minimum násobené koeficientem 1,3 pro žadatele z Prahy a 1,2 pro nepražské žadatele, minus ostatní výdaje, minus anuitní splátka násobená 1,2 se rovná minimálně 2000 korun Živnostenská banka čistý příjem minus životní náklady krát 1,2 minus anuitní splátka musí dávat v součtu alespoň nulu. Finanční gramotnost 15

17 Scoring klienta je výsledkem důsledné kontroly externích databází (možnostmi jsou kontrola Centrální evidence exekucí, Insolvenční rejstřík, atd..), hloubkové kontroly interních databází a komplexního zhodnocení bonity klienta, jež nám v konečném důsledku poskytne objektivní pohled na klienta, a na jehož základě je určena výše poskytnuté půjčky. Záznamy v registrech se uchovávají 3 roky, po této lhůtě je možné požádat o výmaz záznamu Zajištění úvěru Hypoteční úvěry jsou vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. K zajištění lze použít i nedokončenou stavbu nebo nemovitost, která s financovaným záměrem nesouvisí. Podmínkou je, že tato nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí. V případě pořizování nového bytu postačí bankám položení základní desky u rodinného domu nebo smlouva o smlouvě budoucí při pořizování bytu v bytovém domě. Pokud jsou úvěry refinancovány hypotečními zástavními listy, výše úvěru musí být ze zákona maximálně do výše 70% hodnoty nemovitosti (neboli hodnota nemovitosti musí být vyšší než 1,43 násobek výše úvěru). V současné době se však můžeme na trhu setkat s nabídkou hypotečního úvěru až do výše 90% hodnoty nemovitosti. Je to umožněno použitím jiných zdrojů pro financování hypotečních úvěrů, jimiž jsou zejména primární vklady, jež představují pro banky v současnosti levnější zdroj než hypoteční zástavní listy. Hodnota nemovitosti se určuje jako obvyklá tržní cena a určuje ji znalec banky. Nemovitost by bance posloužila v případě nesplácení úvěru k vyrovnání pohledávky, a tak v případě, že má banka jakékoliv pochyby o jednoduchosti prodeje a výši prodejní ceny zástavy, snižuje výši úvěru. Některé nemovitosti, například byty obsazené nájemníkem, nevezme vůbec banka do zástavy. Zastavenou nemovitost je klient povinen nechat pojistit. Jako další zajišťovací instrument může banka požadovat životní pojištění žadatele, které je vinkulováno ve prospěch banky. Tím se banka jistí pro případ, že by žadatel během splácení zemřel. Finanční gramotnost 16

18 1.1.9 Splácení Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet měsíčními splátkami, které již obsahují jistinu a úrok. Způsoby splácení: Anuitní klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky (nejčastěji využívané). Mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny. Progresivní klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují. Degresivní klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje. Příklad č. 3: Zkuste si na konkrétním příkladu spočítat, jaký je rozdíl mezi anuitním a degresivním způsobem splácení úvěru. 1.2 Pojištění při čerpání hypotečního úvěru Když už se žadatel o úvěr musí podřídit požadavku banky, měl by si alespoň vybrat pojištění, které co nejvíc vyhovuje jeho konkrétní situaci. Jednou z možností je dočasné rizikové pojištění pro případ smrti uzavřené na určitou dobu tedy dobu trvání hypoteční smlouvy. Pojistná částka je zvolena tak, aby odpovídala výši hypotečního úvěru. Pojištěný pak splácí hypoteční úvěr a pravidelně platí pojistné měsíčně, čtvrtletně, ročně nebo jednorázově. Kdyby zemřel, pojišťovna bance vyplatí tu částku, kterou jí dlužník ještě nesplatil. Zbytek pojistného plnění dostane osoba uvedené v pojistné smlouvě. Dlužník však nedluží bance stále stejnou částku. Jeho závazek se snižuje s tím, jak postupně dluh splácí. Proto může zvolit pojištění, kdy pojistná částka klesá postupně s tím, jak je úvěr splácen. Na to některé pojišťovny pamatují úvěrovým pojištěním s postupně klesající pojistnou částkou. Pojistná částka může klesat dvojím způsobem lineárně nebo kopíruje nesplacenou jistinu. Lineární pokles znamená, že se v určitých časových intervalech pojistná částka snižuje. Může to být například čtvrtletně nebo ročně o určité procento úvěru. Například při úvěru Finanční gramotnost 17

19 na 20 let to může být o 1/20 ročně. Doba trvání tohoto pojištění bývá přibližně dvě třetiny doby splácení úvěru. Další možnost úvěrového pojištění s postupně klesající pojistnou částkou, která přesně kopíruje výši nesplacené jistiny podle splátkového kalendáře banky. Volbou vhodného pojištění a pojišťovny je možné dost ušetřit Předčasné splacení a sankce Bez sankcí ze strany banky lze hypoteční úvěr částečně nebo úplně splatit vždy po uplynutí doby, po kterou se nemění jeho podmínky (úroková sazba, výše splátek, státní finanční příspěvek). Nejčastěji to bývá 5 let, ale fixní období může být kratší, například 1 nebo 2 roky, výjimečně i delší. Při mimořádné splátce úvěru v průběhu této doby si banka účtuje určité procento z této splátky v závislosti na čase zbývajícím do konce fixní doby. Finanční gramotnost 18

20 1.3 Neschopnost splácet hypotéku Dostanete-li se do situace, kdy nejste schopni plnit svůj závazek vůči poskytovateli půjčky, hypotéky, nečekejte a ihned Informujte banku. Nejlépe ještě před tím, než dojde k nezaplacení pravidelné a doposud řádně hrazené splátky. Banka vám pomůže situaci vyřešit bez dramatických kroků, jako je například prodej vaší nemovitosti. Banka Vám nabídne takový způsob úpravy splátek, který pro vás bude přijatelný Ať už se váš příjem později zvýší nebo se naopak dostanete do finanční tísně, můžete změnit výši splátek nebo přerušit splácení. Změnu splácení můžete provést i vícekrát dle vaší potřeby. I v případě rozvodu rodiny je možné pokračovat ve splácení hypotéky, je například možné převést hypotéku na jednoho z manželů s tím, že poté dojde k novému přezkoumání schopnosti žadatele splácet. Pokud nebude dostatečná, je možné si najít spoludlužníka. V případě nutnosti se můžete s bankou domluvit na individuálním splátkovém kalendáři. Nebo lze po určitou dobu splácet snížené splátky nebo pouze úroky, popřípadě zcela přerušit splácení na určitou dobu. Nouzové varianty je možné v průběhu doby splatnosti hypotéky i zopakovat. Řešením pro vás v případě potíží se splácením může být tzv. refinancování hypotéky Refinancování hypotéky Co lze refinancovat? bankovní úvěr či úvěr poskytnutý na bydlení ze stavebního spoření (lze zrefinancovat i úroky, poplatky či penále za mimořádnou splátku) leasing na bydlení nebankovní úvěr na bydlení smlouva o půjčce (musí mít úředně ověřené podpisy či musí být doloženo bezhotovostní poskytnutí půjčky - výpisem) Podmínky pro refinancování Finanční gramotnost 19

21 alespoň jeden ze žadatelů o hypoteční úvěr je dlužníkem z financovaného úvěru či půjčky alespoň jeden ze žadatelů o hypoteční úvěr je u refinancovaného úvěru či půjčky zástavcem (vlastníkem zastavené nemovitosti), který byl vyzván k plnění nebo má dojít u původního věřitele k realizaci zástav refinancovaný úvěr či půjčka musí být využity pro financování nemovitosti či bydlení, přičemž využití se dokládá: o o v případě koupě nemovitosti kupní smlouvou a výpisem z katastru nemovitostí v případě výstavby/rekonstrukce čestným prohlášením o využití finančních zdrojů Příklad č. 4: Jak budete postupovat, pokud zjistíte, že nejste schopni splácet nadále úvěr ve stanovené výši? Finanční gramotnost 20

22 1.4 Stavební spoření jako doplněk k hypotečnímu úvěru Ten, kdo potřebuje čerpat hypoteční úvěr např. na koupi nemovitosti, musí v některých případech určitou část ceny zaplatit z jiných zdrojů. Pro případ, že klient nemá dostatek vlastních prostředků, banky nabízí doplňkové úvěry, které jsou o drahé, a nevztahuje se na ně finanční podpora. Nabízí se tu možnost využít stavebního spoření, konkrétně překlenovacího úvěru, přičemž v případech, že toto spoření máme již nějaký čas založené, se zkracuje délka do přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Stavební spoření lze využít i ke splácení hypotečního úvěru. Tuto možnost nabízí některé hypoteční banky. Místo toho, abychom spláceli část jistiny úvěru v anuitní splátce každý měsíc, platíme ji do stavebního spoření. Účet stavebního spoření je vinkulován ve prospěch hypoteční banky, takže z její strany se nic nemění. Po vzniku nároku na úvěr ze stavebního spoření se tímto úvěrem splatí část jistiny hypotečního úvěru. Výhodnost je dána využitím vysokého výnosu spořící fáze stavebního spoření, který je vyšší než cena hypotečního úvěru, a také úvěr ze stavebního spoření je levnější než hypoteční. Jedinou nevýhodou je, že úvěr ze stavebního spoření je krátkodobější, a tak v průběhu jeho splácení měsíční zatížení mírně naroste. Cílem stavebního spoření není pouze ukládání peněz, ale jeho primárním cílem a smyslem je vytvářet lepší předpoklady pro financování bydlení a bytových potřeb občanů pomoci těm, kteří sice ještě nemají naspořeno dostatek prostředků, ale zároveň již peníze na investice do bydlení potřebují. K tomuto účelu je možné využít některý z úvěrů od stavebních spořitelen. Pro klienty stavební spoření představuje výhodné ukládání peněz a zároveň možnost získání výhodného úvěru na bytové potřeby Výhody úvěru ze stavebního spoření Úrokové sazby jsou garantované po celou dobu úvěrování a začínají na úrovni 3 % p.a. Doba splatnosti úvěru může být delší než 20 let Zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu Maximální výše úvěru je závislá na výši cílové částky zvolené klientem Finanční gramotnost 21