Praha / Prague. Research. Zpráva o trhu s nemovitostmi / Property Report. Shrnutí. Executive Summary. Obsah. Contents.

Transkript

1 Research Praha / Prague Zpráva o trhu s nemovitostmi / Property Report Obsah Profil společnosti 2 Hospodářská situace 3 Prodej nemovitostí 3 Trh s kancelářskými prostory 4 Investiční trh 5 Contents Company Profile 8 The Economy 9 Development Sales 9 Office Market Investment Market Roční/ Annual Březen/March 23 Shrnutí Rok 22 byl pro Českou republiku charakteristický příznivým ekonomickým růstem navzdory celkovému snížení investičních aktivit ve světě. Trh kancelářských prostor nezaznamenal výrazné výkyvy a souhrnná poptávka znamená příslib stabilizace tohoto segmentu realitního trhu. Díky stoupajícímu zájmu investorů o kvalitní investiční produkty dochází k postupnému snižování kapitalizační míry. Stabilní ekonomické prostředí motivuje současnou koupěschopnou poptávku po bytových jednotkách, což akceleruje residenční výstavbu. Oba tyto faktory představují pozitivní ukazatel ve vztahu k vyspělosti tržního prostředí. Executive Summary The year 22 has been positive for the Czech Republic despite the overall slowdown of investment activity around the world. The office market did not see any significant deviations on the demand side or the rental side. The overall demand promises at least the same results for years to come. The increasing interest of investors seeking a limited supply of quality investment product is causing yields to harden and fall. The growing economy is motivating existing purchase power to invest in residential properties, which is currently accelerating this segment of the market. All of these factors are positive indicators towards market maturity. I n t e r n a t i o n a l

2 P r o f i l s p o l e č n o s t i Hospodářská situace Ze společnosti, která byla založena před více než stoletím v Londýně, se stala velká a uznávaná celosvětová poradenská firma. V roce 2 spojila své síly s významnou realitní firmou ve Spojených státech Grubb & Ellis, čímž se vytvořila globální síť 8 pracovníků ve více než 2 kancelářích ve 29 zemích světa. Tato rozšířená skupina je nyní jednou z několika málo organizací schopných poskytovat celé spektrum realitních služeb, a to jak na trhu bytových, tak i komerčních nemovitostí po celém světě. Globální síť 8 pracovníků ve více než 2 kancelářích ve 29 zemích světa je schopna poskytovat celé spektrum realitních služeb. 2 a 22 byly roky nadprůměrného ekonomického růstu a existují signály, že by v budoucnu mohlo nastat další zlepšení. Příznivý makroekonomický vývoj domácího hospodářství přispěl k pokračujícímu zájmu zahraničních investorů navzdory celkovému ochlazení investičních aktivit na celém světě. V roce 22 činil růst HDP přibližně 2,5% ve srovnání s 3,5% roku 2. Předpovídá se, že v roce 23 bude růst pokračovat, a to až na 3,%. Nezaměstnanost se ustálila a momentálně činí více než,%. Česká koruna v průběhu roku posílila asi o 9% oproti euru. Jungmannova-Charvátova, Praha Corso Karlín, Praha 8 Další informace Vám rádi poskytnou: Ředitelé / Jednatelé Agenturní činnost a zastupování nájemců Karel Bor Prodej nemovitostí a investice Správa nemovitostí Kevin Craighead Oceňování a průzkum trhu Petr Pohl Česká republika nabídka služeb Agenturní činnost a zastupování nájemců. V oblasti zastupování pronajímatelů i nájemců je tým příslušných odborníků jedním z nejvíce respektovaných a zkušených na trhu. Prodej nemovitostí určených k dalšímu rozvoji. Od roku 99 kancelář realizuje každoročně rozsáhlé transakce týkající se některých významných budov a strategicky umístěných pozemků v Praze. Investice. Společnost se doposud účastnila většiny hlavních transakcí v oblasti institucionálních investic a v nedávné době byla vybrána za výhradního zprostředkovatele prodeje jedné z nejvýznamnějších investičních příležitostí na současném trhu Burzovního paláce v Praze. Správa nemovitostí. Toto oddělení v současné době spravuje celé portfolio investičního fondu HypoVereinsbank v celé střední Evropě. Průzkum trhu. Naše interní databáze obsahují výsledky více než desetiletého průzkumu trhu a zajišťují pro všechna naše oddělení přístup k informacím z celé republiky. Oceňování. Naši kvalifikovaní znalci v oboru nemovitostí v současné době provádějí odhady pro většinu místních a zahraničních bank a řadu dalších významných společností působících na trhu. Vývoj ekonomických ukazatelů (992-23) Rok P HDP (% meziročně) -3,3, 2,2 5,9 4,8 -,8 -,2 -,4 3, 3,4 2,5 3, Nezaměstnanost (%) 2,6 3,5 3,2 3, 3, 4,4 6, 8,6 9,2 8, 8,5, Inflace (%), 2,8, 9, 8,8 8,5,7 2, 3,9 4,,8, Přímé zahraniční investice (USD mld.),6,8, 2,8,9,8 3,7 6, 5, 4,9 5, Zdroj: Český statistický úřad Stavební průmysl nebyl zasažen ekonomickou recesí západoevropských zemí a byl jedním z nejdynamičtěji rostoucích odvětví národního hospodářství. Nárůst nových staveb se zvýšil na 5,3% v roce 2, 9,6% v roce 2, přičemž v roce 22 došlo k mírnému poklesu na 8%. Růst tohoto odvětví byl podpořen vysokou úrovní aktivit investorů v této oblasti díky podpoře projektů zahraničních investorů v průmyslových oblastech, velkým vládním investičním smlouvám na dodávky dopravní infrastruktury (stavby expresních železnic, podzemní dráhy a obchvatů) ale také stavbou komerčních, administrativních a občanských budov. V srpnu 22 zasáhla jedna z nejhorších povodní v historii třetinu země včetně hlavního města Prahy. Škody se odhadovaly na 2-3 mld. euro. Povodeň měla negativní vliv na hospodářství, ale předpokládá se, že tento vliv je pouze krátkodobý, a že nebude mít dlouhodobou odezvu. Podle zprávy vydané Evropskou komisí v roce 22 pokračuje Česká republika v harmonizaci své zahraniční politiky s Evropskou unií. Nadále funguje standardně v oblasti domácích a zahraničních záležitostí a provádí svůj program ekonomických a sociálních reforem a příprav na přistoupení k EU v květnu 24, včetně přípravy referenda o vstupu, které je plánováno na červen tohoto roku. Lokalita historické centrum / užší centrum Praha a hranice s Prahou 2 vyhledávané centrální a mimocentrální lokality Flora, Praha 2 a 3, Pankrác, Budějovická Praha 4, Anděl Praha 5, Dejvice, Vokovice, Praha 6 a Karlín, Praha 8 mimocentrální lokality Stodůlky, Nové Butovice, Praha 5, Holešovice, Praha 7, Palmovka, Praha 8 a Vysočany, Praha 9 mimoměstské druhotné lokality zbývající lokality se špatnou dostupností a omezenou městskou dopravou Jednotkové ceny stavebních pozemků (Kč/m 2 )* Prodejní ceny nemovitostí určených k dalšímu rozvoji/projektů (Kč/m 2 )** Prodejní ceny hotových bytových jednotek (Kč/m 2 )*** do * jedná se o m 2 stavebních pozemků, rozptyl cen je určen konkrétní polohou, kriterii územního plánu, vydanými povoleními a schválenými projekty, nutností investovat do infrastruktury, typem určené zástavby, atd ** jedná se o hrubý přehled cen obvykle dosahovaných při prodeji již existujících objektů určených k dalšímu rozvoji, konečná cena závisí na konkrétním stavu objektu, objemu dalších investic na rekonstrukci, stavu vydaných povolení, možnosti navýšení objemu podlahových ploch, existujících/neexistujících nájemních vztazích, atd... *** jedná se o ceny dosahované při prodeji nových/zrekonstruovaných bytových jednotek, dokončené v odpovídající kvalitě a standardu, cenový rozptyl je určen konkrétní polohou objektu a stavem společných prostor, možností parkování, atd Prodej nemovitostí Oddělení zajišťuje převážně zastupování majitelů při prodeji nemovitostí určených k dalšímu rozvoji. Společnost působí v tomto segmentu trhu již let a podílela se na celé řadě významných transakcí pro soukromé osoby i instituce. Praha a Česká republika budou nadále nabízet zájemcům v nadcházejících letech příznivé a stabilní prostředí. Rizika se v důsledku transparentnějších ekonomických podmínek a stabilnějšího právního prostředí snižují. Obvyklá cena stavebních prací (Kč/m 2 )**** Stavba na zelené louce 2 3 Rekonstrukce stávajícího objektu až 25 Celkově naše společnost zaznamenává stále rostoucí zájem zahraničních developerů a investorů prakticky ve všech segmentech našeho trhu nemovitostí. Mezi nejvyhledávanější v současné době patří rezidenční projekty a investice do kvalitně pronajatých objektů. Oproti obecnému očekávání je také stále silná poptávka po objektech vhodných pro výstavbu hotelových a ubytovacích kapacit 3 5ti * standardu. Příkladem takových transakcí může být probíhající prodej nemovitosti ve vlastnictví Československé Obchodní banky, Politických vězňů 2 a vážný zájem několika významných hotelových společností o nemovitost Jungmannova / Charvátova ve vlastnictví společnosti ČEZ, a.s. **** jedná se o hrubý odhad součaných cen, cenový rozptyl je dán obtížností výstavby a požadovaným standardem vybavení a dokončení objektu, u ceny na rekonstrukci záleží na konkrétním stavu objektu, ceny nejsou závislé na lokalitě a jejich rozdíly jsou minimální. Anděl City, Praha 5 2 K n i g h t F r a n k Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e P r a g u e P r o p e r t y R e p o r t K n i g h t F r a n k 3

3 Trh s kancelářskými prostory v Praze Trh kancelářských prostor zažil v roce 22 jak vzestupy, tak pády, i když ke konci roku vykazoval známky růstu a stability. Tragédie v New Yorku z. září 2, povodně v srpnu 22 i celkový globální útlum hospodářství, poněkud utlumily úroveň poptávky, nicméně trh se nakonec vyvíjel pozitivně a růst ke konci roku téměř dosáhl rekordní úrovně. Poptávka Na pražském trhu kancelářských prostor jsme nezaznamenali výrazné výkyvy na straně poptávky nebo úrovně dosahovaného nájemného. Díky množství velkých transakcí v sektoru telekomunikací a financí (které výrazně přispěly k nárůstu poptávky v Praze 4 v roce 22 o 43%) přesáhl celkový objem pronajatých kancelářských prostor ke konci roku 22 úroveň roku 2 s tím, že celkový objem byl přibližně 64 m 2. Při úvaze množství velkých transakcí, které budou pravděpodobně uzavřeny v roce 23, celková současná poptávka znamená příslib přinejmenším stejných výsledků v tomto roce, jako za rok 22. tisíce m Graf 2 Nabídka a poptávka * Projekt společnosti ECM, Praha 4 Rok Roční nabídka Roční poptávka * Predikce Nabídka Celková plocha moderních kancelářských prostor v Praze je m 2, z čehož 6% představují novostavby a 4% budovy renovované. Za rok 22 bylo dokončeno celkově m 2 kancelářských ploch, a to jak v nových budovách, tak i pomocí rekonstrukcí. Společnost odhaduje, že během roku 23 bude dokončeno 3 m 2 nových kancelářských prostor. K útlumu aktivity došlo především hlavně v Praze a 2, kde je v současné době naprojektováno poměrně limitované množství nových kancelářských prostor. Naproti tomu Praha 4, Praha 5 a Praha 8, které se teď považují za klíčové podnikatelské lokality, zažily nejrozsáhlejší nárůst objemu kancelářských prostor v celé Praze. Vzhledem k nárůstu poptávky v roce 22 se poměr volných prostor ve srovnání s rokem 2 poněkud snížil, což navazuje na trend minulých let. Poměr volných prostor v současnosti činí něco více než % ve srovnání s % v roce 2, 3% v roce 2 a 6% v roce 999. Nájemné Graf Poptávka v roce 22 podle čtvrtletí Úroveň nájemného v celé Praze nezaznamenala žádnou výraznou změnu, přičemž nejvyšší nájemné za moderní kancelářské prostory třídy A v lokalitách v centru činí 8 2 EUR/m 2 /měsíc. Kancelářské prostory stejné kvality v lokalitách, jako je Praha 4-Pankrác, nebo Praha 5-Smíchov, se nabízejí za 4 6 EUR/m 2 /měsíc. Poptávka (tisíce m 2 ) I. 22 II. 22 III. 22 IV. 22 Čtvrtletí Investiční trh Během uplynulých 2 8 měsíců zaznamenával trh stejný trend nárůst počtu investorů vybírajících z omezené nabídky kvalitních investičních produktů. Tato silná poptávka spojená se zdravým trhem pronájmů kancelářských prostor přispívala též ke snižování kapitalizační míry. Kapitalizační míry (%),5 Graf 4 Kapitalizační míry,5 9,5 9 8, Burzovní palác, Praha Rok * Predikce 23* Rakouské a německé investice nadále určovaly trendy trhu a v roce 22 dlouho očekávaný vstup společností DB (Deutsche Bank) Real Estate a DEKA přispěl k rostoucí důvěře a ilustroval připravenost investorů k nákupům. Navíc poslední významné nákupy, konkrétně BB Centrum A v Praze 4 a Vinohradská Vinice v Praze provedené americkým a izraelským kapitálem zvýraznily různorodost současných zájemců. Hlavní realizované investiční transakce v oblasti kancelářských prostor (září 2 - únor 23) Datum Adresa nemovitosti Výměra Cena Počáteční Prodávající Kupující (m 2 ) (mil. euro) výnos (%) září Dvorana, náměstí OSN, PSJ Invest M.A.I.L. 2 Praha 9 říjen 2 ECM Portfolio, Praha, 5, & ,5 ECM Shekem Real Estate prosinec 2 Palác Karlín, Thámova 3, Praha ,45 ~ REKG Austrian Fund / IRES prosinec PWC, Kateřinská, ,5 9,2 AIG Lincoln Irlandia 2 Praha 2 prosinec Táborská, Nusle, 7 5 7,2,5 Hydroproject IRES 2 Praha 4 únor I.P. Pavlova 5, ~6,5 ~9,5 Bouygues DB Real Estate 22 Praha 2 duben Václavské náměstí 4, N/A N/A < Universale Immorent 22 Praha duben 22 Benešovská / Ruská, Praha 2 2 3,5 + Immorent Liberty květen 22 Jankovcova 23, Praha ,3,3 CGI Czech Real Property Partners červen BB Centrum A, 2 25 N/A N/A PSJ / Heitman 22 Praha 4 Passerinvest červenec Corso Karlín, Křižíkova, 9 5 N/A N/A REKG M.A.I.L. 22 Praha 8 srpen Václavské náměstí 3, ,4 Universale Immorent 22 Praha prosinec OMG Panorama, 9 24,5 9, OMG DEKA 22 Praha 2 únor 23 Vinohradská Vinice, Praha ,5,2 IPB Real Liberty Co se týká transakcí, byl rok 22 v mnoha ohledech podobný roku předchozímu s osmi dokončenými transakcemi. Zájem o produkty je vysoký a investoři si nemohou dovolit čekat na to, až bude produkt dokončený a pronajatý. Několik provedených transakcí, jako je předběžný nákup budovy I. P. Pavlova 5, který provedla Deutsche Bank nebo nákup Technoparku Hochtief v Praze 5 společností Europolis, potvrzuje tento nový trend. Nicméně můžeme předpokládat, že aktivity se budou v roce 23 zvyšovat, protože se objevují další kvalitní produkty a kapitalizační míry se budou stabilizovat a odpovídat síle investic zaměřených na tento sektor. Reakce trhu na povodně 22 Povodně poznamenaly pražský trh kancelářských prostor tím, že po nich zůstaly některé budovy dočasně nepřístupné a nepoužitelné. Zasáhly hlavně Prahu -Malou Stranu, Prahu 8-Karlín a Libeň a Prahu 7-Holešovice. Praha 8 byla silně zasažena, čímž byla zpomalena výstavba několika nových kancelářských objektů. Obnova dopravy v těchto lokalitách trvala delší dobu, jelikož jak pozemní doprava (tramvaje, infrastruktura pro automobily) tak podzemní systém metra byly silně zasaženy. Škody způsobené povodněmi byly již odstraněny. Intenzívní součinnost pražských zastupitelů, developerů a investorů přináší pozitivní výsledky. Díky výstavbě protipovodňových bariér a přirozené revitalizaci evidujeme obnovený zájem trhu o tyto oblasti. Objem investic (mil. EUR) Graf 3 Objem investic do kancelářských prostor EUR realizované EUR predikce m Objem investic (tisíce m 2 ) Objem investic (mil. EUR) Graf 5 Původ investorů ,5 Rakousko 7 Německo 4 Izrael 2 USA 25 Počet investic V. Británie Irsko,5 Nizozemí Rok Země původu Vinohradská Vinice, Praha 4 K n i g h t F r a n k Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e P r a g u e P r o p e r t y R e p o r t K n i g h t F r a n k 5

4 Smíchov detail 9 Lidická Plzeňská C Strou pežni ckého C Anděl City I Radlická D D Anděl City, 2nd Phase J Corso Karlín L Vysočanská Point Ost rov ské ho 6 7 A C 8 L Karlín detail S o k o lo 3 A 2 K Palác Karlín A F Technopark E Zličín Business Park A Flora Plaza K J ova ova Thám K ři ž ík v sk á H I.P.Pavlova 5 Office Building F E I. P. Pavlova detail B 5 Je čn á vi ck ět 4 na Vys koč ilov a C á Na s trži jo Lege rova kv dě nám. I. P. Pavlova Sok ols ká 5. Bu 6 5 á Pankrác detail Olbrac htova m n ti n sk H G Avenir Business Park B měřítko / scale : 55 A rg e I G B Empiria Building I Longin Business Center 2 km Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e Prague Property Report 7

5 C o m p a n y P r o f i l e Founded in London more than a century ago, has grown into a substantial and well recognised global consultancy. In the year 2, it joined forces with the leading US real estate practice Grubb & Ellis to create a network of 8, people in more than 2 offices in 29 countries around the world. The enlarged group is now one of only a handful of organisations able to provide a full range of real estate services in both the residential and commercial property markets worldwide. Corso Karlín, Prague 8 Czech Republic Service Lines Globální síť 8 pracovníků ve více než 2 kancelářích ve 29 zemích světa je schopna poskytovat celé spektrum realitních služeb. Agency & Corporate Services: Representing both landlord and tenant the agency team is one of the most respected and experienced in the market. Development & Sales: Since 99 the office has transacted some of the largest buildings and strategically located pieces of land in Prague. Investment: has to date been involved in most of the institutional investment transactions in Prague, and was recently selected as an exclusive selling agent for the largest city centre investment opportunity currently on the market Burzovní Palace in Prague. Property Management: The department presently manages the entire portfolio of HypoVereinsbank s pension fund throughout Central Europe. Research: Our proprietary databases contain over ten years of market research, providing all departments with access to information throughout the country. Valuation: Our qualified Czech and British surveyors currently undertake valuations for ten local and foreign banks, and an extensive list of prominent companies active in the market. The Economy 2 and 22 proved to be years of above average trend growth and are signs of improved times ahead. Favourable macroeconomic development of the domestic economy ensured an ongoing interest of foreign investors despite an overall cooling of investor activity around the world. The year 22 saw a GDP growth of approximately 2.5% down from 3.5% for 2. Economic growth is forecast to rebound strongly in 23 to around 3.%. The decreasing unemployment trend has leveled off and is currently over.%. The Czech crown grew by around 9% against the euro over the course of last year and the trend remains upwards as the Czech crown continues to grow. Economic Indicators (992-23) Year F GDP (% yoy) Unemployment (%) Inflation (%) Foreign Direct Investment (USD bil.) Source: Czech Statistical Office The building industry has not been affected by the economic recession of the Western European countries and has been one of the most dynamically growing industries in the economy. The growth of new construction accelerated to 5.3% in 2, 9.6% in 2 with a slight fall to 8% in 22. Its growth has been spurred on by high investor activity in the industry due to the support of foreign investors projects in industrial areas, large government investment contracts for the transport infrastructure (construction of express railway lines, subway lines and bypasses) but also by the construction of commercial, administrative and infrastructural buildings. The worst flooding in modern history hit one third of the country in August 22, including its capital Prague. The damages were estimated to cost 2 3 billion euro s. The floods have had a negative effect on the economy but it is believed that this is only short term and will not have any long term repercutions. Jungmannova-Charvátova, Prague Development Sales The department is responsible for the representation of property owners with development potential. has been active in this segment of the Prague market for over years and it has been participating on transactions for both private individuals and institutional owners. Both Prague and the Czech Republic will continue to offer to investors in 22 and 23 a positive and stable environment. Risks are being constantly lowered by the transparent economical situation and stable legal environment. Standard construction costs (CZK/m 2 )**** Green field Construction 2, 3, Reconstruction Up to 25, For further information please contact: Managing Directors Agency & Corporate Services Karel Bor Development Sales & Investment Property Management Kevin Craighead Valuation & Research Petr Pohl Anděl City, Prague 5 The Czech Republic continues to function normally in both domestic and foreign affairs, harmonizing its foregin policy with the European Union and to pursue its programme of economic and social reform. A referendum about EU accession is planned for June this year, the Czech Republic should therefore become a new member of the European Union in 24. Location Historical centre / centre Prague and borders of Prague 2 Sought after locations Flora, Prague 2 and 3, Pankrác, Budějovická Prague 4, Anděl Prague 5, Karlín Prague 8, Dejvice, Vokovice, Prague 6 Non central locations Stodůlky, Nové Butovice, Prague 5, Holešovice, Prague 7, Vysočany, Prague 9 Secondary locations rest of locations with limited public transport access Unit Prices of Land Proposed For Construction (CZK/m 2 )* Unit Prices of Projects/Existing Buildings Proposed For Development (CZK/m 2 )** Unit Prices of Ready To Move In Residential Units (CZK/m 2 )*** 25, 55, 5, 45, 8, 4, 5, 25,, 25, 3, 8,,5 5, 5, 2, 2, 35, Up to,5, 2, 8, 25, * m 2 of lands proposed for construction, difference in prices is given by particular location, given conditions of zoning plan, existing/non existing permits or approved projects, existing/non existing infrastructure, type of proposed use, etc. ** General overview of prices usually achieved at comparable transactions of existing buildings proposed for redevelopment. Price depends on technical conditions, volume of future investments, existing/non existing permits, possibility of floor area capacity increase, existing/non existing current leases or potential pre-leases, etc. *** Prices achieved today for new build/reconstructed residential units, finished in corresponding quality and standard. Price differences are given by particular location, particular features of the project, parking possibilities, etc. The overall trend shows increasing interest of international developers in all segments of the real estate market. The most popular and desirable investments are in new residential projects and institutional investments to new buildings with good quality long-term leases. There is still a substantial demand for projects/buildings suitable for accommodation services with 3 5* standards. An example of this is the current sale of Politických věznů 2, Prague owned by ČSOB bank, as well as a serious interest of several international hotel operators in Jungmannova / Charvátova buildings currently owned by company ČEZ, a.s. **** General overview of current prices. Price difference is given by construction arduousness and required standard of final completion. Reconstruction cost is given by current condition of the building, given prices are not depending on location. 8 K n i g h t F r a n k Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e P r a g u e P r o p e r t y R e p o r t K n i g h t F r a n k 9

6 Office Market The Prague office market experienced both highs and lows throughout the year 22, however by the end of the year the office market displayed overall signs of growth and stability. The September th New York tragedy of 2, the August 22 floods and the general global economic slowdown all attempted to dampen take-up levels, however the market proved positive and with a strong end to the year levels of take-up almost reached a record high. Demand The Prague office market did not witness any significant deviations on the demand side or on the rental side. Thanks to a number of large deals in the telecom and finance sectors, (which largely contributed to 43% of 22 s take-up) the total volume of office space leased by the end of 22 exceeded that of 2, with a total figure of approximately 64,m 2. With the knowledge of a handful of large deals set to close in 23 the overall existing demand promises at least the same results for this year as in 22. thousands of m Graph 2 Supply And Take-up * ECM Project, Prague 4 Year Annual supply Annual take-up * Prediction Market reaction to the 22 floods Supply The total volume of modern office space in Prague is,,m 2 of which 6% is located in new buildings and 4% in renovated buildings. A total of, m 2 of office space was completed by the end of 22 both new constructions and renovated buildings respectively. estimate that 3,m 2 of new office space will be completed during 23. There has been limited activity in primarily Prague and Prague 2 where a relatively restrained volume of additional office space is projected. However Prague 4 and Prague 5 now being recognised as key business locations have witnessed the most extensive increase in office space in the whole of Prague. Due to high levels of take-up in 22, the vacancy rate has dropped slightly from 2, which follows the trend of recent years. The vacancy rate is currently just over % as opposed to % in 2, 3% in 2 and 6% in 999. Rents The floods left their mark on the Prague office market rendering a number of properties temporarily inaccessible and unusable. The floods affected primarily Prague -Malá Strana, Prague 8-Karlín and Libeň and Prague 7- Holešovice. Prague 8 was heavily hit causing new proposed commercial projects for the area to be delayed. Transport in these locations has also taken time to repair as the metro and tram lines were destroyed. The flooding has so far taken a long time to recover from but today we can see that the hard work of the Prague authorities, investors and real estate advisors is already bringing positive results. Graph Take-up by Quarter 22 Rental levels throughout Prague have had no significant change, with prime rents for centrally located class A modern office space between 8 2 EUR per m 2 per month. The same quality of office space located in areas such as, Prague 4-Pankrác or Prague 5-Smíchov is being offered at 4 6 EUR per m 2 per month. Take-up (thousands of m 2 ) Investment Volume (EUR mil.) Q 22 Q2 22 Q3 22 Q4 22 Quarter Graph 3 Investment Volume Offices EUR existing EUR prediction m Year Investment Volume (thousands of m 2 ) Investment Market A distinct trend has continued to underline the market during the past 2 8 months: a plethora of investors seeking a limited supply of quality investment product. This relentless demand, coupled with a healthy letting scene, has helped to maintain a buoyant secondary market. Yields (%) Volume (EUR mil.).5 Graph 4 Yield Development Graph 5 Origin of Investors Burzovní Palace, Prague 9,5 Austria 7 Germany 4 Israel Year 2 US 25 No. of Deals UK Country of Origin * Prediction Ireland 23*,5 Netherlands Austrian and German funds continue to drive the markets and during 22 the long awaited entrance of DB (Deutsche Bank) Real Estate and DEKA, contributed to the growing confidence and further illustrated the readiness of investors to commit. In addition, recent significant purchases, namely BB Centrum A in Prague 4 and the Vinohradská Vinice building in Prague, by US and Israeli capital respectively, have highlighted the diversity of the present interest. Major Office Investment Transactions (Sept 2 - Feb 23) Date Property Address Size Price Initial Seller Purchaser (sq m) (mil. euro) Yield (%) Sept Dvorana, náměstí OSN, 2,26 3 PSJ Invest M.A.I.L. 2 Prague 9 Oct 2 ECM Portfolio, Prague, 5, & 6 5,5 8.5 ECM Shekem Real Estate Dec 2 Karlín Palac, Thámova 3, Prague 8 6, ~ REKG Austrian Fund / IRES Dec PWC, Kateřinská, 7, AIG Lincoln Irlandia 2 Prague 2 Dec Táborská, Nusle, 7, Hydroproject IRES 2 Prague 4 Feb I.P. Pavlova 5, 6,638 ~6.5 ~9.5 Bouygues DB Real Estate 22 Prague 2 Apr Wenceslas Square 4, N/A N/A < Universale Immorent 22 Prague Apr 22 Benešovská / Ruská, Prague 2, Immorent Liberty May 22 Jankovcova 23, Prague 7 3,56 5.3,3 CGI Czech Real Property Partners June BB Centrum A, 2,25 N/A N/A PSJ / Heitman 22 Prague 4 Passerinvest July Corso Karlín, Křižíkova, 9,5 N/A N/A REKG M.A.I.L. 22 Prague 8 Aug Wenceslas Square 3, 8, Universale Immorent 22 Prague Dec OMG Panorama, 9, OMG DEKA 22 Prague 2 Feb 23 Vinohradská Vinice, Prague 2, IPB Real Liberty In terms of transactions, 22 was in many respects similar to the previous year with 8 deals being completed. Competition for product is high and investors cannot afford to wait for product to come to the market once completed and leased. Already we have seen a number of transactions, such as the pre-purchase of Deutsche Bank s IP Pavlova 5, and the acquisition by Europolis of Hochtief s Technopark in Prague 5, confirm this new trend. Nevertheless we would anticipate that activity in 23 will increase as further quality product comes online and yields will continue to harden and fall under the weight of funds committed to this sector. Vinohradská Vinice, Prague K n i g h t F r a n k Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e P r a g u e P r o p e r t y R e p o r t K n i g h t F r a n k

7 European offices Czech Republic Koruna Palace 4th Floor, Wenceslas Sq. Prague Tel: (42-2) Fax: (42-2) prague@knightfrank.com Belgium Rue du Luxembourg 4A Brussels Tel: (32-2) Fax: (32-2) info@knightfrank.be France 7 Place Vendôme 75 Paris Tel: (33-) Fax: (33-) info@knightfrank.fr Germany Fellnerstrasse Frankfurt Tel: (49-69) Fax: (49-69) frankfurt@knightfrank.de Niederrheinstrasse Düsseldorf Tel: (49-2) Fax: (49-2) Ilke.finkewrath@ic-group.de Südliche Auffahrtsallee Munich Tel: (49-89) Fax: (49-89) kfic.muc@ic-group.de Italy Milan Centrale Servizi S.p.A. Via G, Negri 223 Milan Tel: (39-2) Fax: (39-2) paolo.bottelli@pirelli.com Rome Asia Pacific offices Netherlands Van Gool en Partners World Trade Centre Strawinskylaan 6, 77 XX Amsterdam Tel: (3-2) Fax: (3-2) vangool@van-gool.nl Poland Nieruchomosci Ul Widok 8-23 Warsaw Tel: (48-22) Fax: (48-22) Portugal Edifício Taurus Praço Campo Pequeno 48-4º Dtº -8 Lisboa Tel: (35-2) Fax: (35-2) knightfrank@mail.telepac.pt Spain Calle Serrano, Madrid Tel: (34-9) Fax: (34-9) knight@knightfrank.es United Kingdom Head Office 2 Hanover Square London WS HZ Tel: (44-2) Fax: (44-2) kf@knightfrank.com London City Kings House 36 King Street London EC2V 8QQ Tel: (44-2) Fax: (44-2) city@knightfrank.com London Docklands 8-9 Cabot Square Canary Wharf London E4 4QW Tel: (44-2) Fax: (44-2) cwharf@knightfrank.com Birmingham 89 Colmore Row Birmingham B3 2BD Tel: (44-2) Fax: (44-2) birmingham@knightfrank.com Cardiff Emperor House Scott Harbour Pierhead Street Cardiff CF 5PH Tel: (44-29) Fax: (44-29) cardiff@knightfrank.com Edinburgh 2 North Charlotte Street Edinburgh EH2 4HR Tel: (44-3) Fax: (44-3) edcomm@knightfrank.com Exeter 9 Southernhay East Exeter EX QD Tel: (44-392) Fax: (44-392) execomm@knightfrank.com Glasgow Sutherland House 49 St Vincent Street Glasgow G2 5NW Tel: (44-4) Fax: (44-4) glasgow@knightfrank.com Leeds Park Place Leeds LS 2RU Tel: (44-3) Fax: (44-3) leeds@knightfrank.com Manchester 86 King Street Manchester M2 4WQ Tel: (44-6) Fax: (44-6) manchester@knightfrank.com Newcastle 37/39 Grey Street Newcastle-upon-Tyne NE 6EE Tel: (44-9) Fax: (44-9) newcastle@knightfrank.com Sheffield Princess House 22 Queen Street Sheffield S 2DW Tel: (44-4) Fax: (44-4) sheffield@knightfrank.com Ascot, Beaconsfield, Bristol, Cirencester, Esher, Guildford, Hampstead, Hereford, Hungerford, Kensington,Knightsbridge, Lauder, Nottingham, Notting Hill, Oxford, Sherborne, Stratfordupon-Avon, Tunbridge Wells, Wapping, Wimbledon, Winchester, Worchester, York. Australia 75 Pitt Street Sydney, NSW 2 Tel: (6-2) Fax: (6-2) michael.kingcott@knightfrank.com.au Adelaide, Brisbane, Cairns, Canberra, Gold Coast, Hobart, Melbourne, Newcastle, North Sydney, Parramatta, Perth, Townsville. African offices Botswana PO Box Queens Road Gaborone Tel: (267) Fax: (267) kfbg@knightfrank.co.bw Francistown Kenya PO Box Lion Place (Ground Floor) Waiyaki Way Nairobi Tel: (254-2) 44 74/5/6 Fax: (254-2) 44 4 Mobile: (254) /3 info@knightfrank.co.ke Hong Kong 32/F AIA Tower 83 Electric Road North Point Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) kfrankhk@knightfrank.com.hk Shanghai, Beijing, Changchun, Haerbin, Shenzhen, Tian Jin. (All contact via Hong Kong) Malawi Hardelec House Victoria Avenue PO Box 556 Blantyre Tel: (265) Fax: (265) kfmw@malawi.net Lilongwe Nigeria PO Box Campbell Street, Lagos Tel: (234-) Fax: (234-) Abuja, Kano, Kaduna, Ikeja, Port Harcourt Kontakty v Praze Contacts in Prague or Koruna Palace, 4th Floor, Wenceslas Sq., Prague Tel: India Udyog Bhavan st Floor 29 Walchand Hirachand Marg, Ballard Estate, Mumbai 4 38 Tel: (9-22) /78/79 Fax: (9-22) research@knightfrankindia.com Delhi, Pune, Bangalore South Africa Gleneagles (Ground Floor) Fairway Office Park 52 Grosvenor Road Bryanston PO Box 33 Cramerview 26 Johannesburg Tel: (27-) Fax: (27-) kfsa@knightfrank.co.za Tanzania 4th Floor, TDFL Building PO Box 9333 Dar es Salaam Tel: (255-22) 2 33 Fax: (255-22) Mobile: (255) info@knightfrank.co.tz Indonesia Adhi Graha Building /F Jl.Jend.Gatot Subroto Kav.56 Jakarta 295 Tel: (62-2) ext 32 Fax: (62-2) i.juwana.knightfrank@ptsi.co.id Uganda 4 Kimathi Avenue PO Box 2453 Kampala Tel: (256-4) Fax: (256-4) info@knightfrank.co.ug Zimbabwe PO Box George Silundika Avenue Harare Tel: (263-4) Fax: (263-4) kfzhre@kfz.co.zw Bulawayo New Zealand 23 Waring Taylor Street Wellington Tel: (64-4) Fax: (64-4) property@knightfrank.co.nz Microsoft House Symonds Street Auckland Tel: (64-9) Fax: (64-9) property@knightfrank.co.nz 76 Cashel Street Christchurch Tel: (64-3) Fax: (64-3) property@knightfrank.co.nz 23. Tento materiál je publikován výhradně za účelem informativního využití. I přesto, že při realizaci této zprávy byla věnována zvýšená pozornost veškerým informacím, analýzám, názorům a predikcím, Research ani nejsou připraveni nést právní odpovědnost za jakékoliv škody či újmy způsobené obsahem tohoto materiálu. V této zprávě se názory, ve vztahu k jednotlivým nemovitostem či projektům, nemusí shodovat s názory třetích stran. Kopírování této zprávy nebo její části je možné pouze s odvoláním na Knight Frank Research. Singapore 6 Raffles Quay #3- Hong Leong Building Singapore Tel: (65) Fax: (65) mgt@knightfrank.com.sg Thailand Chartered (Thailand) Co., Ltd. 65/92, 23rd Fl., Chamnan Phenjati Business Center, Rama 9 Road, Huaykwang, Bangkok 32 Tel: (66-2) Fax: (66-2) phanom@knightfrankthailand.com 23. This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Research or for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Research. zdenka.klapalova@knightfrank.com premysl.chaloupka@knightfrank.com Kontakt v Londýně Contact in London David Brunelle 2 Hanover Square, London WS HZ Tel: +44 () david.brunelle@knightfrank.com Research provide strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide including developers, investors, financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice customised to their specific needs. For further information on our Research Services please contact: David Brunelle or Steve Mallen on +44 () Research Reports are also available at