Vývoj na trhu s komerčními nemovitostmi

Transkript

1 Vývoj na trhu s komerčními nemovitostmi Katarina Turňová, investiční oddělení Katarina Wojtusiak, vedoucí oddělení zastupování nájemců Filip Kozák, vedoucí oddělení pronájmů průmyslových nemovitostí 14. září 211

2 1 Investiční trh v České republice Katarina Turňová MA MSc MRICS, Associate director, investiční oddělení katarina.turnova@cbre.com

3 Vývoj HDP v evropských zemích 211 forecast 212 forecast Real GDP Growth (%) Bulgaria Czech Republic Hungary Poland Romania Russia Slovak Republic Eurozone Germany -1 Zdroj: UniCredit Group CB Richard Ellis Page 3

4 Která evropská země/ region bude podle Vás nejatraktivnější v roce 211 z hlediska investic do nemovitostí? (n = 271) 211 (n = 341) % Germany CEE UK France Spain Nordics Italy Other Zdroj: CB Richard Ellis, European Investor Intentions Survey, February 211 CB Richard Ellis Page 4

5 Předpověď výše investičních transakcí v ČR v roce in million EUR (p) Of fice Retail Industrial Hotel Mixed Use Residential Other Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 5

6 Čtvrtletní objem investic v České republice 1, Qrt Avg mln -7% -8% -98% -86% -13% -81% -66% -88% +2.5% +47% -51% in million EUR Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 26 Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Office Retail Industrial Hotel Mixed Use Residential Other Quarterly Average (25-21) Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 6

7 Vývoj Prime Yields Shopping Centre Industrial Of fice percent percent 6 5 CB Richard Ellis Page Q3 3Q3 4Q3 1Q4 2Q4 3Q4 4Q4 1Q5 2Q5 3Q5 4Q5 1Q6 2Q6 3Q6 4Q6 1Q7 2Q7 3Q7 4Q7 1Q8 2Q8 3Q8 4Q8 1Q9 2Q9 3Q9 4Q9 1Q1 2Q1 3Q1 4Q1 1Q11 2Q11 Zdroj: CB Richard Ellis Prime Yields Year Q2 211 Office 5.25% 6.5% 7.% 6.75% 6.5% Shopping Centres 5.5% 6.75% 7.% 6.75% 6.5% Industrial 6.4% % 8.75% 8.5% 8.25%

8 Vývoj Prime Yield na trhu s kancelářemi 1 EU-15 v Prague Yield Spread Prague Prime Office Yield EU-15 Weighted Average Prime Yield Warsaw Prime Office Yield Prague v EU-15 Yield Spread Q2 211: 16 bps Warsaw v EU-15 Yield Spread Q2 211: 81 bps 8 yield (%) 6 6.5% 6.25% Yield Spread Prague v EU-15 Q4 23: 26 bps Yield Spread Prague v EU-15 Q2 25: 18 bps Yield Spread Prague v EU-15 Q2 28: 26 bps 5.44% 4 Q4 3 Q1 4 Q2 4 Q3 4 Q4 4 Q1 5 Q2 5 Q3 5 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Q3 9 Q4 9 Q1 1 Q2 1 Q3 1 Q4 1 Q1 11 Q2 11 Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 8

9 Prime Yields na kancelářských trzích v Evropě ke 2. čtvrtletí PIGS countries CE Current yield 8 Cyclical Low Cyclical Peak Yield (%) 4 3 London City London West End Glasgow Edinburgh Munich Hamburg Dusseldorf Frankf urt Berlin Paris Ile-de- France Geneva Vienna Amsterdam Stockholm Copenhagen Helsinki Oslo Milan Rome Athens Lisbon Dublin Barcelona Madrid Warsaw Prague Budapest Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 9

10 Vybrané investiční transakce - rok 21 a 1. pololetí 211 Quarter Name Estimated Price ( m) Purchaser Vendor Q1 21 Vysehrad Victoria 14 Hypo Real Invest AG Skanska Property Q2 21 Andel City SO Hypo Real Invest AG UBM Q2 21 City Empiria 71.5 PPF Generali ECM Q3 21 Avenir business Centre E 15 Hypo Real Invest AG Immorent Q4 21 Longin 37 CPI Invesco Q4 21 IGY Center 48 CPI GE Commercial Finance RE Q4 21 City West B2+B3 7 CPI Finep/Ungelt partners/cs Q4 21 InterContinental Hotel 18 Westmont Hospitality Group Strategic Hotels&Resorts, Inc. Q1 211 Europolis portfolio n/a CA Immo Europolis Q1 211 VGP portfolio 3 EPISO VGP Q1 211 Keystone 23 GLL Real Estate Partners Real Estate Karlin Group Q2 211 Pfizer Building 14 IVG/Hypo Real Invest AG Pfizer Q2 211 Palac Andel 52 Kallisto Neunundvierzigste Vermögensverwaltungs Degi International Q2 211 Olympia Teplice 54.5 CPI CA Immo + Union Investment Q2 211 Olympia Mlada Boleslav 41.5 CPI CA Immo + Union Investment Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis Page 1

11 Shrnutí vývoje trhu v 1. pololetí 211 Množství investic v 1. pololetí 211 již převýšilo celkový objem investic v roce 21 Opětovný zájem se strany mezinárodních investorů Pozornost mezinárodní investorů se posunula více na Německo a země CEE, hlavně ty, které mají propojenu ekonomiku s Německem. Investoři vnímají ČR jako méně rizikovou zemi nabízející příležitosti k diversifikaci portfolia. Vzrostla investiční aktivita v industriálním a maloobchodním sektoru. Aktivita se vrací do regionů. Prime Yields pro kancelářské a maloobchodní nemovitosti dosahuje 6,5% (pokles o,25 procentního bodu oproti konci roku 21). Hlavní pozornost v roce 211 bude stále soustředěna na prime nemovitosti CB Richard Ellis Page 11

12 2 Trh s kancelářskými nemovitostmi v Praze Katarina Wojtusiak MRICS, Associate director, Vedoucí oddělení zastupování nájemců katarina.wojtusiak@cbre.com

13 Budoucí růst pražského kancelářského trhu New supply 15Y new supply average Total stock Total stock in thousand sq m % -34% -35% thousand sq m 1 5 CB Richard Ellis Page (f) 212 (f) Zdroj: CB Richard Ellis

14 Vývoj pražského trhu s kancelářemi Total Leasing Activity New supply Net absorbtion 3Y quarterly average NA Vacancy Rate ,9% 12 thousand sq m % 88, Vacancy (%) % Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q Source: CB Richard Ellis, PRF (Q2 211). Net absorption is: total occupied stock at time = minus total occupied stock at time minus 1 CB Richard Ellis Page 14

15 Struktura celkové realizované poptávky 12 New occupation Sublease Pre-lease Renegotiation / renewal thousand sq m Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis Page 15

16 Průměrná velikost transakce v 1. pololetí 211 average deal size overall avg. deal size nr. of transactions sq m nr. of transactions new occupation pre-lease renegotiations Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis Page 16

17 Největší transakce v 1. pololetí 211 Property Tenant Size (sq m) Transaction type BB Centrum Filadelfie Unicredit Group 26,7 New occupation City West A2 Komercni banka 15,2 Pre-lease City Green Court PWC 11,9 Pre-lease Tokovo NKU 1,2 Renegotiation Congress Centre T-systems 6,5 Renegotoation & expansion Palac Krizik II Seznam.cz 6, Pre-lease Smichov Lyra Bauer Media 4,9 Owner occupation Kodanska Office Centre / 4D Confidential 3,7 Renegotiation Myslbek Plzensky Prazdroj 3,6 Renegotiation Kavci Hory Office Park Kit Digital Prague 3,4 New occupation Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis Page 17

18 Pražské kancelářské lokality Množství kancelářských prostor v jednotlivých lokalitách 7 6 existing stock bef ore (f) 212 (f) thousands sq m City Centre Pankrac- Budejovicka Chodov- Opatov Smichov- Andel Butovice- Stodulky Dejvice- Evropska Vysocany Karlin Holesovice Nejvyšší dosahované nájemné (EUR/m 2 /měsíc) City Pankrac Chodov Smichov Butovice Karlin Dejvice Holesovice Vysocany Centre Budejovicka Opatov Andel Stodulky Evropska Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis Page 18

19 Výkonnost pražských kancelářských lokalit v 1. pololetí 211 Total Leasing Activity in H1 211 Vacancy Rate Q2 21 Vacancy Rate Q2 211 Prague vacancy rate Vacancy rate (%) sq m City Centre Pankrac - Budejovicka Chodov - Opatov Smichov - Andel Butovice - Stodulky Dejvicka - Evropska Holesovice Karlin Vysocany - Prosek - Letnany Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis Page 19

20 Trendy na pražském kancelářském trhu Spekulativní výstavba omezena Nejméně nově dokončených ploch bylo v roce 21 1 m 2 by mělo být dokončeno v roce 211 Přibližně 1 m 2 je ve výstavbě pro dokončení v roce 212 (polovina prostor je již předpronajata) Projekty připravené zahájit výstavbu se zajištěným předpronájmem Omezená nabídka větších kancelářských ploch k pronájmu Tlak na výhodnější nájemní podmínky Nájemci požadují snížení nákladů za pronájem prostor Transakce obvykle trvají déle Renegociace stále pokračují CB Richard Ellis Page 2

21 3 Trh s průmyslovými nemovitostmi v České republice Filip Kozak, Associate director, Vedoucí oddělení industriálních pronájmů filip.kozak@cbre.com

22 Základní ukazatele trhu za 2. čtvrtletí TOTAL GREATER PRAGUE PAN CZECH REPUBLIC Stock (sq m) 3,646,6 1,566, 2,8,6 Existing vacant space (sq m) 314, 164,3 149,7 Vacancy rate 8.6% 1.5% 7.2% Total leasing activity (sq m) 245,8 192,2 53,6 Net absorption (sq m) 38,5 5,2 33,3 New completions (sq m) 3, 1,9 28,1 Space under construction (sq m) 242,2 6,6 181,6 Average net effective rents* (EUR/sqm/month) Prime industrial yield 8.25% Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 22

23 Vývoj trhu s průmyslovými nemovitostmi Total leasing activity Czech Republic New completions 8 Net absorption Vacancy Rate Czech Republic 2 Thousand sq m Vacancy Rate (%) H Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 23

24 Changing structure of TLA New lease Pre-lease Renegotiation thousand sq m 1 5 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 24

25 Vývoj spekulativní výstavby Under construction Vacant space under construction Speculative construction 9% 8% 7% % of speculative construction 6% 5% 4% 3% Thousand sq m CB Richard Ellis Page 25 2% 1% % Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Zdroj: CB Richard Ellis, IRF

26 Průměrná velikost nájemní transakce Average Deal Size Number of Transactions nr. of transactions Average Deal Size (sq m ) 2 CB Richard Ellis Page H1 211 Zdroj: CB Richard Ellis, IRF

27 Úroveň nájemného 6, 5,5 EUR/sq m/month 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 5-1, sq m 1, - 4, sq m more than 4, sq m leased space Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 27

28 Celková realizovaná poptávka v regionech North West North East Moravia-Silesia Central Bohemia South West South East Central Moravia 25 Net take-up Renegotiations 2 sq m Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 28

29 Neobsazené prostory v regionech North West North East Moravia-Silesia Vacant space Vacancy rate Q2 211 Vacancy rate 21-end Central Bohemia South West South East Central Moravia Thousand sq m Vacancy Rate (%) Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 29

30 Největší nájemní transakce ve 2. čtvrtletí 211 Property Tenant Size (sq m) Type of deal ProLogis Park Prague Jirny DHL 39,4 Renegotiation ProLogis Park Prague Jirny DHL 3,6 Renegotiation ProLogis Park Prague Jirny DHL 29,1 Renegotiation PointPark Prague D8 VF Corporation 2,1 Renegotiation CTPark Pohořelice PST CLC 16,3 Prelease CTPark Bor Schenker 13,5 Expansion PointPark Prague D1 PST CLC 13,1 Lease Tulipán Park Prague Kuhne Nagel 9,3 Renegotiation Business Park Rudná Sportissimo 7,3 Renegotiation Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis Page 3

31 Shrnutí trhu ve 2. čtvrtletí 211 Velmi silná celková realizovaná poptávka, ale renegociace tvořily 63% 3 nové haly dokončeny, 95% prostor pronajatých Dále vzrostlo množství prostor ve výstavbě, cca 25 m2 v devatenácti halách ve výstavbě Developeři začínají stavět spekulativně Čistá absorpce dosáhla téměř 4 m2 Míra neobsazenosti poklesla šesté po sobě jdoucí čtvrtletí Čisté efektivní nájemné se většinou neměnilo, v některých lokalitách mírně vzrostlo CB Richard Ellis Page 31

32 CB Richard Ellis Page 32 OTÁZKY & ODPOVĚDI