ZNALECKÝ POSUDEK. zjištění ceny obvyklé

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně bytové jednotky č. 1177/2 včetně všech součástí, příslušenství a odpovídajícího podílu na pozemku parc.č a 2320, vše v obci a k.ú. Beroun, ul. Družstevní Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/ Beroun zjištění ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz_ Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: označit a ocenit cenou obvyklou nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené v podílu 1/6 spoluvlastnického podílu, a to bytu č. 1177/2 a odpovídajícím podílu na pozemcích parc.č a 2320, vše v obci Beroun, k.ú. Beroun, ul. Družstevní 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1177/2 Adresa předmětu ocenění: Družstevní Beroun Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení o ustanovení znalce ze dne , č.j. 015 EX 5855/ výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č pro k.ú. Beroun, ze dne informace sdělené paní Janou Holzlovou - informace z realitních servrů o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě - skutečnosti zjištěné při místním šetření - kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Městem Beroun (strana prodávající) a paní Janou Hölzlovou a Petrem Hölzlem (strana kupující), ze dne Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Vnitřní prohlídka bytu nebyla znalci umožněna, informace o vnitřním vybavení získány ústně od paní Jany Hölzlové 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1177/2 situovaná v 1. NP bytového zděného domu z roku 1953 v obci Beroun, ul. Družstevní. Budova je zděná, má 2. NP, střecha valbová, krov dřevěný, střešní krytina tašková, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda původní břizolitová, na mnoha místech opadaná. Vytápění i ohřev vody dálkové. Radiátory žebrové, rozvody v železných trubkách. Schody betonové s povrchem teraso. Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako příslušenství. Okna plastová, - 2 -

3 v obývacím pokoji, koupelně a WC původní dřevěná zdvojená. V koupelně starý keramický obklad. Dlažba na WC, v koupelně, na chodbě. V kuchyni PVC. V pokojích dřevěné vlys + koberec. V kuchyni sporák na plyn. Byt je v původním, vcelku udržovaném stavu. Před sedmi lety vyměněny okna, v minulosti pak měněny stoupačky (voda - plast). Novější sporák na plyn. V plánu na letošní rok rekonstrukce střešní krytiny. Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2014 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství

4 c) Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru sreality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce na bytu I -0,02 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-4 -

5 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,910 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - nedaleko centra III 0,02 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,910 * 1,000 * 1,040 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,70 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,70-5 -

6 Pozemek - zjištěná cena = ,70 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,70Kč ,70 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,70 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 59 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,9 * 1,00 = 9,90 m 2 pokoj: 22,2 * 1,00 = 22,20 m 2 pokoj: 14,7 * 1,00 = 14,70 m 2 pokoj: 12,4 * 1,00 = 12,40 m 2 předsíň: 7,6 * 1,00 = 7,60 m 2 koupelna: 2,7 * 1,00 = 2,70 m 2 WC: 1,4 * 1,00 = 1,40 m 2 sklepní kóje: 9,7 * 0,10 = 0,97 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 71,87 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu IV 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85-6 -

7 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: s = 1-0,005 * 59 = 0,705 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,705 = 0,683 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce na bytu I -0,02 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,910 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - nedaleko centra III 0,02 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-7 -

8 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,683 = ,62 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 71,87 m 2 * ,62 Kč/m 2 * 0,910 * 1,040= ,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,79 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 71 / 520 Hodnota spoluvlastnického podílu: ,70 Kč * 71 / 520 = ,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,32 Kč Byt - zjištěná cena = ,11 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč b) Výnosová metoda V současnosti se byty velikosti v Berouně nabízejí k dlouhodobému pronájmu v rozmezí 7.00Kč/měs Kč/měs. Vnitřní prohlídka bytu nebyla znalcem provedena, dle vyjádření se jedná o původní byt, průměrně udržovaný. Pro výpočet předpokládaného nájemného je stanovena dolní hranice (7.000Kč/měs bez poplatků) - 8 -

9 PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 7.000Kč/měs = Kč/rok celkový roční příjem: Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.000Kč/měs náklady celkem: Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 441/2013Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5,5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 3-5%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 1,5% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5,5%. Výnosová hodnota: ( ) / 0,055 = Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici Kč do nákupu této nemovitosti dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad. c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku jsou čtyři nabídky bytů o velikosti 70-90m 2 v Berouně, v cihlové zástavbě. velkost bytu plocha bytu cena bytu technický stav koef. tech. cena za 1m 2 plochy stavu bytu m Kč velmi dobrý 0, Kč/m kk 85m Kč velmi dobrý 0, Kč/m m Kč dobrý 1, Kč/m m Kč dobrý 1, Kč/m2 Průměrná cena podlahové plochy: 1/4 * ( ) = Kč/m2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře, zpravidla 3% Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí nemovitostí být nižší, zpravidla 10%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,

10 Upravená cena podlahové plochy: 0,97 * 0,9 * Kč/m 2 = Kč/m2 Skutečná užitná podlahová plocha obytných místností činí cca 71m 2. Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 71m2 * Kč/m 2 = Kč C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) Výpočet dle cenového předpisu Kč 2) Výnosová metoda: Kč 3) Porovnávací metoda - zdroj realitní servery: Kč D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši Kč (slovy: jedenmiliónčtyřistapadesáttisíc Kč) E. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy Kč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Cena podílu ve výši id. 1/6 odpovídá částce Kč, po zaokrouhlení Kč

11 Z výpisu z KN vyplývá, že na nemovitosti vázne věcné břemeno (dle listiny). Jedná se věcné břemeno umístnění, užívání, přístupu, provozování, údržby a oprav úkrytu civilní obrany. Toto věcné břemeno nemá žádný negativní vliv na cenu nemovitosti. Spíše by se dalo hovořit, že v případě válečného ohrožení, má toto břemeno pozitivní vliv (úkryt civilní obrany). Znalci nejsou známé žádné skutečnost ohledně toho, zda je nemovitost pronajmuta, tedy zda existují nějaké nájemní smlouvy. S největší pravděpodobností však nemovitost pronajmuta třetí osobě nebude, žádné informace od objednatele i paní Jany Hölzlové Dle výpisu z KN byla na nemovitost zahájena exekuce. Exekuční příkazy neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. V Praze Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 70/