Odhad tržní hodnoty č. 4093

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN č.j. 065 Ex 03859/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve SJM povinného Pavla Jelínka zapsaných na LV 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem USN č.j. 065 Ex 03859/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 23 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny SJM nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinného Pavla Jelínka: bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově domě č.p. 492, LV 1691, nacházející se na pozemku parc č. 1386, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/ LV č. 1674, se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Vrbno pod Pradědem, katastrální území Vrbno pod Pradědem. pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03859/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovitost bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově domě č.p. 492, LV 1691, nacházející se na pozemku parc č. 1368, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/ LV 1674, se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Vrbno pod Pradědem, katastrální území Vrbno pod Pradědem, tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční celek. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka podílu SJM na nemovitých věcech 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 03859/ ze dne LV č a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem - snímek KM k. LV č a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem (zdroj čúzk internet) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - nařízení vlády č. 453 ze dne O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet

3 3 - mapový server google eart, google map a mapy.cz - vlastní prohlídka nemovitosti - fotopříloha pořízená znalcem - kupní smlouva poskytnutá vlastníkem SJM 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Vrbno pod Pradědem Katastrální území: Vrbno pod Pradědem (786080) List vlastnictví číslo: 1691 Vlastník: Společné jmění manželů Jelínek Pavel a Jelínková Iva List vlastnictví číslo: 1674 Vlastníci: 1. Beránková Petra Podíl: 4 644/ Friedl Josef Podíl: 5 923/ Společné jmění manželů Podíl: 6 088/ Jedinák Milan a Jedináková Irena 4. Společné jmění manželů Podíl: 6 025/ Jelínek Pavel a Jelínková Iva 5. Společné jmění manželů Podíl: 6 123/ Jurka Miloslav a Jurková Ivana 6. Kadaníková Alena Ing. Podíl: 3 196/ Dašická 1177, Bílé Předměstí, Pardubice 7. Kalvová Antonia Podíl: 6 308/ Společné jmění manželů Podíl: 6 448/ Křižák Petr a Křižáková Věra 9. Společné jmění manželů Podíl: 6 072/ Kubálek Pavel a Kubálková Marika

4 4 10. Společné jmění manželů Podíl: 6 296/ Kuhn Rostislav a Kuhnová Kamila 11. Společné jmění manželů Podíl: 6 454/ Kvapil Jan Ing. a Kvapilová Dagmar 12. Město Vrbno pod Pradědem Podíl: / Nádražní 389, Vrbno pod Pradědem 13. Michálek Petr Podíl: 6 020/ Sadová 497, Vrbno pod Pradědem 14. Společné jmění manželů Podíl: 6 008/ Mikula František a Mikulová Zdeňka 15. Společné jmění manželů Podíl: 6 039/ Minárik Štefan a Mináriková Eva 16. Společné jmění manželů Podíl: 6 030/ Minařík Alois a Minaříková Olga Ing. 17. Nejdl Radim Podíl: / Společné jmění manželů Podíl: 8 931/ Obadal Miroslav a Obadalová Jaroslava 19. Společné jmění manželů Podíl: 6 063/ Pařízek Josef a Pařízková Hana 20. Pelová Eva Podíl: 6 075/ Pořízková Barbora Podíl: 6 451/ Přikryl Jaroslav Podíl: 6 427/ Radvanová Petra Podíl: 6 016/ Společné jmění manželů Podíl: 6 402/ Rezník Jan a Rezniková Janina 25. Riedlová Hana Podíl: / Husova 491, Vrbno pod Pradědem 26. Ristovský Postol Podíl: 6 406/

5 5 27. Společné jmění manželů Podíl: 6 415/ Skřivánek Jaroslav a Skřivánková Marie 28. Škopcová Kamila Podíl: 5 980/ Tománková Hana Podíl: 6 389/ Husova 492, Vrbno Pod Pradědem 30. Višvader Radek Podíl: 6 468/ Ve Svahu 427/5, Vrbno pod Pradědem 31. Voříšková Hana Podíl: 3 196/ Hakenova 921/5, Čakovice, Praha 32. Ženožičková Anna Podíl: 6 059/ Dokumentace a skutečnost Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu a poskytnuté vlastníkem podílu na SJM). Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníkem podílu na bytové jednotce 492/2 nemovitost (bytová jednotka) není pronajata.. Metody oceňování Obvyklá cena

6 6 Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně použita. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí. Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor. Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z jednofázového modelu, tzv. věčné renty. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě

7 7 váženého průměru životních nákladů podle tzv. průměrného cenového koše. Jejím zpracováním se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné (výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a z inzerce Realitních kanceláří. Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci. Z toho vyplývá, že pro obec Vrbno pod Pradědem publikované nájemné v inzerci RK je v rozmezí Kč/m 2. Průměrná cena dle inzerovaných nabídek k pronájmu je za poslední období (ke dni ocenění) cca 51,73 Kč/m 2 Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 se dle 8 se jednotka která je byt, nebo zahrnuje byt oceňuje nákladovým, nebo porovnávacím způsobem. Nákladový způsob a způsob výnosový jsou metody pomocné a slouží k přibližné orientaci při analýze odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny. popis bytové jednotky 492/2 Bytová jednotka (byt) se třemi opokoji a příslušenstvím č. 492/2 na ulici Husova, č.p. 492 obec Vrbno pod Pradědem se nachází v 1 NP (přízemí). Standardní vybavení jednotky je převzato z prohlášení vlastníka budovy (v kupní smlouvě) z důvodu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka nemovité věci bytové jednotky. Vybavení jednotky: Umyvadlo Splachovací záchod Bytový zvonek Vana Vodovodní baterie Otopná tělesa Osvětlovací tělesa Listovní schránka Kuchyňská linka Kuchyňský sporák Vodoměr na teplou a studenou vodu Vestavěné skříně

8 8 Součástí bytové jednotky jsou: Veškeré vnitřní instalace (Potrubní rozvody vody, Ústřední topení, Elektroinstalace apod. mimo hlavní stoupací vedení s odbočnými po uzavírací ventily) K vlastnictví bytové jednotky dále patří Podlahové krytiny nenosné příčky Vnitřní dveře Okna nacházející v bytové jednotce Vnitřní elektrické rozvody včetně zakončení jako jsou světla, zásuvky a vypínače za elektroměrem Předmětná bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytové jednotky včetně zárubně, vnitřním lícem obvodových zdí bytové jednotky a příslušenství, hlavními uzavíracími armaturami přívodu vody, elektrickými jističi jednotky a vstupními dveřmi do sklepního zděného boxu tvořící příslušenství bytu, situované mimo bytovou jednotku v 1 PP včetně vnitřního líce obvodových zdí, jak jsou dále vyznačené na přiloženém schématu K vlastnictví bytové jednotky č 492/2 patří spoluvlastnická podíl o velikosti 6025/ ke společným částem budovy č.p. 492 v obci Vrbno pod Pradědem k.ú. Vrbno pod Pradědem K jednotce 492/2 patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6025/ k pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Vrbno pod Pradědem - výměra 341 m2 Všechny dále uvedené společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. Společné části budovy jsou: Základy včetně iziolací Svislé a vodorovné nosné konstrukce Konstrukce ploché střechy Střešní krytina Klempířské konstrukce střechy Konstrukce schodiště Chodby včetně dveří zajišťujících přímý vstup do společných prostor Okna nacházející se v místnostech společných prostor a na schodišti Balkony Rozvody studené a teplé užitkové vody po vodoměry v bytových jednotkách Hlavní ležaté a svislé rozvody ústředního vytápění po měřící zařízení včetně provozní místnosti s energozapojovacím uzlem v 1 PP (ležaté potrubí rozvodů ústředního vytápění a teplé užitkové vody od měřícího zařízení do kotelny zůstává ve vlastnictví prodávajícího Kanalizace po odbočky v bytových jednotkách Elektroinstalace NN po elektroměry v bytových jednotkách a elektroinstalace společných částí včetně osvětlovacích těles, slaboproudé rozvody bytových zvonků, bleskosvody, společný prostor prádelny, sušárny, kočárkárny, provozní místnost domu a provozní úklidová místnost domovníka. Dále se za společné části domu považuje příslušenství a to: Venkovní zpevněné plochy okapových chodníků

9 9 Venkovní vstupní schodiště Venkovní přípojka Kanalizační přípojka Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem se vztahují ke všem společným částem domu. V budově nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek Účel využití Bytová jednotka v bytovém domě Trh s nemovitostmi Realitní trh pro Bruntálsko (vč. města Vrbno pod Pradědem ) má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Orientace ke světovým stranám Mistnosti bytové jednotky 492/2 jsou převážně orientovány na V-Z konfigura terénu bytový dům č.p. 492 je situován na mírně svažitém poloha vzhledem k centru bytový dům č.p. 492 je situován spíše na okraji obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel Převládající zástavba Zástavba je urbanizované území bytových domů Inženýrské sítě Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby) Doprava Město Vrbno pod Pradědem je dobře přístupné po komunikaci regionálního významu č.451 a 445 Obchod a služby město Vrbno pod Pradědem disponuje základní soustavou obchodu a služeb Školství Vrbno pod Pradědem disponuje kompletním základním školstvím, Je zde i sportovní gymnázium.

10 10 Zdravotnictví k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních lékařů, lékárny Kultura, sport, ubytování K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací, organizací mládeže, sportovní zařízení města Vrbno pod Pradědem a a sportovní zařízení škol města Vrbno pod Pradědem V katastru města Vrbno pod Pradědem je obce s několika (3) kostely různých církví Obec disponuje i hřbitovem (2) Úřady Základní soustava úřadů státní správy a samosprávy města Banky a stavební spořitelny v místě. Oddělení policie ano Pracovní možnosti Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek Životní prostředí Minimální hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy Přírodní lokalita les v docházková vzdálenost Změny v zástavbě bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Příslušenství nemovitosti bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky Typ nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě Možnosti dalšího rozšíření Žádná možnost dalšího rozšíření Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

11 11 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny. 7. Celkový popis nemovité věci 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1674 b) Věcná břemena 1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění Byt c) Byt 1)Jednotka d) Ocenění porovnávací metodou

12 12 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,890 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,870 i = 2

13 13 Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1674 b) Věcná břemena 1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.

14 14 Byt c) Byt 1) Jednotka Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vrbno pod Pradědem Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 510, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 281,69 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,870 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,774 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 218,0281 Kč/m 2

15 15 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1386 zastavěná plocha a nádvoří ,58 Pozemky na LV číslo 1674 určená cena: ,58 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč Byt c) Byt c.1) Vyhláška 441/2013 Sb. c.1.1) Jednotka 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná šatna 2,05 1,00 2,05 předsíň 7,31 1,00 7,31 WC 0,94 1,00 0,94 koupelna 2,56 1,00 2,56 kuchyň 8,41 1,00 8,41 pokoj 1 18,18 1,00 18,18 pokoj 2 8,34 1,00 8,34 pokoj 3 12,46 1,00 12,46 sklep 3,55 0,10 0,36 63,80 60,61 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Vrbno pod Pradědem Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2

16 16 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Rok celkové rekonstrukce: 2000 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0,855 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,795 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 9 668, Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,890 Index polohy (I P ): 0,870 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 60, , 0,890 0,870 = ,36 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,58 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 310,48 Kč ,48 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,84 Kč Jednotka určená cena: ,84 Kč c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Jednotka Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 60,25 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy

17 17 podlahová plocha 720,00 Kč 60,25 m 2 Kč/rok , c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0, Uvedení do pronajímatelného stavu Kč 0, Jednorázové náklady celkem N J Kč 0, d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,61 Časová cena C Kč ,19 Náklady na provoz RC 0,20 % Kč/rok 1 128,30 Náklady na údržbu RC 0,20 % Kč/rok 1 128,30 Pojištění RC 0,02 % Kč/rok 112,83 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 30 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,13 Daň z nemovitosti Kč/rok 0, Ostatní náklady Kč/rok 0, Roční náklady celkem N R Kč/rok ,56 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,44 e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i N J Kč , d) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Vrbno pod Pradědem , Kč 64,00 m 2 1,00 1,00 1, ,50 Kč 0,9 Vrbno pod Pradědem , Kč 75,00 m 2 1,00 1,00 1, ,33 Kč 1,0 Vrbno pod Pradědem , Kč 74,00 m 2 1,00 1,00 1, ,32 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : 4 324,32 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 6 280,66 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : 9 062,50 Kč

18 18 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 280,66 Kč Množství: 63,80 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

19 19 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Realitní trh pro Bruntálsko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny nemovitostí: 24 % lokalita 24 % velikost 14 % druh vlastnictví

20 20 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění - vnitřní dispozice 6 % stav nemovitosti a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled 3 % dispozice a orientace 2 % služby v místě Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá město Vrbno pod Pradědem má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost, byla li ke konci sledovaného období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město Vrbno pod Pradědem mělo přes 16 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i (ne)možnostech získat zaměstnání. Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta je zjištěn úbytek převážně mladých obyvatel v produktivním věku a tedy i reálnou kupní silou. Navíc vznikají nové lokality s volnými stavebními pozemky za velmi výhodné ceny i když okraji města přesto s atraktivní polohou a infrastrukturou v místě. Z uvedených statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti