Odhad tržní hodnoty č. 4047

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 01797/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 01797/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad podílu 1/24 z obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci se všemi právy a závadami pozemek p.č. 1458/1 Druh: trvalý travní porost vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Šenov u Nového Jičína, katastrální území Šenov u Nového Jičína na LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01797/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovitosti pozemky zapsané Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Šenov u Nového Jičína, katastrální území Šenov u Nového Jičína na LV č nejsou zemědělské pozemky. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01797/ ze dne LV č k.ú. Šenov u Nového Jičína, obec Šenov u Nového Jičína - KM k LV č k.ú. Šenov u Nového Jičína, obec Šenov u Nového Jičína (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - mapový server veřejného registru zemědělské půdy - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Šenov u Nového Jičína Katastrální území: Šenov u Nového Jičína (707546)

3 3 List vlastnictví číslo: 4754 Vlastníci: 1. Stříbná Leona Podíl: 1/24 Nadační 332/7, Kunčičky, Ostrava 2. Studená Ludmila Podíl: 1/8 Slovanská 1555/13, Nový Jičín 3. Studený Antonín Podíl: 1/24 Na Lani 216, Loučka, Nový Jičín 4. Studený František Podíl: 1/8 Vančurova 539/28, Nový Jičín 5. Studený Josef Podíl: 1/8 Dukelská 246, Šenov u Nového Jičína 6. Studený Miroslav Podíl: 1/24 Loučky 272, Odry 7. Studený Petr Podíl: 1/24 Dukelská 469, Šenov u Nového Jičína 8. Studený Václav Podíl: 1/8 Palackého 1305/12, Nový Jičín 9. Studený Vladimír Podíl: 1/8 Dukelská 449, Šenov u Nového Jičína 10. Studený Zdeněk Podíl: 1/8 Kollárova 1585/4, Nový Jičín 11. Švihlová Marcela Podíl: 2/24 Dlouhá 798/19, Nový Jičín 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín pro obec Šenov u Nového Jičína, katastrální území Šenov u Nového Jičína na LV č souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.

4 4 Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je oceňovaná nemovitá věc pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací

5 5 Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku.

6 6 JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňovaných nemovitých věcí - pozemků. pozemek p.č. 1458/1 Druh: trvalý travní porost výměra 238 m2 pozemek je situovaný v centrální části obce Šenov u Nového Jičína a je využíván jako zahrada. Oceněn jako zahrada. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 4754 (k.ú. Šenov u Novéhop Jičína) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva

7 7 K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV 4754 (k.ú. Šenov u Novéhop Jičína)dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 4754 část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 4754 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno - práva a závady

8 8 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,940 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,980 i = 2

9 9 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4754 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - práva a závady Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Věcná břemena Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV 4754 (k.ú. Šenov u Nového Jičína) váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV 4754 (k.ú. Šenov u Nového Jičína)dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV 4754 část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

10 10 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Šenov u Nového Jičína Název okresu: Nový Jičín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 700, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 245,19 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,980 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,921 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 67,7460 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1458/1 trvalý trravní porost ,55

11 11 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 24 Cena po úpravě: = 671,81 Kč Pozemky na LV číslo 4754 určená cena: 671,81 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 4754 Porovnávací pozemky: šenov Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 503,00 m 2 Jednotková cena: 480, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 288, Kč/m 2 Váha: 1,00 třinec Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 684,00 m 2 Jednotková cena: 99, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 59,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Jes. Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 042,00 m 2 Jednotková cena: 97,89 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 58,73 Kč/m 2 Váha: 1,00 Bystřice Realizovaná cena: , Kč Výměra: 9 368,00 m 2 Jednotková cena: 80, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,600 Upravená jednotková cena: 48, Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 48, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 113,53 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 288, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 113,53 Kč/m 2

12 12 Oceňovaný pozemek: Název: trvalý travní porost Parcelní číslo: 1458/1 Výměra (V): 238,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 238,00 m 2 113,53 Kč/m 2 = ,14 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 24 Cena po úpravě: = 1 125,84 Kč Pozemky na LV číslo 4754 určená cena: 1 125,84 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno - práva a závady Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 13 C. Rekapitulace Pozemky na LV č k.ú. Šenov u Nového Jičína, obec Šenov u Nového Jičína jsou situovány v zastavěném území obce Šenov u Nového Jičína. Obec nemá zpracovaný nový územní plán a pro ocenění bylo použito ust 9 zákona o oceňovaní majetku č. 151/1997 Sb. Pozemek zapsaný na listu vlastnictví č k.ú. Šenov u Nového Jičína není zemědělský pozemek. Obecně jsou ceny pozemků t.č. v oblasti poměrně nízké, což je dáno především ekonomickými podmínkami současného trhu práce a klimatu ve společnosti, oceňovaný pozemek je oceněn průměrnými cenami obdobných pozemků v oblasti s tím, že jeho využití bude velmi sporné především pro velké množství vlastníků a jeho polohu, kdy není na pozemek možný vstup přímo z účelové komunikace (Dukelská) ale pouze přes jiné pozemky. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Na nemovitých věcech - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

14 14 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny ideálního podílu 1/24 670, Kč 1 130, Kč 0, Kč 0, Kč 1 100, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 100, Kč Cena slovy: jedentisícjednosto Kč

15 15 D. Seznam příloh 1. LV č k.ú. Šenov u Nového Jičína 2. KM k LV č k.ú. Šenov u Nového Jičína 3. mapy místa 4. google foto

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26