ZNALECKÝ POSUDEK /2015. o obvyklé cen nemovitosti pozemku p..194/53 v k.ú. Zbuzany v etn p íslušenství. Podklad pro exeku ní ízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2015 o obvyklé cen nemovitosti pozemku p..194/53 v k.ú. Zbuzany v etn p íslušenství Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský ú ad Klatovy, JUDr. Dalimil Mika Za Beránkem Klatovy Ú el znaleckého posudku: Podklad pro exeku ní ízení Dle zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF R. 441/2013 Sb. ve zn ní vyhlášky. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Bicenc Kold m Litvínov telefon: pbicenc@volny.cz Po et stran: 8 v etn titulního listu a 9 stran p íloh. Objednavateli se p edává ve 2 vyhotoveních. Litvínov

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé cen nemovitostí pozemku p..194/53 k.ú. Zbuzany v etn p íslušenství 2. Základní informace Název p edm tu ocen ní: pozemku p..194/53 Adresa p edm tu ocen ní: Lomená Zbuzany Kraj: St edo eský Okres: Praha-západ Obec: Zbuzany Katastrální území: Zbuzany Po et obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 K /m 2 Koeficienty obce Název koeficientu. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodá sko-správní význam obce - Obce s po tem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž n které katastrální území sousedí s I 1,05 Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elekt ina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železni ní a autobusová zastávka II 0,95 O6. Ob anská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 464,81 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení Prohlídka se zam ením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne vydaný KÚ Praha-západ Snímek z mapy ze dne Informace o z územního plánu obce Zbuzany Zjišt ní na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastníci pozemku: SJM Rak Jakub a áchová Edita, vlastnictví: výhradní Rak Jakub, Lomená 283, Zbuzany áchová Edita, Svitákova 2730/12, Praha 5-2 -

3 Nemovitost pozemek p..194/53 v obci Zbuzany, k.ú. Zbuzany v list vlastnictví Dokumentace a skute nost Znalec vychází z porovnání podklad a skute nosti zjišt né na míst samém p i místním šet ení a p epokládá, že stav v rozhodném období byl totožný se stavem ke dni místního šet ení. 7. Celkový popis nemovité v ci Pozemek se nachází v severní zastav né ásti obce v Lomenné ulici. Pozemek je rovinatý a oplocený. Tvo í funk ní celek k obytnému domu.p.283. Pozemek je využíván jako okrasná zahrada. Na ásti pozemku se vykytují trvalé okrasné porosty( tuje). Na pozemku je také zpevn ná plocha ze zámkové dlažby, která tvo í okapových chodní ek k domu.p.283, proto tato venkovní úprava není p edm tem ocen ní. P ístup k pozemku je p es pozemek p..194/4 ( komunikace), jehož vlastníkem je Obec Zbuzany. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocen ní staveb 1.2. P íslušenství Oplocení 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek p..194/53 3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Okrasné rostliny B. ZNALECKÝ POSUDEK Oce ovací p edpis Ocen ní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF R. 441/2013 Sb. ve zn ní vyhlášky. 199/2014 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými v cmi Název znaku. P i 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastav ný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 sou ástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek tvo í I -0,30 p edzahrádku u obytného domu p.283, a proto potencionální zájem o tento pozemek je zna n omezený. Za možné zájemce lze považovat jen vlastníky byt v tomto dom. 6. Povod ové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav IV 1,00-3 -

4 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,700 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Reziden ní stavby v obcích do 2000 ob. v etn. Název znaku. P i 1. Druh a ú el užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funk ním I 1,01 celku 2. P evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí - I 0,03 Reziden ní zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové ásti obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sít, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité v ci je I 0,00 dostupná ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - P íjezd po zpevn né komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo p íjezd po nezpevn né komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m v etn, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komer ního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost - Pr m rná nezam stnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vliv II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocen ní staveb 1.2. P íslušenství 11 i = Oplocení Plot je proveden z poplastovaného strojového pletiva na ocelové sloupky. Rozm ry(m):83,50 1,20= 100,2m2 pohl.pl.. Stá í objektu je p ibližn 10 rok. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních d l CZ-CC 2222 Vým ra: Ocen ní Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek 100,20 m 2 pohledové plochy - 4 -

5 Základní cena (dle p íl.. 17): [K /m 2 ] = 290,- Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,9000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [K /m 2 ] = 598,47 Plná cena: 100,20 m 2 * 598,47 K /m 2 = ,69 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 10 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 25 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 35 = 28,6 % Koeficient opot ebení: (1-28,6 % / 100) * 0,714 Nákladová cena stavby CS N = ,22 K Koeficient pp * 0,707 Cena stavby CS = ,07 K Oplocení - zjišt ná cena = ,07 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek p..194/53 Pozemek se nachází v severní okrajové ásti obce v Lomenné ulici. Sousední pozemek p..380, na kterém stojí obytný d m.p.283, je napojený na p ípojku vody, elekt iny, plynu a kanalizace. Pozemek tvo í funk ní celek se stavební pozemkem p..380, a proto se podle cenového p edpisu oce uje jako stavební. Na pozemku se vyskytují trvalé porosty( okrasné rostliny). Pozemek je uvedený v platném územním plánu v zón - ploch smíšených obytných. Ocen ní Výpo et indexu cenového porovnání Index omezujících vliv pozemku Název znaku. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,02 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 v etn ; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chrán ná území a ochranná pásma - Mimo chrán né území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vliv II 0,00 6 Index omezujících vliv I O = 1 +Σ P i = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 1,

6 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 0,980 * 1,010 = 0,693 Stavební pozemek zastav né plochy a nádvo í ocen ný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Upr. cena Zat íd ní [K /m 2 Index Koef. ] [K /m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í 4 odst ,81 0, ,11 Parcelní Vým ra Jedn. cena Cena Typ Název íslo [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] 4 odst. 1 Zahrada p..194/53 405, , ,55 Stavební pozemek celkem 405,00 m ,55 Pozemek p..194/53 - zjišt ná cena = ,55 K 3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Okrasné rostliny Na ásti pozemku se vyskytují trvalé okrasné rostliny p evážn tuje. Okrasné rostliny ocen né zjednodušeným zp sobem: 47 Celková cena pozemku: K ,00 Celková vým ra pozemku m 2 40,00 Celková pokryvná plocha trvalých porost : m 2 40,00 Cena pokryvné plochy porost K ,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porost : * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 4 732,80 Okrasné rostliny - zjišt ná cena = 4 732,80 K C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpo tu opot ebení 1. Ocen ní staveb 1.2. P íslušenství Oplocení ,40 K 1. Ocen ní staveb celkem ,40 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek p..194/ ,50 K 2. Ocen ní pozemk celkem ,50 K - 6 -

7 3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Okrasné rostliny 4 732,80 K 3. Ocen ní trvalých porost celkem 4 732,80 K Celkem ,70 K Rekapitulace cen bez odpo tu opot ebení, celkem ,70 K Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.2. P íslušenství Oplocení ,10 K 1. Ocen ní staveb celkem ,10 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek p..194/ ,50 K 2. Ocen ní pozemk celkem ,50 K 3. Ocen ní trvalých porost 3.1. Okrasné rostliny 4 732,80 K 3. Ocen ní trvalých porost celkem 4 732,80 K Celkem ,40 K Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 K Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- K slovy: ty ista ty icetšesttisícjednostodvacet K 3. Obvyklá cena 1. P i ur ení obvyklé ceny se vždy preferuje porovnávací zp sob ocen ní, vycházející ze skute n dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu v daném míst a ase

8 2. V od vodn ných p ípadech a na základ objektivních p í in lze p i porovnání vycházet pouze z nabídkových cen. 3. V p ípad, že na trhu není k dispozici vhodný porovnatelný ekvivalent s dostate nou vypovídací schopností pro porovnání na základ realizovaných ani nabídkových cen, provede se ocen ní dle vyhlášky; v p ípad nájemného odvozením z ceny pronajímané v ci. Vzhledem k tomu, že není na trhu k dispozici žádný vzorek podobných typ nemovitostí (málo obchodované, resp. neobchodované, specifické, zvláštní) m že se blížit obvyklá cena cen zjišt né dle cenového p edpisu. U podobných, z ídka obchodovaných nemovitostí se smluvní strany asto uchylují max. k cenám administrativním, což bývá n kdy jediné m ítko v dané situaci, a dle uve ejn ných, a sledovaných výsledk obecného trendu vývoje cen nemovitostí. V daném p ípad se jedná o pozemek, který tvo í p edzahrádku k obytnému domu.p.283. O tento typ pozemku m že mít p edevším zájem jen vlastník bytu v tomto obytném dom. Pro ostatní skupinu potencionálních kupc je vzhledem ke svému využití jako p edzahrádka nezajímavý, proto obvyklá cena se blíží cen zjišt né podle Vyhlášky.441/2013 Sb., ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. P edm tem ocen ní je jen ideální 1/2 výše popsané nemovitosti s p íslušenstvím. Cena oce ovaného podílu bude nižší ne 1/2 uvažované ceny a iní 80% z ideální 1/2 a iní: výpo et ,5 0,8 = ,-K ,-K (po zaokrouhlení) slovy: jednostoosmdesátšesttisíc ty istapadesát K Litvínov Ing. Petr Bicenc Kold m Litvínov telefon: pbicenc@volny.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odv tví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod po /2015 znal. deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dle p ipojené likvidace. E. SEZNAM P ÍLOH Ing. Petr Bicenc po et stran A4 v p íloze: Fotodokumentace 1 Snímek z katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí 6 Mapa oblasti 1-8 -

9 Snímek z katastrální mapy - 9 -