FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ROK PO IMPLEMENTACI NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU

Transkript

1 FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ROK PO IMPLEMENTACI NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron

2 = = = = 100 Trendy a příležitosti - ekonomika Trend hlavních odvětví české ekonomiky 100 Trend nových zakázek v průmyslu Recese Průmysl Stavebnictví Služby Recese Zakázky celkem Auta Stroje Kovy Trend stavební výroby 130 Trend bytové výstavby Recese Stavebnictví Inženýrské stav Pozemní stav Recese Nová výstavba Dokončená výstavba Stavební povolení

3 Investiční trh v roce Rok 2013 překonán v objemu investic (+55%) i v počtu transakcí (+46%) ČR (spolu s Polskem a do roku 2013 s Ruskem) dlouhodobě nejatraktivnější trh pro investory do nemovitostí v regionu (cca 15 % podíl na trhu CEE v roce 2014) 2/3 objemu transakcí zajistili institucionální investoři Nároky investorů na lokalitu, kvalitu a potenciál produktu

4 Investiční trh v roce 2014 Logistika 38% Mix 12% Kanceláře 33% Obchodní centra 17% GER 5% Investoři dle objemu transakcí SVK 6% AUT 9% Ostatní 12% Převaha investic do logistiky a kanceláří Relativně vysoký podíl domácích investorů na trhu (nižší objemy) Nejvýznamnější transakce 2014: Obchodní centra: Futurum H. Králové (EUR 87,6 M), Fashion Arena v Praze (EUR 71,5 M), Freeport Fashion Outlet u Znojma (EUR 29,1 M), AFI Palác v Pardubicích (EUR 83 M) (Prodej Palladia za 656 mil EUR dokončen až v 2015) Průmysl & Logistika: VGP portfolio (EUR 523 M), Rudná Logistics Park (EUR 90 M), Panattoni Airport Logistics Park (EUR 48,2 M) Kanceláře: City Tower (EUR 130 M), Palác Křižík (EUR 85 M), Prague City Center (EUR 51 M) Mix: Slovanský dům (EUR 90 M), Diamant (EUR 65 M), City Palais (EUR 46,5 M) UK 12% CZE 23% USA 33%

5 Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank) Datum Nemovitost Město Sektor Plocha [m 2 ] Hodnota [EUR] Yield [%] Prodávající Kupující Národnost kupujícího Q1 Modletice, D1 Praha Logistika Invista Prologis USA Q1 Fashion Outlet Arena Praha Obchodní centrum TK Development JV Meyer Bergman UK Q1 Florenc Office Centre Praha Kanceláře ,50 DEKA Immobilien ZPF Investments SVK Q1 Arbes Praha Kanceláře ,90 Immofinanz RIMO SVK Q1 Praha City Centre Praha Kanceláře ,00 GLL Tristan Capital Partners UK Q1 Cubix Praha Kanceláře ,80 S&B Gruppe REICO CZE Q1 City Palais Praha Mix ,00 Real consult Aust/Rus AUT Q1 Palác Ara Praha Kanceláře ,75 Lordship Private Austrian AUT Q1 Národní 41 Praha Kanceláře Immorent ECE Bau&Beteiligungs Q2 Bang and Olufson Ostrava Industriální ,00 Soukromá osoba Palmer Capital CZE Q2 Euro / Astra Praha Kanceláře Avestus MINT CZE Q2 Palác Křižík Praha Kanceláře ,00 Cecopra Generali CZE Q2 Balabenka Praha Kanceláře Skanska CIB CZE Q2 City Tower Praha Kanceláře AUT - Proxy Finance PPF CZE Q2 Burzovní Palác Praha Kanceláře ,75 Pramerica VIG AUT Q2 Nupaky Logistics Park Nupaky Industriální Mosaic Property CTP Investment CZE Q2 Havlíčkova Plaza Praha Mix ,00 FIM VIG AUT

6 Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank) Datum Nemovitost Město Sektor Plocha [m 2 ] Hodnota [EUR] Yield [%] Prodávající Kupující Národnost kupujícího Q3 Panattoni Airport Logistics Park Praha Logistika Panattoni / Pramerica Blackstone USA Q3 Diamant Praha Mix ,00 Mustella GLL GER Q3 Tulipan Praha Logistika Standard Life Segro UK Q3 River Gardens Praha Kanceláře ,50 HB Reavis IAD Investments SVK Q3 C Mec Kladno Industriální ,30 C Mec Private CZE Q3 Westpoint Praha Industriální Immofinanz Central Group CZE Q3 Technopark logistics Pardubice Logistika Conseq CZE Q3 Vinohradská 8 Praha Kanceláře ,60 HB Reavis SVK Q4 VGP Portfolio Česká Industriální republika 000 6,5 7,5 Tristan Capital / VGP Point Park Properties USA Q4 Riverview Praha Kanceláře ,00 Skanska Invesco GER Q4 Polygon House Praha Kanceláře ,70 CPDP MINT CZE Q4 Slovanský Dům Praha Mix ,00 Invesco FID Group RUS Q4 AFI Palác Pardubice Obchodní centrum ,00 AFI Atrium ISR Q4 D8 Logistics Park Praha Logistika AFI CTP Investment CZE Q4 Freeport Znojmo Obchodní Hammerson, Meyer Carlyle Group centrum Bergman and APG. MIX Q4 Rudná Logistics park Praha Logistika ,00 Heitman Prologis USA Q4 BB Centrum Alpha Praha Kanceláře Invesco Passer Invest CZE Q4 Gallerie Butovice Praha Obchodní centrum ,00 ING Valad AUT Q4 Technopark Prague Praha Kanceláře ,00 ITA Q4 Futurum Hradec Hradec Králové Obchodní Heitman/TK (Mall) centrum Development/GE Meyer Bergman UK Q4 Futurum Hradec (Tesco) Hradec Králové Obchodní centrum Heitman/TK Development/GE Meyer Bergman UK

7 Logistika Trendy 2015 Poptávka tažena jak přesunem výroby (KION Group) či skladování (Primark) ze Z. Evropy, expanzí (Henniges, VF Corp.), tak i novou poptávkou (Amazon). Struktura 5 leté poptávky: 40 % výroba, 31 % maloobchod, 29% logistické služby. Ve výstavbě je již více ploch než v r. 2014, tj. očekáván pokrizový rekord (taženo nájemci, hl. Amazon a Primark). CTP (No. 1) by v prvním pololetí 2015 mělo dodat nejvíce průmyslových ploch ve své historii. Brno zůstává tahounem výroby s vysokou přidanou hodnotou (AVG, FEI aj.) Zdravý trh (85% obsazenost v nových budovách, resp. 92% obsazenost celkově). Poptávka tažená výrobními firmami byla překonána firmami z maloobchodu (vč. e-shopů) a distributory.

8 Kanceláře - Praha Trendy 2015 Vyspělým kancelářským trhem je stále pouze Praha. Hladina neobsazenosti (15,3%) je stále nad úrovní považovanou za zdravou. (Neobsazenost v letech byla 11,9% - 13,2%). Dokončená nová plocha (150 tis. m2) dosáhla předkrizovou úroveň. Trh je klasifikován jako trh nájemců. Očekáván nárůst nových ploch v Praze o 180 tis. m2 (BB Centrum Delta, Metronon, Enterprise, Aviatica, atd.), tj. na předkrizovou úroveň (horní hranice). A neobsazenost by mohla dosáhnout 16 % (+1%). Pokles nepronajaté plochy očekáván od Stabilní poptávka ze strany IT a služeb tyto sektory by měly nadále být hlavními tahouny poptávky.

9 Investiční trh v roce ,00% 9,50% 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% Vývoj kapitalizační míry (prime yield) 5,00% Kanceláře Obchodní centra Logistika Rok 2014 ve znamení poklesu yieldu (výrazně u logistiky a obchodních center, mírně u kanceláří) Nemovitosti v centru Prahy (smíšené využití obchody a kanceláře) yield 5 %

10 Parametry financování: aktuální trendy Vysoká konkurence na trhu => agresivní LTC/LTV Rozvolnění splátkového plánu, DSCR, equity pro rata Likvidita => tlak na marži zvýšený zájem o tzv. secondary assets v klíčových lokalitách, zejm. s potenciálem dalšího rozvoje Poptávka po financování projektovými dluhopisy Trh se zahřívá musíme vědět CO a PROČ financujeme a KDO a PROČ staví či kupuje

11 Spojení vlastnictví pozemků a staveb Banky obecně nefinancují staby na cizích pozemcích Postup v případě portfolií nemovitostí Věcné právo mít na pozemku stavbu, jehož součástí je stavba Zkušenosti jsou zatím spíše problematické, banky jsou nadále opatrné Problémy se zápisem v katastru

12 Materiální publicita katastru nemovitostí Skončilo přechodné období, od 1. ledna 2015 nastala materiální publicita katastru nemovitostí Je možné nabýt nemovitost od nevlastníka, ale zjednodušení due diligence přijde pro asset dealy od 1. ledna 2018 Zatím se stále zkoumají nabývací tituly za 10 let

13 Formality Schvalování zajištění valnou hromadou (u akciových společností ve formě notářského zápisu) Schvalování zástavy podílu v s.r.o. jediným společníkem ve formě notářského zápisu Plné moci ze zahraničí ve formě notářského zápisu Prověřování rejstříku zástav před uzavíráním nového zajištění

14 Omezení dispozic s věcmi S účinky vůči třetím stranám Zákaz zcizení, zákaz zřídit zástavní právo, zákaz jiného zatížení Zákazy lze formulovat jakkoli, včetně výjimek, není třeba se držet katastrálního zákona Jako pojistka se zakazuje spojit uvolněné zástavní právo s novým dluhem a zaměnit zástavní právo

15 Privátní realizace zástavního práva Prodej z volné ruky Ustaluje se tržní standard, založený na ocenění a kupní ceně odstupňované podle jednotlivých kol prodeje (např. 90% ocenění a při neúspěchu postupně 10% "sleva". Zatím jsme neviděli uskutečnit Propadnutí zástavy se ve smlouvách objevuje, ale záleží na typu majetku, banky samy se nechtějí stávat vlastníky zajištěného majetku U propadnutí nemovité zástavy je diskuse, jak přechod vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí

16 Zástavy pohledávek Stále se vede diskuse o zastavitelnosti souboru pohledávek Je potřeba kontrolovat rejstřík zástav při plnění dluhů? Problematické pravidlo o konkurenci zástavního práva k určité věci a k hromadné věci, jehož je taková věc součástí, je zde problém se současným zastavováním pohledávek z nájmů

17 Výkon hlasovacích práv u zástav podílů Požadavek na přechod hlasovacích práv na věřitele se objevuje běžně u zástav akcií i podílů, často navázáno na nesplácení a uplynutí doby Nebezpečí, že se zástavní věřitel stane vlivnou osobou ve smyslu ZOK a může ručit ostatním věřitelům

18 Osudy dalších novinek Záměny zástavních práv v bankovní praxi nejsou Způsob sdílení zajištění mezi věřiteli se nezměnil - agent pro zajištění je nadále společným a nerozdílným věřitelem Budoucí zástavní právo se ve financování investic do nemovitostí se dá obejít zástavním právem v druhém pořadí Finanční záruka se v praxi příliš nepoužívá, přestože LMA zhruba obsahově odpovídá

19 Za pozornost děkují Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil Libor Basl, Lukáš Hron