Masarykova univerzita Ekonomicko- správní fakulta BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Marie VALOVÁ

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko- správní fakulta BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2006 Marie VALOVÁ

2 Masarykova univerzita Ekonomicko správní fakulta Studijní obor: Peněžnictví MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR Prospects for building financing in CR Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Krajíček Autor: Marie VALOVÁ Brno, květen 2006

3 Jméno a příjmení autora: Marie Valová Název bakalářské práce: Možnosti financování bydlení v ČR Název v angličtině: Prospects for building financing in CR Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Krajíček Rok obhajoby: 2006 ANOTACE Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a proto je třeba otázce financování bydlení věnovat zvláštní pozornost. Bakalářská práce se zabývá analýzou teoretických aspektů financování bydlení a vytváří systém financování bydlení, jako systém finančních prostředků a úvěrů. Protože je pořízení bydlení velmi nákladné, je obvykle zabezpečováno z vlastních, peněžních a rozpočtových zdrojů. Práce se poněkud podrobněji zabývá analýzou těchto zdrojů, jejich teoretickými a praktickými aspekty. ANNOTATION Housing is one of the basic human needs and that is the reason we should give partikuklar attention to a housing finance. The final paper is involved in analysing theoretic asekt of housing finance and creates the systém of housing finance as a systém of money and credit. Because of vera erxpensive of purchase of housing it is usually provide with private, market and budgetary sources. The paper presents a somewhat close examination of these soutces their theoretic and practical aspekt. Klíčová slova Bydlení, byt, financování bydlení, hypotéka, stavební spoření, úvěr, bytová politika, Key words Housing, flat, housing financer, mortgage, bulding savings, credit, housinc policy.

4 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v seznamu všechny použité literární zdroje. V Brně dne vlastnoruční podpis autora

5 Poděkování Chtěla bych poděkovat především panu Ing. Janu Krajíčkovi za užitečné rady a odborné vedení při zpracování mé bakalářské práce. Dále pak také pracovníkům České spořitelny, a.s. a Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. za cenné konzultace, kterými rozšířili mé znalosti v tomto oboru.

6 Obsah Úvod Vývoj financování bydlení Porovnání jednotlivých produktů pro financováni bytových potřeb Vývoj v oblasti stavebního spoření Vývoj stavebního spoření v České republice Systém stavebního spoření Jednotlivé fáze stavebního spoření Formy státní podpory Daňové úlevy Hypoteční úvěry Hypoteční úvěry na bydlení Čerpání hypotečních úvěrů Státní finanční příspěvek Srovnání efektivity jednotlivých produktů na praktických příkladech Analýza postupu vyřízení žádosti úvěru Doklady k doložení účelu úvěru: Způsoby zajištění poskytovaných úvěrů Hypoteční úvěry podmínky dané zákonem Podmínky dané bankou Účel hypotečního úvěru Kritéria klasifikace hypotečních úvěrů Úroková sazba Zajištění úvěru Stavební spořitelny působící v ČR Počty smluv stavebního spoření a objemy vkladů Úvěry ze stavebního spoření Varianta a cílová částka Stavební spořitelna České spořitelny, a. s Úročení Českomoravská stavební spořitelna, a. s Raiffeisen stavební spořitelna, a. s Všeobecná stavební spořitelna Komerční Banky, a. s HYPO stavební spořitelna, a. s Wüstenrot stavební spořitelna, a. s Promítnutí změn státní podpory do stavebního spoření Právní úpravy stavebního spoření...44 Závěr...48 Seznam grafů a tabulek...50 Použitá literatura...51

7 Úvod Asi každý touží po tom mít vytvořené takové rodinné zázemí, jež by mu umožňovalo soustředit se a kvalitně plnit své pracovní povinnosti, podporovalo vývoj jeho osobnosti, jež by mu umožňovalo věnovat se zálibám a měl kladný vliv na jeho zdravotní stav apod. Jednou ze základních součástí rodinného zázemí splňujícího uvedené podmínky je zcela jistě možnost přijatelného bydlení v bytě či domě, kde by mohl založit rodinu, vychovávat děti, odpočívat, ale také se vzdělávat a pracovat. Každý člověk, který zakládá nebo se chystá založit rodinu se nutně zamýšlí nad řešením svých představ o bydlení. Ale ne každý má k realizaci těchto plánů dostatečné množství financí, neboť bydlení se stává rok od roku finančně náročnější. Nedostatek bytů na jedné straně, vysoká poptávka po nich na straně druhé, nástup tržního hospodářství a v neposlední řadě nízká ochota státu podílet se či podporovat výstavbu nových bytů nebo modernizaci starších, plus další faktory vytlačily ceny bytů (o rodinných domech ani nemluvě) do výšek, které jsou pro řadu lidí velice obtížně dosažitelné. Tato skutečnost postihne nejvíce mladá manželství, ať už s dětmi či bezdětná, která bez patřičné podpory rodičů mají mizivou šanci na získání odpovídajícího bydlení. Jsou proto mnohdy nuceni ze svých představ výrazně slevit. Ti, kteří se nevzdávají a chtějí své plány proměnit v realitu, mohou financovat bydlení několika více či méně dostupnými způsoby. Vedle možností, šetřit peníze se nabízí varianta získat finanční prostředky ze zdrojů poskytnutých peněžními, či jinými institucemi při splnění stanovení podmínek, a to formou hypotéky nebo půjčky. Počet bankami poskytnutých hypoték má rostoucí tendenci zejména v důsledku klesajících úrokových sazeb v posledních letech. Cílem mé bakalářské práce je zhodnotit využití hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření k financování bydlení a na tomto základě porovnání efektivnosti jejich využití klienty. V první části bakalářské práce se zabývám historickým vývojem ve financování bydlení a analýzou současného stavu.

8 V druhé části bakalářské práce se věnuji podrobněji porovnáním výhodnosti jednotlivých produktů pro financování bytových potřeb. Zabývám se zde především porovnáním úvěru ze stavebního spoření z nabídky Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. a hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. Efektivitu úvěrování prostřednictvím těchto produktů posuzuji na základě dostupných informací v literatuře, nabídek stavebních spořitelen a hypotečních bank, a také pomocí praktických příkladů, kdy pro danou rodinu s různými finančními rozpočty analyzuji různé možnosti, které by mohly vést k získání prostředků pro financování dané nemovitosti, přičemž zohledňuji zejména otázku celkových nákladů na pořízení nemovitosti ( tedy mimo cenu nemovitosti i výši úroků z úvěru a poplatky, toto vše případně snížené o podporu ze strany státu ). Ve třetí kapitole se zaměřuji na analýzu postupů finančních institucí při žádostech klientů. Zásady pro poskytování a jejich využití, principy poskytování úvěrů. V roce 2004 došlo k poklesu dosud rostoucího zájmu o stavební spoření zapříčiněném změnou zákonných podmínek, které klienta mírně znevýhodnily. Ve čtvrté kapitole se zabývám podrobněji těmito změnami a promítnutím těchto změn do stavebního spoření. V závěru potom uvádím důvody pro které je stavební spoření nadále zajímavým produktem, že i přes tyto změny je stavební spoření stále oblíbeným produktem, a je stále více využíván k financování pořízení vlastního bydlení.

9 1 Vývoj financování bydlení Období po druhé světové válce do roku 1989 byla bytová politika realizována v prostředí centrálně řízeného státu a její úloha tak byla zúžena zejména na novou bytovou výstavbu financovanou z převážně části právě státem. Tento paternalistický přístup státu byl příčinou deformovaného pohledu obyvatel na bydlení, nevytvářel pro ně žádné motivační efekty, aby si své bydlení zajistili sami. Výsledek takovéto politiky byl velký objem dokončovaných bytů, ale zároveň se zvyšovala nespokojenost občanů především s kvalitou bydlení. Tehdy uplatňovaný administrativně přídělový systém bydlení se tak i přes určitá pozitiva ukázal jako dlouhodobě ekonomicky neudržitelný. V souvislosti s transformací celé ekonomiky i vývoj v oblasti bydlení od roku 1990 měl převážně transformační charakter. Počáteční léta se vyznačovala snahou o odstraňování prvků administrativně přídělového systému a položení základů tržně orientovaného systému. Tento proces však nebyl včas následován vytvářením nových podpůrných opatření zajišťujících dostupnost bydlení. V tomto období převládal tzv. neoliberální přístup, který vycházel z pojetí bytu jako soukromého statku a byl tak považován za ryze soukromou záležitost každého jednotlivce. Role státu v oblasti bydlení byla zpochybňována a zodpovědnost za ni přesouvána na domácnosti a další subjekty, které na ni nebyly připraveny. Příkladem tohoto přístupu byla privatizace bytového fondu. Prvním krokem byl převod státního bytového fondu do vlastnictví obcí, které bez příslušných předpokladů potřebných k jeho správě, údržbě a opravám a zejména bez finančních prostředků nebyly schopny o tento majetek pečovat. Tyto důvody vedly obce ke snaze bytový fond zprivatizovat, tedy převést jej do vlastnictví občanů. Toto opatření však s sebou přineslo řadu problémů. V souvislosti s privatizací nebyl dořešen způsob správy zprivatizovaného bytového fondu; vzhledem k tomu, že byl bytový fond převáděn téměř zadarmo, nevytvářel žádnou motivaci pro povinnosti budoucích vlastníků. A tak zejména z důvodu nedostatku finančních prostředků nových vlastníků vytvářel reálné nebezpečí prohlubování zanedbané údržby zprivatizovaného bytového fondu.

10 Počáteční období prakticky až do roku 1994 se tak vyznačovalo celkovou nekoncepčností, která se projevovala zejména ve výrazném poklesu dokončených bytů a v deformaci skladby plateb za bydlení (výdaje na bydlení byly tvořeny ze 30 % platbou za čistý nájem a 70 % platbami za služby, v Evropě byl tento poměr opačný ). Graf č.1 Bytová výstavba v ČR bytová výstavba v letech Pramen: //http Zahájené Rozestavěné Dokončené Liberálně orientovaná bytová politika nemohla přinést očekávané výsledky a proto byla kolem poloviny 90. let postupně nahrazována komplexnějším, více intervenujícím přístupem státu. Základním koncepčním dokumentem tohoto období byly Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení, 2 které byly přijaty v roce 1997 vládou a poté Poslaneckou sněmovnou. Na základě tohoto dokumentu došlo k rozšíření stávajících nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení. Bylo však opět přeceněno samo regulační působení trhu a spolu s neprovázaností přijímaných legislativních a ekonomických opatření tak došlo ke snížení jejich účinnosti. 2 usnesení vlády č. 155/1997 z

11 V roce 1999 navázala na tento dokument Koncepce bytové politiky, 3 kterou vláda pouze vzala na vědomí. V koncepci byl přesně definován cíl bytové politiky v ČR, tj.,,vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny. 4 Dostupnost bydlení je zde rozlišena na celkovou a finanční dostupnost bydlení pro obyvatele. Celková dostupnost zahrnuje požadavek, aby byl k dispozici bytový fond, odpovídající svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním potřebám obyvatel. Finanční dostupnost znamená požadavek, aby ceny bydlení odpovídaly finančním možnostem obyvatelstva. Koncepce byla na podzim roku 2001 aktualizovaná. 5 V nové verzi se konstatuje, že dosud přijatá podpůrná opatření nejsou dostatečně provázána a přesně zacílena, takže nejsou plně efektivní. Příčiny omezení jejich účinnosti jsou spatřovány v nedokončených transformačních krocích v oblasti bydlení a také v celkové ekonomické a sociální situaci. Priority bytové politiky byly rozšířeny, a tak se prioritou dalšího období vedle podpory bytové výstavby stává podpora péče o existující bytový fond a jeho optimální využívání. Rozšíření priorit bytové politiky je doplněno novými záměry, a těmi jsou podpora pořízeného staršího bydlení a výraznější podpora vybraných skupin obyvatelstva. 3 usnesení vlády č. 1088/99 4 Koncepce bytové politiky.mmr 1999 s.6 5 Koncepce bytové politiky ( Aktualizovaná verze Koncepce bytové politiky z října 1999) MMR 2001

12 podpora hypotečního úvěrování bezúročná půjčka na bytovou výstavbu podpora na výstavbu obecních nájemních bytů a technické infrastruktury podpora stavebního spoření státní bezúročná půjčka do fondu obcí na opravy a modernizace bytového fondu Pořizovací ceny bydlení, či ceny modernizací a rekonstrukcí jsou stále velmi vysoké a příprava finančních zdrojů vyžaduje často velmi úzkou spolupráci celé rodiny. Významně k posílení rozpočtu do bydlení může přispět stát čerpáním půjčky poskytnuté např. státním fondem rozvoje bydlení, ministerstvem pro místní rozvoj, fondy obcí, krajů a nejmasověji rozšířená forma zdrojů za stavebního spoření. Toto jsou v současnosti nejdostupnější finanční zdroje k uspokojení individuální bytové potřeby a současně stavební spoření je jeden z nejvýnosnějších způsobů ukládání peněz a na rozdíl od jiných využívá k financování nejen spoření, ale i úvěr. Mezi další nástroje, o kterých je nutno se zmínit, patří také podpora hypotečního úvěrování. Cílem tohoto opatření je zvýšení dostupnosti dlouhodobých úvěrů poskytovaných komerčními bankami soukromým stavebníkům a posílení dlouhodobých finančních prostředků na výstavbu domů prostřednictvím snížení měsíčních splátek. Pokud si domácnost pořizuje bydlení, volí mezi kvalitou služeb spojených s bydlením v příslušném místě a dostupností svého zaměstnání ( škol pro děti, lékaře, kultury atd. ) Je zřejmé, že cena bydlení v blízkosti center zaměstnanosti je vyšší, než by byla cena bydlení pro jinak stejnou kvalitu služeb v místě vzdálenějším od takového centra.

13 2 Porovnání jednotlivých produktů pro financováni bytových potřeb 2.1 Vývoj v oblasti stavebního spoření Princip stavebního spoření je poměrně starý, jeho základní myšlenka vznikla v Anglii ve dvacátých letech našeho století, v meziválečném období se šířila hlavně v německy mluvících zemích a postupně se rozvíjela. Vznikaly další a další stavební spořitelny a získaly si stále větší oblibu u klientů. Postupem času začal stát poskytovat stavebnímu spoření podporu, která se v různých zemích liší jak svou výší, tak i formou. Stavební spoření má v České republice již dlouholetou historii a za tuto dobu se z něj stal velmi oblíbený a rozšířený produkt. Stavební spoření se stalo jednou z hlavních nástrojů financování bydlení. Stavební spořitelny shromažďují od klientů finanční prostředky, které se zhodnocují díky úroku od stavební spořitelny a díky státní podpoře. Z takto naspořených prostředků poskytují peníze na financování bytových potřeb svých klientů. (1) 2.2 Vývoj stavebního spoření v České republice V České republice bylo stavební spoření zavedeno v roce 1993 schválením zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který byl novelizován a nyní je v platném znění. Převzat byl systém financování využívaný v Rakousku a Německu. Ve stejném roce zde vznikly i první stavební spořitelny a od roku 1994 zde působí šest stavebních spořitelen, které na našem trhu působí i dosud: Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ČS- stavební spořitelna, a.s. Hypo stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

14 2.2.1 Systém stavebního spoření Systém stavebního spoření v České republice vychází jak jsem již zmínila, především ze systému německého, který byl založen na zásadě solidárního společenství účastníků stavebního spoření. (3) V systému hrají důležitou roli tzv. přátelští klienti, kteří do systému vkládají peněžní prostředky pouze za účelem spoření, tedy ti, kteří nemají zájem o žádnou z forem úvěru. Jejich význam spočívá v tom, že motivováni státní podporou naplňují fond, z něhož jsou poté financovány úvěry určené na bydlení. Tyto pak využívají klienti, kteří o ně mají zájem. Současně přesně vymezuje, že stavební spořitelna úvěr ze stavebního spoření účastníkovi poskytne na řešení bytových potřeb účastníka, jimiž se v souladu s tímto zákonem rozumí: získání bytu, výstavba nebo koupě stavby pro bydlení, stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na němž se nachází stavba pro bydlení, změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části včetně úhrady případného podílu na úpravách společných částí, stavební úprava nebytového prostoru na byt, a v neposlední řadě úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb. Stát tímto zákonem též upravil působení stavebních spořitelen stanovením striktních pravidel nejen v oblasti stavebního spoření, ale také v oblasti jejich podnikání. Ve své činnosti stavební spořitelny podléhají přísným zákonům, zejména dohledu České národní banky a Ministerstvu financí České republiky Jednotlivé fáze stavebního spoření Stavební spoření je složeno ze dvou fází: První fáze spočívá v období spoření a druhá fáze v období čerpání a splácení úvěru. a) období spoření Období spoření začíná dnem uzavření smlouvy o stavebním spoření a končí vyplacením vkladů účastníka, státní podpory a úroků z nich nebo poskytnutím úvěru, tj. dnem uzavření

15 úvěrové smlouvy. Účastník měsíčně ukládá na svůj účet stavebního spoření nejméně částku, jež se označuje termínem minimální vklad a která zpravidla činí 0,5 % z cílové částky. b) úvěrová fáze Po přidělení úvěru se dostává spoření do úvěrové fáze. Účastník uzavře se stavební spořitelnou úvěrovou smlouvu. Čerpání úvěru je možné provést převodem na účet klienta, jenž dokládá účelové použití prostředků, nebo přímo na účet společnosti, u níž má klient závazek související s bytovou potřebou. Splácení probíhá pravidelnými měsíčními splátkami, u splátek je stanovena jejich minimální výše odvíjející se od zvolené varianty stavebního spoření. Úrok je úročen fixní úrokovou sazbou, jež byla sjednána již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Díky nízkým úrokům z vkladů, jsou i úroky u úvěru daleko nižší, než je na trhu s úvěry běžné. To činí úvěr ze stavebního spoření velmi výhodný. Další formou v oblasti úvěrů jsou překlenovací úvěry. Je poskytován účastníkům stavebního spoření, kteří dosud nesplnili podmínky pro dosažení úrokově výhodnějšího úvěru ze stavebního spoření, a přitom urychleně potřebují prostředky pro řešení své bytové potřeby. Poskytnutí překlenovacího úvěru umožní účastníkovi překlenout čekací dobu na přidělení cílové částky ze stavebního spoření, vyplývající ze státem stanovené minimální čekací doby 24 měsíců. Může být poskytnut až do výše cílové částky stavebního spoření, ale peníze takto získané musí být použity na bytové potřeby. Je splacen v okamžiku přidělení cílové částky. A to zůstatkem na účtu stavebního spoření (naspořenými vklady, úroky, a státní podporu) a úvěrem ze stavebního spoření poskytnutým za podmínek stanovených smlouvou o stavebním spoření a Všeobecnými obchodními podmínkami.

16 Grafické znázornění průběhu stavebního spoření: PS počátek spoření CČ VM Vyplacení meziúvěru RD Rozhodný den pro přidělení cílové částky DP Den přidělení cílové částky SÚ Splacení úvěru CČ Cílová částka VM-DP Splatnost meziúvěru DP-SˇU Fáze splacení úvěru čas PS VM RD DP SÚ Pramen: ŠEDOVÁ,J.:Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: MU v Brně, 2001 str Formy státní podpory Stát podporuje stavební spoření různými způsoby. Nejvýznamnějším je státní podpora formou peněžitých příspěvků k naspořené částce stát zvyšuje výnosnost stavebního spoření. Bez její existence by nebylo pro případné účastníky tak atraktivní ( pouze dvouprocentní úroková sazba by pravděpodobně nebyla důvodem, který by vykompenzoval nevýhodu v podobě nutnosti uvázat prostředky na dobu šesti let ), aby byli ochotni vzdát se na tak dlouhou dobu svých disponibilních prostředků ( nevýhoda jen pro přátelské klienty). Nárok na státní podporu může získat pouze účastník stavebního spoření, který splňuje zákonem stanovené požadavky, a který o státní podporu požádá. Státní podpora je poskytována ze státního rozpočtu a to formou ročních záloh.(4)

17 Výše podpory činí 15 procent z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně z částky Kč ( tedy maximální výše státní podpory, kterou můžeme v daném roce obdržet je Kč ). 7 Uspořená částka je rovna součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných státních podpor, sníženou o úhrady hrazené stavební spořitelně ( do základu pro výpočet státní podpory se nezahrnují zálohy na státní podporu připsané na účet účastníka v daném roce a předchozích letech ).(6) Pokud roční uspořená částka přesáhne Kč, potom částka, o kterou je limit překročen, se převádí jako uspořená částka do dalšího kalendářního roku. Graf č. 2 Přiznaná státní podpora a její vliv na HDP DP Pramen : 7 K optimalizaci výnosu ze stavebního spoření je tedy vhodné spořit částku 1666 Kč měsíčně ( tedy Kč ročně.) Vzhledem k tomu, že do této kalkulace se nezahrnuje zaplacené poplatky a připsané úroky, měsíční vklad pro maximalizaci výnosu ( směřují k tomu, abychom nevložili více než je nutné pro získání maximální státní podpory ) bude o něco nižší.

18 2.2.4 Daňové úlevy Daňové úlevy představují další způsob, kterým stát podporuje stavební spoření. Stejně jako státní podpora se vztahují pouze na fyzické osoby. Jsou dvojího typu: Možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěrů stavebního spoření hypotečního úvěru ze základu daně Osvobození přijatých úroků ze stavebního spoření včetně úroků ze státní podpory od daně z příjmu. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v dané domácnosti, nesmí překročit Kč. V případě placení úroků jen část roku nesmí překročit jednu dvanáctinu tedy Kč za každý měsíc placení úroků. Nelze také přenést částku odpočtu, která není v příslušném kalendářním roce uplatněna, do dalšího zdaňovacího období. (7) 2.3 Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr je jeden ze základních pilířů financování vlastního bydlení. Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem. Touto problematikou se podrobněji zabývám v následující kapitole ( zajištění úvěru ). V některých zemích jsou hypoteční úvěry pojímány z hlediska historického vývoje též jako úvěry kryté hypotékou. Hypoteční bankovnictví má specifický charakter. Je pro ně typické nejen zaměření na investice do nemovitostí, ale zejména i jeho dlouhodobost Hypoteční úvěry na bydlení Dnem 1. července 1995 vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb.,v platném znění z 18. dubna Do povědomí veřejnosti vstoupil pod názvem hypoteční zákon a představoval jakýsi startovní výstřel pro rozvoj staronového odvětví bankovního podnikání, hypotečního bankovnictví. Tradice hypotečního bankovnictví se přitom datuje nejméně od počátku druhé poloviny 19. století. V současné době je hypoteční bankovnictví velmi rozšířené a je zaměřené zejména na úvěrovou podporu bydlení. Bydlení a zvláště kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou životní potřebou a rozvíjející se nebo již rozvinutý trh z byty, při trvale rostoucí poptávce po

19 bytech vytváří z rodinných a případně i bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu relativně snadno realizovatelnou, a to poměrně za slušnou cenu. V roce 2004 byla přijata novela zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., která díky změně definice hypotečních úvěrů - odstranění účelovosti - umožnila fungování tzv. amerických hypoték ( možnost využití úvěru i na jiné účely než s pořízením nemovitosti ). V tomto roce již tvořily hypoteční úvěry 41% všech prostředků které banky půjčily obyvatelstvu Čerpání hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze čerpat dvojím způsobem: Jednorázově - zpravidla tehdy, jde-li o investici formou již hotové, existující nemovitosti nebo v případech, kdy je úvěr použit ke splácení jiného úvěru použitého na investici do předmětné nemovitosti. Postupně - obvykle v případech, kde je financována výstavba nové nemovitosti nebo zhodnocení již existující nemovitosti formou rekonstrukce, modernizace, oprav apod Státní finanční příspěvek V platnosti jsou dvě formy poskytování finančního příspěvku k hypotečním úvěrům fyzickým osobám, a to : Příspěvek k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let na pořízení domu či bytu, příspěvek k hypotečnímu úvěru na výstavbu nového bytu nebo rodinného domu. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, nebude se tato podpora poskytovat. Od 1. února 2003 je poskytován příspěvek ve výši 2 procentních bodů. Podmínky pro získání finanční podpory: Žadatel nebo druhý z partnerů nesmí v daném roce dovršit 36 let. Žadatel ani druhý z partnerů nesmí mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora požadována. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR.

20 Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita státní podpora, musí sloužit výhradně k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví. Podpora je poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Graf č.3 státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 ( v mil. Kč) vyplacená státní podpora Pramen: //http/ Srovnání efektivity jednotlivých produktů na praktických příkladech V této části bakalářské práce se budu věnovat konkrétním příkladům financování nákupu nemovitosti financované nejprve hypotečním úvěrem, tak stavebním spořením a poté financování kombinací těchto produktů. Pro výpočty financování stavebním spořením jsem použila metodiku SSČS a úvěrového produktu ŠAMPION a překlenovací úvěr TREND. A pro potřeby hypotečního úvěrování jsem zvolila produkt České spořitelny a.s., produkt BONUS a HYPO HIT.

21 Potřeba klienta 1,3 mil. Kč. Odhad nemovitosti 1,3 mil Kč Jsou to manželé mají dvě děti ve věku 12 a 14 let Manžel 45 let Manželka 40 let Nemají žádné povinné minimální splátky( leasing, úvěr ) Příklad 1 ŠAMPION úvěr stavební spořitelny České spořitelny, a.s. zajištěný nemovitostí z výše odhadu si mohou klienti vzít 80 % tj Kč mají vlastní hotovost ve výši Kč výše úvěru Šampion 1 mil ( úroková sazba 1,99 % na 22 let, věk klienta musí být max. 45 let ) měsíční splátka Kč + pojištění bytu 988 Kč/ ročně = 83 Kč měsíčně životní pojištění není třeba. Potřebné příjmy rodiny Kč Poplatky : za vyřízení úvěru 5000 Kč + za smlouvu st. spoření ( 1 % procento s cílové částky) + vedení účtu 285 Kč/ ročně. Příklad 2 ŠAMPION + překlenovací úvěr TREND z výše odhadu si klienti vezmou 80 % tj. 1 mil. - úvěr Šampion- měsíční splátka činí Kč + pojištění bytu 83 Kč měsíčně oba klienti mají stavební spoření od roku 2003, mají naspořeno na každém. Cílová částka stanovena na Kč. Využijí jednoho z nich a navýší cílovou částku na Kč akontace je 10 % ( tj Kč ), úroková sazba činí 5,95 %, splátka překlenovacího úvěru činí 1517 Kč + platby stavebního spoření Kč. Celkem Kč.

22 Délka překlenovacího úvěru 5 let ( lze zaplatit rychleji zvýšením splátky). Potom dalších 10 let úvěr ze stavebního spoření, splátka 1950 Kč ( varianta rychlá, úrok 4,75 %, bez zajištění ( není třeba ručitel) Potřebný příjem rodiny Kč Poplatky: za úvěr Šampion 5000 Kč za smlouvu stavebního spoření 9500 Kč za vedení účtu Šampion 285 Kč/ ročně za navýšení cílové částky 1500 Kč za úvěr Trend 3000 Kč za vedení účtu Trend 285 Kč / ročně Příklad 3 HYPOTÉKA BONUS 100 % hypotéka = 100 % z odhadu nemovitosti Celková doba placení 25 let Fixační období 5 let Úrok 4,99 % Splátka Kč + 83 Kč ( pojištění nemovitosti) ( je třeba úvěrové životní pojištění). Poplatky u hypotéky: za vyřízení 0,9 % z výše hypotečního úvěru ( min Kč max Kč) vedení účtu 150 Kč /měsíčně. Tabulka č. 1 Výše úrokových sazeb pro produkt BONUS Fixace úrokové sazby Výše úrokové sazby 1rok 3,49% 2roky 4,09% 3roky 4,49% 4roky 4,79% 5let 4,99% Pramen : Materiály České spořitelny, a.s.

23 Příklad 4 Hypotéka HYPO HIT Klienti mají vlastní hotovost a vezmou si pouze 81 % (tj.1,1mil) z odhadu nemovitosti. Hypotéka je s úrokovou sazbou 4,49 %, doba fixace je nastavena na 5 let. Celková doba splácení úvěru je 25 let. Poplatky: 0,9 % z výše hypotečního úvěru ( min Kč a max Kč) vedení účtu 150 Kč měsíčně pojištění nemovitosti 83 Kč měsíčně. Příklad 5 Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Touto kombinací je možné dosáhnout zásadních úspor. Jde o to, že rodina využije levný hypoteční úvěr, který v průběhu splácení v době změny fixace úrokové sazby, částečně nebo zcela splatí naspořenými prostředky na stavebním spoření nebo samotným úvěrem ze stavebního spoření - tudíž z počátku při splácení hypotečního úvěru musí spořit potřebnou částku na účet stavebního spoření, tak aby splnil podmínky pro získání úvěru. Pro tento případ jsem si zvolila modelový příklad hypotečního úvěru HYPO - HIT a úvěru ze stavebního spoření TREND. Klient si chce vzít hypoteční úvěr ve výši ( již má nějaké svoje prostředky naspořeny). Úroková sazba je 4,49 %. Doba fixace je nastavena na dobu 15 let. Měsíční splátka bude činit Kč. Klient současně platí stavební spoření měsíčními splátkami ve výši Kč ( cílová částka ve výši Kč). Po pěti letech vznikl nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Na stavebním spoření bude mít v této době naspořeno Kč, má nárok na úvěr ve výši Kč, který má úrokovou sazbu 4,75 % a měsíční splátky ve výši Kč po dobu 104 měsíců. Na úrocích zaplatí Kč. Na hypotečním úvěru po pěti letech řádného splácení zůstane dluh ve výši Kč. Ten částečně splatí pomocí úspor ze stavebního spoření. Zůstane mu dluh ve výši Kč.

24 Celkem měsíční úhrady úvěru: Doba splácení 180 měsíců 1-2 měsíc Kč 3-60 měsíc Kč měsíc Kč měsíc Kč Celkem zaplacené poplatky: Kč Celkem zaplacené úroky: Kč Úroky z vkladů: Kč Státní podpora: Kč Celkem přeplaceno: Kč Celkové náklady na pořízení nemovitosti Kč Tabulka č. 2 Kombinace HÚ a ÚSS Hypoteční úvěr + úvěr ze stavebního spořen í - celkové náklady Doba splácení úvěru Měsíční splátka 1-2 měsíc Měsíční splátka 3-60 měsíc Měsíční splátka měsíc Celkem zaplacené poplatky Celkem zaplacené úroky Úroky z vkladů celkem Státní podpora Celkem přeplaceno ( úroky + poplatky - úroky z vkladu - státní podpora) Celkové náklady na pořízení nemovitosti Pramen: Vlastní tvorba 180 měsíců Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč U této varianty získání úvěru je patrné, že se zde klient musí vyrovnat s proměnlivou výší splátek. Tento typ úvěru je vhodným řešením spíše pro klienta s vyššími příjmy, ( kromě splácení úvěru klient platí měsíčně stavební spoření). Nejlepší variantou je z mého pohledu stavební spoření společně s řádným úvěrem. Je zde nejmenší přeplacení úvěru. Ale tomto případě musí mít klient splněny podmínky pro přidělení cílové částky a ne každý je ochoten čekat. Proto když opomenu zmíněnou možnost, vychází nejlépe využití překlenovacího úvěru TREND. Ale i zde musí platit splátky úvěru společně se spořením.

25 Hypoteční úvěr vyniká nad ostatními variantami dlouhodobou splatností, ale pravdou je, že zde přeplatí nejvíce, ale je to vyváženo nižšími splátkami. Hypoteční úvěr je vhodný pro klienty s průměrnými příjmy, splátky jsou stabilní a rovnoměrně rozdělené po delší dobu splácení. Nelze jednoznačně říci, který produkt je výhodnější. U stavebního spoření jsou splátky úvěru vyšší z důvodu kratší doby splatnosti, ale jsou tam nižší úroky a klient přeplatí měně. V době splácení úvěru (v případě překlenovacího) musí současně platit i splátky stavebního spoření, proto ne pro každého je tato varianta únosná z hlediska finančních možností. Velkým motivem využití této varianty je státní podpora a také to, že lze tento úvěr získat bez počátečních úspor. Nevýhodou je, že podpora je jen pro fyzické osoby. A je zde určená minimální doba spoření pro přidělení úvěru. U hypotečních úvěrů není třeba spořit, klient se může dostat rychle k úvěru. Co se týká státních podpor, většina ( mimo snížení daňového základu o úroky ) byla zrušena nebo není poskytována, ale to z důvodu nízkých úrokových sazeb. Další novinkou je poskytovaní hypotečních úvěrů až do výše 100% z hodnoty zastavené nemovitosti ( např. hypotéka BONUS ). Podstatným pozitivem je také možnost klienta zvolit si délku splácení a výši splátek, čím může regulovat výši a dobu finančního zatížení. Nevýhodou je, že nelze použít hypoteční úvěr na koupi družstevního bytu. Další nevýhodou je, že úvěr nelze splatit po dobu fixace. Je tam také větší administrativní zatížení vyřízení úvěru a z toho důvodu i delší čekací doba na přidělení úvěru. Je nutné mít sestaven i plán čerpání úvěru ( je bankou kontrolován ). Z tohoto porovnání je zřejmé, že spíše záleží na tom, co bude preferovat klient raději, jestli kratší dobu splatnosti a vyšší splátky, nebo nižší splátky a dlouhodobější splácení úvěru. Záleží samozřejmě i na finančních možnostech klienta. Oba produkty jsou hojně využívány klienty. Stavební spoření si tuto pozici udržuje již řadu let z důvodu podpory státu. U hypotečních úvěrů je boom v posledních letech díky snížení úrokové sazby.

26 Graf: 4 Počet a objem financovaných případů ( stavební spoření a hypotéky) objem poskytnutých úvěrů 56% 44% Úvěry ze stavebního spoření Hypoteční úvěry počet poskytnutých úvěrů 20% 80% Úvěry ze stavebního spúoření Hypoteční úvěry Pramen: Asociace stavebních spořitelen Problém v případě hypotečních úvěrů je to, že úrokové sazby se odvíjí od doby fixace, tu však volí klient na základě svých preferencí, tudíž tato problematika nelze do tohoto příkladu objektivně začlenit.pokud by zvolila dobu fixace odpovídající době splácení úvěru ze stavebního spoření ( kdy se tato sazba nemnění ) nepochybně by to hypoteční úvěr zdražilo. Zde se rýsuje jedna z nevýhod hypotečních úvěrů.

27 3 Analýza postupu vyřízení žádosti úvěru Hypoteční banky a stavební spořitelny uzavírají se svými klienty úvěrové obchody, ale na druhé straně chtějí za zapůjčené peníze úrok. Při celém obchodu chtějí mít jistotu, že dostanou svoje peníze zpět i s úroky. Banky proto v přípravě ve fázi přípravy úvěru prověřují klienta jestli je schopen splácet daný úvěr - jestli má dostatečné příjmy. Banky sledují i účelovost takto poskytnutého úvěru. Každý úvěr musí mít také pojistku, z které by se splatil, v případě kdyby nebyl klient schopen splácet nebo nechtěl splácet. K tomu slouží zástava nemovitosti, která se může případně prodat. Doklady, které prokazují bonitu klienta (spoludlužníka, ručitele) U zaměstnanců: potvrzení příjmů žadatele ( včetně jejich manželů, manželek ) a ručitelů. U podnikatelů: daňové přiznání za poslední rok, potvrzení o zaplacení daně z účtu daňového poplatníka. Doklady při zajištění úvěru zástavou nemovitosti ( nemusí se jednat o pořizovanou nemovitost ). aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti znalecký posudek odhad hodnoty zastavované nemovitosti vypracované znalcem z aktuálního seznamu znalců České spořitelny, a.s. nabývací titul zástavce ( došlo-li k nabytí nemovitosti do ) kolaudačním rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost.(2) 3.1 Doklady k doložení účelu úvěru: Výstavba domu, bytu ( ve vlastnictví ) stavební povolení rozpočet nákladů včetně dofinancování

28 Změna stavby ( na bytový dům, rodinný dům nebo byt ) stavební povolení rozpočet nákladů včetně dofinancování Způsoby zajištění poskytovaných úvěrů Výše úvěru do Kč včetně nad Kč do Kč včetně Zajištění 1 osoba bez závazku 2 osoby + 1 ručitel 1 osoba + 2 ručitelé 1 osoba + 1 ručitel + pojištění * 1 osoba + nemovitost + pojištění * 2 osoby + nemovitost a výše 2 osoby + nemovitost 1 osoby + nemovitost + pojištění * * jedná se o vinkulaci životního nebo úvěrového pojištění Pramen : informační materiály SSČS 3.2 Hypoteční úvěry podmínky dané zákonem Hypoteční úvěry jsou ze zákona úvěry poskytnuté na investici do nemovitosti a zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Právě tyto dvě podmínky jsou základní a nejdůležitější. Prostředky musejí být použity na investici do nemovitosti. Není možné je použít na nic jiného. Druhá podmínka se týká zajištění úvěru. Hypoteční úvěr je nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti. Není možné použít jiné zajištění, a to ani na přechodnou dobu. Ze zákona č. 190/2004 Sb., v platném znění, vyplývá omezení výše úvěru na 70 % zástavní hodnoty. Přesto se však objevují v nabídkách bank i úvěry ve výši až 100 % z hodnoty zástavy. Banky omezující ustanovení řeší tím, že poskytnou na 70 % z hodnoty nemovitosti hypoteční úvěr a na zbytek tzv. doplňkový úvěr, který je sice zajištěn stejnou nemovitostí, ale až jako druhý v pořadí za hypotečním úvěrem. Banka tyto dva úvěry eviduje zvlášť, ale klientovi je nabízí jako úvěr jeden, tento úvěr má úrokovou sazbu vyšší než kdyby byla výše úvěru jen 70 % hodnoty nemovitosti. K zajištění se může použít i rozestavěná nemovitost nebo nemovitost, která s financovaným záměrem přímo nesouvisí. V praxi to znamená, že lze použít jako zástava např. rozestavěná nemovitost s pozemkem, která je zapsaná do katastru nemovitostí. Dále lze také použít např. zástava rodinného domu rodičů nebo příbuzných.

29 3.2.1 Podmínky dané bankou Hypoteční banka půjčuje zájemci prostředky a žádá nejen jejich splácení, ale i záruky, že se závazky splatí. Banka půjčí peníze pouze na určité účely. Účelovost se oproti stavebnímu spoření liší. Stavební spoření je zaměřeno na řešení vlastní bytové situace, kdežto hypoteční úvěry jsou určeny na investice do nemovitostí. Z hypotečního úvěru není možné financovat koupi družstevního bytu, protože to je získání družstevního práva, a ne koupi bytu. Oproti stavebnímu spoření je zase možné použít hypotéku pro koupi nebo stavbu rodinného domu, kde je větší podíl prostor pro podnikání Účel hypotečního úvěru Investovat do nemovitosti lze různými způsoby při různých druzích motivů a záměrů. Může jít o investice v podobě: koupě nemovitosti, výstavby nové nemovitosti opravy, rekonstrukce, modernizace nebo dostavby stávajících nemovitostí získání podílu na nemovitosti, např. výplatou dědických podílů jiných osob splacení jiného dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti pořízení pozemku Jako záruku splatnosti, stejně jako stavební spořitelna, požaduje určitou záruku od klientů, kteří žádají o úvěr. Vyžaduje zajištění úvěru nemovitostí v dostatečné hodnotě, chce znát i jeho finanční historii a proto zkoumá příjmy žadatele Kritéria klasifikace hypotečních úvěrů Jedna z vlastností hypotečních úvěrů je dlouhodobé splácení a relativně nízké úročení. Dlouhodobost vyplývá z jeho podstaty. Doba splatnosti se pohybuje od pěti do třiceti let. Kratší doba splatnosti zpravidla nemá smysl, protože měsíční splátky by byly velmi vysoké. Je možné splatit daný úvěr dříve, ale musíme si pro tuto možnost zvolit kratší dobu pro fixaci úroků. Optimální doba splatnosti je dvacet let. Při této splatnosti máme relativně nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení úvěru. Úvěr musí být splacen zpravidla do důchodového věku.(1)

30 Graf č. 5 : Tržní podíl hypotečních bank dle počtu hypotečních úvěrů k % 7% 3% 1%1% 1% 29% 3% 24% 30% Komerční banka Česká spořitelna HVB Bank Hypoteční banka ČSOB Živnostenská banka GE Money bank Raiffeisenbank Wüstenrot e- Banka Pramen: Stavitel cz. Zlaté časy pro hypotéky ( on-line) Úroková sazba Poměrně nízké úročení hypotečních úvěrů plyne z jejich relativně nízké rizikovosti. Tato nízká rizikovost vyplývá z faktu, že nemovitosti, zejména rodinné domy, jsou jednou z nejkvalitnějších záruk, které mohou jednotlivci bance poskytnout. Mají stabilní hodnotu, která může, při dobré údržbě dokonce růst. Splácení úvěru trvá velmi dlouhou dobu. Pro banku i pro klienta by bylo riskantní zavázat se na předem danou úrokovou sazbu např. na celých dvacet let. Délku pevného úročení si volí klient sám, zpravidla na dobu 1 nebo 5 let. Po uplynutí doby pevného úročení ( max. po 5 letech ) se výše státní podpory stanovuje nově podle aktuálně platných pravidel. A nebo je možné tento úvěr splatit. Na následujícím příkladu chci prezentovat, co může způsobit nárůst úrokové sazby: Z úvěru ve výši Kč s dobou splatnosti dvacet let a s úrokovou sazbou 8% bude splátka 5019 Kč měsíčně. Po pěti letech se část úvěru splatí a jeho výše poklesne na Nyní se stanoví nová úroková sazba. Kdyby byla 10 % ročně ( místo současných 10 % ), vzroste nám měsíční splátka na 5643 Kč, tj. o 624 Kč. (1) Rozhodující význam pro stanovení úrokových sazeb z hypotečních úvěrů má výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů. Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou v současné době od jejich zavedení na trh na nejnižší úrovni.

31 3.2.5 Zajištění úvěru Úvěr se zajišťuje, jak vyplývá ze zákona, zástavním právem k nemovitosti. Výše úvěru, musí být nižší než 70 % z hodnoty nemovitosti. Zastavená nemovitost by bance sloužila v případě nesplácení úvěru banka by ji prodala a vyrovnala tak svoji pohledávku. Z toho důvodu banky dbají na kvalitu zajištění, a pokud má sebemenší pochybnosti o jednoduchosti prodeje a o dosažené ceně, sníží výši úvěru. Může se i stát, že banka některé nemovitosti nevezme do zástavy např. pokud má banka pochybnosti o možnosti prodeje. Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Zástavní právo k nemovitostem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká právo okamžikem účinnosti zástavní smlouvy. Zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky. Kromě zástavního práva na nemovitosti a pojištění klienta i nemovitosti se hypoteční banky jistí také požadavky na minimální příjem žadatele o hypoteční úvěr. Každá banka má v tomto ohledu odlišné podmínky.(2) Na závěr této kapitoly uvádím příklad postupu žádosti o úvěr. Proces poskytování a splácení úvěrů má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy: Přípravné Schvalovací Realizační Klient podá žádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů. Jednání se vedou na základě písemné žádosti klienta o hypoteční úvěr. Hlavní aktivity závisí na klientovi. V žádosti jsou uvedeny: Osobní údaje o žadateli a jeho spolužadatelích Zdroje příjmů Výše jeho příjmů Výše a účel ( investiční záměr ) a předpokládaná doba čerpání a splácení úvěru Popis úvěrového objektu a popis nemovitosti

32 K žádosti se dokládá : Doklady ověřující totožnost a plné moci Doklady průkazně dokládající příjmy žadatele Doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti to také může být až podmínkou čerpání Doklady prokazující účel investice do nemovitosti u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav výše rozpočtu Doložení vlastních finančních prostředků žadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtových nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě ( pokud úvěr nepokrývá celý investiční záměr) Ověřený odhad ceny zastavené nemovitosti provedený podle požadavků hypoteční banky a fotografii objektu Doklad o pojištění zastavené nemovitosti, případně o životním pojištění klienta apod. (2) Při požádání o hypoteční úvěr je nutné pamatovat na to, že získání některých dokladů může trvat delší dobu a že může být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu nemovitostí. Samotné vyřízení úvěru je spojeno také s relativně vysokou vstupní úhradou, zpravidla od 0,5 % do 1 % z výše poskytovaného úvěru. Každá hypoteční banka má stanoven svůj minimální poplatek za zpracování. Díky tomu vychází zpracování nižších hypotečních úvěrů oproti vyšším relativně draze a výrazně převyšuje hranici 1 % z výše poskytnutého úvěru.(2) Ve schvalovací fázi se prověřuje žádost o hypoteční úvěr a pokud je schválen, vypracovává se hypoteční smlouva a smlouva zástavní. Dále se ověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených žadatelem v žádosti a provádí se celkové vyhodnocení: Bonity klienta Kvality jeho investičního záměru Hodnoty a vhodnosti zástavy V realizační fázi dochází k podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí k čerpání a splácení úvěru. Čerpání hypotečního úvěru probíhá v zásadě bezhotovostní formou. (2)

33 3.3 Stavební spořitelny působící v ČR Jak již bylo zmíněno v roce 1993 byl ustanoven rámec pro podnikání stavebních spořitelen. Jako první na našem trhu se stávají Českomoravská stavební spořitelna, a. s. a Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Po nich zahajují činnost Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. a dále pak Všeobecná stavební spořitelna KB, a. s. V roce 1994 vstupuje na trh Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. a v říjnu téhož roku HYPO stavební spořitelna, a. s. Z toho je zřejmé, že trvalo jen dva roky k zahájení činnosti všech stavebních spořitelen na našem území Počty smluv stavebního spoření a objemy vkladů V roce 2003 bylo již na našem trhu 6,32 milionu platných smluv o stavebním spoření. Zájem se projevil hned od počátku fungování systému, kdy za první jeden a půl roku fungování bylo sjednáno smluv a do systému bylo vloženo prvních 6,5 mld. Kč. Tempo růstu se meziročně zvyšovalo. V roce 1996 činila suma naspořená na jednu smlouvu 22 tisíc korun, v roce 2002 dosahovala naspořená suma částky 37 tisíc korun. V roce 2003 došlo k poklesu průměrné částky na smlouvu a to na 32 tisíc Kč. 3.4 Úvěry ze stavebního spoření Z nahromaděných prostředků stavební spořitelny poskytují úvěry, které jdou na financování bytových potřeb jejich klientů. Pro poskytnutí úvěru je třeba splnit určité podmínky v ohledu na smlouvu o stavebním spoření, tak i zajištění úvěru. Jsou to zejména tyto podmínky: Spořit minimálně dva roky Mít naspořen minimální zůstatek Mít splněno hodnotící číslo Zákon stanoví, že úvěr ze stavebního spoření je možné čerpat nejdříve za dva roky od založení smlouvy. Všechny stavební spořitelny musí tuto hranici dodržet. Většina spořitelen konstatuje svoje nejrychlejší varianty tak, aby právě po dvou letech bylo možné čerpat úvěr, pokud na počátku vložil potřebný zůstatek ( např. 50 % cílové částky ). V tomto případě se klient může rozhodnout pro čerpání překlenovacího úvěru.

34 Z dalších podmínek pro poskytnutí úvěru je splněné hodnotící číslo. Toto číslo vyhlašuje každá stavební spořitelna a má specifický algoritmus výpočtu. Narůstá podle vzorce, který mají spořitelny ve všeobecných pojistných podmínkách, je závislé na vkladu, na době spoření a na variantě spoření. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován za pevný úrok, který zpravidla činí 6 % p. a. od poloviny roku 2002 se často vyskytuje také úroková sazba 5 % p. a. 3.5 Varianta a cílová částka Při uzavírání stavebního spoření si účastník může zvolit jednu z variant stavebního spoření a smluvně si sjednat peněžní částku, kterou bude mít po určité době k dispozici. Cílovou částku si účastník volí individuálně v závislosti na svých finančních možnostech a plánech, počet a typ variant, z nichž si může účastník vybrat je stavebními spořitelnami taxativně určen. 3.6 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Rychlá varianta: Znamená kratší čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření, vyšší splátky rozložené do kratšího období. Minimální měsíční vklad činil do konce roku ,6 % z cílové částky, od roku 2004 je doporučeným vkladem 0,5 % z cílové částky. Úmor úvěru u této varianty činí 0,65 % za doba splácení úvěru trvá přibližně 10 let. Hodnotící číselný faktor má hodnotu 21 ( u smluv uzavřených do konce roku 2002 má hodnotu 14 ). Standardní varianta: Má delší čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření, její volba na druhou stranu znamená nižší splátky během delšího období. Minimální měsíční vklad činil do konce roku ,5% z cílové částky, od roku 2004 je doporučeným vkladem 0,45 % z cílové částky. Úmor úvěru u této varianty činí 0,55 % z cílové částky a doba splácení úvěru trvá přibližně 10 let. Hodnotící číselný faktor má hodnotu 15 ( u smluv uzavřených do konce roku 2002 má hodnotu 10 ).

35 3.6.1 Úročení Úspory jsou o celou dobu spoření úročeny 2 % p.a. ( u smluv do konce roku 2002 je to 3% p.a.), úroková sazba z řádného úvěru činí 4,75 % p.a. u obou variant. Sazby překlenovacích úvěrů se pohybují od 6 % do 7,5 % p.a. Úroky jsou připisovány na účet ke daného roku. Úroková sazba vkladů 2% Doporučený měsíční vklad stavebního spoření: 0,45% z cílové Standardní varianta částky 0,50% z cílové Rychlá varianta částky Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření 4,75 p.a. Minimální měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření: 0,55 % z Standardní varianta cílové částky 0,65% z cílové Rychlá varianta částky Minimální bodové ohodnocení smlouvy pro poskytnutí úvěru 220bodů Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru 40% Podmínky produktu ŠAMPION Úroková sazba vkladů 1,99%p.a. Úroková sazba z úvěrů ze stavebního spoření 4,99% p.a. Minimální bodové hodnocení není nutné Minimální podíl uspořené částky 5% Varianta stavebního spoření rychlá Minimální výše úvěru Kč Pramen:

36 3.7 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. V posledních letech jednička na trhu stavebního spoření téměř ve všech tržních ukazatelích. Jejími akcionáři jsou Čskoslovenská obchodní banka,a.s. s 55 % akcií a největší evropská stavební spořitelna Bausparkasse Schwäbisch Hall se 45 % akcií. Druhy produktů Tarifní varianty Rychlá varianta je určena je určena pro zájemce, kteří chtějí rychle realizovat své bytové potřeby. Tato varianta sebou přináší povinnost rychlého splácení úvěru, a tím i vysoké měsíční splátky úvěru. Měsíční splátka úvěru činí 7 promile z cílové částky. Přibližná splátka Standardní varianta je určena pro střadatele, jež mají jasně definované bytové potřeby. Splácení trvá průměrně 11 let a 10 měsíců. Tarif INVEST Úroková sazba z vkladů 2% Standardní varianta 5% z cílové částky Rychlá varianta 7% z cílové částky Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření 4,8%p.a. Minimální podíl naspořené částky 40% Tarif PERSPEKTIV Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření 4,8 % p.a. Minimální splátka úvěru 0,53% z cílové částky Minimální měsíční vklad 0,3 % z cílové částky Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru 35% Tarif ATRAKTIV úroková sazba z vkladů 1% Minimální splátka úvěru Standardní varianta 0,6% z cílové částky Rychlá varianta 0,8% z cílové částky Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření 3,7%p.a. Minimální podíl naspořené částky 38% Pramen: