FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY a.s

Transkript

1 MORAVSKÁ VYSOKÁ ŠKOLA OLOMOUC ÚSTAV EKONOMIE Jitka Skalická FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY a.s HOUSING FINANCING MORTGAGE CREDIT (CALLED HYPOÚVĚR) OF MODRÁ PYRAMIDA a.s. Bakalářská diplomová práce Vedoucí práce: Ing. Vladimír Hobza Ph.D. Olomouc 2009

2 Prohlašuji, že jsem bakalářskou diplomovou práci vypracovala samostatně a použila jen uvedené informační zdroje. V Olomouci dne vlastnoruční podpis

3 Touto cestou bych ráda poděkovala svému vedoucímu bakalářské práce Ing. Vladimíru Hobzovi PhD. za praktické rady, které mi napomohly k vypracování práce.

4 OBSAH ÚVOD CÍL PRÁCE TEORETICKÁ ČÁST MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR Historie hypotečního úvěru Definice hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru Úrokové sazby Fixace úrokové sazby Splátky úvěru a formy splácení Státní podpora k hypotečním úvěrům Výhody hypotečního úvěru ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Historie stavebního spoření Charakteristika stavebního spoření Státní podpora stavebního spoření Základní fáze stavebního spoření Fáze spoření Přidělení cílové částky Úvěr ze stavebního spoření (přidělený) Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření Překlenovací úvěr Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření DALŠÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ PRAKTICKÁ ČÁST HYPOÚVĚR MODRÉ PYRAMIDY MODRÁ PYRAMIDA STAVEBNÍ SPOŘITELNA a.s Základní údaje o firmě Charakteristika firmy Organizační struktura firmy ÚVĚROVÉ PRODUKTY MODRÉ PYRAMIDY Přidělený úvěr

5 3.2.2 Překlenovací úvěr Základní programy překlenovacího úvěru Hypoúvěr Modré pyramidy Zajištění úvěru Bonita klienta Úvěrový proces Komparace modelových úvěrů výpočet splátky a bonity...49 ZÁVĚR...52 ANOTACE...54 LITERATURA A PRAMENY...55 SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ

6 ÚVOD Otázka vlastního bydlení patří k základním lidským potřebám každého z nás. Netýká se pouze mladých lidí, jak by se mohlo na první pohled zdát. Tuto otázku řeší i ostatní lidé, kteří už ve svém domě či bytě bydlí, ale nevyhovuje jim ať už svou polohou, velikostí nebo kvalitou. Tady se nabízí možnosti méně finančně náročné výměny bytu nebo rekonstrukce. Pro mladé lidi je problém bydlení značně složitější, jelikož ho zpravidla řeší na začátku své pracovní kariéry a tudíž nemají dostatek finančních prostředků k pořízení vlastního bydlení. I kdyby měli vysoké příjmy, tak nemají dostatek času, aby nahromadili potřebný kapitál ke koupi nemovitosti dosahující cenově několika ročních příjmů. Přesto se mnoho lidí rozhodne pro koupi vlastní nemovitosti. První otázkou je zda koupit byt či dům. Pokud porovnáme ceny cihlových bytů v Olomouci s domy, zjistíme, že jsou dá se říci nepříliš rozdílné. Za cihlový byt, 4+1, rozloha 120 m 2, zrekonstruovaný je cena od Kč do Kč, a za rodinný dům taktéž 4+1, o stejné rozloze, zrekonstruovaný se cena pohybuje v rozmezí Kč až Kč. Pak je tedy na každém, jestli je jeho snem byt nebo dům. Druhá, bezpochyby zásadnější otázka, je, jak koupi nemovitosti financovat. Valná většina nemá dostatek finančních prostředků na jednorázové uhrazení ceny, proto se hledají možnosti financování. Těch je v současné době nepřeberné množství, banky nabízejí množství hypotečních úvěrů stavební spořitelny úvěry ze stavebního spoření, což jsou dvě nejvyužívanější metody financování. Bohužel současná finanční krize má vliv i na poskytování bankovních půjček, banky jsou mnohem opatrnější a přísnější v hodnocení bonity klientů, zjednodušeně schopnosti klientů splácet své závazky. Pro mnoho lidí se tedy bankovní půjčky stávají nedostupnými. Současně také ceny realit na českém trhu dosáhly svého maxima. To vede k poklesu poptávky po realitách na českém trhu, je tedy otázkou času kdy ceny půjdou dolů. Dalšími méně známými způsoby financování jsou například leasing nemovitostí, družstevní financování, netradiční 6

7 losování o nemovitost nebo netržní úvěry tzn. úvěry v rodině. Ve svojí práci se budu věnovat právě možnostem financování bydlení, s tím,že nejvíce se zaměřím na stavební spoření a financování pomocí úvěrů ze stavebního spoření. 7

8 1 CÍL PRÁCE Cílem bakalářské práce na téma financování bydlení je charakterizovat současné trendy ve financování bydlení. Podrobněji se pak zaměřuje na úvěry ze stavebního spoření, konkrétně Hypoúvěr Modré pyramidy a.s. Bakalářská práce se skládá ze dvou částí, a to z části teoretické a části praktické. V teoretické části jsou obecně rozebrány možnosti financování bydlení. V první řadě se zaměřuje na charakteristiku hypotečního úvěru, jakožto nejstaršího nástroje financování bydlení. Další část je věnována stavebnímu spoření, jeho historii, současnému vývoji a úvěrům ze stavebního spoření. V závěru teoretické části jsou zmíněny 3 méně obvyklé způsoby financování. Praktická část se věnuje už konkrétní stavební spořitelně, tedy Modré pyramidě a.s.. Úvodní část je věnována charakteristice podniku a organizační struktuře. V další části je představen produkt Hypoúvěr, jeho členění dle účelovosti, požadavky spořitelny na klienta, pokud žádá o úvěr a průběh zpracování žádosti o úvěr. V závěrečné části je provedena komparace modelových Hypoúvěrů Modré pyramidy a.s.. Tuto společnost jsem si vybrala, jelikož jsem v ní vykonávala praxi od prvního ročníku studia na Moravské vysoké škole Olomouc a v polovině roku 2008 jsem tam nastoupila jako finanční poradce. 8

9 2 TEORETICKÁ ČÁST MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ 2.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Historie hypotečního úvěru Hypoteční úvěr řadíme mezi nejstarší formy úvěrových vztahů. Jde o vztah mezi věřitelem a dlužníkem. V tomto případě slouží nemovitost dlužníka jako záruka návratnosti peněz těm, kteří úvěr poskytli, a to již od dob antického Řecka. Tato forma záruky patří k velmi oblíbeným, a to především z toho důvodu, že nemovitost nemůže být fyzicky nikam přesunuta a její hodnota klesá minimálně nebo může i růst. Nemovitosti v průběhu historie sloužily k zajišťování nejrůznějších finančních operací. Ve Francii v 18. století posloužila např. panovníkova půda dokonce jako záruka emise svého druhu papírových peněz. V období starověku a středověku, byla jako nemovitostní záruka přijímána především půda, zvláště půda zemědělská. Souviselo to s převažujícím charakterem výroby a obživy. Teprve s rozvojem měšťanstva, živnostenské a řemeslné výroby a s růstem jejich životní úrovně se do popředí jako nemovitostní záruky dostaly i stavby, zejména ty, které sloužily k bydlení nebo provozování řemesel či k obojímu. V té době byl také zaznamenán vznik hypotečních bank a rozvoj hypotečního bankovnictví. 1 První hypoteční banka vznikla v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě potom v 18. století. První hypoteční bankou na území Česka byla Hypoteční banka Království českého, založená roku 1865 v Praze. Mezi dvěma světovými válkami bylo hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank fungujících jako veřejnoprávní ústavy, podléhající dozoru zemských správních orgánů. Počátkem druhé světové války byl vývoj hypotečního bankovnictví zastaven. Zemské 1 SŮVOVÁ. H.: Specializované bankovnictví, str

10 ústavy komunální a hypotekární byly sloučeny a v roce 1948 zanikly v souvislosti se založením Investiční banky 2. Hypoteční bankovnictví bylo obnoveno až v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, jejichž krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech. Jako první získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů Československá obchodní banka, ale první hypoteční úvěry byly poskytnuty až v roce 1995, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval tyto právní normy: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách Definice hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je definován v zákoně č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který vstoupil v platnost , tedy dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Definice zní takto: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území zemí České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 3 Dříve bylo možné hypoteční úvěry použít pouze na financování bydlení a bylo třeba, aby byl úvěr zajištěn nemovitostí. Podle nového zákona je však od POLIDAR, V.: Management bank a bankovních obchodů, str Zákon č. 190/2004 Sb.o dluhopisech, 28, odstavce 3) a 4) 10

11 možné hypoteční úvěrem financovat prakticky cokoliv, zůstává však podmínka zajištění zástavním právem k nemovitosti. Je tedy například možné koupit auto na úvěr a ten zajistit nemovitostí. Hypoteční úvěry, které jsou použity na něco jiného než je investice do nemovitosti, jsou něco mezi klasickou hypotékou a spotřebitelským úvěrem jsou to tzv. americké hypotéky. Klasický hypoteční úvěr lze použít na: koupi stavebního pozemku koupi nemovitosti do vlastnictví nebo spoluvlastnického podílu nemovitosti výstavba nebo přístavba nemovitosti rekonstrukce či modernizace nemovitosti splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů koupi družstevního podílu s právem užívání bytové jednotky Hypoteční úvěry jsou financovány hypotečními zástavními listy, což jsou dluhopisy, které jsou kryty portfoliem nemovitostí, které má banka v zástavě. Jako zástava může sloužit: rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, bytový (nájemní) dům nebo stavební pozemek. Kromě tohoto základního zajištění hypotečních zástavních listů je možné ještě tzv. náhradní krytí, avšak pouze do výše 10% jmenovité hodnoty. Jsou zde zahrnuty tyto prostředky: a) hotovost b) vklady u České národní banky c) vklady u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky d) státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu 11

12 e) státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou f) dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž smluvní stranou je Česká republika, nebo finančními institucemi, s nimiž Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu Výše hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru je u jednotlivých bank omezena zdola i shora (to znamená, že je určena minimální částka, kterou si klient musí půjčit, a maximální částka, kterou si klient může půjčit). Minimální částka se pohybuje u jednotlivých bank od do Kč. Maximální výše se posuzuje ze dvou hledisek: z hlediska bonity (schopnosti splácet) klienta a z hlediska hodnoty nemovitosti. Výše hypotečního úvěru by měla být maximálně do 70% z hodnoty nemovitosti. Dnes se však v nabídkách bank setkáváme s tím, že výše hypotečního úvěru může být až 90% z odhadní ceny nemovitosti, v některých případech dokonce až 100%. Platí, že čím vyšší sumu peněz banka půjčí, tím věší to pro ni představuje riziko a tím pádem jsou i vyšší úrokové sazby a přísnější požadavky na bonitu klienta. Bonita klienta je nejdůležitějším faktorem při určování výše úvěru. Banka chce mít co možná největší jistotu, že klient bude mít dostatečně velké příjmy, z kterých bude moci hradit všechny splátky. Porovnává tedy příjmy klienta s jeho splátkami a dalšími závazky. Zároveň také počítá s tím, že klientovi musí zbýt určitá částka na živobytí a finanční rezerva. Ta bývá v některých případech i 25% ze splátky úvěru Úrokové sazby 4 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, 31 odstavec 1) 12

13 Úroková sazba se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením obchodu. Sjednání sazby je ve většině případů individuální záležitostí a ovlivňuje klientovo rozhodování u jaké banky si peníze půjčí. Nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech: Úrokové sazby na trhu úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů. Záleží tak na tom jak draze či levně hypoteční banky zdroje koupí. Kvalita klienta banka raději půjčí klientovi s vyššími a do budoucna jistými příjmy, nízkými splátkami a velkou hodnotou zástavy proti výši hypotečního úvěru. Klient s nízkými nebo nestabilními příjmy je pro banku mnohem rizikovější, banka mu tudíž nabídne i vyšší úrokovou sazbu. Doba fixace výše úrokové sazby závisí i na tom, jak dlouho bude pevná a za jak dlouho se změní. Je-li doba fixace kratší, bude úroková sazba nižší. Delší doba fixace znamená i větší jistotu, musíme si však na úrocích připlatit. Toto vyplývá i z toho, že dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos než ty s kratší dobou splatnosti. Stejnou logiku promítají banky i do úrokových sazeb úvěrů. Doba splatnosti hypotečního úvěru delší doba splatnosti představuje pro banku větší riziko, jelikož situace klienta se může zhoršit. Proto rizikovější úvěry mají i vyšší úrokové sazby. Druh produktu banky nabízejí široké spektrum hypotečních produktů a ty se liší úrokovými sazbami. Banky nabízejí např. Hypoteční úvěry do 80% hodnoty nemovitosti a úvěry do 100% hodnoty nemovitosti. Úvěry, které jsou zajištěny lépe (tedy ty do 80% hodnoty nemovitosti) znamenají pro banku menší riziko, proto budou mít nižší úrokové sazby. Banky také nabízejí splácení úvěrů buď anuitně nebo progresivně. U progresivního splácení postupně roste splátka úvěru. (splácení bude podrobněji vysvětleno v kapitole 2.1.6). Konkurenční prostředí hypotečních bank -větší konkurence znamenala pro banky snížení úrokových sazeb 13

14 Nový klient nebo konec fixace banka může nabídnout různou úrokovou sazbu novému klientovi nebo klientovi, kterému skončila fixační doba a který pokrčuje ve splácení úvěru. Nového klienta se snaží banka získat tím, že mu bude nabízet zajímavou úrokovou sazbu. Klient, který řádně splácel a skončila mu doba fixace, bude mít úrokovou sazbu vyšší. 5 Příklad úrokových sazeb u hypotečních úvěrů Komerční banky a srovnání s Českou spořitelnou Minimální výše úrokové sazby podle doby fixace úrokové sazby u hypotečních úvěrů Komerční banky Hypoteční úvěr Klasik (max. 85% hodnoty nemovitosti) 6 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 6 let 7 let 8 let 9 let 10 let 15 let 5,19% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% 4,99% Hypoteční úvěr Plus (max. 100% hodnoty nemovitosti) 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 6 let 7 let 8 let 9 let 10 let 15 let 6,19% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% 5,99% Úrokové sazby u hypotéky České spořitelny podle doby fixace 7 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let 20 let 5,29% * 5,19% * 5,19% 5,19% 5,19% * 5 SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str úrokové sazby v Kč

15 *) úroková sazba se stanovuje individuálně Fixace úrokové sazby Každá banka nabízí svým klientům fixaci úrokové sazby na určité období, což znamená, že po tuto dobu banka garantuje výši dohodnutých úroků. Klient si může vybrat na jak dlouho si úrokovou sazbu zafixuje (2 roky, 5 let, 10 let atd.). Obecně platí, že pokud si vybere kratší dobu fixace, bude mít i nižší úrokovou sazbu. Po celou dobu, kdy je sazba fixována, nemůže klient svůj dluh předčasně splatit. Výhody a nevýhody krátké doby fixace: větší flexibilita je zde možnost podle aktuální situace pracovat s dluhem (např. mimořádná splátka) nejistota je zde riziko nepředvídaných změn, v důsledku vývoje tržních úrokových sazeb, ze kterých banka vychází při sestavování svých sazeb Výhody a nevýhody dlouhé doby fixace: větší jistota vzhledem k tomu, že klient zná výši svých splátek na delší dobu dopředu, bez ohledu na situaci na trhu, může si snadněji plánovat finanční situaci problém s předčasným umořením dluhu klient nemůže po dobu fixace úvěr předčasně umořit, jediná možnost je i nadále platit úroky nebo zaplatit sankci za předčasné splacení dluhu, což je samozřejmě nevýhodné Splátky úvěru a formy splácení 15

16 Splátka hypotečního úvěru v sobě zahrnuje splátku jistiny a úroku. Splátka jistiny má za následek postupný pokles dluhu, čímž klesá i výše splátky úroků a zároveň roste výše splátky jistiny. Přitom celková splátka je pořád stejně vysoká. Platí, že čím delší je doba splatnosti úvěru, tím nižší je splátka. Tato forma splácení se nazývá anuitní splácení, tedy pravidelné měsíční splácení. Postup splácení úvěru je poměrně složitý a složitý je i výpočet splátky, která je dána následujícím vzorcem: S = 1 i 1 (1 + i) n S...splátka úvěru i... úroková sazba (měsíční) n... počet období (měsíců) 8 Výši splátky je také možno vypočítat v tabulkovém procesoru Excel pomocí funkce Platba, kde po dosazení úrokové míry, doby splatnosti a výše úvěru dostaneme výši měsíční splátky. Na následujícím obrázku je zobrazeno zjednodušeně složení anuitních splátek hypotečního úvěru. Z modelu je patrné, že na počátku tvoří splátku z větší části úrok a splátka jistiny je minimální a ke konci splácení úvěru je situace opačná. Výše úvěru je ke konci minimální, proto je minimální i úrok a splátka jistiny je maximální. 8 SYROVÝ P.: Financování vlastního bydlení, str

17 Obr. č. 1: Složení anuitní splátky v čase 9 Další formy splácení Progresivní splácení Progresivní splácení spočívá v tom, že zpočátku je splátka nižší než běžná anuitní splátka a postupem času roste (až převýší anuitní splátku). Tato forma splácení je vhodná pro klienty, kteří by při běžném (anuitním) splácení na úvěr nedosáhli. Týká se to zejména mladých lidí, jejichž příjmy zatím nejsou dostatečně vysoké, ale v průběhu času očekávají jejich růst. Nevýhodou je, že v tomto případě zaplatí na úrocích více než při anuitním splácení. Degresivní splácení Při degresivním splácení mají splátky trvale klesající charakter. Dlužník splácí konstantní částku úmoru a úměrně poklesu dosud nesplacené jistiny snižující se částku úroku. Toto splácení je vhodné pro klienty, kteří mají možnost splácet měsíčně vyšší částku, preferují klesající úvěrové zatížení (spíše psychologický efekt) nebo plánují v budoucnu investovat část svých příjmů jiným způsobem Státní podpora k hypotečním úvěrům

18 Státní finanční podpora Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby je upravena nařízením vlády č. 244/1995 Sb., v platném znění. Smyslem této podpory je podpora nové bytové výstavby, proto se vztahuje pouze na účely hypotečního úvěru, které jsou spojeny se vznikem nové bytové jednotky (např. výstavba rodinného domu nebo koupě nového bytu do dvou let po kolaudaci). Výše podpory závisí na výši úrokových sazeb a je nejvyšší v dobách, kdy jsou vysoké úrokové sazby, a klesá, když jsou sazby nižší. Pro následující rok se stanoví výše podpory dle průměrné úrokové sazby v roce předchozím. Podpora se poskytuje na maximálně 20 let a její výše platí vždy po dobu platnosti výše úrokové sazby, nejdéle však 5 let. Státní podpora je rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank Průměrnou sazbu úroku stanovuje Ministerstvo financí. Úprava se provádí vždy k 1. únoru příslušného roku následujícím způsobem 10 : Průměrná úroková sazba Výše státní podpory Reálný úrok 11 Nad 10% 4 procentní body Nad 6% 9-10% 3 procentní body 6-7% 8-9% 2 procentní body 6 7% 7-8% 1 procentní bod 6-7% Pod 7% neposkytuje se pod 7% Tabulka č.1: Výše státní finanční podpory v závislosti na úrokové sazbě V současné době se tedy státní podpora hypotečního úvěru neposkytuje. Podpora se vztahuje na hypoteční úvěry nebo jejich části, jejichž souhrnná výše nepřekročí: 10 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení, str Úrok který klient fakticky platí, je to původní úrok snížený o státní podporu 18

19 a) 1,5 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem b) 2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty c) Kč na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt v bytovém domě s více než dvěma byty, d) Kč na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami podle 2 odst. 1 písm. a vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m 212 Pokud je překročen stanovený limit, vztahuje se podpora pouze na část úvěru do stanoveného limitu. Přestane-li klient úvěr splácet, poskytování podpory je automaticky zastaveno. Příspěvky pro mladé do 36 let Další státní podporou poskytovanou státem je příspěvek k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Je upraven nařízením vlády č. 249/2002 Sb. Žadatel o tento příspěvek musí splnit následující podmínky: není vlastníkem ani spoluvlastníkem rodinného domu nebo bytu v roce podání žádosti o příspěvek nedovrší 36 let uplynuly nejméně 2 roky od nabytí vlastnictví bytu prvním vlastníkem byt nebo rodinný dům se nachází na území ČR Výše příspěvku závisí na výši úrokové sazby hypotečního úvěru v minulém roce a 12 Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, část třetí, 6, odstavec 3) 19

20 určuje se podobně jako u státní finanční podpory, jen jsou používány jiné hranice úrokových sazeb. 13 Průměrná úroková sazba Výše státní podpory Reálný úrok Nad 8% 4 procentní body Nad 4% 7-8% 3 procentní body 4-5% 6-7% 2 procentní body 4-5% 5-6% 1 procentní bod 4-5% Pod 5% neposkytuje se Pod 5% Tabulka č.2: Výše příspěvku pro mladé v závislosti na úrokové sazbě Průměrná úroková sazba za rok 2008 a výše podpory pro rok 2009 Za rok 2008 průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení 6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činí 5,66 procenta. Průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení 1 odst. 3 vládního nařízení č. 33/2004 Sb. činí 5,64 procenta. Žadatelé o státní finanční příspěvek splňující podmínky dané nařízením vlády č. 249/2002 Sb., kteří zahájí čerpání hypotečního úvěru v období od do , mají nárok na státní příspěvek ve výši 1 procentního bodu Výhody hypotečního úvěru pořízení nemovitosti v relativně krátké době rychlost zpracování, osobní přístup každé banky ke klientům možnost získání státní finanční podpory možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení,str / /51750/ 15 Speciál pro zákazníky Verlag Dashöfer, Hypotéky a stavební spoření, str.2 20

21 2.2 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Historie stavebního spoření Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření i jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla založena v Birminghamu už roku Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely. 16 První stavební spořitelna v Německu byla založena pastorem von Bondeschwingh roku 1885 v Bielefeldu a byla známá jako Stavební spořitelna pro každého. K rozkvětu stavebního spoření došlo v Německu až během poválečné rekonstrukce, v letech 1924 až 1929, kdy bylo potřeba získat finance pro výstavbu nových bytů. O rozvoj tohoto produktu se tehdy zasadil především Georg Kropp, zakladatel tzv. Společenství přátel (založeno r. 1921), které vybíralo příspěvky od svých členů a z nich pak financovalo stavbu rodinných domů a bytů.. Již tři roky po jeho založení z něj byly přiděleny první peníze na bytovou výstavbu. Koncem třicátých let došlo ve stavebním spoření k zásadní změně. Systém přidělování úvěrů byl založen na losování. Bylo zavedeno tzv. hodnotící číslo jakožto kritérium pro získávání úvěrů. Měnová reforma z roku 1948, která odstartovala období hospodářského zázraku, měla významný vliv na další rozvoj stavebního spoření. V té době Německu chybělo asi 5 6 milionů bytů, a tak byla po stavebním spoření obrovská poptávka. Mezi lety 1948 a 1971 došlo k nárůstu počtu uzavřených smluv. Na počátku tohoto období jich bylo něco kolem 300 tisíc, o 23 let později převyšoval jejich počet 12 milionů. V roce 1973 byl přijat zákon o stavebním spoření, čímž byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. Osmdesátá léta znamenala úpadek stavebního spoření v Německu vlivem zlepšující se ekonomické a hospodářské situace celé země, která se promítla i do trhu s nemovitostmi. Poptávka po bytech radikálně klesala, ale připravila půdu pro další

22 zvýšený zájem o nemovitosti začátkem devadesátých let. 17 V první polovině devadesátých let dvacátého století se začalo stavební spoření rozvíjet ve Východní Evropě, kde zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku zaznamenalo zvýšený zájem obyvatelstva. Stavební spoření v České republice Do Česka bylo stavební spoření zavedeno schválením zákona č. 96/1993 Sb. O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stát začal stavební spořitelny podporovat a stavební spoření se stalo nejvýnosnějším způsobem ukládání peněz. Státní podpora přilákala postupně miliony klientů. Už na konci roku 1996, kdy nastal největší rozmach, využívalo stavebního spoření 1,6 milionu obyvatel. A počet klientů se rychle zvyšoval. Díky státní podpoře, nezdanění úrokových výnosů a daňové odčitatelnosti úroků ze stavebních půjček evidují stavební spořitelny v současné době 6,2 milionu smluv. Za více než čtrnáct let uzavřely přes jedenáct milionů smluv o stavebním spoření. Z těchto čísel vyplývá, že v průměru každý Čech si ukládal alespoň jednou v životě peníze na stavební spoření. 18. Stavební spoření bylo zpočátku jedním z mála nástrojů, jak získat peníze na pořízení nebo rekonstrukci bydlení. Spořitelny v roce 1996 poskytly 19 tisíc úvěrů, v současnosti jich přitom uzavírají 155 tisíc ročně. Průměrná výše úvěru ze stavebního spoření se blíží 400 tisícům korun. 19 Od počátku své existence poskytly stavební spořitelny 1,37 milionů úvěru ve výši 292 miliard korun. V posledních letech se vyskytla konkurence v podobě hypotečních bank. V dnešní době je poměr financování bydlení spořitelnami a hypotečními bankami 70:30. Úvěry ze stavebního spoření je financováno sice 70% případů, ale objemově je to pouze 30%. U hypotečních úvěrů je to naopak, jelikož lidé jimi financují dražší byty. 1. ledna 2004 nabyla účinnosti novela zákona č. 423/2003 Sb., která kromě úprav v souvislosti se vstupem České republiky do EU upravila hlavně výši státní podpory z původních 25% na 15% z ročně naspořené částky, maximálně však z Kč

23 Maximální roční výše státní podpory klesla z 4500 Kč na 3000 Kč. Snížení státní podpory se týkalo až smluv uzavřených po Dále byla prodloužena vázací lhůta z původních 5 na 6 let. Poslední významnější změna zákona je novela č. 292/2005 Sb., která nabyla účinnosti a stanovuje povinnost stavební spořitelny deklarovat při uzavření smlouvy budoucí vývoj poplatků spojených s vedením účtu klienta. Také byla ustanovena povinnost stavebních spořitelen k připsání obdržených záloh státní podpory na účet účastníka do druhého dne po jejím obdržení Charakteristika stavebního spoření Stavební spoření vzniklo jako produkt pro získání prostředků pro financování bydlení. Je konstruováno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro co nejširší skupinu klientů a svojí podstatou se podobá ostatním známým typům spoření. Ta spočívá v získání dostatečných prostředků pro fond, z kterého jsou poskytovány úvěry. Specifikem stavebního spoření je úročení primárních zdrojů velmi nízkou úrokovou sazbou (2%), aby po připočtení marže byly úroky z poskytnutého úvěru únosné pro většinu účastníků stavebního spoření. Aby byl zachován smysl stavebního spoření, nesmí stavební spořitelna zdroje od účastníků stavebního spoření použít na jiné účely, než na účely související s předmětem stavebního spoření. To znamená, že stavební spořitelny mohou kromě přijímání vkladů a poskytování úvěrů dále: poskytovat úvěry, které slouží k dřívější úhradě nákladů na řešení bytové situace v případě, že účastník stavebního spoření ještě nemá nárok na poskytnutí úvěru poskytovat jiné úvěry na financování činností v oblasti bytového hospodářství přejímat záruky za půjčky, které by byla stavební spořitelna oprávněna sama poskytnout 20 LUKÁŠ, V.,KIELAR P.: Stavební spoření a stavební spořitelny, str

24 podílet se majetkově v obchodních společnostech v případech, kdy bude tato účast sloužit k řešení bytových potřeb poskytovat úvěry obchodním společnostem v nichž má majetkový podíl pro poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a na financování činností v oblasti bytového hospodářství Volné prostředky na vkladových účtech účastníků může stavební spořitelna použít pouze: k uložení na vkladové účty u jiné banky k nákupu státních dluhopisů, případně dluhopisů, na které stát převzal záruku 21 Dalším specifikem je státní podpora stavebního spoření. Ta spočívá v první řadě v přímé finanční podpoře, kterou stát poskytuje ve výši 15% z ročně naspořené částky, avšak do maximální výše 3000 Kč ročně, a dále v osvobození úroků ze stavebního spoření od daně z příjmu. Toto činí ze stavebního spoření zajímavou a poměrně jistou dlouhodobou finanční investici. Z hlediska bytových potřeb je nejzajímavější možnost získat nízko úročený úvěr. Konkrétní podmínky pro přidělování úvěrů si stanoví jednotlivé spořitelny ve svých obchodních podmínkách, které musí respektovat zákon o stavebním spoření. Zákon říká, že účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření za předpokladu, že zajistí jeho návratnost. Spořitelna tedy nemůže na rozdíl od jiných bank odmítnout poskytnutí úvěru, ale může nastavit podmínky zajištění návratnosti úvěru tak, že je účastník nebude schopen splnit (např. stavební spořitelna požaduje na zástavu nemovitost, která je ve spoluvlastnictví více osob a jeden spoluvlastník ji tedy nebude schopen zajistit proti vůli jiného). 22 Podmínka účelovosti se týká pouze úvěru poskytnutého účastníkům stavebního spoření. Naspořená částka, včetně státní podpory a úroků může být použita na cokoliv. 21 Srov. RUBEK J. a kol.: Stavební spoření a půjčky, str RUBEK J. a kol.: Stavební spoření a půjčky,str