Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1235/198 /2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1235/198 /2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 17, LV č. 62 součástí pozemku parc.č. St. 91 pozemek parc.č. St. 91, LV č. 62 pozemek parc.č. 373/1, LV č. 62 pozemek parc.č. 374, LV č. 62 pozemek parc.č. 524, LV č. 62 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Nová Bystřice Počet obyvatel 3351 Kat. území Hůrky Ulice Hůrky č.p. 17 Část obce dle LV Hůrky Objednatel Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská č.p Brno Česká republika Tel urad@exekutorurban.cz IČ DIČ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Berková Marie - Nová Bystřice, Hůrky 17, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0692 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 17 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Devětsetpadesát tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN!!! Vyhodnocení rizik - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 62. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Zemědělský půdní fond Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Věcné břemeno užívání dle sdělení Exekutorského úřadu Brno se jedná o neplatné věcné břemeno. Dle výpisu z Centrální evidence obyvatel zemřela oprávněná z věcného břemene paní Marie Chlumecká r.č /079 dne Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 62. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Berková Marie Zahájení exekuce - Berková Marie Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná - 2 -

3 ANO Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Zděná přístavba ke stodole (kůlna) s pultovou střechou a s krytinou vlnitý eternit na pozemku p.č. 373/1 není zakreslena v katastrální mapě. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Darovací smlouva Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Darovací smlouva ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nebyl předložen žádný nabývací titul. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 62, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Hůrky, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti - Nebyl umožněn vstup do nemovitosti, vyhotovil zpracovatel posudku Usnesení, vyhotovil JUDr. Karel Urban Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 62, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Hůrky, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti - Nebyl umožněn vstup do nemovitosti, vyhotovil zpracovatel posudku Usnesení, vyhotovil JUDr. Karel Urban Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Nová Bystřice je součástí okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jindřichův Hradec. Obec Nová Bystřice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od Jindřichova Hradce. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 3320 obyvatel. Nová Bystřice se dále dělí na třináct části, konkrétně to jsou: Albeř, Artolec, Blato, Hradiště, Hůrky, Klášter, Klenová, Nová Bystřice, Nový Vojířov, Ovčárna, Senotín, Skalka a Smrčná. Obec je vzdálená přibližně 3 km od rakouských hranic. Část obce Hůrky se nachází cca. 4 km severovýchodně od obce Nová Bystřice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD - 3 -

4 Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nová Bystřice mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. V části obce Hůrky z občanské vybavenosti pouze zastávka ČSAD. Kompletní OV v obci Nová Bystřice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 57 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům je nejspíš částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a bez využitelného podkrovím. RD je zděná stavba ze smíšeného zdiva. Krov je dřevěný sedlový s polovalbami a s krytinou eternitové šablony. Stropy jsou dřevěné??? Okna jsou dřevěná špaletová + 1 x plastové s izo. dvojsklem. Vnější omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné??? Pouze cca 2/3 zastavěné plochy je obytná část nemovitosti. Cca 1/3 nemovitosti slouží jako sklad. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do vyvážecí jímky??? Vytápění je ústřední na TP??? Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 522/12 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 185 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] stodola Kamenná stavba samostatně stojící se sedlovou střechou a plechovou krytinou a částečně s eter. šablony na pozemku p.č. St. 91 kůlna Zděná přístavba ke stodole s pultovou střechou s krytinou vlnitý eternit na pozemku p.č. 373/1 kůlna Zděná kce. s pultovou střechou ve špatném stavu na pozemku p.č. 373/ Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 59 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 850 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 200 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -

5 základy kamenné izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné zděné popř smíšené stropy dřevěné trámové s podhledem??? konstrukce krov sedlový s polovalbami střešní krytina eternitové šablony obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 80 cm??? vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště dřevěné??? okna dřevěná zdvojená + 1 x plast. okno dveře hladké lakované??? podlahy obytných betonové??? podlahy nebytových betonová mazanina??? místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektro světelný rozvod??? rozvod vody studené a teplé??? rozvod plynu není zdroj teplé vody bojler?? Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo (pravděpodobně) nebyl umožněn přístup do nemovitosti Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha veranda, kuch., chodba, WC, koupelna, pokoj, m m 2 sklad, kotelna m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o nemovitost v obci Lhota u Nové Bystřice. Jedná se prodej bývalého mlýna, u kterého zůstala zachována pouze obytná část. Chalupu je v původním stavu. uzavřený dvůr s možností parkování aut o ploše cca 170 m2. Do domu je zavedena elektřina, obecní voda. Zahrada se vzrostlým ořechem 150 m2. Součástí nemovitosti je i zděná kůlna

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaná nemovitost je zemědělská usedlost, která se nachází v části obce Nový Vojířov č.p. 6 u hlavní komunikace vedoucí do města Nová Bystřice. Statek se skládá z obytné části, kde se nachází bytová jednotka ( zádveří, komora, chodba, kuchyně, pokoj, koupelna, WC, chodba, komora, kotelna, chlév a jednoho křídla zemědělské budovy ( stodola ). Objekt je napojen na el. síť, obecní vodovod a kanalizace je svedena vyvážecí jímky. Objekt je postaven ze smíšeného zdiva tl. 80 cm bez izolace. Střecha je sedlová s krytinou vlnitý eternit. Stropy jsou dřevěné povalové, vnitřní a venkovní omítky jsou vápenné. Vstupní dveře jsou dřevěné, taktéž vrata do dvora jsou dřevěná. Okna jsou plastová s izol. dvojsklem z roku Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s povrchem PVC a keramická dlažba. Vytápění je ÚT s kotlem na TP - nové radiátory z roku Ohřev teplé vody je el. bojlerem. Stáří objektu cca. 100 let. Na pozemku se nachází studna. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 Jedná se o částečně zrekonstruovanou nemovitost v obci Nová Bystřice část obce Hůrky. Samostatně stojící dvoupatrový objekt se sedlovou střechou byl vybudován na počátku minulého století jako zemědělská stavba. Současný majitel započal s velkorysou rekonstrukcí, kdy hodlal vybudovat bytový dům se třemi samostatnými bytovými jednotkami, přičemž se dispozice domu může dále rozvíjet i do prostorného půdního prostoru formou půdní vestavby nejméně dvou dalších bytových jednotek. V současné době jsou v domě tři bytové jednotky - 3+kk, 3+1 a 2+1. V přízemí domu je situováno technické zázemí sklad paliva, kotelna na tuhá paliva a další sklad. Započatá rekonstrukce je prakticky dokončena výměna střešní krytiny, nové rozvody elektřiny, rozvody teplovodního topení do radiátorů, napojených na kotelnu, byla osazena nová plastová okna. Přízemní byt 3+kk je zrekonstruován kompletně. V bytě 3+1 v prvním patře je potřeba dokončit obklady, byt 2+1 rovněž v patře čeká na osazení nových oken. K celkovému dokončení zbývá dotáhnout úpravy povrchů oprava fasády, podlah, dokončení elektrických rozvodů ve dvou místnostech a štuky. Nemovitost je napojena na dodávku elektřiny, vodou je zásobována z obecního vodovodu a odkanalizována do obecní kanalizace. Dům je vybudován na vlastní stavební parcele o výměře 322 m, přičemž zastavěná plocha čítá 174 m2, zbývající část 148 m2 slouží jako dvůr se zahradou, další parcelou je předzahrádka o výměře 36 m2. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 17, část obce Hůrky, obec Nová Bystřice zapsaného na LV č. 62 k.ú. Hůrky včetně pozemků p.č. St. 91, p.č. 373/1, p.č. 374 a p.č. 524, vše k.ú. Hůrky odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč /m2 užitné plochy. Tj. 950 tis. Kč. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace a při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1235/198/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na stodolu Pohled na stodolu a přístavbu (kůlnu) - 9 -

10 Fotodokumentace Pohled na zahradu Pohled na dřevěnou kůlnu

11 Fotodokumentace - mapy Část obce Hůrky, Nová Bystřice Hůrky č.p umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -