Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1438/56/2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1438/56/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Pozemek v současném stavu určení obvyklé ceny nemovitosti (spoluvl. podílu id. 1/8) pro exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc. č. 681/2, LV č. 450, podíl 1/8 (407 m2, ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha) Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Černá v Pošumaví Počet obyvatel 825 Kat. území Černá v Pošumaví Ulice Nová Lhota č.p. Část obce dle LV Plánička Objednatel odhadu Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví pozemek parc.č. 681/2 Zpracováno pro exekutora Brázdová Libuše - Vyšší Brod, Studánky 83, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /079 Kabele Ing. Richard - Praha - Holešovice, Strojnická 568/25, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1345 Kabele Ing. Tomáš - Praha - Vinohrady, Velehradská 1910/6, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0359 Navarová Libuše - Český Krumlov, Sídliště Plešivec 368, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1359 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 13 5/8 1/8 1/8 1/8 Obvyklá cena Výměra pozemku 407 m 2 99 Kč/m Kč Obvyklá cena spol. podíl id. 1/ Kč Pět tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 450. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 450. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Navarová Libuše Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Rozhodnutí pozemkového úřadu Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě Státní pozemkový úřad, pob. Český Krumlov ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám - 2 -

3 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 450, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Černá v Pošumaví, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Územní plán obce Černá v Pošumaví, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 450, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Černá v Pošumaví, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Územní plán obce Černá v Pošumaví, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Černá v Pošumaví spadá do okresu Český Krumlov a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Český Krumlov. Obec Černá v Pošumaví se rozkládá asi devatenáct kilometrů jihozápadně od Českého Krumlova. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má nahlášeno asi 800 obyvatel. Černá v Pošumaví se dále dělí na šest částí, konkrétně to jsou: Bližná, Černá v Pošumaví, Dolní Vltavice, Mokrá, Muckov a Plánička. Obec je vzdálená přibližně 9 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Občanská vybavenost : základní škola nižšího stupně, mateřská škola. Dále koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Černá v Pošumaví má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad a autobusové nádraží. Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvislou zástavbu v lokalitě zvané Nová Lhota - Plánička po levé straně v blízkosti hlavní komunikace č. 163 ve směru z Černé v Pošumaví do Frymburka a cca 200 metrů jižně od Penzionu Plánička. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 60 Km Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je pozemek p.č. 681/2, který je v územním plánu obce Černá v Pošumaví veden jako plochy smíšené nezastavěného území v oblasti s archeologickými nálezy. V KN vedený jako ostatní plocha se způsobem využití sportoviště a rekreační plocha. Tvar pozemků je přibližně obdélníkový. Na pozemku se nachází náletové křoviny. Pozemek p.č. 681/2 je přístupný z místní nezpevněné komunikace ve vlastnictví obce Černá v Pošumaví. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 683/6 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku mírně sklonitý Orientace pozemku převážně na jih Oplocení pozemku není Výměra m 2-3 -

4 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Bez napojení na inž. sítě. Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 90 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek p.č o výměře 2000 m2 v malé vesnici Milná (část městyse Frymburk), okres Český Krumlov. Parcela je přístupná z místní komunikace u hranice pozemku. Malebná vesnička Milná se nachází nedaleko vodní nádrže Lipno. Veškerá občanská vybavenost v asi 4 km vzdáleném Frymburku. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Bez napojení na inž. sítě. Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 52 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 47 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek nacházející se v lokalitě Horní Dlouhá u pošumavské vesnice Malšín v okrese Český Krumlov. Obec Malšín se rozkládá asi 16 km jižně od Českého Krumlova. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha a v současnosti je část pozemku obhospodařována s nájemním vztahem

5 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Bez napojení na inž. sítě. Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 168 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 151 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek v krásné lokalitě jihočeského města Rožmberk nad Vltavou. Město se nachází 23 km jižně od Českého Krumlova a 7 km severovýchodně od Vyššího Brodu. Celková rozloha pozemku je 2912 m2. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Územní plán Napojení na IS Sklon pozemku sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 266 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 226 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o z větší části zalesněný pozemek přímo u břehu Lipenské přehrady. Jedná se o pozemek s celkovou výměrou 940 m2, kdy část tvoří přístupová cesta, která vyúsťuje na obecní komunikaci (414 m2). Pozemek se nachází na levém břehu Lipna, poblíž Nové Pece a je vzdálen cca 200 m od přístupového mostu

6 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 99 Kč/m 2 Obvyklou cenu pozemku p.č. 681/2 k.ú. Černá v Pošumaví určeného způsobem využití v KN jako ostatní plocha odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených pozemků v dané lokalitě a na základě porovnání inženýrských sítí, dopravní obslužnosti a sklonnosti pozemků na 99 Kč/m2.Tj. 40 tis. Kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/8 pozemku p.č. 681/2 k.ú. Černá v Pošumaví odhaduji na 5 tis. Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1438/56/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 6 -

7 Fotodokumentace Pozemek p.č. 681/2-7 -

8 Fotodokumentace - mapy lokalita Nová Lhota - Plánička, obec Černá v Pošumaví Pozemek p.č. 681/2 - umístění nemovitosti v obci - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -