ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5247/12 Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 bytu č.840/36 a spol.podílu na nebyt.prostoru č.840/53 v bytovém domě čp čp.840, ul.mládežnická, v Kladně. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5247/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit byt č.840/36 a spoluvl.podíl: 437/39735 na nebyt.prostoru č.840/53 v bytovém domě čp.838, čp.839, čp.840 v ulici Mládežnické, v Kladně. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.840/36 a spol.podíl : 437/39735 na nebyt. prostoru č.840/53 Adresa předmětu ocenění: Mládežnická Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 201,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.czeslawa Dabrowskiho. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - 3 výpisy z KN ze dne (byt, pozemek s budovou, nebyt.jednotka) - snímek katastrální mapy ze dne usnesení o ustanovení znalce od Ex.úřadu Kladno ze dne (č.j.088ex 5247/12) - exekuční příkaz ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne údaje zjištěné v archívu Magistrátu města Kladna: a/ stavební povolení ze dne vydané pod č.j.výst.806/83-kbv b/ kolaudační rozhodnutí ze dne vydané pod č.j.výst. 89,92/85-KBV - porovnatelné současné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4,5,6 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je byt č.840/36 ve 2.nadzemním podlaží bytového domu čp a spol.podíl: 437/39735 na nebyt.prostoru č.840/53 v přízemí tohoto domu; v ulici Mládežnické, v západní části města Kladna. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu a je dodatečně zateplený; bytový dům je užíván od r.1985 Bytový dům je panelový, montovaný a má dobrou údržbu. Dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci, plynovod a dálkové vytápění s ohřevem TUV.

3 - 3 - Součástí ocenění bytu je spoluvlastnický podíl 437/39947 na společných částech domu a spoluvl.podíl: 437/39735 na zastavěném pozemku p.č Součástí ocenění nebytového prostoru č.840/53 je spoluvlastnický podíl 212/39947 na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č Obsah znaleckého posudku 1. Byt č.840/ Pozemek p.č Oceňovaný byt 2. Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/ Pozemek p.č Oceňovaná jednotka B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05

4 - 4 - služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,146 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,060 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Jedná se o velmi dobrou polohu pro klidné, rodinné bydlení, v blízkosti občanské vybavenosti; a proto bylo použito přirážky 20%...! III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,513 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0:

5 - 5 - Koeficient pp = I T * I P = 1, Byt č.840/36 Jedná se o byt velikosti 2+kk ve 2.nadzemním podlaží bytové sekce čp.840; byt sestává z obývacího pokoje, kuchyňského koutu, pokoje, chodby, koupelny,wc a sklepní koje (v suterenu); podlahová plocha bytu je cca 45,4 m 2 (bez sklepní koje...). Byt je v původním, udržovaném stavu; okna jsou plastová, podlahy jsou z PVC; bytové jádro je umakartové (sprchový kout, umyvadlo, WC), vytápění je dálkové s rozvodem TUV. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek p.č.2200 Jedná se o pozemek rovinatý, přístupný po zpevněné komunikaci; s možností napojení na všechny inž.sítě; ve velmi dobré poloze. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,320 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,320 = 1,399 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

6 - 6 - Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , , ,20 Stavební pozemek - celkem 831, ,20 Pozemek p.č zjištěná cena = ,20 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek p.č.2200 = ,20Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,20 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 32 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy obývací pokoj: 18,1 * 1,00 = 18,10 m 2 kuchyňský kout: 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 pokoj: 10,1 * 1,00 = 10,10 m 2 koupelna: 2,2 * 1,00 = 2,20 m 2 WC: 1,1 * 1,00 = 1,10 m 2 komora: 0,8 * 1,00 = 0,80 m 2 chodba: 8,3 * 1,00 = 8,30 m 2 sklepní koje: 3,3 * 0,10 = 0,33 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 45,73 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Komerční plochy, sauna nebo fitnes III 0,02 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03

7 - 7 - strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,840 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,840 = 0,832 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,320 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,832 = ,05 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 45,73 m 2 * ,05 Kč/m 2 * 1,060 * 1,320= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 437 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * 437 / = ,15 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,15 Kč Byt č.840/36 - zjištěná cena = ,15 Kč 2. Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/39735 Jedná se o nebytový prostor v 1.nadzemním podlaží bytového domu (sekce čp.840) o podlahové ploše cca 21,2 m 2, v současné době je zde provozováno kadeřnictví. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 2.1. Pozemek p.č.2200 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,320 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

8 - 8 - Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,320 = 1,399 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , , ,20 Stavební pozemek - celkem 831, ,20 Pozemek p.č zjištěná cena = ,20 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 2.1. Pozemek p.č.2200 = ,20Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,20 Kč 2.2. jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy

9 - 9-1.nadzem.podlaží - provozovna: 21,2 * 1,00 = 21,20 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 21,20 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů N 2, ,54 4,47 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 99,67 Koeficient vybavení K 4 : 0,9967 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 6 435,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9967 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,- Plná cena: 21,20 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč

10 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 80 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena CJ N = ,- Kč Koeficient pp * 1,513 Cena CJ = ,54 Kč Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/ zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,54 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 212 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * 212 / ,71 Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/ výchozí cena = ,25 Kč pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 437 / Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/ zjištěná cena = 3 463,-Kč

11 C. REKAPITULACE 1. Byt č.840/ ,- Kč 1.1. Pozemek p.č ,14 Kč 1.2. Oceňovaný byt ,- Kč = ,- Kč 2. Nebytový prostor č.840/53 - spol.podíl : 437/ ,- Kč 2.1. Pozemek p.č ,35 Kč 2.2. Oceňovaná jednotka 3 313,93 Kč = 3 463,- Kč Výsledná cena zjištěná - celkem: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s uskutečněnýni prodeji z mojí databáze a po porovnání s nabízenými prodeji (viz Příloha č.7 znaleckého posudku ) mohu konstatovat, že výsledná cena zjištěná cca odpovídá ceně obvyklé (tržní hodnotě), a stanovuji: Obvyklá cena současná ,-Kč (slovy:jedenmiliondvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (např.věcná břemena, nájemní smlouvy) s nemovitostí spojená nebyla zjištěna! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon:

12 Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2017. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha v obci 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z KN (byt č.840/36) ze dne stránka 1 Výpis z KN (nebyt. jednotka č.840/53) ze dne stránka 1 Výpis z KN (pozemek p.č.2200 s budovou čp.838-čp.840) ze dne stránka Porovnatelné současné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě 4