ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 Objednatel znaleckého posudku: Bohemia servis spol. s r. o. Husova Pardubice Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu číslo popisné 245 v obci Třebařov, v okrese Svitavy a pozemků pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 245, obec Třebařov, kat. území Třebařov, okres Svitavy, příslušenství a pozemků a parc. č. st. 116/3, 878, 879 pro účely insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č. p. 245 v obci Třebařov, okres Svitavy Adresa předmětu ocenění: Třebařov Třebařov Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Třebařov Katastrální území: Třebařov Počet obyvatel: 903 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 189,54 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Lenky Binarové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne informace a údaje sdělené paní Binarovou dne inzerce na internetových realitních webech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Kleveta Oldřich, č.p. 245, Třebařov Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 245, obec Třebařov, kat. území Třebařov, okres Svitavy, příslušenství a pozemků a parc. č. st. 116/3, 878, Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o část dvojdomu (dříve tvořila obě stavení celek hospodářské usedlosti a proto bude ocenění rodinného domu provedeno dle 13) o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel a kamene, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 60 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové nebo klenuté. Vnější omítky jsou vápenné nebo břízolitové, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové. Stáří domu není známo, na základě místního šetření je možné konstatovat, že dům je starý asi 120 let. Dispozice rodinného domu je 3+1. Nachází se zde obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, sklad. Součástí je i průjezd do dvora a další pokoj s přístupem pouze ze dvora. Okna v domě jsou dřevěná zdvojená. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na severní a západní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha nebo prkenná podlaha, v koupelně tvoří podlahu teracová dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech tvoří podlahu teracová dlažba. Další vybavení domu tvoří běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do septiku, plynovod není zaveden. Vytápění v rodinném domě je lokální, zajišťují jej kamna na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. Zdivo rodinného domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí. Střešní krytina rodinného domu je poškozená a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna jsou poškozená a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu je poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešený rodinný dům s nutností provedení kompletní rekonstrukce. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s rodinným domem je předmětem ocenění i stodola. Její stáří a stav odpovídá rodinnému domu. Samotný pozemek je mírně svažitý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Dvůr je rozdělen přibližně na poloviny, kde jedna náleží k vedlejší nemovitosti. Přístup k domu je bezproblémový po nezpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v okrajové části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3

4 Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: část dvojdomu Počet nadzemních podlaží : 1 + půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : cca 1900 Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : smíšené neizolované Konstrukce : smíšená konstrukce z pálených cihel a kamene Tloušťka zdiva: 60 cm Stropy : dřevěné trámy, klenba Střecha : sedlová Krytina střechy : pálená taška Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : plechové vápenné / břízolitové vápenné dřevěná, zdvojená, okna nejsou vybavena žaluziemi Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na severní/západní stranu Vybavení koupelny : klasická vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : dřevěné plné Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 3+1 Popis místností podle podlaží: obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, sklad, průjezd, pokoj se samostatným vstupem zedvora Elektřina : připojení k rozvodné síti, 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k septiku Plynovod : ne Řešení vytápění v domě : kamna na tuhá paliva Řešení ohřevu vody v domě: bojler v obytných místnostech - laminátová plovoucí nebo prkenná, v koupelně - teracová dlažba, v kuchyni - Podlahy v domě : laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - teracová dlažba Popis stavu rodinného domu podstandardní rodinný dům před celkovou : rekonstrukcí vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - Vady rodinného domu : zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou 4

5 Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : bez porostů stodola mírně svažitý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po nezpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v okrajové části obce Vybavenost : dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem Životní prostředí : kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Spojení a parkovací možnosti : spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu Sousedé a kriminalita : vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. 5

6 Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Stodola 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 245 v obci Třebařov, okres Svitavy 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 11 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,95 * 11,38 = 67,71 6,80 * 15,82 = 107,58 3,95 * 2,83 = 11,18 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 67,71 m 2 3,38 m 107,58 m 2 2,90 m 11,18 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,95 * 11,38)*(3,38 + 0,30) = 249,18 m 3 (6,80 * 15,82)*(2,90 + 0,30) = 344,24 m 3 (3,95 * 2,83)*(2,30) = 25,71 m 3 Zastřešení (5,95 * 11,38 + 6,80 * 15,82)*(3,35 / 2) = 293,61 m 3 (3,95 * 2,83)*(0,15) = 1,68 m 3 8

9 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 249,18 m 3 NP 344,24 m 3 NP 25,71 m 3 Zastřešení Z 293,61 m 3 Z 1,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 914,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo smíšené (cihla, kámen) P Stropy dřevěné trámové, klenbové S Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové nebo vápenné omítky S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady chybí C Schody chybí C Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností plovoucí, prkenná S Podlahy ostatních místností teraco S Vytápění kamna na tuhá paliva P Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace žumpa P Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 9

10 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace P 3, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,34 Koeficient vybavení K4: 0,7134 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7134 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 764,20 Plná cena: 914,42 m 3 * 2 764,20 Kč/m 3 = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,96 Kč Koeficient pp * 0,969 Cena stavby CS = ,44 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,44 Kč 10

11 Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,30 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I -0,01 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,297 Koeficient pp = IT * IP = 0,297 7 i = 2 11

12 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 9,92 * 9,00 + 6,68 * 6,80 = 134,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 134,70 m 2 3,40 m 457,98 Součet 134,70 m 2 457,98 Průměrná výška podlaží: PVP = 457,98 / 134,70 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 134,70 / 1 = 134,70 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (9,92 * 9,00 + 6,68 * 6,80)*(3,40 + 0,30) = 498,40 m 3 Zastřešení (9,92 * 9,00)*(4,11 / 2) = 183,47 m 3 (6,68 * 6,80)*(3,35 / 2) = 76,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 12 Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 498,40 m 3 Zastřešení Z 183,47 m 3 Z 76,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 757,96 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce smíšené zdivo P Stropy chybí C Stropy dřevěné S Krov, střecha dřevěný, sedlová střecha S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S Úprava vnitřních povrchů chybí C Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka S Úprava vnějších povrchů chybí C Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře svlakové P Vrata chybí C Okna chybí C Okna jednoduchá S 34

13 14. Povrchy podlah chybí C Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce P 30, ,46 13,98 3. Stropy C 13, ,00 0,00 3. Stropy S 13, ,00 4,69 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 3, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 1,33 8. Úprava vnějších povrchů C 2, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 0,92 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata C 3, ,00 0, Okna C 3, ,00 0, Okna S 3, ,00 1, Povrchy podlah C 3, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,81 Koeficient vybavení K4: 0,

14 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9690 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,3981 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 192,26 Plná cena: 757,96 m 3 * 1 192,26 Kč/m 3 = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 130 = 92,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,81 Kč Koeficient pp * 0,297 Cena stavby CS = ,18 Kč Stodola - zjištěná cena = ,18 Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Celkem: Cena stavby ,44 Kč ,44 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,44 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,74 Kč 14

15 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 729,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 729,00) / 1 729,00 = 0,916 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,020 = 0,969 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,62 0, ,24 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,916 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 116/3 452,00 168, ,48 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 168, ,72 4 odst. 1 zahrada ,00 168, ,76 Stavební pozemky - celkem 1 729,00 m ,96 Pozemky - zjištěná cena = ,96 Kč 15

16 II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 245 v obci Třebařov, okres Svitavy (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav Oceňovaný Třebařov, podlahová plocha 104 m2, špatný, ke kompletní objekt okres Svitavy přízemní, nepodsklepený rekonstrukci K4 - pozemek m2 K5 - další vlastnosti rozsáhlé hosp. stavení, průjezd Rychnov na Moravě, okres Svitavy Dětřichov u Moravské Třebové, okres Svitavy Luková - Květná, okres Ústí nad Orlicí podlahová plocha 60 m2, přízemní, část. podsklepený podlahová plocha 60 m2, přízemní, nepodsklepený užitná plocha 70 m2, přízemní, přízemní, nepodsklepený špatný, ke kompletní rekonstrukci 847 m2 rozsáhlé hosp. stavení špatný, ke kompletní rekonstrukci m2 hosp. přístavek špatný, ke kompletní rekonstrukci m2 sklad, garáž č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání , ,99 0,96 1,00 0,95 0,99 1,06 0, , ,00 0,96 1,00 1,03 0,99 1,05 1, , ,98 0,98 1,00 0,99 0,99 1,07 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 245 v obci Třebařov, okres Svitavy ,-- Kč 16

17 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč Stodola ,20 Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,30 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 245 v obci Třebařov, okres Svitavy ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal ,- Kč Slovy: Třistadvacettisíc korun V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. 17

18 E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 18

19 II. Fotodokumentace 19

20 III. Srovnávané nemovitosti 20

21 21

22 22