Znalecký posudek. č /2015. realitní makléř Klíčova 1277/2a Brno - Černovice

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 Objednatel posudku: Petr Janša realitní makléř Klíčova 1277/2a Brno - Černovice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny stavby pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky vč. pozemku a příslušenství za účelem stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny stavby pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemku parc. č. 30 za účelem stanovení tržní hodnoty nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky Adresa předmětu ocenění: Dolní Loučky Dolní Loučky Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Dolní Loučky Katastrální území: Dolní Loučky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 616,69 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti realitního makléře pana Petra Janši. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne informace a údaje poskytnuté panem Janšou 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Podíl: Collina Lucie, Pellicova 648/33, Staré Brno, Brno 1/2 Fadeev Boris, Anonina 64/70, Moskva, Rusko 1/2 Nemovitosti: Stavba pro obchod č. p. 3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brnovenkov, příslušenství a pozemku parc. č

3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce Dolní Loučky. Pozemek i stavba ve spoluvlastnictví dvou vlastníků. V okolí se nachází převážně zástavba rezidenčních staveb a staveb občanské vybavenosti. Parkovací možnosti jsou dobré na veřejné komunikaci. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby velmi výhodná a stavba byla komerčně využívána. Inženýrské sítě jsou kompletní a jsou přivedeny do objektu. Poptávka po podobných nemovitostech je obecně nízká. Jedná se o stavbu určenou pro obchod, která byla v poslední době využívána jako restaurace. Objekt má dvě nadzemní podlaží, bez podzemního podlaží (pouze částečné podsklepení), s půdou. Konstrukce domu je smíšená z kamene a z pálených cihel, základy domu jsou kamenné neizolované. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky stavby jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška nebo pozinkovaný plech. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Stáří stavby nebylo dohledáno, dle použitých materiálů a technologie se bude pravděpodobně jednat o konec 19. stol. Uvažované stáří je 120 let. Po dobu životnosti stavby docházelo k průběžné údržbě a výměně prvků krátkodobé životnosti. Většina konstrukcí krátkodobé životnosti je stáří odhadem 20 let. Celkový stavebně-technický stav, je dobrý a nemovitost je možné komerčně využívat bez rozsáhlejších úprav. Dispozičně je stavba řešena následovně: V 1. NP se nachází provozní prostor restaurace, bar, kuchyně, salon, cukrárna se samostatným vchodem, hygienické zařízení, kancelář. Ve 2. NP se nachází jídelní prostor, klubovna, provizorní ubytovací prostory a byt. Okna jsou dřevěná zdvojená. Interiérové dveře jsou dřevné plné. Vnitřní keramické obklady jsou běžné. Povrchy podlah jsou tvořeny keramickou dlažbou, prkennou podlahou nebo laminátovou podlahou. Vnitřní hygienické vybavení tvoří oddělené pánské a dámské toalety vybavené WC a umyvadly, v patře WC a sprchový kout v bytě. Dům je připojen k elektrické síti, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění je řešeno lokálními plynovými topidly, ohřev vody je centrální. Ve dvoře se nachází hospodářská přístavba podobného stáří jako hlavní stavba, která dříve sloužila k uskladnění zemědělských produktů a nyní jako kryté venkovní posezení. Jde o přízemní nepodsklepený objekt do tvaru L se sedlovou střechou. Základy jsou kamenné bez izolace, konstrukce smíšená z kamene a z pálených cihel, stropy chybí, krov dřevěný, krytina pálená taška, klempířské konstrukce plechové, úprava povrchů vápenná pouze vnější. Vrata jsou dřevěná. Elektroinstalace světelná. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Před objektem je přístřešek, sloužící jako zahrádka na obecním pozemku. Samotný pozemek je mírně svažitý. Dvůr vydlážděn. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Přípojky IS jsou kompletní (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod) délky přípojek a jejich dimenze nebyly dohledány a jsou tedy založeny na odborném odhadu zpracovatele. V místě se nachází zastávka dálkových autobusových i vlakových spojů, asi 100 m od pozemku. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3

4 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4

5 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Restaurace Stodola 1.2. Příslušenství Přístřešek Betonová dlažba zámková Plot dřevěný laťový Vrátka ocelová Přípojka vody Přípojka kanalizace Přípojky elektro kabel PRIS skříň Plynová přípojka Domácí regulátor 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II. Ocenění srovnávací metodou Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6

7 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,832 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Restaurace 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 20,60 * 7,85 + 9,20 * 7, ,10 * 1,60 + 3,50 * = 291,90 3,00 + 4,35 * 6,20 2. NP 20,60 * 6,25 + 9,20 * 7, ,10 * 1,60 + 3,50 * 3,00 = 231,97 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 291,90 m 2 2,50 m 729,75 2. NP 231,97 m 2 3,10 m 719,11 Součet 523,87 m ,86 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 448,86 / 523,87 = 2,77 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 523,87 / 2 = 261,94 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Sklep (5,30 * 3,90)*(3,20 + 0,30) = 72,35 m 3 (4,50 * 3,90)*(2,50 + 0,30) = 49,14 m 3 1. NP (20,60 * 7,85 + 9,20 * 7, ,10 * 1,60 + 3,50 = 817,32 m 3 * 3,00 + 4,35 * 6,20)*(2,50 + 0,30) 2. NP (20,60 * 6,25 + 9,20 * 7, ,10 * 1,60 + 3,50 = 788,70 m 3 * 3,00)*(3,10 + 0,30) Zastřešení (20,60 * 6,25 + 9,20 * 7, ,10 * 1,60 + 3,50 = 324,76 m 3 * 3,00)*(2,80 / 2) (4,35 * 6,20)*(1,90 / 2) = 25,62 m 3 7

8 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Sklep PP 72,35 m 3 PP 49,14 m 3 1. NP NP 817,32 m 3 2. NP NP 788,70 m 3 Zastřešení Z 324,76 m 3 Z 25,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 077,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné, bez izolace P Svislé konstrukce smíšené, kámen, pálená cihla S Stropy dřevěné, trámové S Krov, střecha dřevěný, sedlová S Krytiny střech pálená krytina, pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenocementové omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody dřevěné, kovové P Dveře hladké plné dveře S Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Povrchy podlah prkenná podlaha S Povrchy podlah laminátová podlaha S Vytápění plynové lokální S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod rozvod sutedné a teplé vody S Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní standardní S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy chybí C Ostatní bar, zařízení restaurace S Instalační pref. jádra X 100 8

9 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody P 2, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah S 3, ,00 0, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,95 Koeficient vybavení K4: 0,9395 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. 9 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100,00 0,46 2,81 2, ,00 2, Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16, ,00 13, Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8, ,00 6, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6, ,00 5, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,33 1, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 7, ,00 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,57 1, Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,33 1, Schody P 2,70 100,00 0,46 1,24 1, ,00 1,0560

10 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3, ,00 0, Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,00 4, Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1, ,33 0, Povrchy podlah S 3,30 40,00 1,00 1,32 1, ,31 1, Povrchy podlah S 3,30 10,00 1,00 0,33 0, ,00 0, Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 5, ,00 2, Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6, ,00 3, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 1, Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2, ,00 1, Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 2, ,67 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,67 0, Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,33 1,5598 Opotřebení: 55,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9452 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0581 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9395 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 471,84 Plná cena: 2 077,89 m 3 * 4 471,84 Kč/m 3 = ,62 Kč Koeficient opotřebení: (1-55,5 % /100) * 0,445 Nákladová cena stavby CSN = ,27 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,57 Kč Restaurace - zjištěná cena = ,57 Kč Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 19,20 * 6, ,60 * 6,90 = 232,44 10

11 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 232,44 m 2 3,25 m 755,43 Součet 232,44 m 2 755,43 Průměrná výška podlaží: PVP = 755,43 / 232,44 = 3,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 232,44 / 1 = 232,44 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (19,20 * 6, ,60 * 6,90)*(3,25) = 755,43 m 3 Zastřešení (19,20 * 6, ,60 * 6,90)*(3,45 / 2) = 400,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 755,43 m 3 Zastřešení Z 400,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 156,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné, bez izolace P Svislé konstrukce smíšené, kámen, pálená cihla S Stropy chybí C Krov, střecha dřevěný, sedlová S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů chybí C Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře chybí C Vrata dřevěná S Okna chybí C Povrchy podlah zámková dlažba S Vytápění X Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X

12 19. Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy C 13, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 3, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 3, ,00 3, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 61,83 Koeficient vybavení K4: 0,6183 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 9, ,00 7, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 49, ,00 39, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 11, ,00 9,

13 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,67 0, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1, ,00 0, Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 4, ,33 1, Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,00 1, Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,67 0, Elektroinstalace S 6,10 100,00 1,00 6,10 9, ,33 3,2897 Opotřebení: 64,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9484 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9462 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6183 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 102,46 Plná cena: 1 156,39 m 3 * 2 102,46 Kč/m 3 = ,72 Kč Koeficient opotřebení: (1-64,0 % /100) * 0,360 Nákladová cena stavby CSN = ,94 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,74 Kč Stodola - zjištěná cena = ,74 Kč 1.2. Příslušenství Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 9,50 * 2,45 = 23,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 23,28 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (9,50 * 2,45)*(2,80) = 65,17 m 3 13

14 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 65,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 65,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky S Obvodové stěny pilířky S Stropy X Krov dřevěný S Krytina svařované pásy S Klempířské práce chybí C Úprava povrchů nátěry S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12, ,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce C 4, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K4: 0,9580 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 336,63 Plná cena: 65,17 m 3 * 1 336,63 Kč/m 3 = ,18 Kč 14

15 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 Nákladová cena stavby CSN = ,16 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,64 Kč Přístřešek - zjištěná cena = ,64 Kč Betonová dlažba zámková Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 108,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 480,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 959,47 Plná cena: 108,00 m 2 * 959,47 Kč/m 2 = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CSN = ,66 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,14 Kč Betonová dlažba zámková - zjištěná cena = ,14 Kč Plot dřevěný laťový Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 123 Výměra: Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 10,20 m 2 pohledové plochy 15

16 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 435,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 826,06 Plná cena: 10,20 m 2 * 826,06 Kč/m 2 = 8 425,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CSN = 2 805,79 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 2 264,27 Kč Plot dřevěný laťový - zjištěná cena = 2 264,27 Kč Vrátka ocelová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 123 Výměra: Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 600,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 3 038,40 Plná cena: 1,00 ks * 3 038,40 Kč/ks = 3 038,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CSN = 1 011,79 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 816,51 Kč Vrátka ocelová - zjištěná cena = 816,51 Kč 16

17 Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 340,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 701,66 Plná cena: 8,00 m * 701,66 Kč/m = 5 613,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CSN = 3 367,97 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 2 717,95 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 2 717,95 Kč Přípojka kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka kanalizace DN 200 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 6,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 450,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2840 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 980,62 Plná cena: 6,00 m * 2 980,62 Kč/m = ,72 Kč 17

18 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CSN = ,79 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,12 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = ,12 Kč Přípojky elektro kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 6,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 215,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 425,51 Plná cena: 6,00 m * 425,51 Kč/m = 2 553,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CSN = 1 531,84 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 1 236,19 Kč Přípojky elektro kabel - zjištěná cena = 1 236,19 Kč PRIS skříň Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Výměra: PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 750 x 300 mm 2,00 m 3 obestavěného prostoru 18

19 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 6 900,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = ,79 Plná cena: 2,00 m 3 * ,79 Kč/m 3 = ,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CSN = ,79 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = ,22 Kč PRIS skříň - zjištěná cena = ,22 Kč Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Délka: 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 305,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 622,84 Plná cena: 8,00 m * 622,84 Kč/m = 4 982,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CSN = 2 491,36 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 2 010,53 Kč Plynová přípojka - zjištěná cena = 2 010,53 Kč 19

20 Domácí regulátor Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 4.2. Domácí regulátor Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 000,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 6 126,30 Plná cena: 1,00 ks * 6 126,30 Kč/ks = 6 126,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CSN = 2 040,06 Kč Koeficient pp * 0,807 Cena stavby CS = 1 646,33 Kč Domácí regulátor - zjištěná cena = 1 646,33 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 20

21 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,832 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,832 = 0,807 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,69 0, ,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 497, ,58 nádvoří Stavební pozemek - celkem 674,00 m ,58 Pozemky - zjištěná cena = ,58 Kč 21

22 II) ocenění srovnávací metodou Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K6 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dolní Loučky, okres Brno-venkov užitná plocha 420 m2, 2 NP, část. podsklepení, půda restaurace dobrý stav, běžná údržba kryté venkovní posezení ve dvoře (stodola), zahrádka do ulice, cukrárna, drobné ubytování, vše vč. zařízení Veverská Bítýška, Brno-venkov Štěpánovice, okres Brno-venkov Maršov, okres Brno-venkov užitná plocha 510 m2, 2 NP (podkroví), část. podsklepení užitná plocha 220 m2, 1 NP, část. podsklepení užitná plocha 529 m2, 1 NP, část. podsklepení restaurace, ubytování, v provozu restaurace, obchod, v provozu restaurace, obchod, v provozu velmi dobrý, pravidelná údržba dobrý stav, běžná údržba velmi dobrý, běžná údržba venkovní zahrádka, ubytování pro 17 osob vlastní sociální zařízení, vč. zařízení venkovní zahrádka, vč. zařízení venkovní zahrádka, vč. zařízení č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K7 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího , ,12 1,06 1,08 1,08 1,02 1,02 1, , ,04 0,90 1,06 1,00 0,95 0,98 0, , ,96 1,06 1,06 1,06 0,95 1,03 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Kč Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky ,-- Kč 22

23 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Restaurace ,60 Kč Stodola ,70 Kč 1.2. Příslušenství Přístřešek ,60 Kč Betonová dlažba zámková ,10 Kč Plot dřevěný laťový 2 264,30 Kč Vrátka ocelová 816,50 Kč Přípojka vody 2 717,90 Kč Přípojka kanalizace ,10 Kč Přípojky elektro kabel 1 236,20 Kč PRIS skříň ,20 Kč Plynová přípojka 2 010,50 Kč Domácí regulátor 1 646,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Stavba pro obchod č. p. 3 v obci Dolní Loučky ,-- Kč 23

24 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na ,-Kč Slovy: Čtyřimilionydvěstatisíc korun V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. 24

25 E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti k prodeji I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 25

26 II. Fotodokumentace Obrázek 1 Pohled objekt I Obrázek 2 Pohled na objekt II Obrázek 3 Provozní prostory v 1. NP I. Obrázek 4 Provozní prostory v 1. NP I. Obrázek 5 Provozní prostory v 2. NP I. Obrázek 6 Kuchyně 26

27 III. Srovnávané nemovitosti k prodeji 27

28 28

29 Nabídková cena nemovitosti činí Kč. Informace byla poskytnuta inzerujícím realitním makléřem, panem Tomášem Vaňkem z realitní kanceláře M&M reality holding a.s. 29