ECM věří výškám, Pankrác rozšíří i o kongresové centrum

Transkript

1 ECM věří výškám, Pankrác rozšíří i o kongresové centrum Author: Jiří Hlinka Published: Přestavba City Toweru obnáší v první fázi mírnou půdorysnou změnu (rozšíření) celého objektu, instalaci nového fasádního pláště, terénní úpravy, vybudování vstupních partií objektu a plné dokončení části kancelářských podlaží. Návratnost vložených prostředků odvisí od rychlosti obsazení objektu a výše nájmů; souvisí s tím i potenciální budoucí prodej nemovitosti institucionálním investorům, který předpokládá minimálně 70 80% obsazenost objektu. Charakterem podobný objekt City Empirie, nacházející se v těsné blízkosti objektu City Tower, byl přitom prodán již v loňském roce, a to rakouské investiční společnosti European City Estates (ECE). O zkušenosti s pracemi na City Empirii, kde probíhaly proměny vždy jen několika podlaží, se opírá plán rekonstrukce City Toweru, spojený s marketingem projektu. V Empirii se starší nájemci stěhovali do již opravených pater, inovované prostory se nabízely i novým subjektům. U City Toweru je jiný začátek, protože interiéry můžeme šít na míru novým nájemcům od samého počátku rekonstrukce, vysvětluje Petr Štyler, projektový manažer ECM. Původně zamýšlené nové sídlo Československého rozhlasu nebylo nikdy zkolaudováno, přestavba a rekonstrukce bude proto kompletní, včetně veškerých technologií. Zachovány zůstanou v podstatě pouze hlavní nosné konstrukce, které budou ještě náležitě upraveny a ztuženy. Developer počítá s tím, že průběžné dokončování neobsazených podlaží nijak nezkomplikuje provoz již nastěhovaných nájemců. V plánu je i samostatný nákladní výtah pro dopravu stavebního materiálu, provozně oddělený od vertikální dopravy nájemců. 1/5

2 Zájem ze strany budoucích potenciálních dodavatelů je velký. City Tower, jakožto nejvyšší stavba v republice, je zároveň i ukázkovou referenční zakázkou. S ohledem na specifické vlastnosti fasády byl vypsán samostatný tendr na dodavatele opláštění. Vývoj a návrh vlastních konstrukčních prvků nové fasádní konstrukce, včetně předložení fyzických vzorků v reálném měřítku a průkazu o experimentálním odzkoušení požadovaných fyzikálních parametrů, může trvat několik měsíců. Developer si je plně vědom, že teprve kvalitní vlastnosti zejména obvodového pláště, jako jsou dokonalá těsnost proti povětrnostním podmínkám (voda vzduch), pružnost, odolávání vibracím a tvarovým deformacím objektu při provozu (zejména zatěžování větrem) apod., může učinit z City Toweru unikátní solitér. Podle představ ECM by ve chvíli dokončení 1. fáze projektu měli být známi nájemci aspoň pro 50 % ploch. V současné době je projednáváno několik možných dealů. Mnozí zájemci čekají na to, jak budou práce na City Toweru postupovat. S jistou mírou nedůvěry možných nájemců počítáme. Ta byla také u City Empirie. Opadá však s každou podepsanou smlouvou. V případě City Empirie to skončilo 100% naplněností a úspěšným prodejem institucionálnímu investorovi, říká Petr Štyler. Optimismus mu dodává to, že v posledních týdnech dokončování City Empirie musel developer odmítat množství společností i takové, které měly prokazatelný zájem o kanceláře ve výškové budově. City Tower na trh dodá řádově m2 ploch určených pro kanceláře. Spolu se sklady, kantýnou a dalšími prostory přesahuje kapacita City Toweru téměř 50 tisíc čtverečních metrů pronajímatelné plochy. ECM zohledňují ve svých plánech rovněž ideální počet nájemců, včetně jejich profilu. Developer se údajně nechal inspirovat rezidenčními projekty a každé podlaží rozčleňuje na menší jednotky s možností scelení. Na jedno patro o velikosti cca m2 pronajímatelné plochy může připadnout i více než deset kancelářských celků. Po zkušenostech se City Empirií, kde si některé firmy pronajaly až tři patra, jsme připraveni i na pronájem větších kancelářských jednotek zahrnujících až několik podlaží, ubezpečuje Štyler. Tomu by 2/5

3 mohlo nahrávat časté fúzování a akvizice i ryze české společnosti bobtnají a zvyšují se jejich nároky na velikost kanceláří. Ačkoliv City Empirie neměla s pronájmem žádné problémy, nejsou výškové budovy v metropoli automaticky předurčeny k úspěchu. Důkazem jsou například oba vícepodlažní objekty v Holešovicích Lighthouse a Tokovo. Hlavně Tokovo developera PPF Majetková hledá nájemce trochu déle a složitěji, než jaké byly původní představy. To, co může být v českém prostředí vnímáno jako symptom uvadajícího zájmu nájemců a přebytku kanceláří, je však ve staré Evropě naprosto běžný jev. A jen málokterý z realitních analytiků skutečně pochybuje, že Tokovo se časem z větší části zaplní. Ostatně developer na svých reklamních poutačích anoncuje rezervaci zhruba osmi pater. Pokud jde o srovnání, PPF Majetková dle zástupců ECM neučinila nejšťastnější krok, když interiéry napřed zrekonstruovala a plně dokončila, aby je až následně nabídla trhu. U City Toweru je volen obrácený postup nájemci si v podstatě určí, jak má vnitřní uspořádání kanceláří vypadat. Jedinou podmínkou je zachování modelového rastru 1,5 metru a umístění hlavních vertikálních tras, včetně polohy sociálního zázemí na jednotlivých podlažích. Zájemce se do kanceláří vybudovaných dle jeho přání může stěhovat asi do tří měsíců od podpisu smlouvy, v závislosti na složitosti požadovaných úprav. ECM navíc hraje do karet lokalita. Dostupnost je naprosto nepopiratelnou výhodou Pankráce, je přesvědčen Petr Černovský z realitní kanceláře King Sturge. Do centra města je skvělé spojení jak autem, tak městskou hromadnou dopravou. Velmi atraktivní je rovněž poloha CITY přímo na hlavním dálničním tahu D1 a napojení na pražský dopravní okruh. K nynější lince metra C časem přibude linka D. Na Pankráci mají časem vyrůst kromě nových fází projektu CITY další kancelářské objety. A s nimi i restaurace, drobné prodejny a provozovny služeb, zábava atd. Naposledy byly takto zveřejněny plány na využití bývalého autobusového nádraží Pankrác. Developer, skupina ECM pak prozrazuje, že v pokročilém stádiu jsou jednání o realizaci zařízení se sportovní tématikou a další rozvoj plánované rezidenční zástavby v rámci projektu CITY. Již v březnu má být otevřeno nové Konferenční centrum Pankrác. Centrum je rozděleno do tří sálů (Modrý, Červený a Žlutý) a nabízí reprezentativní prostory pro 15 až 500 osob. 3/5

4 Jiným důležitým faktorem pro rozvoj lokality je dostavba víceúčelového komplexu Arkády Pankrác. Zásadním způsobem má zvýšit kvalitu a rozsah dalších služeb a doplnit chybějící infrastrukturu v blízkém okolí. A to nejen pro obyvatele této části města, ale také pro zaměstnance v okolních administrativních objektech. Majoritní vlastník podílu v projektové společnosti Rodamco Europe však podle některých informací se zahájením výstavby nebude pospíchat. Snad může být důvodem i možné oslabení pozice nedávno otevřeného Centra Chodov, jehož investorem bylo právě Rodamco. Ještě zhruba před dvěma lety byla aktivní myšlenka, že v City Toweru vzniknou rovněž byty a apartmány. Ve hře byl ryze bytový projekt, stejně jako přebudování na moderní hotel. Nakonec rozhodla akutní potřeba kanceláří v místě Pankráce. A také navzdory všem negativům, s nimiž se nyní musí developer vypořádat unikátní koncepce budovy. I když je to v zahraničí běžné, myslím, že by zde zatím nefungovalo mixování kanceláří, bytů, hotelu či obchodů v budově, jakou je City Tower, uvažuje Štyler, podle nějž by bylo technicky náročné zkombinovat všechny funkce zejména ve vazbě na nutné oddělení těchto provozů ve vstupních partiích a v zázemí objektu. Vedle City Toweru nabízí developerská skupina ECM spolu s realitními kancelářemi CBRE a King Sturge na trhu další dvě budovy. Jsou jimi City Element a City Deco, které dotvářejí pětiúhelníkovou plochu území projektu CITY při ulici Na Strži. Obě se nacházejí ve stádiu přípravy stavebního povolení a developer ještě není rozhodnut, zda se do jejich výstavby pustí i bez kotevního nájemce. Určitě bude existovat vazba mezi City Towerem a těmito dvěma projekty. Když se bude dařit předpronájmům v City Toweru, může se zvýšit i pravděpodobnost realizace City Deco a City Elementu na spekulativní bázi, tvrdí Petr Štyler. V porovnání se City Towerem má jít o jiné produkty: za prvé budou dokončeny později než City Tower, za druhé se jedná o komornější projekty. Bylo-li zmíněno několik analogií mezi City Towerem a City Empirií, je zde i ta, která se týká nájemného. U City Empirie se průměrné nájemné pohybovalo téměř k 15 eurům za metr a měsíc, u City Toweru sazby oscilují od 12,5 do 20 eur. Zpřesňujícím kritériem je umístění kanceláří (tři podlažní segmenty Sky plex, Upper Plex a City Plex), jejich plocha i délka nájemní smlouvy. A také to, kdy se společnost rozhodne 4/5

5 podepsat nájemní smlouvu. Čím dříve, tím lepší budou cenové podmínky, upřesňuje Kateřina Hainzová, marketingová ředitelka ECM. I vzhledem k několika významným subjektům, které na českém trhu poptávají velký objem kanceláří nebo uvažují o stavbě svého sídla, není vyloučen pronájem celého (či jeho významného podílu) City Toweru jednomu zájemci. Vzhledem k velikosti objektu se pronájem celého objektu pro jednoho nájemce jeví jako méně pravděpodobný, soudí Petr Černovský. Nicméně některé z významných nadnárodních společností mohou soustředit své aktivity do jednoho celku, a to nejen v rámci ČR. V tomto případě se pravděpodobnost využití celého objektu jedním nájemcem zvyšuje. Pravdou také je, že některé z těchto významných společností si vyžádaly indikativní nabídku na využití celého objektu. Pro nejvyšší patro City Toweru se počítá s vyhlídkovou restaurací, na 2. nadzemním poschodí bude umístěno stravovací zařízení pro zaměstnance. Zástupci ECM a priori nevylučují ani zájem správních či samosprávních úřadů. Například v City Empirii již sídlí finanční úřad. A jak developer, tak nájemci si synergii pochvalují. Jediné, co ještě chybí k dosažení oblíbenosti Pankráce v porovnání například s lokalitou Budějovická a BB Centrem, je dokončení připravených projektů City Tower, Arkády Pankrác, City Deco a City Element. Po jejich realizaci má lokalita Pankráce velkou ambici předstihnout výše uvedené lokality. Nejen v oblíbenosti, ale také v prestiži. A to také díky výjimečnosti výškových budov a jejich architektury, uzavírá zástupce realitní kanceláře King Sturge. Na snímcích 1 5 je zachycen projekt City Tower, 6 7 Kongresové centrum Pankrác a 8 9 City Deco a City Element. Stavební fórum přivítá na mailové adrese redakce vaše názory nebo komentáře. Čtenářské reakce budou zveřejňovány pod články :10, Jiří Hlinka 5/5