ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2017

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2017 O ceně: I) nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1194), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1195), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, jiná st. (stavba stojí na pozemku p.č. 1196), a dále pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. II) nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha a pozemku p.č orná půda, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. Objednavatel posudku: Účel posudku: Radek Zahradník Žerotínovo nám. 641/ Přerov Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro účely dražby Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 38 stran a 54 stran příloh. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty: I) nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1194), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1195), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, jiná st. (stavba stojí na pozemku p.č. 1196), a dále pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. II) nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha a pozemku p.č orná půda, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Štěpána Orálka a jednatele společnosti, pana Huňky. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 539, pro k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště, dne , řízení PÚ 1206/ Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán obce Modrá. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Modrá Katastrální území: Modrá u Velehradu (697842) List vlastnictví číslo: 539 Vlastník: STAVEKO s.r.o., Sokolovská 115, Mařatice, Uherské Hradiště 5. Celkový popis předmětu ocenění I) Objekty bez čp/če - zem stav a objekt bez čp/če - jiná st. s příslušenstvím a pozemky p.č. 1194, p.č. 1195, p.č. 1196, p.č. 1172, p.č. 1178, p.č a p.č Na základě požadavku objednavatele jsou předmětem ocenění nemovité věci sestávající z pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1194), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem. stav (stavba stojí na pozemku p.č. 1195), pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, jiná st. (stavba stojí na pozemku p.č. 1196), a dále pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha, pozemku p.č ostatní plocha a pozemku p.č ostatní plocha, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že výše uvedené objekty bez čp/če - zem. stav a jiná st., jsou situovány v uzavřeném zemědělském areálu, který nachází se v zastavěné, okrajové části obce Modrá. Parkování je možné na vlastním pozemku. Areál (jako nemovitostní celek) je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 655/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Modrá, č.p. 170, Modrá. Dle informací ČSÚ v obci Modrá je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. stránka č. 4

5 a) Objekt bez čp/če - zem. stav - skladovací hala, na pozemku p.č Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt ocelové konstrukce bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Předmět ocenění je dále přístupný přes pozemky jiných vlastníků (přístup právně nezajištěn). Objekt sestává ze skladovacích prostor. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 40 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. b) Objekt bez čp/če - zem. stav - dílna, na pozemku p.č Jedná se o zděný objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Předmět ocenění je dále přístupný přes pozemky jiných vlastníků (přístup právně nezajištěn). Objekt sestává z prostor oprav a údržby. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 20 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č Jedná se o zděný objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Předmět ocenění je dále přístupný přes pozemky jiných vlastníků (přístup právně nezajištěn). Objekt sestává z prostor oprav a údržby. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 20 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 5

6 d) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Předmět ocenění je dále přístupný přes pozemky jiných vlastníků (přístup právně nezajištěn). Objekt sestává z kanceláří se sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 20 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství pozemku, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - zpevněné asfaltové plochy - zpevněné panelové plochy - přípojky IS II) Ostatní pozemky evidované na LV č. 539, k.ú. Modrá u Velehradu Jedná se o ocenění nemovité věci sestávající z pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č vodní plocha, pozemku p.č orná půda, pozemku p.č vodní plocha a pozemku p.č orná půda, vše v k.ú. Modrá u Velehradu, obec Modrá, okres Uherské Hradiště. Pozemky jsou situovány v okrajové, zastavěné části obce Modrá, v mírně sklonitém terénu s přístupem po nezpevněné, veřejné komunikaci na pozemku p.č ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. Dle informací ČSÚ v obci Modrá je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Dle platného územního plánu obce Modrá jsou pozemky zahrnuty v plochách jako: - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh - pozemek p.č plochy vodní a toky - pozemek p.č plochy krajinné zeleně - návrh Informace získány z www stránek města Uherské Hradiště. stránka č. 6

7 6. Obsah znaleckého posudku Objekty bez čp/če - zem. stav a objekt bez čp/če - jiná st. s příslušenstvím a pozemky p.č. 1194, p.č. 1195, p.č. 1196, p.č. 1172, p.č. 1178, p.č a p.č ) Objekty a) Objekt bez čp/če - zem. stav - skladovací hala, na pozemku p.č b) Objekt bez čp/če - zem. stav - dílna, na pozemku p.č c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č d) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č ) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou Ostatní pozemky evidované na LV č. 539, k.ú. Modrá u Velehradu 1) Pozemky a) Pozemky 2) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 7

8 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku 7. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť k předmětu ocenění není po právní stránce zajištěn přístup, okolní pozemky jsou ve vlastnictví jiných vlastníků (soukromých osob). Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,30 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí V. Stavby pro zemědělství a ostatní 0,01 pozemku neuvedené 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě obce 4 Dopravní dostupnost k hranici pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) obci nebo obec bez sítí II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 stránka č. 8

9 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,00 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené 7 I. Vlivy snižující cenu 0,30 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,213 i = 2 Ocenění Objekty bez čp/če - zem. stav a objekt bez čp/če - jiná st. s příslušenstvím a pozemky p.č. 1194, p.č. 1195, p.č. 1196, p.č. 1172, p.č. 1178, p.č a p.č ) Objekty 1.1) Vyhláška 443/2016 Sb. 1.2) Objekt bez čp/če - zem. stav - skladovací hala, na pozemku p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,092 Podlaží: I.NP Výška: 5,87 m Zastavěná plocha: 14,18 31,55+3,52 31,55 = 558,44 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 5,87 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 558,44 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 14,18 31,55 5,87+3,52 31,55 4,65 = 3 142,53 m 3 Zastřešení 14,18 31,55 1,33 0,50+3,52 31,55 2,55 0,50 = 439,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 581,63 m 3 stránka č. 9

10 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové bez izolací 12,20 % Podstandardní 2. Svislé nosné konstrukce ocelová k-ce 29,30 % Standardní 75 % ocelová k-ce s plechovým opláštěním Standardní 25 % 3. Stropy 8,90 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicový sedlový krov 11,00 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,10 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,70 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,20 % Nevyskytuje se 12. Vrata 2,30 % Nevyskytuje se 13. Okna 4,30 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betonové 4,80 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 230V/400V 4,70 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 6,20 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 12,20 % 0, Stropy 0,54 1,852 8,90 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,30 % 0, Schody 0,54 1,852 0,70 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,20 % 0, Vrata 0,54 1,852 2,30 % 0, Okna 0,54 1,852 4,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 6,20 % 0,0620 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5941 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 stránka č. 10

11 Ocenění: Základní cena ZC: 1 599, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9318 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7770 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0920 Základní jednotková cena upravená: = 1 469,41 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 581,63 m ,41 Kč/m 3 = ,94 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní opotřebení: 75,000 % 75,000 % 12,20 % 0,46 / 0, ,085 % 2. Svislé nosné konstrukce standardní 75 % opotřebení: 75,000 % 75,000 % 29,30 % 75 % / 0, ,742 % 2. Svislé nosné konstrukce standardní 25 % opotřebení: 75,000 % 75,000 % 29,30 % 25 % / 0, ,247 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 75,000 % 75,000 % 11,00 % / 0, ,887 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 75,000 % 75,000 % 2,90 % / 0, ,661 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 75,000 % 75,000 % 0,70 % / 0, ,884 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 4,80 % / 0, ,656 % 16. Elektroinstalace standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 4,70 % / 0, ,538 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 0,40 % / 0, ,471 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 74,171 % Odpočet opotřebení: ,94 Kč 74,171 % ,91 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,03 Kč stránka č. 11

12 Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,03 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,213 Cena stavby: CS = CS N pp = ,56 Kč Objekt bez čp/če - zem. stav - skladovací hala, na pozemku p.č zjištěná cena: ,56 Kč 1.3) Objekt bez čp/če - zem. stav - dílna, na pozemku p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,161 budovy pro obchod, prodejny Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 5,87 m 14,18 14,55+3,52 14,55 = 257,54 m 2 I.PP 1,15 m 8,80 1,15 = 10,12 m 2 Součet: 7,02 m 267,66 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 5,69 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 133,83 m 2 Obestavěný prostor OP: Spodní stavba 8,80 1,15 1,15 = 11,64 m 3 Vrchní stavba 14,18 14,55 5,87+3,52 14,55 4,65 = 1 449,25 m 3 Zastřešení 14,18 14,55 1,33 0,50+3,52 14,55 2,55 0,50 = 202,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 663,39 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 10,90 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 25,80 % Standardní 3. Stropy 12,00 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicový sedlový krov 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vnitřní omítky - vápenné hladké 4,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hladké 3,00 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se stránka č. 12

13 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Schody 2,20 % Standardní 11. Dveře plastové 2,30 % Standardní 12. Vrata plastová 2,70 % Standardní 13. Okna hliníková 3,30 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové 3,10 % Standardní 15. Vytápění 1,20 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 230V/400V 7,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 1,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,50 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,00 % Standardní 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,80 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 12,00 % 0, Vytápění 0,54 1,852 1,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8100 Ocenění: Základní cena ZC: 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9693 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,6691 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8100 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1610 Základní jednotková cena upravená: = 2 097,88 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 663,39 m ,88 Kč/m 3 = ,61 Kč stránka č. 13

14 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 21,000 % 21,000 % 10,90 % / 0, ,826 % 2. Svislé konstrukce standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 25,80 % / 0, ,361 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 6,30 % / 0, ,042 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 2,30 % / 0, ,193 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 0,70 % / 0, ,363 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 4,30 % / 0, ,654 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 3,00 % / 0, ,852 % 10. Schody standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 2,20 % / 0, ,358 % 11. Dveře standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 2,30 % / 0, ,704 % 12. Vrata standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 2,70 % / 0, ,000 % 13. Okna standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 3,30 % / 0, ,444 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 3,10 % / 0, ,296 % 16. Elektroinstalace standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 7,20 % / 0, ,333 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 0,30 % / 0, ,222 % 18. Vnitřní vodovod standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 2,20 % / 0, ,630 % stránka č. 14

15 19. Vnitřní kanalizace standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 1,90 % / 0, ,407 % 21. Ohřev vody standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 0,50 % / 0, ,370 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 2,00 % / 0, ,481 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 39,536 % Odpočet opotřebení: ,61 Kč 39,536 % ,33 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,28 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,28 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,213 Cena stavby: CS = CS N pp = ,77 Kč Objekt bez čp/če - zem. stav - dílna, na pozemku p.č zjištěná cena: ,77 Kč 1.4) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,161 budovy pro obchod, prodejny Podlaží: I.NP Výška: 8,15 m Zastavěná plocha: 12,62 27,20 = 343,26 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 8,15 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 343,26 m 2 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 12,62 27,20 8,15 = 2 797,60 m 3 Zastřešení 12,62 27,20 1,30 0,50 = 223,12 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 020,72 m 3 stránka č. 15

16 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 10,90 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 25,80 % Standardní 3. Stropy betonové 12,00 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicový sedlový krov 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vnitřní omítky - vápenné hladké 4,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hrubé 3,00 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody kovové 2,20 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 2,30 % Standardní 12. Vrata plechová 2,70 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 3,30 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové 3,10 % Standardní 15. Vytápění 1,20 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 230V/400V 7,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 1,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,50 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení sprchové kouty, splachovací WC 2,00 % Standardní 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,80 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 15. Vytápění 0,54 1,852 1,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9300 Ocenění: Základní cena ZC: 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9392 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,5577 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9300 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1610 Základní jednotková cena upravená: = 1 945,30 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 020,72 m ,30 Kč/m 3 = ,62 Kč stránka č. 16

17 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 10,90 % / 0, ,204 % 2. Svislé konstrukce standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 25,80 % / 0, ,419 % 3. Stropy standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 12,00 % / 0, ,032 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 6,30 % / 0, ,742 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 2,30 % / 0, ,731 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % 0,70 % / 0, ,527 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 4,30 % / 0, ,774 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 3,00 % / 0, ,935 % 10. Schody standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 2,20 % / 0, ,419 % 11. Dveře standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 2,30 % / 0, ,484 % 12. Vrata standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 2,70 % / 0, ,742 % 13. Okna standardní opotřebení: 60,000 % 60,000 % 3,30 % / 0, ,129 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 3,10 % / 0, ,167 % 16. Elektroinstalace standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 7,20 % / 0, ,032 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 0,30 % / 0, ,210 % stránka č. 17

18 18. Vnitřní vodovod standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 2,20 % / 0, ,538 % 19. Vnitřní kanalizace standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 1,90 % / 0, ,328 % 21. Ohřev vody standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 0,50 % / 0, ,349 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní opotřebení: 65,000 % 65,000 % 2,00 % / 0, ,398 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 67,160 % Odpočet opotřebení: ,62 Kč 67,160 % ,37 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,25 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,25 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,213 Cena stavby: CS = CS N pp = ,95 Kč Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č zjištěná cena: ,95 Kč stránka č. 18

19 1.5) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,143 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,33 m 8,80 11,90 = 104,72 m 2 I.PP 1,85 m 5,35 5,35 = 28,62 m 2 Součet: 5,18 m 133,34 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,01 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 66,67 m 2 Obestavěný prostor OP: Spodní stavba 5,35 5,35 1,85 = 52,95 m 3 Vrchní stavba 8,80 11,90 3,33 = 348,72 m 3 Zastřešení 8,80 11,90 1,25 0,50 = 65,45 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 467,12 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové bez izolací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 17,40 % Standardní 3. Stropy betonové 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha vaznicový sedlový krov 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech vlnitý eternit 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce standardní (žlaby, svody, parapety) 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vnitřní omítky - vápenné hladké 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů fasádní omítky - vápenné hladké 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramický (koupelna, WC) 1,80 % Standardní 10. Schody betonové 2,90 % Standardní 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové, keramická dlažba 3,20 % Standardní 15. Vytápění ústřední (kotel na tuhá paliva) 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 230V/400V 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní stránka č. 19

20 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 20. Vnitřní plynovod 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení sprchový kout, umyvadlo, 3,00 % Standardní splachovací WC 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,90 % 0,0590 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9250 Ocenění: Základní cena ZC: 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 1,0190 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9977 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9250 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1430 Základní jednotková cena upravená: = 4 249,48 Kč/m 3 Základní cena upravená: 467,12 m ,48 Kč/m 3 = ,10 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 14,000 % 14,000 % 8,20 % / 0, ,241 % 2. Svislé konstrukce standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 17,40 % / 0, ,938 % 3. Stropy standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 9,30 % / 0, ,639 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 30,000 % 30,000 % 7,30 % / 0, ,368 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 2,10 % / 0, ,954 % 6. Klempířské konstrukce standardní stránka č. 20

21 opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 0,60 % / 0, ,272 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 6,90 % / 0, ,730 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 3,30 % / 0, ,784 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 1,80 % / 0, ,973 % 10. Schody standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 2,90 % / 0, ,568 % 11. Dveře standardní opotřebení: 50,000 % (stáří: 21) 50,000 % 3,10 % / 0, ,676 % 13. Okna standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 5,20 % / 0, ,373 % 14. Povrchy podlah standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 3,20 % / 0, ,076 % 15. Vytápění standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 4,20 % / 0, ,724 % 16. Elektroinstalace standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 5,70 % / 0, ,697 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 0,30 % / 0, ,195 % 18. Vnitřní vodovod standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 3,20 % / 0, ,076 % 19. Vnitřní kanalizace standardní opotřebení: 60,000 % (stáří: 21) 60,000 % 3,10 % / 0, ,011 % 21. Ohřev vody standardní opotřebení: 65,000 % (stáří: 21) 65,000 % 1,70 % / 0, ,195 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní opotřebení: 65,000 % (stáří: 21) 65,000 % 3,00 % / 0, ,108 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 41,598 % Odpočet opotřebení: ,10 Kč 41,598 % ,41 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,69 Kč stránka č. 21

22 Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,69 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,213 Cena stavby: CS = CS N pp = ,70 Kč Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č zjištěná cena: ,70 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt bez čp/če - zem. stav - skladovací hala, na pozemku p.č ,56 Kč b) Objekt bez čp/če - zem. stav - dílna, na pozemku p.č ,77 Kč c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č ,95 Kč d) Objekt bez čp/če - jiná st., na pozemku p.č ,70 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,98 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 2) Pozemky 2.1) Vyhláška 443/2016 Sb. 2.1.a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Modrá Název okresu: Uherské Hradiště Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 215, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 388, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) stránka č. 22

23 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,213 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,213 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 82,6440 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1194 Zastavěná plocha a nádvoří , Zastavěná plocha a nádvoří , Zastavěná plocha a nádvoří ,69 Součet: ,02 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) 0,25 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v 0,05 zastavěném území obce 3 Povrchy I. Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,30 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,210 i = 1 stránka č. 23

24 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 81,4800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1172 Ostatní plocha , Ostatní plocha , Ostatní plocha , Ostatní plocha - část ,72 Součet: ,20 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) 0,25 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v 0,05 zastavěném území obce 3 Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem 0,03 4 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,30 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,201 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 77,9880 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1197 Ostatní plocha - část ,39 Součet cen všech typů pozemků: = ,61 Kč Pozemky zjištěná cena: ,61 Kč stránka č. 24

25 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Zlín - Příluky, okres Zlín Výrobní nebo skladové haly s možným příjezdem kamiónů - přízemí 1020 m 2, patro 950 m 2, dostatečné množství okolního prostoru k parkování či skladování, pozemek pod budovou v osobním vlastnictví, ostatní plochy ve vypůjčce od města, veškeré inženýrské sítě, budova sloužila pro chov prasat, nová střecha, v areálu se dále nachází firmy - FIRES firemní spisovna, IT firma, stavební firma. Areál se nachází v Horní dědině na Příluku. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 25

26 2) Objekt Březolupy, okres Uherské Hradiště Výrobní/skladovací haly, s užitnou plochou 1424 m 2, v areálu JZD v Březolupech. Hala má dvě nadzemní podlaží. Přízemí s užitnou plochou 711 m 2 je vhodné pro výrobu, částečně nová podlaha. Výška stropu je 3,2 m. V patře je užitná plocha 713 m 2, vhodné na skladování. Příprava na plynové topení. Příjezd k hale po betonové, panelové cestě, dostatek prostoru pro parkování i pro manipulaci s kamionem. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Objekt Veselí nad Moravou - Zarazice, okres Hodonín Objekt v průmyslové zóně ve Veselí nad Moravou Zarazicích. Využití tohoto objektu je možné jak pro výrobní tak i skladovací prostory. Budova je napojena na elektřinu, přípojka vody a kanalizace jsou na hranici pozemku. U objektu je nová vlastní studna s užitkovou vodou. Nemovitost je po částečné opravě, nová střecha, okapy atd. Možnost rozšíření o další sklady a garáže. Celková zastavěná plocha cca 1600 m 2. Nabídková CENA: ,- Kč 4) Objekt Hulín, okres Kroměříž Soubor několika skladů a hal (původně zemědělské družstvo) o celkové výměře m 2. Připojení do elektrické sítě 220/380V. Výborná dostupnost na dálnici Zlín-Přerov-Ostrava-Brno. Viditelnost areálu z dálnice. Nabídková CENA: ,- Kč 5) Objekt Kelčany, okres Hodonín Výrobní a skladovacích ploch, k tomu pozemek 3755 m 2 a to vše 4 km vzdálené od centra Kyjova, v průmyslovém areálu Kelčany. Jedná se o nepodsklepenou přízemní stavbu s částečným podkrovím. Dispoziční řešení: v přízemí objektu jsou odděleny provozní prostory, využíváno jako stolárna, zámečnictví, provozní prostory, skladové prostory, kotelna. V podkroví jsou administrativní prostory, sklady a sociální zázemí. V objektu je výtah z přízemí do podkroví nosnost 500 kg. Objekt je napojen na všechny IS. Přístup k pozemkům je po zpevněné komunikaci, vhodné i pro kamiony. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. stránka č. 26

27 Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup k objektu je po pozemcích jiného vlastníka (právně není zajištěn přístup) - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Zlín - Příluky, okres Zlín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 K přístupu : 1,30 Jednotková cena (JC): ,06 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 27