ZNALECKÝ POSUDEK. č. 258/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 258/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - bytové jednotky č. 1902/3 v domě č.p na pozemku p.č a pozemku p.č s příslušenstvím, LV 7146 katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1779/13-25 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - bytové jednotky č. 1902/3 v domě č.p na pozemku p.č a pozemku p.č s příslušenstvím, LV 7146 katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 1902/3 Adresa předmětu ocenění: Riegrova České Budějovice 3 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Martina Filištejna, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 7146, k.ú. České Budějovice 3 - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace od sousedů - informace z katastrálního úřadu, týkající se oceňovaného bytu 5. Vlastnické a evidenční údaje Mimo jiné: Filištejn Martin, Ves- ke Školce 104, Vráče podíl 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebylo podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Byt užívá vlastník

3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Filištejn Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě bytových domů v ulici Riegrova. Jedná se o bytový dům, který tvoří jeden vchod č.p s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi v roce 1930 a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Vytápění jednotlivých bytu je etážové, oceňovaný byt je vytápěn lokálně na tuhá paliva. Dům je opraven - částečně nová fasáda, v některých bytech jsou nová plastová okna. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Popis Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází v 2. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená, má původní okna. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Popis Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: - 4 -

5 polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků polohy v turisticky významné obci se zvýšenou % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) + 230,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5160 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,77 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,07 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,07 Pozemek - zjištěná cena = ,07 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = ,07 Kč ,07 Kč Cena příslušenství - celkem = ,07 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: České Budějovice Stáří stavby: 83 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 12,00 m 2-5 -

6 pokoj: 15,60 m 2 pokoj: 15,21 m 2 předsíň: 6,10 m 2 koupelna: 4,20 m 2 záchod mimo byt: 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,31 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 12,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 12,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,31 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 12,00 m 2 * 0,10 = 1,20 m 2 Podlahové plochy - celkem = 55,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 83 let: 0,60 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,60 = 0,643 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00-6 -

7 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,643 * 1,020 * 0,950 = 0,623 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,623 = ,39 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,39 Kč/m 2 * 55,51 m 2 = ,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,65 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,07 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,07 Kč * / = ,15 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,15 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,80 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistadvacetšesttisícsedmsetšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

9 Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, byt 2+1, 60 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Jeronýmova, České Budějovice 6 Datum aktualizace: ID zakázky: 111-N

10 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Sklep: Ano Popis: Nabízíme k prodeji zděný byt 2+1 po rekonstrukci o výměře 60 m2 v osobním vlastnictví téměř v centru města Českých Budějovic. Atypický byt se nachází v 1. patře domu s pouhými pěti byty. V roce 2008 proběhla rekonstrukce- nové plynové centrální topení (kotel Baxi), nové štuky, rekonstrukce podlah- přebroušené parkety, nová dlažba, nově obložená koupelna i WC, plastová okna. Ze zádveří se vchází na samostatné WC, po schodech pak do kuchyně s novou kuchyňskou linkou, z ní do rekonstruované koupelny s vanou a do dvou neprůchozích pokojů. Nad schody je další menší prostor s oknem využitelný jako šatna, pracovna, ložnice apod. V bytě je komín, je možnost instalovat krbová kamna. K domu náleží malý dvorek, který je možno využít k věšení prádla nebo posezení, a 2 sklepy. Měsíční zálohy na provoz jsou včetně elektřiny cca 4.500,- Kč. Na nemovitost Vám nabízíme výhodné financování. 2. Prodej, byt 2+1, 65 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Komenského, České Budějovice 7 Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 65 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Popis:

11 Prodej bytu 2+1 s komorou v ulici Komenského, České Budějovice. Rozloha bytu je 65 m2 a sklepa 10 m2, orientace je na východ a západ.topení je ústřední dálkové, na podlahách je PVC a koberce. Byt se nachází v prvním patře třípatrového domu se zahradou, v domě je pět bytů (finance na rekonstrukci domu našetřeny) Na nemovitost Vám zajistíme výhodné financování. 3. Prodej, byt 2+1, 68 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Jírovcova, České Budějovice 3 Datum aktualizace: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 68 m2 Popis: Prodáme zděný byt 2+1 s parkovacím místem. Byt s francouzským oknem, 68 m2, v osobním vlastnictví s podílem na společných částech domu a pozemcích o rozloze 1644 m2, blízko centra v klidné části Českých Budějovic. Parkování pod okny bytu na vlastním uzamčeném pozemku. Byt je ve třetím nadzemním podlaží a možností vybudování mezonetového bytu v navazující půdní části domu. Současná dispozice bytu je - obývák 22 m2, ložnice 14,53 m2, kuchyně 10,00 m2, předsíň 7,36 m2, koupelna s vanou 2,66 m2, WC 1,30 m2, komora 0,84 m2. Byt je částečně upraven - nový rozvod elektřiny, plovoucí podlahy v obývacím pokoji a kuchyni, nová kuchyňská linka plně vybavená vestavěnými značkovými elektrospotřebiči včetně myčky. Orientace oken bytu východ - západ. Topení je ústřední, dálkové, ohřev teplé vody vlastním plynovým ohřívačem. Součástí bytu jsou dva samostatné zděné sklepy o ploše 3,97 a 5,12 m2. Dům je v dobrém technickém a estetickém stavu, po výměně oken a nátěru fasády. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

12 a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Filištejn Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč z toho podíl id. 1/ ,- Kč slovy: Sedmsettisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu

13 Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: V Hranicích D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 258/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 258/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -