Objednatel posudku : Mgr.Marcela Petrošová-Exekutorský úřad Břeclav,U Tržiště 9, Břeclav,Usnesením z k čj.160 EX 7922/12-44.

Transkript

1 Ohodnocení nemovitosti k čj.160 EX 7922/12-44,dle 336 Osř. Znalecký posudek č /14 o administrativní a obvyklé ceně jednotky-bytu č.360/2, v domě čp.360,na st.p.č.446/1,(ul.plzeňská) (dle zákona č.72/94 Sb.o vlastnictví bytů a nebyt.částí) katastrální území obec okres : Toužim : Toužim : Karlovy Vary Vlastník : Fišer Lubomír R.č /108,Plzeňská 360,Toužim, podíl 1/2. Trnková Ladislava R.č /0315,Na Zámecké 500,Toužim, podíl 1/2. Objednatel posudku : Mgr.Marcela Petrošová-Exekutorský úřad Břeclav,U Tržiště 9, Břeclav,Usnesením z k čj.160 EX 7922/ Účel posudku Posudek vypracoval Posudek obsahuje : Zjištění hodnoty nemovitosti pro potřeby exekuce k čj. 160 EX 7922/12-44,dle stavu k : Hrach Jindřich Znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí bytem: Lidická 463/25,Karlovy Vary,PSČ tel , jindrich.hrachkv@seznam.cz : 12 stran textu a 9x přílohy+foto,předává se ve dvou vyhotoveních vč.likvidace znalečného a náhrad a 1x elektronicky (bez příloh). Karlovy Vary

2 - 2/12 - Znalecký úkol : - Stanovit obvyklou cenu 1/2 nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora čj.160 EX 7922/12-44 z stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Použité předpisy, vyhlášky a normy : 1. Vyhláška MF ĆR č.441/14 Sb.z ,kterou se provádějí některá ustanovení k zákonu č.151/1997 Sb.o oceňování majetku a jeho doplňků,platných k ,nového OZ a dalších výkladů a předpisů - pro výpočet vyhláškové ceny. 2. Zákon č.128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení). 3. Zákon č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku,ve znění pozdějších úprav. 4. Občanský soudní řád, Usnesení o ustanovení znalce z ,soudní exekutor Mgr.Petrošová Marcela.Břeclav. 6. Exekuční příkaz k čj.160 EX 7922/12-8 z Metodika tržního oceňování prof.bradáče,v kombinaci s metodikou CEDUK. 8. Prohlídka nemovitosti provedena dne za přítomnosti spoluvlastníka bytu p.ladislava Fišera. 9. Povinná p.ladislava Trnková,se na údajném trvalém bydlišti nenachází,ani tam dlouhodobě nebydlí,dle informací od starousedlíků žije údajně v Rakousku. 10.Spoluvlastník bytu p.lubomír Fišer(při koupi jeho nájemního,bytu partner pí.trnkové),není již cca od r.2005 ve styku s pí.trnkou a není znám její pobyt,a nikdy se nepodílela na náhradách za byt a služby. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník : Fišer Lubomír R.č /108,Plzeňská 360,Toužim, podíl 1/2. Trnková Ladislava R.č /0315,Na Zámecké 500,Toužim, podíl 1/2. Adresa nemovitosti :ul.plzeňská čp.360,toužim. * výpis z katastru nemovitostí LV č.929 na byt a LV č.744 na dům s pozemkem,k.ú.toužim, obec Toužim,okres Karlovy Vary,vyhotovený KÚ v K.Varech a Správnost ověřěna informací na Jedná se o : jednotku-byt č.360/2,vel.1+4 s přísl.,spol.podíl na budově a pozemku 902/4160. st.p.č.446/1 zast.pl.-byt.dům čp m2 Pozemek plně zastavěný domem. * snímek katastrální mapy. * Nabývací tituly: - Kupní smlouva z 1998,pod čj.v4 4555/ Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek dle zákona č.72/1994 Sb.,z ,právní účinky vkladu pod čj.v-1401/

3 - 3/12 - * Omezení vl.práv : - Nařízení exekuce,exekuční příkaz k prodeji,zástavní právo exekutorské(viz.lv č.929 v příloze). * o stáří,úpravách a užívání nemovitosti. * jedná se o bytový dům,samostatný,o 2.NP.a 1.PP.s částečným podkrovím,se sedlovou sřechou,provedený v tradiční zděné technologii.celkem 5 bytů s přísl. * rok výstavby a užívání 1938,tj.stáří 76 let. * dokumentace není k dispozici. * celový stav odpovídá stáří a zanedbané údržbě. * byt č.360/2 v 1.NP.,vel.1+4 s přísl.,ii.kateg.,vel.90,20 m2 pp,spol.podíl na domě a pozemku 902/4160. * byt v užívání spoluvlastníka 1/2 bytu p.lubomíra Fišera- závada na nemovitosti. Nález : Předmětem ohodnocení je byt č.360/2 v 1.NP.,o vel.1+4 s přísl.,v obytném domě o 2.NP.a 1.PP.,s částečným podkrovím,se sedlovou střechou,provedený v tradiční zděné technologii. Celkem 5 bytů s přísl.,bez nebyt.prostor. Rok výstavby 1938 tj.stáří 76 let 1.PP. : schody,chodba,zadní vstup do dvora,sklepy pro byty. 1.NP. : hl.vstup,chodba,schodiště,2x byty s přísl. 2.NP. : chodba,schodiště,2x byty s přísl. Podkr. : chodba,schody na drruhou půdu,1x byt 1+1 s část.přísl.,půdní prostory. Dům je napojen na elektro 220/380 V,místní vodovodní a kanalizační řád,bez plynu. Vytápění lokální a etážové na tuhá paliva,tuv el.boilery. Stav nemovitosti špatný,odpovídá stáří a zanedbané údržbě.prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti dožívající.prováděna min.modernizace a hav.údržba. Úpravy v bytech individuálně. Dále k nemovitosti přísluší : * venkovní úpravy:přípojka vody,kanalizace,okap.chodník,předl.schody. * pozemek zast.domem. Byt č.360/2 v 1.NP.,vel.1+4 s přísl.,ii.kateg.,vel.90,20 m2 pp,spol.podíl na domě a pozemku 902/4160.Původní stav. Nemovitost se nachází ve městě Toužim,v ul.plzeňská,ve smíšené zástavbě obytných a provozních domů,při místní komunikaci,u žel.nádraží,naproti Policii ČR. Město Toužim má obyvatel,s plnou infrastrukturou,při silnici K.Vary-Plzeň,vzdálené od K.Varů 30 km,v okrajové části okresu. Metody zjištění hodnoty : Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel stanovení úřední-vyhláškové ceny a obvyklé-tržní ceny v místě a čase obvyklé. Stav ku dni prohlídky tj k Pro stanovení obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. * stanovení administrativní - zjištěné ceny : - dle cenového předpisu.

4 - 4/12 - * metoda technického ohodnocení(nákladová-věcná) : Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v součastných cenách a určení opotřebení přiměřenému stáří a skutečnému stavu.pro určení věcné hodnoty použito výpočtů z administrativní ceny bez použití Kp(koef.prodejnosti). * metoda výnosová (příjmová) : Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos(příjem-zisk). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. * metoda srovnávací (tržní,statistická) : V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé-tržní ceny bude použita kombinace administrativní ceny a srovnávací metody. O c e n ě n í n e m o v i t o s t i : 1 - Stanovení administrativní ceny : cenový předpis Dle vyhlášky MF ĆR č.441/14 Sb.z ,kterou se provádějí některá ustanovení k zákonu č.151/1997 Sb.o oceňování majetku a jeho doplňků,platných k ,nového OZ a dalších výkladů a předpisů - pro výpočet vyhláškové ceny. S t a v b y : Podrobnosti o konstrukcích,hodnocení stavu a vybavení,výměry,výpočty cen a opotřebení jsou uvedeny dále. Seznam oceněných položek Stavební pozemek-podíl Byt č.360/2 - porovnávací způsob Stavební pozemek-podíl Popis : st.p.č.446/1 zast.pl.-byt.dům čp m2 spol.podíl 902/4160 Pozemek rovinatý,plně zastavěný domem. Nemovitost se nachází ve městě Toužim,v ul.plzeňská,ve smíšené zástavbě obytných a provozních domů,při místní komunikaci,u žel.nádraží,naproti Policii ČR. Plné zasíťování,bez plynu. Město Toužim má obyvatel,s plnou infrastrukturou,při silnici K.Vary-Plzeň,vzdálené od K.Varů 30 km,v okrajové části okresu. Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I, kde ZCU základní cena upravená stavebního pozemku, ZC základní cena stavebního pozemku, I index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = I T x I O x I P, I T index trhu se určí podle vzorce I T = P 5 x (1 + P i ), P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

5 - 5/12 - I O index omezujících vlivů se určí podle vzorce I O = 1 + P i, P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2, I P index polohy se určí podle vzorce I P = P 1 x (1 + P i ), P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4. Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6, kde ZC základní cena stavebního pozemku, ZC v základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, O 1 koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, O 2 koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 3 koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 4 koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, O 5 koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází. O 6 Vyjmenovaná obec Karlovy Vary ZC v = 2 400,00 Kč/m 2 Znak kvalitativní pásmo hodnota koef. O 1 II obyvatel 0,85 O 2 III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 0,85 O 3 V. V ostatních případech 0,80 O 4 I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 O 5 I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 1,00 O 6 I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 ZC = 2 400,00 Kč/m 2 x 0,85 x 0,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 1 387,20 Kč/m 2 podle 3 písm. b) Výpočet indexu cenového porovnání Výpočet indexu trhu I T příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. II. Poptávka nižší než nabídka -0,03 2. IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 0,00 3. III. Bez vlivu 0,00 4. I.* Negativní -0,04 Exekuce podílu bytu. 5. IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 I T = 1,00 x (1 + -0,07) 0,93 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku I O příloha č. 3, tabulka č. 2

6 - 6/12 - Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. IV. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 0,00 2. III. Neztížené základové podmínky 0,00 3. I. Mimo ochranná pásma 0,00 4. I. Bez omezení užívání 0,00 5. II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6. II.* Bez dalších vlivů 0,00 I O = 1 + 0,00 1,00 Výpočet indexu polohy I P příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 1,00 2. I. Rezidenční zástavba 0,02 3. III. Okrajové části obce -0,10 Vzdálenost od středu města cca 800 m. 4. II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -0,10 Není plyn v této lokalitě. 5. II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce -0,01 6. VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 0,00 7. III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně -0,03 8. I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí -0,10 V okolí konfliktní skupiny obyvatel.devastace-krádeže. 10. I. Vyšší než je průměr v kraji -0, II. Bez dalších vlivů 0,00 I P = 1,00 x (1 + -0,34) 0,66 I = 0,93 x 1,00 x 0,66 = 0,614 index cenového porovnání ZCU = 1 387,20 Kč/m 2 x 0,614 = 851,741 Kč/m 2 Pol. popis výměra cena číslo pozemku [m 2 ] pozemku [Kč] 1 st.p.č.446/1 zast.pl.-byt.dům čp ,06 Celkem ,06 Cena vlastnického podílu ,06 Kč x 902 / 4160 = ,96 Kč Cena zjištěná "1.- 4 Stavební pozemek-podíl" ,96 Kč

7 - 7/ Byt č.360/2 - porovnávací způsob Popis : Předmětem ohodnocení je byt č.360/2 v 1.NP.,o vel.1+4 s přísl.,v obytném domě o 2.NP.a 1.PP.,s částečným podkrovím,se sedlovou střechou,provedený v tradiční zděné technologii. Celkem 5 bytů s přísl.,bez nebyt.prostor. Rok výstavby 1938 tj.stáří 76 let 1.PP. : schody,chodba,zadní vstup do dvora,sklepy pro byty. Základy bez izolací,zdivo tl.50 cm,podlahy betonové,stropy nespalné rovné, schody betonové,elektro 220 V,omítky hrubé vápenné,dveře prkenné. 1.NP. : hl.vstup,chodba,schodiště,2x byty s přísl. Zdivo tl.40 cm,podlahy dřevěné+koberce,pvc,dlažby v chodbě,schody teraco, okna část plast a část dvojitá,dveře náplňové,vytápění lokální a etážové na tuhá paliva,tuv el.boiler,voda,kanalizace,elektro,kuchyně sporák PB+kuch.linka. 2.NP. : chodba,schodiště,2x byty s přísl. Podkr. Dtto jako 1.NP. : chodba,schody na druhou půdu,1x byt 1+1 s část.přísl.,půdní prostory. částečné byt v části vel 1+1 s část.přísl.,dřevěné podlahy,strop polospalný, zkosené stropy,okna dvojitá,wc s umývátkem,lokální vytápění na tuhá paliva, schody na půdu dřevěné,půdní prostor-společný,voda,kanalizace,elektro. Ostatní : sedlový,krytina plechové šablony,bleskosvod,kompletní klempířské konstrukce, fasáda hrubá odtrhovaná,sokl kamenný,bez STA. Dům je napojen na elektro 220/380 V,místní vodovodní a kanalizační řád,bez plynu. Vytápění lokální a etážové na tuhá paliva,tuv el.boilery. Stav nemovitosti špatný,odpovídá stáří a zanedbané údržbě.prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti dožívající.prováděna min.modernizace a hav.údržba. Úpravy v bytech individuálně. Dále k nemovitosti přísluší a je zahrnuto podílem v ceně za jednotku: * venkovní úpravy:přípojka vody,kanalizace,okap.chodník,předl.schody. Byt č.360/2 v 1.NP.,vel.1+4 s přísl.,ii.kateg.,vel.90,20 m2 pp,spol.podíl na domě a pozemku 902/4160.Původní stav. Zdivo podstandardní tl.40 cm,okna dvojitá dřevěná,podlahy dřevěné+pvc a vlýsky,stropy polospalné,dveře náplňové,sociálky standardní,tuv dožitý el.boiler,vytápění etážové na tuhá paliva-kotel ve sklepě,radiátory plechové,kuchyně linka a sporák PB,voda,kanalizace, elektro. Vše dožívající-špatný stav. Nemovitost se nachází ve městě Toužim,v ul.plzeňská,ve smíšené zástavbě obytných a provozních domů,při místní komunikaci,u žel.nádraží,naproti Policii ČR. Město Toužim má obyvatel,s plnou infrastrukturou,při silnici K.Vary-Plzeň,vzdálené od K.Varů 30 km,v okrajové části okresu. Cena bytu se určí porovnávacím způsobem podle 38 podle vzorce CB P = PP x ZCU x I T x I P, kde CB P cena bytu určená porovnávacím způsobem, PP podlahová plocha, ZCU základní cena upravená stavby, I T index trhu, který se určí podle 4 odst. 1, I P index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle 4 odst. 1. Základní cena upravená bytu se podle 38 určí podle vzorce ZCU = ZC x I V, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena, I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + V i ) x V 10,

8 - 8/12 - V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 27 tabulky č. 2. Poloha Karlovarský kraj obyvatel ZC = 9 211,00 Kč/m 2 základní cena podle přílohy č. 27 Stáří stavby 76 let Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak kvalitativní pásmo V i číslo 1. IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 Zdivo podstandardní tl.40 cm. 2. I. Žádné z dále uvedených -0,01 3. II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4. II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5. II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6. III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7. II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje -0,01 2x sklep v 1.PP - kotel na tuhá paliva a uhelna. 8. III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 Vl kotel na tuhá paliva v 1.PP.-etážové topení,rad.plech a litina. 9. III. Bez vlivu na cenu 0,00 Přízemní byt,omezený výhled. Celkem 0, III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 x 0,62 *) *) 1-0,005 x 76 = 0,62 I V = (1 + 0,08) x 0,85 x 0,62 = 0,569 ZCU = 9 211,00 Kč/m 2 x 0,569 = 5 241,059 Kč/m 2 Podlahová plocha Místnost, podlahová plocha podlahová plocha prostor [m 2 ] započtená [m 2 ] předsíň 8,10 8,10 koupelna 3,20 3,20 WC 1,00 1,00 kuchyně 7,10 7,10 spíž 0,80 0,80 pokoj 1 16,50 16,50 pokoj 2 15,30 15,30 pokoj 3 9,40 9,40 pokoj 4 9,60 9,60 sklep 2x 19,20 x 0,80 1) 15,36 Podlahová plocha celkem 86,36

9 - 9/12-1) podlahové plochy místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, a sklepů, pokud jsou místnostmi, se násobí koef. 0,80 Výchozí cena stavby 5 241,059 Kč/m 2 x 86,36 m 2 = ,86 Kč Výpočet koeficientů trhu a polohy I T = 0,93 I P = 0,66 Cena stavby index trhu položky "1.- 4 Stavební pozemek-podíl" index polohy položky "1.- 4 Stavební pozemek-podíl" ,86 Kč x 0,93 x 0,66 = ,84 Kč Cena zjištěná " Byt č.360/2 - porovnávací způsob" ,84 Kč Závěrečná rekapitulace Stavební pozemek-podíl ,96 Kč Byt č.360/2 - porovnávací způsob ,84 Kč Celkem ,80 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 50 je ,00 Kč slovy: třistasedmnácttisícsedmsetdeset Kč 2 - Srovnávací hodnota : Dle vlastní databáze a databáze Komory znalců v K.Varech,Realitních kanceláří,města Toužim a od soukromých osob,které realizují prodeje obdobných bytů v městě Toužim,v obdobném provedení a velikosti. Jedná se o byt s přísl.,v okrajové části okresu K.Vary,neatraktivní poloze,ve špatném technickém stavu,v podstandardním provedení a vybavení. Prodeje v této lokalitě se realizují převážně v nižších cenových relacích Byt 1+3 s přísl.,toužim,ul.plzeňská. V obdobném domě cca 200 m vzdálené,špatný stav. II.kategorie 2.NP. Nutná rekonstrukce.jen zastavěný pozemek Realizačníí cena - prodej v 03/ Kč 2. - Byt vel.1+2 s přísl.,toužin ul.na zámecké. Panelový dům,původní stav z roku 1975,3.NP. Realizační cena - prodej 02/ Kč Oceňovaný byt vzhledem k současnému technickému stavu,vybavennosti velikosti. poloze,odpovídá dle znalce nabídce Kč.

10 - 10/12 - Porovnáním s realizovanými prodeji je srovnávací cena ,-Kč. C e l k e m srovnávací cena činí ,00 Kč. Odpočet závady s nemovitostí spojené: * Byt v užívání spoluvlastníka podílu 1/2, omezená prodejnost Kč C e l k e m srovnávací cena činí ,00 Kč. Zjištění obvyklé (tržní) ceny : 1 Administrativní cena (cen.předpis) ,00 Kč 2 Srovnávací hodnota ,00 Kč (po odpočtu závady) Vzhledem k trendu prodejnosti bytů v této lokalitě,velikosti a umístění a technickému stavu závady na nemovitosti,je obvyklá (tržní) cena v cenách roku ,00 Kč. Obvyklá (tržní) cena činí ,00 Kč. *************************************************** Cena slovy: dvěstětisíckč. Závěr : 1 - Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí Kč. 2 - Cena závady-užívání spoluvlastníkem 1/2 bytu činí Kč. 3 - Obvyklá cena oceňované nemovitosti po odpočtu závady(spoluvlastník 1/2) činí Kč.

11 - 11/12 - ************************************************************************* Výpočet spoluvlastnického podílu - obvyklé ceny : pí.trnková Ladislava podíl 1/ Kč x 1/2 = Kč.

12 - 12/12 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne čj.spr.4836/85 pro základní obor Ekonomika,odvětví ceny a odhady (nemovitostí). Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu fa.č.06/zp/2014. Hrach Jindřich Otisk razítka : Podpis znalce: Karlovy Vary