Znalecký posudek číslo 1652/142/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1652/142/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí bytové jednotky č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov, vše zapsáno na LV č a Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 5458/04-6 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2632) Příloha 5 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2626) Příloha 6 Kopie katastrální mapy Příloha 7 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č a 2626, k.ú. Oldřichov u Tachova, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, KP Tachov dne , řízení PÚ: 1929/ b.: Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, KP Tachov dne pro k.ú. Oldřichov u Tachova v měřítku 1:2000, mapový list 8-8/1. 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Andrlovou (spoluvlastník oceňované bytové jednotky). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky). Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: 1.i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.k.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex5458/04-6 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov, vše zapsáno na LV č a Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č a 2626 v k.ú. Oldřichov u Tachova pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník SJM Andrle Zdeněk a Andrlová Eva, Oldřichov 63, Tachov 1, (641231/0850, /2306) LV č. 2632, 2626 Katastrální území Oldřichov u Tachova (kód ) Obec, okres Tachov ( ), Tachov (CZ0327) Vlastnictví jednotky Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 63, byt č. 63/8, parc.č. 159/11 (spoluvlastnický podíl ideálních 1507/10000 na společných částech budovy a pozemku zapsáno na LV č. 2626) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 159/11, 259 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti znalce a p. Andrlové. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá rodina Andrlových. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 2632). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 2626 v k.ú. Oldřichov u Tachova včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech domu č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 63/8 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná třípokojová bytová jednotka č. 63/8 se nachází ve 3.NP v budově č.p. 63, ve které je umístěno celkem 8 bytových jednotek. Jedná se o nepodsklepený, třípodlažní bytový dům se sedlovou střechou, v 1.NP jsou situovány kromě bytových jednotek také sklepní kóje náležící k jednotlivým bytům a ostatní společné prostory (kotelna). Bytový dům leží v Oldřichově (vesnická část města Tachov), která se nachází cca 2 km východně od centra Tachova. Budova je umístěna v západní části Oldřichova nedaleko řeky Mže v klidné lokalitě a je přístupná po místních komunikacích (poslední část příjezdu k objektu tvoří komunikace panelová). Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou montované železobetonové (panelové), střecha je sedlová, krytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou zateplené, silikátové (kromě části 1.NP) bez vnějších obkladů, vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. Ke vchodu do objektu je provedeno předsazené schodiště s teracovými nášlapy, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou železobetonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou ocelové Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 prosklené, okna jsou plastová a dřevěná zdvojená. V objektu není instalován výtah, na objektu je umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno z centrální kotelny na tuhá paliva umístěné v 1.NP objektu. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 63/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 63/8 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází ve 3.NP nepodsklepeného, třípodlažního, panelového bytového domu se sedlovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah tvoří PVC a koberce. Vytápění je ústřední, řešeno z centrální kotelny na tuhá paliva umístěné v 1.NP, ohřev vody je také řešen centrálně (elektrickým bojlerem), jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny veřejnou kanalizací, je provedena elektroinstalace 220 V. V kuchyňské lince je osazen sporák na PB láhve. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC, vše umístěno v umakartovém jádře. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 3+1 (3 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň) s lodžií a sklepní kójí, která se nachází v 1.NP objektu. Podlahová plocha bytu: 72,88 m 2 Pozn. : Do podlahové plochy bytu byla zahrnuta podlahová plocha sklepa vynásobená koeficientem 0,1, podlahová plocha lodžie je započítána celou svou výměrou (stanoveno dle Vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhlášky)). Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří objektu je dle získaných informací cca 30 let, v roce 2007 bylo provedeno zateplení fasády. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Tachově a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Jiné Oceň. objekt Tachov, Oldřichov ,88 byt (OV) ve 3.NP panelového domu bez výtahu, s lodžií a sklepní kójí 1 Stadtrodská 2+1 (3+1) 63,40 byt (OV) ve druhém patře panelového domu s výtahem, po rekonstrukci, původně 2+1 nyní 3+1, s lodžií v mezipatře a sklepem 2 Korandova ,27 družstevní byt ve druhém patře panelového domu s výtahem, se zaskleným balkónem, po částečné rekonstrukci 3 Školní ,00 byt (OV) ve čtvrtém podlaží panelového domu, s balkónem, po částečné rekonstrukci 4 Bělojarská ,67 byt (OV) šestém patře panelového domu s výtahem, s lodžií, po částečné rekonstrukci 5 Korandova ,00 družstevní byt ve třetím patře panelového domu, v původním stavu 6 Želivského ,88 družstevní byt ve čtvrtém patře panelového domu s výtahem, s lodžií 7 Petra Jilemnického ,00 byt (OV) v prvním patře zděného domu, v původním stavu s umakartovým jádrem, se sklepem a lodžií Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na Cena za 1 m 2 po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 KC (1-5) Cena oceň objektu Kč Kč/m 2 men pra- ceny Kč/m 2 poloha sklep, lodžie, balkón stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,05 1,00 1,10 1,00 1,02 1, , ,05 0,98 1,08 1,00 1,03 1, , ,05 0,98 1,07 1,00 1,01 1, , ,05 0,98 1,05 1,00 1,00 1, , ,04 0,96 1,00 0,99 1,00 0, , ,04 0,98 1,01 0,99 1,01 1, , ,05 1,00 1,00 1,02 1,02 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 ) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky a přístupu k bytovému domu navrhuji obvyklou hodnotu ve spodní třetině výše uvedeného intervalu, tj. po zaokrouhlení na ,- Kč/ m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - k bytu náleží lodžie a sklepní kóje Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - zhoršený přístup k bytovému domu panelová komunikace - dům bez výtahu Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky ,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 72,88 m 2 Obecná hodnota ,- 72,88 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Oldřichov u Tachova v oddíle C zapsána nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 2632). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a p. Andrlové (spoluvlastník oceňované bytové jednotky) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytovou jednotku užívá rodina Andrlových. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu bytové jednotky č. 63/8 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 63 na pozemku parc.č. 159/11 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 1507/10000 na společných částech budovy č.p. 63 a pozemku parc.č. 159/11 v k.ú. Oldřichov u Tachova, obec Tachov, okres Tachov, vše zapsáno na LV č a 2626, vedených u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Tachov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na ,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). V Brně, dne 1.srpna 2008 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1652/142/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 1.srpna 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11