Znalecký posudek č. 65/125/2012

Transkript

1 Dědic & partneři a.s., znalecký ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007-ODS-ZN/08 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí, se sídlem Ostrava-Vítkovice, Mírová 18, IČ: Zadavatel: Ing. Jiří Hanák, insolvenční správce dlužníka Eiffage Construction Česká republika, s.r.o., se sídlem Ostrava -Poruba, Francouzská 6167, PSČ IČ: Znalecký posudek č. 65/125/2012 Stanovení tržní ceny nemovitostí průmyslového areálu s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 1284, katastrální území Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Posouzení k datu: Počet vyhotovení: 4 x Datum zpracování: Číslo vyhotovení: 1

2 Anotace ocenění Zadavatel: Ing. Jiří Hanák, insolvenční správce dlužníka Eiffage Construction Česká republika, s.r.o., se sídlem Ostrava, Poruba, Francouzská 6167, PSČ , IČ: Úkol: Stanovení tržní ceny nemovitostí průmyslového areálu s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 1284, katastrální území Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Účel ocenění: Prodej třetí osobě. Datum ocenění: Datum prohlídky: Předmět oceňování: Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví č pro katastrální území Heřmanice. Popis předmětu: Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví č pro katastrální území Heřmanice, a to: Budova Heřmanice č.p. 726, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, nacházející se na parc. č. st (zastavěná plocha a nádvoří), Budova bez čp/če na parcele st. 557, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 558, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 556, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 1302, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 1299, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Strana 1 (celkem 23)

3 Pozemek p.č. st. 556, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 557, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 558, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1299, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1302, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1304, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. 331/4, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/5, ostatní plocha (manipulační plocha), Pozemek p.č.331/6, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/7, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/16, ostatní plocha (manipulační plocha), Pozemek p.č.331/17, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/18, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/19, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/20, ostatní plocha (manipulační plocha). Použité metody: U staveb: Metoda výnosová Metoda tržního porovnání U pozemku: Metodou tržního porovnání Znalec: Znalecký ústav Dědic & partneři a.s. zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR podle 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007-ODS-ZN/08 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí. Statutární zástupce ústavu: Ing. Radim Dědic Zpracovatelé: Ing. Radim Dědic, Ing. Petr Vojtíšek, Ing. Barbora Pátková Strana 2 (celkem 23)

4 Konzultanti: K vyhotovení Znaleckého posudku nebyl přibrán žádný konzultant. Počet stran: 23 stran Počet příloh: 5 příloh Počet vyhotovení: 4 x (z toho 1 x znalec) Rozdělovník: 3 x originál zadavatel, 1 x kopie znalec Strana 3 (celkem 23)

5 Obsah I. Úvod str. 5 I.1. Zadání (účel ocenění)... str. 5 I.2. Základní pojmy... str. 5 I.3. Zkratky... str. 6 I.4. Podklady dodané zadavatelem. str. 6 I.5. Základ hodnoty... str. 6 I.6. Rozsah ocenění... str. 6 I.7. Návrh tržní hodnoty... str. 7 II. Metody oceňování.. str. 7 II.1. Metoda stanovení věcné hodnoty.. str. 7 II.2. Metoda výnosová... str. 8 II.3. Metoda tržního porovnání... str. 9 III. Nález... str. 10 IV. Vlastní ocenění... str. 13 IV.1. Volba metody ocenění... str. 13 IV.2. Návrh tržní hodnoty pozemku. str. 13 IV.3. Metoda výnosová... str. 14 IV.4. Metoda tržního porovnání str. 17 IV.5. Souhrnné ocenění... str. 19 V. Závěrečná zpráva... str. 20 Seznam literatury... str. 22 Seznam příloh... str. 23 Strana 4 (celkem 23)

6 I. Úvod I.1. Zadání (účel ocenění) Stanovení tržní ceny nemovitostí průmyslového areálu s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 1284, katastrální území Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava-město, za účelem prodeje třetí osobě. I.2. Základní pojmy Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice IVSC/TEGoVA, Evropské oceňovací standardy EVS, Mezinárodní oceňovací standardy IVS). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 5 (celkem 23)

7 I.3. Zkratky Přehled hlavních použitých zkratek v ocenění: ČSÚ Český statistický úřad JKSO Jednotná klasifikace stavebních objektů NP Nadzemní podlaží OP Obestavěný prostor PP Podzemní podlaží THU Technicko hospodářské ukazatele RTS RTS, a.s., Brno NUS Náklady na umístění stavby ZP Zastavěná plocha I.4. Podklady dodané zadavatelem Znalecký posudek č. 54/2011 ve věci určení tržní hodnoty nemovitostí, zapsaných na LV 1284 katastru nemovitostí pro obec Ostrava, k.ú. Heřmanice, vypracovaný znalcem Kvita, Pawlita a Partneři, s.r.o. dne , Přehled aktuálních nájemních smluv dle informací od zástupce zadavatele. I.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny je tímto oceněním stanovená obvyklá cena ve smyslu tržní hodnoty. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a EVS, IVS jako odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. I.6. Rozsah ocenění Předkládaný návrh tržní hodnoty zejména v oblasti ocenění současného stavu předmětných nemovitostí a prognózy budoucího vývoje vychází z následujících skutečností: Historie a podstata nemovitosti Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu z pronájmu nemovitosti Strana 6 (celkem 23)

8 Ekologická zatížení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Ostatní zjištěné vlivy. I.7. Návrh tržní hodnoty Tržní hodnota je navržena podle všeobecně uznávaných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku, která je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. II. Metody oceňování Návrh tržní hodnoty nemovitosti vychází z obvykle užívaných metod: 1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2. Metoda výnosová 3. Metoda tržního porovnání. II.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutné v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění tedy může být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanoveno pomocí některé z běžně užívaných metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitostí (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje, zejména: zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, úpravy stavby, reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, opotřebení stavby, užívání stavby, ostatní (zejména statika, poruchy, vady apod.). Pro výpočet znehodnocení stavby je nutné zjistit, příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení, provedené opravy a výměnu Strana 7 (celkem 23)

9 jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost, metodu výpočtu opotřebení a odůvodnění jejího použití. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí a druhu pozemku. Uváží se také umístění pozemku v dané obci a u nezastavěných pozemků údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se navrhne tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U pozemků je tedy často preferována metoda porovnávací. II.2. Metoda výnosová Základem pro nejčastěji používaný budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky ČR, tak i možné rizikové faktory (jak současné, tak budoucí). Stanovení výnosové hodnoty nemovitostí můžeme shrnout v následujícím obecném schématu: Čisté roční nájemné - Náklady spojené s provozem = Čistý roční výnos - Podíl výnosu připadající na pozemek = Podíl výnosu připadající na stavbu x Zásobitel = Výnosová hodnota stavby + Hodnota pozemku = Výnosová hodnota Strana 8 (celkem 23)

10 Výnosovou hodnotu nemovitosti (včetně pozemku) pak obecně stanovíme na základě následujícího vzorce, který uvažuje s možností růstu čistého ročního výnosu připadajícího na stavbu a s vlivem inflace: Kde: VHN 1+ g 1 ( 1+ i)( 1+ f ) = * ČV 1+ g ( 1+ i) 1+ f n S + THP VHN ČV S THP g i f n Výnosová hodnota nemovitosti Čistý roční výnos připadající na stavbu Tržní hodnota pozemku Tempo růstu ČV S Výnosová míra stavby Předpokládaná inflace Zbývající doba ekonomické životnosti stavby. Výraz se zlomkem, kterým je násoben ČV S, se obecně nazývá zásobitel (zohledňující růst čistého ročního výnosu připadajícího na stavbu a inflaci). Tržní hodnota pozemku je obecně odhadnuta na základě porovnávací metody. II.3. Metoda tržního porovnání Tato metoda ocenění nemovitostí (stavba a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávaní informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu, a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Strana 9 (celkem 23)

11 III. Nález Předmět ocenění Nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví č pro katastrální území Heřmanice, a to: Budova Heřmanice č.p. 726, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, nacházející se na parc. č. st (zastavěná plocha a nádvoří), Budova bez čp/če na parcele st. 557, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 558, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 556, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 1302, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Budova bez čp/če na parcele st. 1299, způsob využití: stavba pro výrobu a skladování, Pozemek p.č. st. 556, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 557, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 558, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1299, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1302, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. st. 1304, zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek p.č. 331/4, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/5, ostatní plocha (manipulační plocha), Pozemek p.č.331/6, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/7, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/16, ostatní plocha (manipulační plocha), Pozemek p.č.331/17, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/18, ostatní plocha (ostatní komunikace), Pozemek p.č.331/19, ostatní plocha (jiná plocha), Pozemek p.č.331/20, ostatní plocha (manipulační plocha). Seznam nemovitostí na LV a mapa umístění nemovitostí z KN jsou obsahem Přílohy č. 1 a Přílohy č. 2. Historie a podstata nemovitostí Jedná se o průmyslový areál, který je z cca 4/5 uzavřený a oplocený. V současné době tento areál již není vlastníkem užíván pro svou podnikatelskou činnost. V areálu jsou pronajaty jen některé nemovitosti. Do areálu jsou přivedeny tyto inženýrské sítě: vodovod, elektrická energie, kanalizace, plynovod, telefonní linka. Příslušenstvím areálu jsou zpevněné plochy v areálu, oplocení, čistička odpadních vod, vnitroareálové rozvody a venkovní osvětlení. Strana 10 (celkem 23)

12 Poloha nemovitostí Areál s nemovitostmi je situován na severozápadním okraji městské části Heřmanice, na ulici Orlovská, přibližně 1,5 km severovýchodním směrem od křižovatky ulic Buhumínská, Muglinovská a Orlovská. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Orlovská (silnice 2. třídy č. 470), která spojuje město Ostravu s městem Orlovou. Přibližně 2 km severozápadním směrem prochází dálnice D1. V okolí oceňovaného areálu převažuje zástavba průmyslovými objekty (betonárka, areál bývalého dolu Heřmanice), v širším okolí se nacházejí vícepodlažní obytné domy a objekty individuálního bydlení. Areál se nachází v rovinatém terénu. Lokalita se jeví vhodnou pro současné využití nemovitostí. Postavení nemovitosti na trhu Předmětné nemovitosti můžeme z pohledu trhu s nemovitostmi zařadit do segmentu průmyslových nemovitostí pro výrobu a skladování a do lokality k.ú. Heřmanice. Je možné konstatovat, že vyhlídka obchodovatelnosti daných nemovitostí je v daném segmentu a lokalitě průměrná při náležitém marketingu. Ekologická zatížení nemovitosti Nejsou. Věcná břemena Na pozemku p.č. 331/18 je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene ve prospěch třetí osoby - TRANSMIX Ostrava s.r.o. Věcné břemeno má podobu vjezdu a průjezdu motorovými vozidly a příchodu a průchodu osob. Toto věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou. Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Stavba + pozemky jsou ve vlastnictví jednoho vlastníka. Ostatní zjištěné vlivy Nejsou. Hlavní výhody nemovitosti Rovinatost a umístění areálu, Dobrá dostupnost veřejné dopravy, Dostatečná kapacita parkovacích míst, Napojení na inženýrské sítě, Velikost manipulačních zpevněných ploch. Strana 11 (celkem 23)

13 Hlavní nevýhody nemovitosti Stavebně - technický stav nemovitostí je částečně zanedbaný, Tepelně technický stav budov vyvolává vysoké nároky na vytápění, Věcné břemeno chůze a jízdy. Popis nemovitosti Fotodokumentace budov a staveb je umístěna v Příloze č. 3. Podlahové plochy Velikost podlahových ploch v jednotlivých budovách a stavbách byla převzata ze Znaleckého posudku č. 54/2011 ve věci určení tržní hodnoty nemovitostí, zapsaných na LV 1284 katastru nemovitostí pro obec Ostrava, k.ú. Heřmanice, vypracovaného znalcem Kvita, Pawlita a Partneři, s.r.o. dne Název objektu Na pozemku p.č. Podlahová plocha v m 2 Druh podlahové plochy Administrativní budova st ,11 kancelářské a obslužné prostory Dílna s kotelnou st ,16 skladovací prostory Sklad 331/7 66,53 skladovací prostory Ocelový přístřešek 331/6 155,4 skladovací prostory externí Dílna s kotelnou st ,62 skladovací prostory Dílna s administrativním zázemím - hala st ,5 skladovací prostory Dílna s administrativním zázemím - budova st ,24 kancelářské a obslužné prostory Dílna st ,48 skladovací prostory Stolárna st ,01 výroba Ocelový přístřešek 331/6 110,6 skladovací prostory externí Budova skladu st ,69 skladovací prostory Administrativní budova st ,46 kancelářské a obslužné prostory Plechový sklad 331/5 137,8 skladovací prostory externí Budova skladu st ,84 skladovací prostory Ocelový přístřešek 331/5 85,1 skladovací prostory externí Výměry pro účely odhadu tržní hodnoty Zastavěná plocha budov a ostatních staveb celkem činí 3454,74 m 2. Obestavěný prostor staveb činí ,04 m 3. Užitná plocha (podlahová plocha) celkem činí 3 669,54 m 2. Užitná plocha (podlahová plocha bez ploch externích skladovacích ploch přístřešky) celkem činí 3 180,64 m 2. Strana 12 (celkem 23)

14 IV. Vlastní ocenění IV.1. Volba metody ocenění V předkládaném odhadu tržní hodnoty budou použity následující metody pro ocenění staveb: 1. Metoda výnosová 2. Metoda tržního porovnání. Zhotovitel provede v předkládaném odhadu tržní hodnoty 2 výše zvolené metody ocenění. Pozemky budou oceněny na základě: 1. Metoda tržního porovnání analogie dle cenové mapy IV.2. Návrh tržní hodnoty pozemku Ocenění metodou tržního porovnání - analogie dle cenové mapy Znalec ocenil pozemek na základě cenové mapy města Ostravy - dle Cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy č. 12, která je platná od Všechny níže uvedené pozemky jsou tedy oceněny dle cenové mapy cenou 550,- Kč / m2. V souladu s výše uvedeným provedl znalec ocenění předmětného pozemku na základě metody tržního porovnání - analogie dle cenové mapy, a to s těmito výsledky: Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Tržní hodnota Pozemky LV 1284, k.ú. Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava - město Výměra v Položka Kč/m2 m2 Ocenění v Kč st. 556, zastavěná plocha a nádvoří st. 557, zastavěná plocha a nádvoří st. 558, zastavěná plocha a nádvoří st. 1299, zastavěná plocha a nádvoří st. 1302, zastavěná plocha a nádvoří st. 1304, zastavěná plocha a nádvoří /4, ostatní plocha (jiná plocha) /5, ostatní plocha (manipulační plocha) /6, ostatní plocha (ostatní komunikace) Strana 13 (celkem 23)

15 Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. Pozemek par.č. 331/7, ostatní plocha (ostatní komunikace) /16, ostatní plocha (manipulační plocha) /17, ostatní plocha (jiná plocha) /18, ostatní plocha (ostatní komunikace) /19, ostatní plocha (jiná plocha) /20, ostatní plocha (manipulační plocha) Celkem x IV.3. Metoda výnosová Následující propočet 1 akcentuje budoucí užitek plynoucí vlastníkovi z oceňovaných staveb. Hodnota výnosové míry stavby a zásobitele je stanovena v tabulce uvedené níže. Odhad výnosové míry stavby Položka Hodnota Jednotka Poznámka Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých včetně očekávané inflace Dlouhodobě očekávaná inflace (inflační cíl ČNB) Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých očištěný o inflaci 3,50 % Riziková přirážka 4,00 % 2,00 % Inflační cíl činí 2 % Makroekonomická predikce MF ČR z 7/2012 1,47 % =((1+výnos st.dluh.)/(1+inflační cíl))-1 Prémie za riziko v úrovni nad bezrizikovou investici (st.dluhopisy) Výnosová míra stavby (bez inflace) 4,47 % Výnos do doby splatnosti státních dluhopisů 10 letých očištěný o inflaci + riziková přirážka Zásobitel (při rostoucích časových řadách a inflaci) Položka Hodnota Jednotka Poznámka i: výnosová míra stavby (bez inflace) 4,47 % Z předchozí části tabulky g: tempo růstu 2,00 % Inflační doložka ve výši 100 % růstu inflace. f: dlouhodobě očekávána inflace 2,00 % Inflační cíl ČNB Zásobitel 13, x Dle vzorce Riziková přirážka je stanovena převážně s ohledem na vyšší riziko aktiva než je investice do bezrizikového aktiva státních dluhopisů. Celková nominální výnosová míra staveb dosahuje 6,56 %, což znalec považuje za přiměřenou nominální výnosovou míru s ohledem na typ nemovitostí, lokalitu a segment trhu s nemovitostmi se zdůrazněním toho faktu, že výnosová míra staveb musí být adekvátní dosažitelnému nájemnému. Tempo růstu g je odhadnuto ve výši 2 %. Zbývající doba ekonomické životnosti stavby byla znalcem odhadnuta, vzhledem k výši běžných provozních nákladů nemovitostí, ke stáří stavby a stavebně technickému stavu 1 Propočet je dán vzorcem z kapitoly II.2. Metoda výnosová. Strana 14 (celkem 23)

16 budov a ostatních staveb, ve výši 20 let (doba, po kterou lze pronajímat stavbu bez nutnosti zásadních oprav či rekonstrukcí). Odhad tržního nájemného Kč/m2/rok za jednotlivé druhy ploch je stanoven na základě metody porovnání výše nájemného v místě a čase obvyklé. Vzorky, které byly použity pro metodu tržního porovnání nájemného a výpočet touto metodou, jsou zachyceny v Příloze č. 4. Strana 15 (celkem 23)

17 Strana 16 (celkem 23)

18 IV.4. Metoda tržního porovnání Znalec prohledal databázi všech potenciálních vzorků vhodných pro přímé porovnání, a to internetovou databázi prodávaných komerčních nemovitostí (průmyslové areály pro skladování a výrobu), zachycenou na internetové adrese (jedná se o databází téměř všech realitních kanceláří v ČR) k datu ocenění. Následně znalec vybral relevantní vzorky, které jsou vhodné pro přímé porovnání s předmětnými nemovitostmi. Výběr relevantních vzorků proběhl v relevantní lokalitě: Moravskoslezský kraj, okres Ostrava - město. Vybrané relevantní vzorky musely být očištěny o hodnotu pozemků, a to na základě Naegeliho metody třídy polohy. Relevantní vzorky, které znalec vybral pro přímý porovnávací přístup, včetně jejich dílčích charakteristik a výpočet hodnoty pozemků dle Naegeliho metody třídy polohy jsou zachyceny v Příloze č. 5. V další fázi znalec provedl již samotné přímé porovnání jednotlivých vybraných relevantních vzorků s předmětnými nemovitostmi v areálu. Porovnání bylo provedeno u všech prvků porovnání zvlášť, a to tak, že znalec posuzoval (porovnával) stav daného prvku porovnání (dílčí charakteristiku) každého z relevantních vzorků areálu s předmětnými nemovitostmi v areálu. Či-li ve své podstatě stanovil u daného prvku porovnání (dílčí charakteristiky) míru odlišnosti každého z relevantních vzorků ve srovnání s předmětnými nemovitostmi v areálu. Míra odlišnosti byla znalcem stanovena v 7 stupních. Relevantní vzorek je ve srovnání s předmětnými nemovitostmi v areálu mnohem horší, horší, mírně horší, téměř shodný, mírně lepší, lepší a mnohem lepší. Výše uvedenou míru odlišnosti (vyjádřenou kvalitativně) znalec následně převedl do číselné podoby. Jedná se o kvantitativní porovnávací analýzu, kdy jednotlivé slovně vyjádřené diferenciace mezi jednotlivými relevantními vzorky a předmětnými nemovitostmi v areálu znalec převedl do roviny číselných hodnot. Nejprve znalec přiřadil míře odlišnosti vyjádřené slovně číselné hodnoty od -3 do +3, následně stanovil váhy dle významnosti prvku porovnání (dílčí charakteristiky) v přímém porovnávacím přístupu, a nakonec stanovil konečnou číselnou hodnotu jednotlivých dílčích charakteristik (prvků porovnání) pro jednotlivé míry odlišnosti jako součin hodnoty váhy prvku porovnání a hodnoty míry odlišnosti. Cílem této fáze je stanovení výše koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti), na základě kterého se jednotlivé hodnoty Ceny stavbeb, nalezené u jednotlivých relevantních vzorků, převedou na cenu platnou pro předmětné nemovitosti v areálu (tato cena platí pouze pro každé jednotlivé přímé porovnání relevantního vzorku a předmětnými nemovitostmi v areálu samostatně). Koeficientů porovnatelnosti tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků areálů s nemovitostmi. Výsledek je zachycen níže. Strana 17 (celkem 23)

19 Míra vzájemné odlišnosti prvku porovnání Hodnota míry vzájemné odlišnosti Prvek porovnání mnohem horší Relevantní vzorek staveb v areálu ve srovnání s předmětnými nemovitostmi v areálu je horší mírně horší téměř shodný mírně lepší lepší mnohem lepší Váha prvku porovnání Stav stavby Poloha (dostupnost) Dispoziční řešení (vybavenost) Vliv velikosti Maximální hodnota Hodnota koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti) 1,500 1,333 1,167 1,000 0,833 0,667 0,500 Konečným krokem je stanovení ceny nemovitostí v areálu, a to vyplývající z každého jednotlivého přímého porovnání mezi jednotlivým relevantním vzorkem porovnání a předmětnými nemovitostmi v areálu. Stanovených cen platných pro předmětné nemovitosti v areálu tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků. Ke každé jednotlivé ceně (vyjádřené v Kč/m2) platné pro předmětnou plochu nemovitostí v areálu znalec dospěl na základě násobku Ceny nemovitostí (vyjádřené v Kč/m2) platné pro daný relevantní vzorek, Koeficientu adjustace nabídkové ceny a Koeficientu porovnatelnosti. Koeficient adjustace nabídkové ceny byl znalcem odborně odhadnut ve výši 0,85. Což znamená, že znalec srazil z nabízené Ceny staveb (vyjádřené v Kč/m2), platné pro daný relevantní vzorek celkem 15 %, jelikož se jedná o stranu nabídky (nabízená cena je vždy vyšší než cena poptávaná), a ne o konkrétní již dojednanou cenu nemovitosti. V Příloze č. 5 je zachycen výše uvedený propočet, a to pro všechny z relevantních vzorků. V souladu s výše uvedeným provedl znalec ocenění předmětných nemovitostí v areálu bez pozemků na základě porovnávací metody, a to s těmito výsledky: Odhad hodnoty předmětných ploch nemovitostí v areálu bez pozemků Medián Kč / m2 Aritmetický průměr Kč / m2 Směrodatná odchylka 105 Kč / m2 Celková výměra předmětných ploch oceňovaných staveb v areálu bez započtení ploch externího skladu (pomocné plochy) činí 3 180,64 m2. Odhad celkové hodnoty předmětných ploch staveb v areálu tedy činí (násobek celkové výměry předmětných ploch oceňovaných staveb v areálu bez započtení ploch externího skladu a hodnoty aritmetického průměru cen předmětných ploch oceňovaných staveb): Porovnávací hodnota staveb v areálu Kč Tržní hodnota pozemků Kč Porovnávací hodnota nemovitostí celkem Kč Strana 18 (celkem 23)

20 IV.5. Souhrnné ocenění S přihlédnutím ke všem popisům a závěrům, které znalec učinil v předkládaném odhadu tržní hodnoty (tržní ceny), znalec navrhuje tržní hodnotu (tržní cenu) nemovitostí ve výši výnosového ocenění po zaokrouhlení, neboť: Metoda tržního porovnání je považována znalcem za metodu indikativní, a to s ohledem na rozsah (počet), lokalizaci a segment použitelných vzorků pro porovnání a s ohledem na aktuální stav pronajatosti areálu třetím osobám (vlastník areálu již tento areál navíc nepoužívá pro svou podnikatelskou činnost). Vzhledem k tomu, že na pozemku p.č. 331/18 je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene ve prospěch třetí osoby - TRANSMIX Ostrava s.r.o., když toto věcné břemeno má podobu vjezdu a průjezdu motorovými vozidly a příchodu a průchodu osob a navíc bylo zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou, je nutné zohlednit tuto majetkovou újmu ve výsledné hodnotě pozemků, a tedy celého areálu. Znalec převzal hodnotu tohoto věcného břemene, o kterou vlastník oceňovaného areálu přichází, ze Znaleckého posudku č. 54/2011 ve věci určení tržní hodnoty nemovitostí, zapsaných na LV 1284 katastru nemovitostí pro obec Ostrava, k.ú. Heřmanice, vypracovaného znalcem Kvita, Pawlita a Partneři, s.r.o. dne Hodnota tohoto věcného břemen je tedy stanovena k datu ocenění ve výši ,- Kč. Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) oceňovaných staveb v areálu Výnosová hodnota Kč Porovnávací hodnota Kč Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) staveb Kč Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) pozemků po zohlednění věcného břemene Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) pozemků Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) oceňovaného areálu včetně pozemků Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) nemovitostí Kč Kč Strana 19 (celkem 23)

21 V. Závěrečná zpráva Na základě objednávky zadavatele vyhotovil znalec předkládaný znalecký posudek týkající se: Stanovení tržní ceny nemovitostí průmyslového areálu s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 1284, katastrální území Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostravaměsto. Tento znalecký posudek je vypracován pro prodej třetí osobě. Odhad tržní hodnoty (tržní ceny) předmětných nemovitostí byl proveden k datu Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) staveb Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) pozemku Návrh tržní hodnoty (tržní ceny) nemovitostí Kč Kč Kč Celková tržní hodnota (cena) předmětných nemovitostí - průmyslového areálu s pozemky a příslušenstvím, zapsaných na LV 1284, katastrální území Heřmanice, obec Ostrava, okres Ostrava-město byla znalcem odhadnuta ve výši: ,- Kč (slovy: ČtrnáctmiliónůdevětsettisícKč). V Ostravě dne Strana 20 (celkem 23)

22 Znalecký posudek zpracovali: Ing. Radim Dědic, Ing. Petr Vojtíšek, Ing. Barbora Pátková Statutární zástupce znaleckého ústavu, který může tento znalecký posudek na požádání osobně stvrdit, doplnit nebo jeho obsah blíže vysvětlit: Ing. Radim Dědic ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán znaleckým ústavem Dědic & partneři a.s. zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR podle 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, č.j. 191/2007- ODS-ZN/08 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady podniků, pohledávek, nehmotného majetku, cenných papírů, nemovitostí a movitých věcí. Znalecký úkon zapsán pod poř.č. 65/125/2012. Strana 21 (celkem 23)

23 Seznam literatury LITERATURA Č. Autor Název Nakladatelství Rok vydání Místo vydání Norma ISBN 1 Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc. a kol. Teorie oceňování nemovitostí CERM 2009 Brno Mařík Miloš a kol. Metody oceňování podniku Ekopress 2007 Praha Zazvonil Zbyněk Výnosová hodnota nemovitostí CEDUK 2004 Praha Zazvonil Zbyněk Porovnávací hodnota nemovitostí Ekopress 2006 Praha Zazvonil Zbyněk Odhad hodnoty pozemků VŠE 2007 Praha Kokoška Jiří Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů I. díl Oeconomica 2009 Praha Č. Autor Název Nakladatelství Ročník Místo vydání Norma ISSN 7 PERIODIKA Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., Ing. Superatová Alena Soudní inženýrství, Problematika názvosloví ceny obvyklé CERM a Brno X Č. Autor Název Nakladatelství Rok vydání Místo vydání Norma ISBN 8 PŘÍSPĚVEK VE SBORNÍKU Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., RNDr. Tomislav Šimeček a kol. Místně obvyklé nájemné, Náklady prosté reprodukce bytového fondu a přiměřené výnosy z nájemného Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR 2010b Praha Strana 22 (celkem 23)

24 Seznam příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Příloha č. 5 Seznam nemovitostí na LV Mapa umístění nemovitostí Fotodokumentace Vybrané relevantní vzorky nájemného pro výnosovou metodu a propočet porovnávací metodou Vybrané relevantní vzorky a výpočet porovnávací metodou Strana 23 (celkem 23)

25 Příloha č. 1 Seznam nemovitostí na LV

26 Nahlížení do KN Nahlížení do KN 1 z 2 Nahlížení do KN :54 Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 1284 Katastrální území: Heřmanice Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Eiffage Construction Česká republika, s.r.o. Francouzská 6167/5, Ostrava, Poruba, Parcely Parcelní číslo st. 556 st. 557 st. 558 st st st /4 331/5 331/6 331/7 331/16 331/17 331/18 331/19 331/20 342/43 342/44 342/45 342/46 342/63 342/

27 Nahlížení do KN Nahlížení do KN 2 z 2 Nahlížení do KN :54 Parcelní číslo Stavby Číslo Heřmanice č.p. 726 na parcele st bez čp/če na parcele st. 557 bez čp/če na parcele st. 558 bez čp/če na parcele st. 556 bez čp/če na parcele st bez čp/če na parcele st Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava Platnost k :40:02

28 Příloha č. 2 Mapa umístění nemovitostí

29 Publikace dat ISKN - 0s :484ms, 711 prvků. Publikace dat ISKN - 0s :484ms, 711 prvků. 1 z 1 Publikace dat ISKN - 0s :484ms, 711 prvků :02 Obsah katastrální mapy a mapy pozemkového katastru se zobrazuje od měřítka 1:5000. Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě (PDF formát).

30 Příloha č. 3 Fotodokumentace

31 Fotodokumentace Vjezd do areálu Administrativní budova p.č. st Dílna s kotelnou na p.č. st Administrativní budova p.č. st Administrativní budova p.č. st Dílna s kotelnou na p.č. st Strana 1 (celkem 4)

32 Sklad na p.č. 331/7 Dílna s kotelnou na p.č. st. 558 Ocelový přístřešek na p.č. 331/6 Dílna s kotelnou na p.č. st. 558 Dílna s administrativním zázemím na p.č. st. 558 Dílna s administrativním zázemím na p.č. st. 558 Strana 2 (celkem 4)

33 Dílna s administrativním zázemím na p.č. st. 558 Dílna na p.č. st. 558 Stolárna na p.č. st Ocelový přístřešek na p.č. 331/6 a budova skladu na p.č. st. 557 Strana 3 (celkem 4)

34 Administrativní budova na p.č. st. 556 Administrativní budova na p.č. st. 556 Plechový sklad na p.č. 331/5 Ocelový přístřešek na p.č. 331/5 Budova skladu na p.č. st Strana 4 (celkem 4)

35 Příloha č. 4 Vybrané relevantní vzorky nájemného pro výnosovou metodu a propočet porovnávací metodou

36 Metodika, vybrané relevantní vzorky pronájmu a výpočet porovnávací metodou Znalec prohledal databázi všech potenciálních vzorků vhodných pro přímé porovnání, a to internetovou databázi pronajímaných relevantních nemovitostí (kancelářských, skladových a výrobních prostorů), zachycenou na internetové adrese (jedná se o databází téměř všech realitních kanceláří v ČR) k datu ocenění. Následně znalec vybral relevantní vzorky, které jsou vhodné pro přímé porovnání s předmětnou nemovitostí. Výběr relevantních vzorků proběhl v relevantní lokalitě: Moravskoslezský kraj - okres Ostrava - město Relevantní vzorky, které znalec vybral pro přímý porovnávací přístup včetně jejich dílčích charakteristik, jsou zachyceny níže. V další fázi znalec provedl již samotné přímé porovnání jednotlivých vybraných relevantních vzorků s předmětnými plochami nemovitosti. Porovnání bylo provedeno u všech prvků porovnání zvlášť, a to tak, že znalec posuzoval (porovnával) stav daného prvku porovnání (dílčí charakteristiku) každého z relevantních vzorků nemovitostí s předmětnými plochami nemovitosti. Či-li ve své podstatě stanovil u daného prvku porovnání (dílčí charakteristiky) míru odlišnosti každého z relevantních vzorků ve srovnání s předmětnými plochami nemovitosti. Míra odlišnosti byla znalcem stanovena v 7 stupních. Relevantní vzorek je ve srovnání s předmětnou plochou nemovitosti mnohem horší, horší, mírně horší, téměř shodný, mírně lepší, lepší a mnohem lepší. Výše uvedenou míru odlišnosti (vyjádřenou kvalitativně) znalec následně převedl do číselné podoby. Jedná se o kvantitativní porovnávací analýzu, kdy jednotlivé slovně vyjádřené diferenciace mezi jednotlivými relevantními vzorky a předmětnou plochou nemovitosti znalec převedl do roviny číselných hodnot. Nejprve znalec přiřadil míře odlišnosti vyjádřené slovně číselné hodnoty od -3 do +3, následně stanovil váhy dle významnosti prvku porovnání (dílčí charakteristiky) v přímém porovnávacím přístupu, a nakonec stanovil konečnou číselnou hodnotu jednotlivých dílčích charakteristik (prvků porovnání) pro jednotlivé míry odlišnosti jako součin hodnoty váhy prvku porovnání a hodnoty míry odlišnosti. Cílem této fáze je stanovení výše koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti), na základě kterého se jednotlivé hodnoty Ceny pronájmu stavby, nalezené u jednotlivých relevantních vzorků, převedou na cenu pronájmu platnou pro předmětné plochy (tato cena platí pouze pro každé jednotlivé přímé porovnání relevantního vzorku a předmětných ploch samostatně). Koeficientů porovnatelnosti tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Výsledek je zachycen níže v Tab. č. 1 Stanovení hodnoty koeficientu porovnatelnosti.

37 Tab. č. 1 Stanovení hodnoty koeficientu porovnatelnosti Míra vzájemné odlišnosti prvku porovnání Hodnota míry vzájemné odlišnosti Relevantní vzorek stavby ve srovnání s předmětnou stavbou je mnohem horší horší mírně horší téměř shodný mírně lepší lepší mnohem lepší Prvek porovnání Váha prvku porovnání Stav stavby Poloha (dostupnost) Dispoziční řešení (vybavenost) Vliv velikosti Maximální hodnota Hodnota koeficientu porovnatelnosti (odlišnosti) 1,500 1,333 1,167 1,000 0,833 0,667 0,500 Konečným krokem je stanovení ceny pronájmu předmětných ploch nemovitostí, a to vyplývající z každého jednotlivého přímého porovnání mezi jednotlivým relevantním vzorkem porovnání a předmětnou plochou nemovitosti. Stanovených cen pronájmu platných pro předmětnou plochu tedy bude tolik, kolik bylo nalezeno relevantních vzorků nemovitostí. Ke každé jednotlivé ceně pronájmu (vyjádřené v Kč/m2/měsíc) platné pro předmětnou plochu nemovitosti znalec dospěl na základě násobku Ceny pronájmu nemovitosti (vyjádřené v Kč/m2/měsíc) platné pro daný relevantní vzorek, Koeficientu adjustace nabídkové ceny, Koeficientu porovnatelnosti. Koeficient adjustace nabídkové ceny byl znalcem odborně odhadnut ve výši 0,85. Což znamená, že znalec srazil z nabízené Ceny stavby (vyjádřené v Kč/m2), platné pro daný relevantní vzorek celkem 15 %, jelikož se jedná o stranu nabídky (nabízená cena je vždy vyšší než cena poptávaná), a ne o konkrétní již dojednanou cenu domu. Dále v příloze je zachycen výše uvedený propočet, a to pro všechny z relevantních vzorků. V souladu s výše uvedeným provedl znalec odhad ceny pronájmu předmětných ploch nemovitostí na základě porovnávací metody, a to s těmito výsledky: Tab. č. 2 Odhad obvyklé (tržní) výše pronájmu předmětných kancelářských ploch (horší stav) v Kč/m2/měsíc Medián 47,6 Kč / m2 Aritmetický průměr 48,72 Kč / m2 Směrodatná odchylka 2,8 Kč / m2 Tab. č. 3 Odhad obvyklé (tržní) výše pronájmu předmětných kancelářských ploch (lepší stav) v Kč/m2/měsíc Medián 57,3 Kč / m2 Aritmetický průměr 59,71 Kč / m2 Směrodatná odchylka 4,8 Kč / m2

38 Tab. č. 4 Odhad obvyklé (tržní) výše pronájmu předmětných skladovacích ploch v Kč/m2/měsíc Medián 39,8 Kč / m2 Aritmetický průměr 39,72 Kč / m2 Směrodatná odchylka 4,2 Kč / m2 Tab. č. 5 Odhad obvyklé (tržní) výše pronájmu předmětných výrobních ploch v Kč/m2/měsíc Medián 46,3 Kč / m2 Aritmetický průměr 45,48 Kč / m2 Směrodatná odchylka 7,2 Kč / m2 Tab. č. 6 Přiřazení odhadované obvyklé výše pronájmu k předmětným plochám oceňovaných nemovitostí v areálu Název objektu Na pozemku p.č. Podlahová plocha v m 2 Administrativní budova st ,11 Dílna s kotelnou st ,16 Sklad 331/7 66,53 Ocelový přístřešek 331/6 155,4 Dílna s kotelnou st ,62 Dílna s administrativním zázemím - hala st ,5 Druh podlahové plochy kancelářské a obslužné prostory skladovací prostory skladovací prostory skladovací prostory externí skladovací prostory skladovací prostory Obvyklý pronájem za měsíc Obvyklý pronájem za rok 48,72 Kč 584,69 Kč 39,72 Kč 476,60 Kč 39,72 Kč 476,60 Kč 9,93 Kč 119,15 Kč 39,72 Kč 476,60 Kč 39,72 Kč 476,60 Kč Dílna s administrativním kancelářské a st ,24 zázemím - budova obslužné prostory 59,71 Kč 716,55 Kč Dílna st ,48 skladovací prostory 39,72 Kč 476,60 Kč Stolárna st ,01 výroba 45,48 Kč 545,75 Kč Ocelový přístřešek 331/6 110,6 skladovací prostory externí 9,93 Kč 119,15 Kč Budova skladu st ,69 skladovací prostory 39,72 Kč 476,60 Kč Administrativní budova st ,46 kancelářské a obslužné prostory 48,72 Kč 584,69 Kč Plechový sklad 331/5 137,8 skladovací prostory externí 9,93 Kč 119,15 Kč Budova skladu st ,84 skladovací prostory 39,72 Kč 476,60 Kč Ocelový přístřešek 331/5 85,1 skladovací prostory externí 9,93 Kč 119,15 Kč Pozn.: Obvyklé nájemné u předmětných skladovacích externích ploch znalec odhadnul ve výši 25 % obvyklého nájemného předmětných skladovacích ploch.

39 Vzorky kancelářské plochy (horší stav) Vzorky kancelářské plochy (lepší stav)

40 Vzorky skladovací plochy Vzorky výrobní plochy

41 Výpočet porovnávací metodou - kancelářské plochy (horší stav) Výpočet porovnávací metodou - kancelářské plochy (lepší stav)

42 Výpočet porovnávací metodou skladovací plochy Výpočet porovnávací metodou výrobní plochy

43 Příloha č. 5 Vybrané relevantní vzorky a výpočet porovnávací metodou

44 Vybrané relevantní vzorky, výpočet dle Naegeliho metody třídy polohy a výpočet porovnávací metodou Vzorky

45 Výpočet dle Naegeliho metody třídy polohy

46 Výpočet porovnávací metodou