ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p a p situovaných v kat. území Rosice u Chrasti (741191), obci Rosice (572179), okrese Chrudim (CZ 0531), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 183 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3006/13-36 ze dne Vlastník oce ovaných pozemk : Vrb cká V ra, Krále Jana 1332, Chot bo el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p a 1326 s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 12 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p a 1326 situovaných v katastrálním území Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3006/13-36 ze dne Vlastník oce ovaných pozemk : Vrb cká V ra, Krále Jana 1332, Chot bo el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p a 1326 s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 3006/13-36 ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímek kat. mapy pro k.ú. Rosice u Chrásti - vyhláška ministerstva financí. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky. 199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované pozemky p a 1326 se nalézají v katastrálním území Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemk ve vlastnictví p. V ry Vrb cké bytem Chot bo, Krále Jana Pozemek p je evidovaný v K.N. L.V. 183 v druhu pozemku ovocný sad. Pozemek je z více než poloviny osázen trvalým porostem ovocných strom. Zp sob jeho ochrany je vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond. Pozemek p je evidovaný v K.N. L.V. 183 v druhu pozemku orná p da. Zp sob jeho ochrany je též vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je vyzna eno v K.N. exeku ním p íkazem k prodeji a zástavními právy exekutorské a soudcovské (též se neoce ují, ale p ihlíží se k ním p i stanovení kone né tržní ceny). Nep edpokládá se v sou asné dob ani v budoucích plánech jeho p ípadné využití k jinému ú elu. (nap. stavební parcely)

4 POSUDEK A) Administrativní cena POZEMKY Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: Rosice u Chrasti (741191) obec: Rosice (572179) okres: Chrudim (CZ 0531) kraj: Pardubický Pozemek p Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ovocný sad Pozemek p Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná p da Zp sob ochrany: zem lský p dní fond parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u díl í vým ry (m 2 ) BPEJ základní cena (K /m 2 ) úprava Z.C. íl..5 pol upravená základní cena (K /m 2 ) zjišt ná cena (K ) ovocný ,56 20 % 6, , sad ,94 20 % 2, , orná da ,96 20 % 14, ,80 Celkem zjišt ná administrativní cena zem lských pozemk ,39 K

5 -5- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

6 -6- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

7 Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Prodej pozemku orná p da k.ú. Syn any, obec Rosice u Chrasti cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 19,- K /m 2 zdroj: ortsim Rosice, okres Chrudim pronajato s výpov dní lh tou 5 let nabídka 2. Prodej pozemku orná p da; k.ú., obec Chrást cena prodejní celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 25,- K /m 2 zdroj: tisk prodej 3. Prodej pozemku s porostem strom, listnatým a ovocným obec Chrudim cena za prodej celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 31,35 K /m 2 zdroj: RE/MAX Chrudim prodej 4. Prodej zem. p dy; k.ú. St emošnice cena za prodej celkem: ,- K vým ra: ,- m 2 cena za 1 m 2 : 20,- K /m 2 zdroj: RE/MAX Praha nabídka pronajato s výpov dní lh tou 13 rok

8 -8- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K Rosice u Ch. 1. 1,000 1,000 orná p da 1,000 1,000 1,000 0,990 1,000 0,990 (1.365) Chrást 2. 1,000 0,990 orná p da 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 (3.136) 3. 1,000 Chrudim 0,980 (23.182) sad 1,000 0,960 0,990 1,000 1,000 0, ,000 Chrudim St emošnice 0,980 (23.182) zem. pozemek 1,000 1,000 0,990 0,980 1,000 0,951

9 -9- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace (K /m 2 ) k prodeji Pozemek orná p da 1. k.ú. Syn any , ,950 0,990 17,87 obec Rosice u Chrasti 2. Pozemek orná p da k.ú., obec Chrást , ,000 0,990 24,75 3. Pozemek sad obec Chrudim , ,000 0,931 29,18 Pozemek zem. p da 4. k.ú. St emošnice , ,950 0,951 18,07 obec Chrudim pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 22,47 maximum (K /m 2 ) 29,18 minimum (K /m 2 ) 17,87 Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 22,47 K /m 2 - (0,15 x 11,31) = 20,7735 K /m 2 zaokrouhleno 20,77 K /m 2

10 -10- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,39 K (cena za 1 m 2 6,47 K ) zjišt ná cena ,39 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: sto dva tisíce sedmset t icet korun eských B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemek p a ( m 2 x 20,77 K /m 2 ) zjišt ná tržní cena ,59 K ,- K po zaokrouhlení

11 -11- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji kone nou cenu v ase a míst obvyklou (tržní) pozemku p a situovaných v katastrálním území: Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém na ástku ,- K slovy: t ista t icet tisíc korun eských

12 -12- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost znaleckého posudku do ílohy:-internetový výpis z K.N. L.V porovnatelné pozemky -usnesení o ustanovení znalce