Hotel jako náročná investice Bratislava & regiony, SR

Transkript

1 Hotel jako náročná investice Bratislava & regiony, SR (/2010) Labartt Hospitality s.r.o. Římská 12, Praha 2 Tel. : , Fax. : Prievozská 4D, Bratislava, Tel.: , Fax: Calea Victoriei, Bl.D1, Sc.7, Et.11, Bucharest sec.1 Tel. : , Fax: version 02/2011

2 Labartt Hospitality 10 let odborného poradenství v oblasti hotelového průmyslu a cestovního ruchu Feasibility Study projektů v cestovním ruchu (FS od LH obsahuje rovněž návrh provozní proformy, návrh interiérů, tržní ocenění projektu a další). Vyhledání mezinárodního / lokálního provozovatele budoucího hotelu a vyjednání provozovatelské smlouvy Mystery Shopping, Controlling, Positioning a Redesign hotelů Ocenění hotelových nemovitostía projektů (Tržní & IFRS ) Sale & Buy transakce v cestovním ruchu Analýzy & Průzkumy v cestovním ruchu Semináře & Konference pro odborníky v cestovním ruchu Přednášková činnost na Vysoké škole ekonomické v Praze, Ekonomické univerzitě v Bratislavě a Academy of Economics Studies v Bukurešti. News Letter

3 Bratislavský a regionální trh v SR 2010 Trendy Postupné zvyšování počtu ubytovacích bt íhzařízení ívyšších standardů dů v regionech Bratislava stále dominuje Vyšší rozdíly v kvalitě poskytovaných služeb regionálních hotelů, neplatí pro hotely ve značkách Menší nebo žádné přehřátí trhu (investiční přehlednost trhu) v regionech hotely drží ceny Dotace z EU deformují trh v regionech Bratislava je již obecně investičně nasycena života schopné pouze projekty s přidanou hodnotou, stále trvá zájem up scale and boutique značek Mezinárodní řetězce čím dál více vstupují do regionálních měst, jejich výsledky však nejsou vždy podle očekávání, v období krize je síla mezinárodní značky v regionu slabší než v hlavním městě Destinačního management ani v roce 2010 nezafungoval jako jedna z bariér propadu ubytovaných hostů v SR

4 Vývoj kapacit Hromadných ubytovacích zařízení v Bratislave & Vývoj počtu hostů a přenocování Vývoj kapacit Hromadných ubytovacích zařízení v Bratislave a vývoj počtu přenocování Hromadná ubytovací zařízení celkem % změna oproti předcházejícímu období N/A -5,3% 8,5% 24,7% 0,0% 13,5% v tom hotely ***** a **** % změna oproti předcházejícímu období N/A 33,3% 0,0% 16,7% 28,6% 22,2% v tom hotely *** % změna oproti předcházejícímu období N/A 6,7% 6,3% 29,4% 4,5% 17,4% ostatní hromadná ubytovací zařízení % změna oproti předcházejícímu období N/A -35,0% 7,7% 42,9% 0,0% 0,0% Pokoje celkem % změna oproti předcházejícímu období N/A 15,4% 2,8% 8,3% 2,7% 16,5% Počet hostů % změna oproti předcházejícímu období N/A 9,3% 7,8% 7,1% 3,4% -14,5% Počet přenocování % změna oproti předcházejícímu období N/A 19,8% 3,1% 5,9% 6,0% -14,1% Zdroj: Slovenský štatistický úrad, 12/2010 V roce 2008 % změna nárůstu nových pokojů je mírně nižší než % nárůst hostů a počtu přenocování poslední rok rovnováhy, krize se ještě naplno neprojevila V roce dochází k výraznému nárůstu pokojů za současného značného poklesu hostů a přenocování skokové prohloubení krize

5 Trend vývoje nárůstu pokojů & hostů v bratislavských HUZ Vysoký nárůst počtu pokojů v roce byl způsoben především otevřením nových 5*hotelů Sheraton (232 i.) a Kempinski (231 i.) Ještě na přelomu let 2007/2008 trvá pozitivní investiční sentiment, který není ničím podložen, operátoři často tvoří matematické nabídky

6 Vývoj počtu pokojů & hostů & přenocování ý jp p j p BA & PRA

7 Trend vývoje nárůstu pokojů & hostů v bratislavských HUZ Průměrný počet hostů na 1 pokoj se v období pohyboval od hostů/pokoj ( přenocování/pokoj), k výraznému skokovému poklesu došlo až v roce (104 hostů, resp. 212 přenocování/pokoj) S poklesem hostů a počtu přenocování na 1 pokoj dochází logicky k poklesu průměrné obsazenosti hotelů

8 Vývoj obsazenosti (STR Global a statistiky LH) 03/2008 počátek dlouhodobého poklesu nejnižší obsazenost za posledních pár let ( 16% oproti 2008) 02/ nejvyšší propad obsazenosti oproti předchozímu roku 40,7% od 01 / nový stav trhu, skokový nárůst pokojů v roce

9 Porovnání obsazenosti PRA&BA (STR Global a statistiky LH) 90% 80% 70% 60% 50% 40% Obsazenost na bratislavském hotelovém trhu % % 10% 0% 90% 80% 70% 60% 50% % 20% 10% % Obsazenost na pražském hotelovém trhu % Zdroj: STR Global Limited, 2011 Zdroj: STR Global Limited, 2011 z hlediska obsazenosti lze rok 2010 považovat v Praze na rozdíl od Bratislavy za příslib

10 Vývoj průměrné ceny (STR Global ) Rok pokles ceny na EURO 83,12 Rok 2010 další skokový propad ceny na EURO EURO 72,40 Rok 2011?

11 Porovnání průměrné ceny PRA&BA (STR Global) Průměrná dosažená cena na pražském hotelovém trhu Zdroj: STR Global Limited, 2011

12 Vývoj obsazenosti a cen (STR Global) Vývoj průměrné dosažené ceny v Euro v bratislavských hotelech , STR GLOBAL Vývoj průměrné obsazenosti v bratislavských hotelech , STR GLOBAL Trend poklesu dosažené ceny ve sledovaném období je strmější než trend poklesu obsazenosti (neúčinná obrana hotelů) Na jaké hodnotě se zataví průměrná cena ubytování? 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Obsazenost se zřejmě posune vzhůru..

13 Porovnání počtu pokojů ve vybraných evropských městech podle standardů Počet hotelů a hotelových pokojů dle standardů ve vybraných hlavních městech Hlavní město Počet Počet 3* Počet pokojů obyvatel hotelů ve 3* standardu Počet pokojů na 1000 obyvatel Počet 4* hotelů Počet pokojů ve 4* standardu Počet pokojů na 1000 obyvatel Počet 5* Počet pokojů hotelů ve 5* standardu Počet pokojů na 1000 obyvatel Bratislava , , ,13 Budapešť , , ,3 Bukurešť , , ,11 Praha , , ,1 Sofia , , ,07 Vídeň , , ,2 Zdroj: Statistické ti ti úřady jednotlivých zemí, průzkum ů LH , údaje o počtu pokojů mohou být nepřesné ř - hrubá čísla l Výše uvedená tabulka je indikativní Indexy vycházejí z předpokladu srovnatelnosti struktury jednotlivých trhů

14 Porovnání cen ubytování bt áívybraných hhotelů ve vybraných evropských městech Cena dvoulůžkového pokoje včetně snídaně a všech poplatků dne Hotel Praha Vídeň Budapešť Bratislava Bukurešť Hilton 5* 244,0 169,0 181,0 190,6 282,88 Novotel 4* 146,4 153,0 101,5 124,3 155,7 Nejlevnější 4* 22,0 69,0 40,0 60,0 55,0 Courtyard by Marriott 3*+ 118,3 134,0 85,0 109,0 68,0 K+K Hotels 4* 103,00 125,0 100,00 85,0 97,2 Ibis 3* 83,6 107,0 66,2 81,3 55,0 Zdroj: cena za ubytování z 7.2 na * pokud hotel v dané destinaci není (případně je plně obsazen) byl vybrán obdobný hotel Bratislava (červeně): Sheraton, Mercure, Park Inn, Best Western Antares Bucharest (červeně): Ramada Majestic V kategorii nejlevnějších nabídek je leaderem Praha Únorová nabídka cen na portálu je solidní

15 Indikativní cena 4*/5* hotelového pokoje dle HVS International Indikativní cena 4*/ 5* hotelového pokoje ve vybraných hlavních městech Hlavní město Bratislava Bukurešť Budapešť Praha Sofia N/A Vídeň Zdroj: Europena Hotel Valuation Index 2010, HVS International Cena na hotelový ýpokoj se počítá na typický 4* až 5* hotel s 200 pokoji

16 Důvody nízkých cen v Bratislavě Skokový nárůst pokojů na trhu v kontextu krize Existence řady hotelů neodpovídající deklarovanému standardu Snaha obsadit hotel za každou cenu Nerozvážné snížení cen ubytování u hotelů v centru i mimo centrum Bratislavy a velkých řetězcových hotelů z důvodu zachování obsazenosti v době nejvyšší krize zapůsobilo na snížení cen u všech hotelů Online rezervace na vnějších ubytovacích serverech možnost reálného porovnávání cen s konkurencí snižování ceny Zlepšující se kongresová infrastruktura nemohla díky krizi začít dobře fungovat Následky Snížení cen nezabránilo poklesu obsazenosti (nejsou jiné segmenty např. turistický), nelze stimulovat poptávku, která zde není Trh si začal pamatovat nové ceny, paměť trhu je dlouhá Nákladové škrty v provozu hotelů se dostaly na hranici zachování standardu, někteří vlastníci tlačí dál Řada hotelů se ocitne na okraji ekonomické rentability vybydlené hotely během 3 5 let bez dostatečných zdrojů na renovaci (dva roky již uběhly )

17 Pokračování? Nákladové škrty Snižování kvality služeb (bez zaměstnanců to prostě nejde a prodávat levné zboží za drahé také ne..) Cenové soupeření sráží cenu níže bez efektu na trhu nejsou další hosté?

18 Cenová válka relativně lti ě nová a trvalá součást bratislavského trhu? V cenová válka nezná vítěze Mnohem snazší je cenu snížit než cenu opětovně zvýšit na původní hodnotu TRH má dlouhou paměť Jsem při dané ceně schopen vytvořit zisk a dostatečnou rezervu na obnovu opotřebeného hotelu? Odpovědnost vlastníka hotelu / Odpovědnost provozovatele hotelu

19 Příběh z Prahy Nový 4 * design hotel Praha 1 70 E za noc včetně dvou snídaní a DPH a poplatků Nepořádek Elementární základy hospitality pozdrav nefungují Startegie průchozího domu na turisty je krátkozraká Nově rekonstruovaný 4* hotel Praha 1 60 E za noc včetně dvou snídaní a DPH a poplatků p p Snídaně na úrovni 2/3* hotelu Personál neumí pořádně česky ani anglicky.

20 Cesty (některé) ke stabilizaci i trhu th v Bratislavě &SR Minimální prodejní cena hotelového pokoje musí alespoň zajistit amortizaci investice, respektive její reprodukci (výpočet = přijal jsem minus vydal jsem je krátkozraký, s odpisy je třeba vždy počítat) Stát si musí seriózně položit otázku, zda budou DPH a daně zase platit jen ti hloupí V SR dosud nefunguje silný lobysta za cestovní ruch Dlouhodobé poskytování kvalitních služeb je významnou bariérou proti tlaku na snižování ceny Vlastníci hotelů musí v nestandardní době tvořit prostor pro seriózní pokračování hotelového provozu (restrukturalizace dluhové služby // obětování ročního výnosu pro hodnotu investice // nebo budoucí transakční výnos // zodpovědně zvažovat změny v organizaci hotelového provozu a nezabývat se krátkodobými řešeními)

21 Odhady stabilizace hotelového trhu v Praze Obsazenost V průběhu roku 2011, úroveň??? Dosažená cena V průběhu roku , úroveň???

22 Tipy, jk jak ceny postupně ě zvyšovat...

23 Děkujeme za pozornost Jan Ficek Executive Director & Lucia Šalková Šlk Senior Manager Prague & Bratislava Labartt Hospitality s.r.o. Římská Praha 2 Tel.: Fax.: jficek@labartt.com lsalkova@labartthospitality.com Poděkování Joseph Goddard / TRICORP za úvod do businessu Michaela Vyhňáková / LP za 200% back office Jarmila Indrová / VŠE Praha za absolventy a profesionální přístup Assoc. Prof. Ph.D. Novacká Ľudmila / EUBA zaprofesionální přístup Assoc. Prof. Gabriela Tigu PhD. / Academy of Economic Studies Bucharest za akademickou podporu Všem kolegům z LH z to že jsou s námi