Investiční činnost v hotelnictví ČR vývoj v letech a perspektivy do budoucna

Transkript

1 (vybrané okruhy témat pro konferenci VŠE 17/9/2009) Labartt Investment a.s. Hospitality Services & Management Vinohradská 93, Praha 2 Tel. : , Fax. : Na Vŕšku 6, Bratislava Tel.: , Fax: Calea Victoriei 155, block D1, section 7, 3rd floor,sector 1,Bucharest Tel.: , Fax: verze 09/2009

2 I. Hlavní specifika hotelové investice 2 Nákladná nemovitostní investice Dlouhodobá návratnost (bezpečně obvykle let včetně vlastní equity 25 až 30%, LI HSM) Ve většině případů je vlastník oddělen od provozovatele, nebo provozovatelské služby outsourcuje (MC) Případný recovering investice je velmi nákladný a v případě jeho realizace je návratnost většinou posunuta za hranici ekonomické únosnosti (výjimkou jsou obecně nemovitosti v exkluzivních lokalitách) Aktuální tržní hodnota investice je založena na výkonu provozovatele (a situaci na trhu s hotelovými službami) Hotelová investice provedená kvalifikovaně a podle dobrých způsobů je bezpečnou investici (trh s turistickými službami je z dlouhodobého hlediska stabilní)

3 II. Vybrané okruhy Lokality Co se staví? Management a značky Konkurence Financování Výnosnost Finální vlastníci Perspektivy 3

4 Lokality Postupný vývoj od Prahy, jako automatické preferované lokality k regionům, v rámci Prahy velký důraz na PPPPP (P1 má více hotelů než ulic) Města s populací okolo obyvatel se stala standardní investiční lokalitou Investice do resortů se stávají standardním investičním segmentem Lázeňské lokality Lokální investoři investují v rámci domovských lokalit (především města od cca obyvatel) 4

5 Co se staví? Poznámka: LI HSM se zaměřuje na investice 3* a vyšší Postupně byl opuštěn klasický 3* standard z přelomu století a je nahrazen standardem nazývaným 3+ Je akcentováno vytváření zázemí pro kongresovou a firemní klientelu Dochází k překrývání standardů (3+, 4+, 5+) Wellness se stává běžnou součástí nových investic Kvalifikovaní investoři beze zbytku respektují světový oborový vývoj 5 Řetězcové značky nejsou označeny hvězdičkami

6 Management, značky a řetězce Čeští manažeři tvoří v ČR v rámci mezinárodních značek v naprosté většině případů páteř středního i vyššího managementu Zařazování do značek (provozovatelských struktur) přestává být dominantní pouze pro velké nebo zahraničních investice a začíná se týkat celého investičního trhu Hotelové řetězce se staly flexibilními při vyjednávání provozovatelských smluv Smlouva o řízení (Management Contract) se stala běžně používaným nástrojem pro řízení hotelu, u malých a středních projektů stále převládají klasické nájemní smlouvy 6 ČR se stala standardní destinací pro zařazování značek

7 Konkurence Pražský trh Trendy lokality Ostatní lokality 7

8 Financování Nejobvyklejším způsobem financování zůstává dlouhodobý (15 let a více) bankovní úvěr nebo DBÚ v kombinaci se zdroji z fondů EU s možností mimořádných splátek Podíl equity u bonitních projektů se pohybuje od % * odhlížíme od nestandardního výkyvu od druhé poloviny roku 2008 Úroková sazba se u bonitních projektů přiblížila až na úroveň sazbě pro rezidenční projekty Vývoj od rigidního zajištění nemovitostí k hodnocení výkonnosti provozovatele 8 Banky se zabývají i malými projekty

9 Nákladovost a výnosnost Outsourcing se stal standardním nástrojem pro řízení osobních nákladů Podnájem hotelových středisek vhodného zaměření (wellness, F&B) zvyšuje jejich výkonnost Provozní výnosnost hotelů je udržována především s ohledem na Cost Controling a Yield Revenue Management Model městský hotel, standard 3+ až 4*, cca. 150 pokojů, kongresové zázemí, poloha v centru / širším centru, standardní konkurenční situace, provozní výnos 35 45% z tržeb bez DPH 9

10 Finální vlastníci, Evropa 2007, HVS International Jednotlivé a portfoliové hotelové transakce dle kupujícího 2007 (v mil. Euro) 7% 11% Hotel O perator 10% 11% Ins titutional Inves tor Hotel Inves tment Company Private Equity 18% Real Estate Investor 10 44% High-Net-W orth Individual

11 Perspektivy Lokality: Praha centrum, regionální města od obyvatel, resorty v tradičních lokalitách, lázeňské lokality Hotelové společnosti mají zájem umisťovat další značky do ČR, úroveň zapojení hotelů do značek se zvýší Výhodu budou mít projekty s boutique přidanou hodnotou, které se budou odlišovat Bankovní sektor má a bude mít zájem financovat tento sektor investic Výnosnost hotelových investic se nebude výrazně měnit 11 Stabilizace trhu v Praze se očekává v roce

12 Děkujeme za pozornost Jan Ficek GM Labartt Investment a. s. Vinohradská Praha Tel.: Fax.: jficek@labartt.com Ondřej Zajíc Junior Manager HSM Praha Lucia Šalková Junior Manager HSM Bratislava Poděkování Joseph Goddard / TRICORP za úvod do businessu Michaela Vyhňáková / LP za 200% back office Pavel Nauš /LI za nadšení a novátorství Jarmila Indrová / VŠE Praha za absolventy a profesionální přístup Assoc. Prof. Ph.D. Novacká Ľudmila / EUBA za profesionální přístup Assoc. Prof. Gabriela Tigu PhD. / Academy of Economic Studies Bucharest za akademickou podporu Pavel Zíka / CHR za náhled praktika Ostatním v týmu LI že jsou s námi Všem kolegům z LI HSM z to že jsou s námi 12