ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně bytové jednotky č.1563/6 a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.1561,1562,1563,1564 v ulic Hábova a podílu na pozemcích v kat. území Stodůlky, obec Praha. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Pan JUDr. Pavel Čížkovský advokát a insolvenční správce Václavské nám Praha 1 Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: V Praze Ocenění je provedeno pro účely insolvenčního řízení na majetek pana Františka Dohnala (MSPH 94 INS 31992/ /6). Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Ing. Antonín Randa Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

2 Znalecký úkol Znalecký posudek je proveden ve dvou cenových úrovních: V části A je stanovena cena dle cenového předpisu, dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. V části B je stanovena tržní hodnota dle porovnání s jednotkami na současném trhu. 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1563/6 Adresa předmětu ocenění: Hábova 1563/ Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Stodůlky Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Františka Dohnala, kontrolní orientační prohlídka na místě Podklady pro vypracování znaleckého posudku * Informace z KN, LV 8998, LV 2201 a LV 12694, Katastrální úřad pro hl.m.prahu, katastrální pracoviště Praha, katastrální území Stodůlky. * Informace zjištěné při místním šetření. * Cenová mapa Prahy pro rok Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č.1563/6 je ve výlučném vlastnictví pana Františka Dohnala. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici. Zaměření bytu bylo provedeno při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům čp. 1561,1562,1563,1564 (4 sekce) má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží, je situován ve Stodůlkách v blízkosti stanice metra a okružní čtyř pruhové komunikace Jeremiášova. Dům v panelové technologii pochází z počátku 80. let 20. století, orientace hlavních fasád je západ - východ. Je využito denivelace terénu, takže podzemní podlaží je na západní straně přístupné přímo z ulice, na východní straně je částečně zapuštěno do terénu, ale celý prostor je přirozeně větrán a osvětlen. V 1. PP jsou umístěny sklepní kóje jednotlivých bytů, kočárkárny, sušárny, prádelny a v jedné sekci výměníková stanice. Objekt je zateplen, jsou vyměněna okna za plastová, včetně - 2 -

3 vstupních portálů, výtah rekonstruovaný, vnitřní rozvody taktéž. Jinak je interiér domu původní, tzn. jednoramenné schodiště a chodby s PVC krytinou, u vstupů do objektu původní dlažba. Střecha plochá, oplechování z pozinku. Možnost parkování před domem a v okolních ulicích, celkem omezená. Kompletní městská infrastruktura - obchody, škola, školka, zdravotnické zařízení, stanice autobusů MHD a metra - je buď součástí sídlištní výstavby nebo v nedaleké původní zástavbě Stodůlek. Bytový dům je napojen na městské sítě - vodovod, kanalizace, elektro, slaboproud, horkovod, plyn. Dům stojí na pozemcích parc. č. 155/6 - zastavěná plocha a m 2 155/7 - zastavěná plocha a m 2 155/8 - zastavěná plocha a m 2 155/9 - zastavěná plocha a m 2 Část A - ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Bytová jednotka č.1563/6 Bytová jednotka č. 1563/6 o velikosti 3+1 s lodžií se nachází v 2.NP, sklepní kóje náležící k bytu je v 1.PP. Plocha bytu je 71,1 m 2, zasklená lodžie 6,27 m 2 a sklepní kóje 1,5 m 2. Byt je skoro v původním stavu, ale dobře udržovaný. Stěny umakartového jádra jsou obloženy dřevěnými palubkami, v předsíni je vestavěná skříň. V kuchyni původní kuchyňská linka, s kombinovaným sporákem a vestavěná skříň pro uložení potravin. V koupelně plechová vana s umyvadlem a pračkou. Na podlahách je PVC, vše zakryto celoplošnými koberci. V obytných místnostech jsou upraveny stropy polystyrenovými podhledy. Elektroinstalace je vedena v lištách po povrchu. Vnitřní dveře jsou plné nebo ze 2/3 prosklené v ocelových zárubních, okna plastová, kromě oken a dveří vedoucích na lodžii, ty jsou původní dřevěná. Lodžie je zasklena systémem Optimi. Vstupní dveře jsou upraveny jako bezpečnostní. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2 cen. mapa zastavěná plocha a Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 155/6 286, , ,- 155/7 270, , ,- 155/8 268, , ,

4 2 cen. mapa zastavěná plocha a 158/9 274, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,- Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 32 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: obývací pokoj: = 19,00 m 2 pokoj: = 12,00 m 2 pokoj: = 12,30 m 2 kuchyň: = 14,80 m 2 předsíň: = 8,40 m 2 komora: = 1,20 m 2 koupelna: = 2,60 m 2 WC: = 0,80 m 2 lodžie: = 6,27 m 2 Podlahová plocha bytu: = 77,37 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,37 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 77,52 m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt 3+1: 77,52 * 1,00 = 77,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 77,52 m 2-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,84 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,84 = 0,798 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,960 4 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-5 -

6 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,798 = ,54 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 77,52 m 2 * ,54 Kč/m 2 * 0,960 * 1,000= ,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 711 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 711 / = ,59 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,59 Kč = ,91 Bytová jednotka č.1563/6 celkem = ,91 Kč Část B Posudek: tržní hodnota obvyklá cena Pro srovnání jsou vzaty bytové jednotky, které jsou na trhu přímo v dané lokalitě. Ceny jsou nabídkové, představující přání prodávajícího nikoli realizovanou cenu, je proto provedena redukce ceny 0,95. Byt 3+1/L, 78 m2, OV, Janského ul., Praha - Stodůlky Panelový dům, zrekonstruovaný, nedaleko stanice metra Stodůlky, slunný byt v 4.NP se zasklenou lodžií, byt po částečné rekonstrukci ,- Kč ,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 76m2, OV, ul.heranova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 5.NP, původní stav ,- Kč ,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 72,5 m2, OV, ul.přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 7.NP, původní stav ,- Kč ,- Kč/m2-6 -

7 Byt 3+1/L, 80m2, OV, ul. Přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu ,- Kč ,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 77m2, OV, ul. Prusíkova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu, v 6.NP ,- Kč ,- Kč/m2 Při vyloučení max. a min. ceny je průměr: ( ) / 3 = ,66 Kč/m2 Redukce nabídkové ceny: Hodnocená jednotka: ,66*0,95 = ,- Kč/m ,- Kč/m2 * 77,52 m2 = ,90 Kč Tržní hodnota obvyklá cena bytové jednotky č. 1536/6 je stanovena ve výši ,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěčtyřicetšesttisíc korun českých V Praze Pracoviště: Praha 10 Azalková 1 Zodp. pracovník: Ing. Antonín Randa Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Skalka PRACHATICE 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován znaleckým ústavem DOMUS ustanoveným Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě 21 zákona číslo 37/1967 Sb. dne pod číslem jednacím 120/98-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s oprávněním pro oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek je evidován pod č