ZNALECKÝ POSUDEK. ev.č o obvyklé ceně bytu č. 40/1 ul. Zámecká čp.40, obec Kynšperk nad Ohří, včetně příslušenství a podílu na pozemku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK ev.č Předmět posudku: o obvyklé ceně bytu č. 40/1 ul. Zámecká čp.40, obec Kynšperk nad Ohří, včetně příslušenství a podílu na pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno město Soudní exekutor JUDr.Karel Urban Minská 54, Brno Účel posudku: pro účely exekuce Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, Sokolov mob , kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr /68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO dle Koncesní listiny ev.č držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění: Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného dne Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb ve znění vyhl.č.387/2011sb.- pomocně vlastní aktualizovaná databáze realizovaných prodejů a nabídek podobných bytů Exekutorský úřad Brno-město ---Usnesení č.j. 97EX 5524/11-63 ze dne Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. Byt č. 40/1 Kynšperk n.ohří Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kynšperk nad Ohří Kód obce: Název obce: Kynšperk nad Ohří Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o byt 1+3 v přízemí vícebytového domu, který je napojený na EL, VO, KA,Pl a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace. Dům byl postaven v roce 1957, byt byl v posledních letech zásadně přestavěn a modernizován. Nachází se v blízkosti středu města, v tiché ulici mimo větší provoz. Spoluvlastnický podíl.6076/ POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt 40/1 M.1.2. podílová část pozemku M.1.1. byt 40/1 Ocenění bytů porovnávacím způsobem podle 25 Vstupní hodnoty Index trhu I T určen dle přílohy č.18a tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na nemovitost II. Bez vlivu 0,00 Celkem -0,05 Index trhu I T = 1 + Suma(Ti) I T = ,05 = 0,950 Index polohy I P určen dle přílohy č. 18a tab č.5 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Význam obce zeměp., kultur., hospod. I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stav. úřadem, 0,02 banka, policie, pošta 3 Poloha nemovitosti v obci IV. Centrum obce 0,02 4 Okolní zástavba a živ. prostředí v okolí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovit. II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popř. 0,00 kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovit. II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 2

3 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji -0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovit. III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,07 Index polohy I P = 1 + Suma(Pi) I P = 1 + 0,07 = 1,070 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.19 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo -0,01 komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0,09 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25 S Koeficient S podle stáří stavby C Stavba stáří nad 30 do 50 let včetně rekonstruováno sníženo stáří 0,80 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * S I V = (1 + 0,09) * 1,25 * 0,80 = 1,090 Index cenového porovnání I = I T * I P * I V I = 0,950 * 1,070 * 1,090 = 1,108 Podlahová plocha PP Název místnosti Výpočet PP (m2) kuchyně 4,42 4,42 pokoj 10,04 10,04 pokoj 16,81 16,81 pokoj 14,64 14,64 koupelna 3,22 3,22 WC 0,87 0,87 sklepní koje 1.27*0.1 0,13 sklepní koje 4.64*0.1 0,46 Celkem 50,59 Výpočet ceny Indexová průměrná cena IPC určena dle přílohy č.19: IPC = Kč/m 2 podlahové plochy Cena upravená CU = IPC * I CU = 13393,00 * 1,108 = ,44 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = CU * PP CB = 14839,44 * 50,59 = Kč byt 40/1 - celkem: Zjištěná cena Kč 3

4 M.1.2. podílová část pozemku Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. k): ZC = Cp x 1,00 C p = 35 + (a ) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + ( ) * 0, = 64,43 Kč/m 2 ZC = 64,43 * 1,00 = 64,43 Kč/m 2 Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka Přirážka výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích 80 K P1 = 1 + 0,80 = 1,80 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka Přirážka 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,139 Koeficient K p určen dle přílohy č.39: Sokolov, 2-5 tis.obyv., bytové domy: K p = 0,766 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 64,43 * 1,80 * 1,10 * 2,139 * 0,766 = 209,02 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 585 zastavěná plocha a nádvoří 214,00 209, ,28 Celkem 214, ,28 Spoluvlastnický podíl : 6076/25222 výpočet podílová část pozemku - celkem: ,28 : * 6076 = ,-Kč Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) byt 40/ podílová část pozemku Cena podle úředního předpisu Porovnávací způsob hodnoty bytu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Byt modernizovaný je proti nemodernizovanému bytu o cca ,-Kč dražší. Oceňovaný byt není modernizován. 4

5 1- Kynšperk nám SNP, panelový dům,podlahová plocha 65,00m2, nabídka za ,-Kč 2- Kynšperk cihlový dům,podlahová plocha 66,00m2, nabídka za ,-Kč 3- Habartov, cihlový dům, podlahová plocha 60,00m2, nabídka za ,-Kč Porovnání bytů - č.40/1 v Kynšperku nad Ohří Porovnávací hodnota : Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů Kč Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba blízko středu obce napojena na všechny obslužné sítě byt je nově přestaven a modernizován Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů než je poptávka Byt je v přízemí Byt čp. 40/1 v Kynpšerku nad Ohří: Obvyklá cena : Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena bytu č. 40/1 a podílu na pozemku v Kynšperku nad Ohří ,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 5

6 6