Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2014 o ceně bytu jednotka č.559/001 LV a garáže P7 LV , č.p.559, stavební plocha p.č jiný vlastník, v k.ú. Zbraslav, obci Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/ Ostrava IČ: Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti - č.j. 102 EX 01239/ Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zbraslav, obec Praha, okres Hlavní město Praha, list vlastnictví č , vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Zbraslav (791733) List vlastnictví číslo: 2726 Vlastníci: 1. Čejková Marie Podíl: 720/4 931 Žitavského 559, Zbraslav, Praha 5 2. Společné jmění manželů Podíl: 720/4 931 Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, Praha 3. Společné jmění manželů Podíl: 1 526/4 931 Morčuš Stanislav a Morčušová Jitka Ing. Žitavského 559, Zbraslav, Praha 4. Smetáková Gabriela Podíl: 525/4 931 Antala Staška 1565/30, Krč, Praha 4 5. Společné jmění manželů Podíl: 720/4 931 Souček Jiří a Součková Libuše Žitavského 559, Zbraslav, Praha 6. Vasiliková Dana Podíl: 720/4 931 Žitavského 559, Zbraslav, Praha 5 List vlastnictví číslo: 2707 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: 103/750 Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, Praha Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 2. Společné jmění manželů Podíl: 3/20 Ernýgr Štěpán a Ernýgrová Božena Žitavského 558, Zbraslav, Praha 5 3. Společné jmění manželů Podíl: 37/250 Jirkovský Václav Ing. Na Kodlíči 580, Vrané nad Vltavou Jirkovská Martina Žitavského 558, Zbraslav, Praha 5 4. Společné jmění manželů Podíl: 73/500 Lochman Václav Ing. Žitavského 558, Zbraslav, Praha 5 Lochmanová Věra Žitavského 558, Zbraslav, Praha 5. Ryšková Alena Ing Podíl: 18/125 Žitavského 558, Zbraslav, Praha 5 6. Smetáková Gabriela Podíl: 203/1 500 Antala Staška 1565/30, Krč, Praha 4 7. Vasiliková Dana Podíl: 209/1 500 Žitavského 559, Zbraslav, Praha 5 List vlastnictví číslo: 2728 Vlastník: Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, Praha 4 List vlastnictví číslo: 2733 Vlastník: Smetáková Gabriela Antala Staška 1565/30, Krč, Praha 4 List vlastnictví číslo: 2726 Vlastníci: 1. Čejková Marie Podíl: 720/4 931 Žitavského 559, Zbraslav, Praha 5 2. Společné jmění manželů Podíl: 720/4 931 Černý Václav a Černá Martina Žitavského 559, Zbraslav, Praha 3. Společné jmění manželů Podíl: 1 526/4 931 Morčuš Stanislav a Morčušová Jitka Ing. Žitavského 559, Zbraslav, Praha 4. Smetáková Gabriela Podíl: 525/4 931 Antala Staška 1565/30, Krč, Praha 4 5. Společné jmění manželů Podíl: 720/4 931 Souček Jiří a Součková Libuše Žitavského 559, Zbraslav, Praha

4 4 6. Vasiliková Dana Podíl: 720/4 931 Žitavského 559, Zbraslav, Praha 5 Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku I. Příslušenství stavby 1) Garáž II. Byt 1) Jednotka 559/001

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5

6 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Příslušenství stavby a) Garáž 37 Jedná se o zděnou garáž s plochou střechou přináležící k BJ. Podlaží: 1 NP Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 21,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,60 21,6 = 56,16 m 3 zastřešení 0,2 21,6 = 4,32 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 60,48 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 978, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01

7 7 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 39 Koeficient pro úpravu (s): 0,805 5 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,781 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 544,82 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 60, ,82 1,000 1,080 = ,17 Kč Garáž určená cena: ,17 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a)garáž Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Jednotka 559/001 spoluvlastnický podíl: 1 / ,17 Kč ,17 Kč ,17 Kč II. Byt a) Jednotka 559/ Jedná se o bytovou jednotku 2+1 nacházející se v 1.NP ve zděném domě se sedlovou střechou. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyně 8,20 1,00 8,20 pokoj 19,40 1,00 19,40 pokoj 7,50 1,00 7,50 veranda 8,80 1,00 8,80 koupelna 2,20 1,00 2,20 WC 0,90 1,00 0,90 předsíň 4,50 1,00 4,50 spíž 1,00 1,00 1,00 sklep 4,00 0,80 3,20 sklep 3,90 0,80 3,12 60,40 58,82 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel:

8 8 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 39 Koeficient pro úpravu (s): 0,805 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,886 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,31 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 58, ,31 1,000 1,080 = ,02 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena příslušenství stavby = ,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,17 Kč ,17 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,19 Kč Jednotka 559/001 určená cena: ,19 Kč

9 9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení:výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka 559/ ,19 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: dvamilionypětsetsedmdesátpěttisícsedmsetšedesát Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.559/001 LV a garáže P7 LV , č.p.559, stavební plocha p.č jiný vlastník, v k.ú. Zbraslav, obci Praha, okres Hlavní město Praha. Kč ,- Slovy: dvamiliónysedumsettisíc Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

11 Katastrální mapa parcely

12 Ortofoto mapa parcely

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23