soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/ Nymburk 070EX 2340/14-15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně obvyklé nemovitých věcí: stavební 754/36 včetně součástí- stavba Občanské vybavenosti čp Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Nymburk soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/ Nymburk 070EX 2340/14-15 Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové telefon: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové

2 - 2 - OBSAH POSUDKU : A. Zadání pro znalce... 3 B. Nález Prohlídka a šetření nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Podklady předložené objednatelem Podklady zajištěné znalcem:... 3 C. Posudek Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Definice Popis objektu,hodnocení Situace Popis jednotlivých staveb Pozemky Věcná břemena Výměry čp Součásti ceny obvyklé Fotodokumentace OCENĚNÍ Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem Věcná hodnota - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Práva a závady spojené s nemovitostí Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh... 12

3 - 3 - A. Zadání pro znalce Stanovit cenu obvyklou nemovitých věcí, a to stavební p.č. 754/36 včetně součástí- stavba Občanské vybavenosti čp Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. B. Nález 1. Prohlídka a šetření nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 15.srpna 2014 za přítomnosti znalce, na místě samém od 9,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, objekt byl povinným a oprávněnou zpřístupněn, byly podány informace týkající se předmětu ocenění. 2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č.1645 ze dne Usnesení 070 EX 2340/14-15 ze dne Podklady zajištěné znalcem: - internetové stránky nabídka - zjištění na místě samém kolaudační rozhodnutí ze dne vydané MěÚ Zruč n/sázavou pod čj. Výst /2003/Dr - znalecký posudek vyhotovený Ing. Lubošem Bočákem znalcem z Kutné Hory pod č. 3569/119/08 ze dne internetový obchod s nemovitostmi - Kopie katastrální mapy z - telefonické konzultace s realitními kancelářemi v daném regionu - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - fotodokumentace pořízená na místě samém - Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH - Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Informace podané tajemníkem Měst Úřadu panem Kloudou Josefem

4 - 4 - C. Posudek 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. 2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

5 - 5 - b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat. 3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Průmyslová Zruč nad Sázavou Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Počet obyvatel: Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kutná Hora Pošta: ano Škola: ano Mateřská škola: ano

6 - 6 - Zdravotní zařízení: ano Policie: ano Kanalizace (ČOV): ano Vodovod: ANO Plynofikace: ano 3.1. Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Ochrana Omezení vlastnických práv pozemek st.č.754/36 zastavěná plocha a nádvoří, včetně součásti: budova občanské vybavenosti čp.1041 na st.754/36 pozemek p.č.754/7 a 758/1 včetně příslušenství - porosty - neošetřované Drudík Jaroslav, sad Míru 790, Zruč nad Sázavou 1/2 Neužil Filip, Na Výsluní 754, Zruč nad Sázavou 1/6 Neužil Jakub, Na Výsluní 754, Zruč nad Sázavou 1/6 Neužilová Renata, Na Výsluní 754, Zruč nad Sázavou 1/6 Není známa Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Drudík Jaroslav Charakteristika obce Od okresního města je vzdáleno 30 km a od hlavního města ČR Prahy 57 km. Město s dobrou občanskou vybaveností. Dopravní spojení spojení linkovými autobusy, zastávka v místě, příjezd po zpevněné komunikaci, vlaková stanice Zruč nad Sázavou Poloha nemovité věci Okrajová část města Průmyslová ulice, inženýrské sítě - elektro, obecní vodovod a plyn a kanalizace. Pozemky rovinaté, nepravidelného tvaru. Přístup na pozemek je z komunikace ulice Průmyslová. Smíšená zástavba v obci. Nemovitost pronajata Ne rizika 3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu rizika nejsou známa ani nebyla povinným sdělena, vyjma závazků uvedených v oddíle C na LV. Stavba občanské vybavenosti jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží s využitým podkrovím. 1. Základy Betonové pasy 2. Zdivo Plynovsiláktové tvárnice 3. Stropy Žel.betonové panely 4. Střecha Plochá a sedlová 5. Krytina Tašková a plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky Vápenné 8. Fasádní omítky Břízolitové omítky 12. Dveře Hladké plné 13. Okna Dřevěná 16. Vytápění Ústřední kotlem na zemní plyn

7 - 7 - Druh stavby - účel využití Dokumentace Dispozice Popis tech. stavu stavby - Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích 17. Elektroinstalace Světelná i motorová 18. Bleskosvod Je 19. Rozvod vody Studené i teplé 20. Zdroj teplé vody El. bojler 21. Instalace plynu Je 22. Kanalizace Do žumpy 23. Vybavení kuchyně Bez vybavení 24. Vnitřní vybavení WC muži, WC ženy, umyvadla Stavba je užívána jako brusírna s občerstvením. Stavba je trvale užívána. Dokumentace je dle Kolaudačního rozhodnutí v zásadě totožná s provedením stavby. IPP 1x pivní sklep INP vstup, schodiště, výčep slokálem, kuchyň, sklad, 3x WC, 2x sprcha 2x sklad, dílna IINP 3x pokoj, kancelář, chodba, hospodářská místnost, 2x sklad, terasa Podkroví 2x pokoj- nedokončené. Stavba započata v roce 1992, v roce 2003 kouladace objekt brusírny s občerstvením. Převládající účel využití restaurační činnost. Stavba bez pravidelné údržby, není prováděn ani úklid objektu v pravidelných intervalech. Stavba vykazuje morální opotřebení Pozemky Základní popis každého pozemku Zastavěný pozemek stavbou občanské vybavenosti Stp.č.754/36 o výměře 693m2 p.p.č.754/36 ostatní plocha o výměře 235m2 vodní plocha p.č.758/1 o výměře 391m2 pozemky jsou dostačující rozlohy,porosty nejsou ošetřované Věcná břemena Omezení vlastnického práva není evidováno, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví (příloha) 3.5. Výměry čp Užitná plocha: IPP II.NP sklep 15,54 chodba 29 INP šatna 6,28 lokál 51,65 pokoj 12,5 výčep 2,74 pokoj 12,5 kuchyň 19,74 úklid 1,43 sklad 9,54 WC 1,81 hala 15,79 63,52 chodba 6,12 soc zař 14,1 denní místnost 15,99 úklid 2 salonek 16,4 dílna 34,03 188,1

8 - 8 - celkem 267,16 Podlaží Zastavěná Konstr. Součin plocha výška IPP 24,54 m 2 2,27 m 55,71 INP 215,44 m 2 3,30 m 710,95 IINP 124,74 m 2 2,60 m 324,32 podkorví 80,30 m 2 3,34 m 268,20 Součet 445,02 m ,18 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 359,18 / 445,02 = 3,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 445,02 / 4 = 111,26 m 2 čp ,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 475,95 m Součásti ceny obvyklé Pozemek st.č.754/36 Budova čp na st.754/36 Ostatní plocha 754/7 Vodní plocha 758/1 studna trvalé porosty 3.7. Fotodokumentace Pohled na dům Pohled z terasy Pohled na komunikaci u domu chodba

9 OCENĚNÍ 4.1. Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem Ocenění - pozemky město nemá cenovou mapu stavebních pozemků, jde o pozemek v průmyslové části města. Běžně se obchoduje s pozemky pro bytovou výstavbu za cenu 800Kč/1m 2. Pozemky oceňuji částkou 500Kč - okraj obce, průmyslová část, při silnici. Vodní plochu uvažuji cenu 50Kč/1m2. Ocenění Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 754/7 693,00 500, ,- ostatní plocha 754/36 235,00 500, ,-

10 vodní plocha 758/1 391,00 50, ,- celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč 4.2. Věcná hodnota - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9793 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9885 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9284 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 775,05 Plná cena: 1 475,95 m 3 * 4 775,05 Kč/m 3 = ,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,0 % Koeficient opotřebení: (1-11,0 % / 100) * 0,890 Objekt občanské vybavenosti věcná hodnota = ,19 Kč Věcná hodnota celkem: pozemky Budova Občanské vybavenosti čp Celkem ,- Kč ,19 Kč ,19 Kč 4.3. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci.

11 POROVNÁNÍ S TRHEM: Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že v současné době jsou v obci a okolí nabízeny objekty k podnikání. Popis oceňované nemovité věci Účel využití služby a občerstvení Stavba zkolaudována v r 2003, je užívána, avšak bez běžné údržby a bez pravidelného úklidu, vykazuje značné morální opotřebení. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 267,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 475,95 m 3 Zastavěná plocha: 215,30 m 2 Plocha pozemku: 928,00 m 2 Popisy porovnatelné nemovité věci Restaurace v Okružní ulici ve Zruči n/s objekt po rekonstrukci z r 2007, bydlení a podnikání v centru města, starší objekt po rekonstrukcí Srovnatelné nemovité věci Název: restaurace Lokalita: Okružní - Zruč n/s Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Nabídková cena Celkový koef. K C Kč 0,97 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč Obvyklou cenu stanovuji: 2, , - Kč 4.4. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci - objekt k podnikání Stavebně technický stav objekt bez pravidelné údržby Vlastnictví pozemků zastavěný pozemek s ostatní plochou dostačují rozlohy pozemky rovinaté Poloha - okrajová část města, ulice Průmyslová Doprava linková autobusová doprava a ČD Vybavenost obce dobrá, infrastruktura v místě vodovod, plynovod, elektro síť,kanalizace Nabídka v lokalitě a okolí s obdobnými nemovitostmi je vyšší než poptávka stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR

12 vlastník se nachází v exekučním řízení Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností uvádím následující : 4.5. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.1645 oddíl C 4.6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč 4.7. Závěr Cena obvyklá nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební 754/36 včetně součástí- stavba občanské vybavenosti čp Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí., k , , - Kč, slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím pomocí porovnání a vlastním odhadem. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. V Hradci Králové, René Tomeš Sportovní Hradec Králové E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1645 ze dne Kopie katastrální mapy z 2 Mapa letecká z 1 Mapa umístění obce z 2 Nabídka nemovitostí z 2 Kolaudační rozhodnutí 2