René Tomeš Sportovní Hradec Králové

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně obvyklé nemovitých věcí - bytu č. 748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na parcele č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří a na společných částech budovy čp na stp.č. 3949/1,3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce Kolín II a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor 070 EX 3149/14 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/ Nymburk stanovení obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství dle Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové

2 - 2 - OBSAH POSUDKU : A. ZADÁNÍ... 3 B. NÁLEZ Prohlídka a šetření nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Podklady předložené objednatelem Podklady zajištěné znalcem:... 3 C. POSUDEK Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Definice Popis objektu,hodnocení Situace Popis jednotlivých staveb Pozemky Věcná břemena Podlahová plocha bytu Součásti ceny obvyklé Fotodokumentace Ocenění Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 748/3 - Cena obvyklá: Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Práva a závady spojené s nemovitostí Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Věcná břemena: Závěr D. ZNALECKÁ DOLOŽKA E. SEZNAM PŘÍLOH... 10

3 - 3 - A. ZADÁNÍ stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí - bytu č.748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na parcele č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří a na společných částech budovy čp na stp.č. 3949/1,3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce Kolín II, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín.. - Ocenění bytu včetně součástí a příslušenství - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou. B. NÁLEZ 1. Prohlídka a šetření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla vypsána na den 24.října 2014 v 10h. Vlastník byt zpřístupnil a poskytl potřebné informace. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělený majitelkou bytu. Byt je užíván k bydlení. 2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Usnesení ze dne čj. 070 EX 3491/ Podklady zajištěné znalcem: a. internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy b. internetové stránky c. d. nabídka e. vlastní databáze prodaných nemovitých věcí f. zjištění na místě samém g. informace podané vlastníkem bytu h. zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. i. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. j. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH k. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech C. POSUDEK 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:

4 - 4 - Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. 2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy,

5 - 5 - stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat. 3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: byt 748/3 Adresa předmětu ocenění: Družstevní Kolín II Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnického práva byt č. 748/3 (byt.zákon) spoluvlastnický podíl v rozsahu 721/56417 na společných částech domu čp na p.č. 3949/1, 3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Kolín II na pozemcích stp.č. 3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Kolín v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, ulice Družstevní Knapová Věra, Družstevní 748, Kolín II, Kolín Není evidován žádný způsob ochrany Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Knapová Věra Zástavní právo exekutorské Charakteristika obce Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým

6 - 6 - obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města. Kolín II Pražské Předměstí. Leží západně od centra a jedná se o nejlidnatější část města, neboť se zde nachází největší kolínské sídliště. Poloha nemovité věci Dům v ulici Družstevní v části města Kolín II je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě v místě inženýrské sítě vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Část domu je na cizím pozemku a v části je okolí domu a komunikace na pozemku třetích osob. Byt je umístěn v I.NP. Nemovitost pronajata Ne 3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a bytu Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Dispozice bytu a poloha bytu - okna světové strany Popis tech. stavu stavby - Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Náklady fond oprav/správa Společné části domu a okolí Bytový dům - typový panelový dům o šesti nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží. V domě je celkem 109 jednotek. Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové plošné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady v bytě nejsou umakartové jádro. Schodiště betonové s teracovou nášlapnou vrstvou schodnic. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová, podlahy v bytě s povrchem PVC. Vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah osobní v každém vchodě. Vybavení kuchyně plynový sporák. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. Objekt z větší části na vlastním pozemku, pozemek stp.č.3949/2 o výměře 10m2 je pod domem a je ve vlastnictví třetích osob (informace o pozemku LV č. 5619) s přístupem z veřejného chodníku. Bytový dům. Dokumentace nebyla předložena ani dohledána Bydlení Dispozice bytu:kuchyň+ 3x pokoj, koupelna, WC, předsíň, lodžie a sklep Užitná plocha 72,1m2 Byt je situován v I.NP, orientace oken jih-sever-západ (krajový byt). Výměry jsou převzaty z prohlášení vlastníka. Údržba bytu žádná. Dům - konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní,dům je starý 50 let, je v dobrém stavebně technickém stavu. Je po revitalizaci 2010 zateplení obvodových konstrukcí, obměna oken a výtahů.byt je v původním stavu a dlouhodobě bez údržby, v silně zanedbaném stavu. 3300Kč/měsíčně včetně tepla Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí domu je rovněž udržováno.

7 Pozemky Základní popis každého pozemku 3.4. Věcná břemena Pozemek pod domem obdélníkového tvaru rovinatý. Pod rohem domu je 10m2 ve vlastnictví jiného vlastníka stavba na cizím pozemku. zastavěné plochy a nádvoří: 3949/1 o výměře 219m o výměře 201m o výměře 183m o výměře 251m o výměře 215m o výměře 205m2 Spoluvlastnický podíl : 721/56417 Pozemky ve stabilizovaném území města. Nejsou známa 3.5. Podlahová plocha bytu užitná plocha bytu 72,1m2 sklepní koje 4m2 lodžie 3,5m2, podlahová plocha bytu 64,6m Součásti ceny obvyklé byt č.748/3 včetně spoluvl podílu na p. č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 a na budově čp Fotodokumentace Příjezdová komunikace, dům vpravo Pohled na vchod byt Spol chodba

8 - 8 - kuchyně WC koupelna pokoj 4. Ocenění 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 748/3 - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovité věci co do stavu, polohy a velikosti jako oceňovaný byt v současnosti jsou v nabídce: 1) Prodej bytu m2 za 1, Kč nabídka od 09/2014 ulice Na Magistrále Kolín II 2) Prodej bytu m2 za Kč nabídka 08/2014 ulice Dělnická Kolín II Oba byty v původním stavu před rekonstrukcá a modernizací v panelových domech v Kolíně II. (přílohy posudku nabídka z z 26/10/201)

9 - 9 - Cena POROVNÁNÍ m2 užitná Kč/1m2 nezobch poloha Stav bytu Koef celkem Upravená cena Vzorek ,81 0,9 1 0,95 0, , ,54 0,9 1 0,95 0, ,31 2 SOUČET 25207,89 /2 cena z 1m2 průměr 12603,95 Kč/m2 Užitná plocha 72,1 m2 CELKEM ,50Kč Cena obvyklá je stanovena za 1m2 užitné plochy. Bylo přihlédnuto k poloze, stavu, podmínkám prodeje. Průměrná cena porovnávací metodou nabízených a zobchodovaných nemovitostí v místě a čase 12604Kč/1m2 užitné plochy bytu. Cena obvyklá po zaokrouhlení Kč 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení Byt v I.NP, 1+3 prostorný s lodžií a sklepem Stavebně technický stav budova jako celek je v dobrém stavu Dům s velkou hustotou obyvatel Vlastnictví pozemků zastavěný pozemek pod domem, v části na cizím pozemku Poloha- vhodná část pro bydlení Doprava autobusová doprava a ČD Vybavenost obce dobrá vybavenost Společné prostory udržované Vybavení jednotky je podstandardní Byt zanedbaný v původním stavu Poptávka v rovnováze s nabídkou stagnace na trhu s nemovitostmi Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z ceny, nepochybným cenotvorným faktorem je rovněž skutečnost, že jde o prodej majetku, jehož majitel se nachází v exekučním řízení. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující : 4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí Pozemek pod domem o výměře 10m2 je ve vlastnictví jiného vlastníka, také okolní pozemky jsou částečně nevykoupené, žádné jiné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma této závady a práv uvedených na listu vlastnictví, mi jiné nejsou známy 4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

10 Věcná břemena: Břemena ani žádná jiná omezení nebyla zjištěna Závěr Cena obvyklá nemovité věci bytu č. 748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na p.p.č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 a na společných částech budovy čp na stp.č. 3949/1, 3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce KolínII, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín Kč, slovy: Devětsettisíc korunčeských Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014/ V Hradci Králové, René Tomeš Sportovní Hradec Králové E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy z 1 Informace o pozemku jiný vlastník 1 Kopie kat.mapy s vyznačením pozemků jiného vlastníka z 1 Mapa oblasti z 2 Nabídky z z 26/10/2014 2