ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 38/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 38/2015 NEMOVITÁ stavební p.č.2569/5 včetně čp rodinný dům a p.č.2569/4 zahrada VĚC: a stp.č.2569/22 bez stavby, vše v katastrálním území Poděbrady, obec Poděbrady, okres Nymburk podíl ¼ k celku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Poděbrady, k.ú. Poděbrady, část obce Poděbrady III Adresa nemovité Jižní 1087/12, Poděbrady věci: Vlastník stavby Čp na stp.č.2569/5: Jelínek Petr, Jižní 1087/12, Poděbrady III, Poděbrady 1/2 Šoula Jan, Jiřího náměstí 20/1, Poděbrady I, Poděbrady 1/4 Šoulová Šárka, Za Nádražím 67, Poděbrady V, Poděbrady 1/4 vlastnictví: podílové Vlastník pozemku: Jelínek Petr, Jižní 1087/12, Poděbrady III, Poděbrady 1/2 Šoula Jan, Jiřího náměstí 20/1, Poděbrady I, Poděbrady 1/4 Šoulová Šárka, Za Nádražím 67, Poděbrady V, Poděbrady 1/4 vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor 070 EX 3612/14 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1204/20, Nymburk ZHOTOVITEL : René Tomeš Adresa zhotovitele: Sportovní 409/31, Hradec Králové, IČ: DIČ: CZ telefon: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální poloviny nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA Podíl ¼ : Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ¼ k celku stp.č.2569/5 včetně součástí stavby - rodinný dům čp Poděbrady III a p.č.2569/4 zahrada včetně součástí a příslušenství a stavební p.č.2569/22 bez investic stavba jiného vlastníka, vše v katastrálním území Poděbrady, obec Poděbrady, okres Nymburk, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne výpis z LV č. 800 snímek katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 3612/14-20 ze dne internetové stránky nabídka zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Jelínka -spoluvlastníka. Vycházím z údajů sdělených panem Jelínkem a z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla částečně zpřístupněna. Dům je trvale užíván vlastníky s rodinnými příslušníky, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Povinná byla obeslána a omluvila se z místního šetření pro nemoc, v domě nežije a nemá do objektu ani přístup. Místopis Poděbrady jsou lázeňské město ve Středočeském kraji v okrese Nymburk. Město se nachází v úrodné polabské nížině na řece Labi, necelých 50 km východně od Prahy u dálnice D11. V obci ČD a linkové autobusy Poděbrady město s dobrou občanskou vybaveností. Pozemky v severní okrajové části města Poděbrady III ulice Jižní v zástavbě bytových domů. Veškeré sítě v místě. Přístup z veřejné komunikace ulice Jižní. Počet obyvatel :

3 SOUČASNÝ STAV Okolí: Sídlištní zástavba Přípojky: elektro, voda, kanalizace Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace autobus Celkový popis Rovinaté pozemky stavební a zahrada ve funkčním celku, stavební pozemek zastavěn stavbou rodinného domu levá polovina dvojdomu, dvoupodlažní stavba dřevěná montovaná typu Finský domek. Předpokládaná dispozice - 2x byt o velikosti 1+2 včetně příslušenství. Zpřístupněn pouze byt v IINP - původní stav - před celkovou modernizací a rekonstrukcí. Dřevostavba s vysokými ekonomickými náklady na vytápění. Objekt napojen na vodovod, kanalizaci, elektro síť. Plynovod v ulici. Stavba postavená v r 1954, dle informací podaných spoluvlastníkem panem Jelínkem byl byt v přízemí v minulosti částečně upraven, avšak nebyl zpřístupněn. Povinná se omluvila a sdělila, že nemá do nemovitosti přístup. Byt v přízemí užívá bratr povinné, který byl obeslán, ale prohlídku této části nemovitosti neumožnil. Součástí obvyklé ceny je rodinný dům čp 1087 stavba garáže přistavěná do dvorní části pozemku na 2569/5 a částečně na 2569/4 venkovní úpravy - oplocení, přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy pozemky stp.č.20 a p.č.60/1 zahrada stp.č.2569/5 p.p.č.2569/4 stp.č.2569/22 bez staveb Silné stránky Poděbrady lázeňské město Klidná část města vhodná pro bydlení V objektu 2 byty se samostatnými vstupy Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení stavebně technický stav staveb ocenění spoluvlastnického podílu prodej ¼ nemovitých věcí na pozemku stp.č.2569/22 je stavba ve vlastnictví jiného vlastníka Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy

4 Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard rodinný dům. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 4 -

5 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šoula Jan Zahájení exekuce - Šoula Jan Zahájení exekuce - Šoulová Šárka Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Příjezdová komunikace Pohled z ulice Garáž vedle domu neevidována Vstup do IINP - 5 -

6 koupelna kuchyně OCENĚNÍ Obvyklá cena stavebních pozemků pro k.ú. Poděbrady: 2900Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejná elektro a vodovod a kanalizační a plynovodní síť věcná hodnota za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). rodinný dům čp dvoupodlažní stavba dřevěná montovaná typu Finský domek. Předpokládaná dispozice - 2x byt o velikosti 1+2 včetně příslušenství. Zpřístupněn pouze byt v IINP - původní stav - před celkovou modernizací a rekonstrukcí. Dřevostavba s vysokými ekonomickými náklady na vytápění. Objekt napojen na vodovod, kanalizaci, elektro síť. Plynovod v ulici. Stavba postavená v r 1954, dle informací podaných spoluvlastníkem panem Jelínkem byl byt v přízemí v minulosti částečně upraven, avšak nebyl zpřístupněn. Povinná se omluvila a sdělila, že nemá do nemovitosti přístup. Byt v přízemí užívá bratr povinné, který byl obeslán, ale prohlídku této části nemovitosti neumožnil. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ M Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha INP 83,00 m 2-6 -

7 IINP 78,00 m 2 Název Obestavěný prostor [m 3 ] čp 94 83*3+78*(3+1,5/2) = 541,50 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonová deska S Zdivo dřevěné trámy se zateplením P Stropy dřevěné S Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina eternitové šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky nátěry a obklady S Fasádní omítky nátěry S Vnější obklady dřevěné S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře náplňové S Okna plastová a zdvojená S Podlahy obytných místností prkenné, koberce P Podlahy ostatních místností keramická dlažba, koberce S Vytápění etážové - elektrickým kotlem S Vytápění lokální P Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod S Rozvod vody P Rozvod vody S Zdroj teplé vody P Zdroj teplé vody S Instalace plynu C Kanalizace ze všech zař. předmětů S Vybavení kuchyně sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 780,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8018 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1190 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 326,67 Plná cena: 541,50 m 3 * 3 326,67 Kč/m 3 = ,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků - 7 -

8 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 90 = 67,8 % Koeficient opotřebení: (1-67,8 % / 100) * 0,322 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,16 Kč garáž garáž situovaná na stp.č.2569/5 a na p.č.2569/4 je postavena v místě, původně sklad za rodinným domem. Stavba je užívána ke garážování, avšak není zaměřena ani evidována v katastru. Dle zjištění na místě samém je objekt starý odhadem 5 let, stavba o jednom stání pro osobní automobil. Přízemní střecha šikmá, s plechovou krytinou, vrata stahovací. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] garáž 24*2,4 = 57,60 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 126,34 Plná cena: 57,60 m 3 * 3 126,34 Kč/m 3 = ,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 80 = 6,3 % Koeficient opotřebení: (1-6,3 % / 100) * 0,937 Garáž - zjištěná cena = ,32 Kč Ocenění pozemků Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2569/5 94, , ,- zastavěná plocha a nádvoří 2569/22 82, , ,- ostatní plocha 2569/4 452, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,

9 Rekapitulace věcných hodnot 1) rodinný dům ,16 Kč 2) garáž ,32 Kč pozemky ,-Kč Celkem věcná hodnota Porovnávací ocenění ocenění přímým porovnáním: Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 140,00 m 2 Obestavěný prostor: 599,10 m 3 Zastavěná plocha: 182,00 m 2 Plocha pozemku: 628,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD vzorek 1 - příloha dům ve stejné lokalitě, stejného provedení - dřevostavba, po celkové rekonstrukci RD vzorek 2 zděný dům před celkovou modernizací Srovnatelné nemovité věci Název: RD vzorek 1 Lokalita: Jižní Poděbrady III Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0, ,50 Kč Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka od 08/2014; Velikosti objektu - porovnatelná; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - dřevostavba, lepší vybavení; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celek; Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 180 m Kč 0, Název: RD vzorek 2 Lokalita: Revoluční Poděbrady III Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,10-9 -

10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka od 11/2014; Velikosti objektu - menší; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - zděná stavba; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celek; Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 237 m Kč 0, Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění nákladovou metodou Porovnávací ocenění stp.č.2569/5 včetně čp a p.č.2569/4 zahrada a stp.č.2569/2 bez stavby Kč Kč Spoluvlastnický podíl 1/4 k celku /4*1 = ,50 zaokrouhleno Kč Obvyklá cena ideální jedné čtvrtiny Kč slovy: Sedmsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci rodinný dům 2 byty Stavebně technický stav budova jako celek odpovídá stáří Vybavení- podstandardní Objekt je napojen na elektro síť, vodovod a kanalizaci Dřevěná stavba Vysoká energetická náročnost V místě zjištěny inženýrské sítě elektro a voda a kanalizace a plynovod Vlastnictví pozemků pod stavbou čp 1087 s dvorkem a zahradou Stavební pozemek stp.č.2569/22 zastavěn stavbou jiného vlastníka Garáž na dvoře není zaměřena, jde o stavbu v místě původního skladu u domu Poloha vhodná část pro rodinný dům Doprava linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce dobrá Lázeňské město Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi

11 ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu objekt nebyl povinným zpřístupněn Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.800 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Závěr Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ¼ nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební p.č.2569/5 včetně součástí domu čp Poděbrady III a pozemku p.č.2569/4 zahrada včetně součástí a příslušenství na pozemcích se nacházejících a stp.č.2569/22 bez staveb, vše v katastrálním území Poděbrady, obec Poděbrady, okres Nymburk, k Kč, slovy: Sedmsettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání. Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 38/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne Dopis povinné 6 1 Snímek katastrální mapy z z Mapa oblasti z z nabídka domu z z