Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 152/2013

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 152/2013 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinní p. Jiří Zoubek a p. Radmila Zoubková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili a neumožnili vstup do objektu rodinného domu pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací získaných z projektové dokumentace získané na stavebním odboru MěÚ v Mostě. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 025 EX 22810/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 350/2012 Sb. a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Sportovní Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č ; - 2 -

3 - kopie katastrální mapy; - informace a údaje získané z projektové dokumentace získané na stavebním odboru MěÚ v Mostě; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č Nemovitost - se nachází v zastavěné části města Most, v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné asfaltové komunikace ul. Sportovní. Objekt RD č.p s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377, 4496/386 spolu tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p jedná se o samostatně stojící objekt s podsklepením, jedním NP a podkrovím, střecha je šikmá sedlová. Jedná se o dvojdomek, který byl kolaudován a v nitřně propojen pro jednoho uživatele. V 1/2 dvojdomku se nachází bytová jednotka 4+1 s technickými prostory a garáží v 1.PP. Obě poloviny dvojdomku jsou užívány a vnitřně propojeny dohromady pro jednoho uživatele s jedním popisným číslem. Objekt byl postaven a kolaudován v roce 2002 (č.j. SÚ 5277/ Ib). Celý objekt má obdélníkový půdorys 15,5x9m. V roce 2009 byla k objektu provedena přístavba bazénu s obdélníkovým půdorysem 10,95x6,9m. Přístavba je jednopodlažní, bez podsklepení s šikmou pultovou střechou. (kolaudace přístavby č.j. SÚ 2087/ Ga). Vstup do objektu nebyl umožněn - veškeré informace o objektu a jeho rozměrech byly převzaty z projektové dokumentace získané na MěÚ v Mostě. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, voda, kanalizace, elektro. Dispozice (jen dle projektové dokumentace - vstup neumožněn): 1.PP - dispozice 1/2 objektu - garáž, hala, chodba, sklep; 1.NP - dispozice 1/2 objektu - kuchyň, chodba, WC, obývací pokoj; Přístavba - bazén; Podkroví - dispozice 1/2 objektu - 3 obytné pokoje; chodba, koupelna. Zastavěná plocha objektu 139,50m2 + přístavba 75,56m2; obestavěný prostor je cca 1407m3, užitná plocha 1/2 objektu je 173,11m2; užitná plocha přístavby 65m2. Užitná plocha celého objektu celkem vč. přístavby 411,22m2. Popis konstrukcí a vybavení (jen dle projektové dokumentace-vstup neumožněn): - základy jsou betonové s izolací, svislé konstrukce jsou betonové z Liaporbetonových panelů s tepelnou izolací, stropy jsou s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z betonových tašek Bramac, klempířské prvky z pozink.plechu, vnější úpravy povrchů hladká tenkovrstvá omítka s nátěrem na vnějším zateplení, vnitřní omítky štukové, okna plastová, vrata do garáže sekční s el.pohonem, podlahy v obytných místnostech plovoucí dřevěné, podlahy v ostatních místnostech z keramických dlažeb, vnitřní dveře dřevěné hladké, keramické obklady v koupelnách a kuchyních, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody na studenou a teplou vodu, kanalizace svedena z koupelen a kuchyní, vytápění ústřední s kotlem na plyn, v koupelnách jsou umyvadlo a vana, WC je splachovací. Přístavba bazénu je rovněž provedena z Liapor betonových panelů s tepelnou izolací na betonových základech, střecha přístavby je šikmá pultová se střešní krytinou z trapézových plechů, okna plastová, podlahy z keramických dlažeb. Příslušenství objektu rodinného domu č.p tvoří: - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení pozemků, venkovní altánek, přípojky ing. sítí (plyn, - 3 -

4 voda, elektro, kanalizace. Pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 - tvoří spolu s rodinným domem č.p jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p b) Venkovní úpravy c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ J Svislá nosná konstrukce: železobetonová montovaná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Nižší skutečně dosažené ceny obdobných objektů. Bez možnosti ověřit skutečný stav uvnitř. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,3140 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9198 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 15,5*9 = 139,50 1.NP 15,5*9+10,95*6,9 = 215,06 Podkroví 15,5*9 = 139,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží - 4 -

5 Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PPb 139,50 m 2 2,70 m 1.NPb 215,06 m 2 2,85 m Podkrovíb 139,50 m 2 2,45 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (15,5*9)*(2,70) = 376,65 m 3 1.NP (15,5*9)*(2,85)+(10,95*6,9)*(2,25+0,7/2) = 594,02 m 3 Podkroví (15,5*9)*(1+4,25/2) = 435,94 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 376,65 m 3 1.NP NP 594,02 m 3 Podkroví Z 435,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 406,61 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo S 23, ,00 23,40 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,70

6 21. Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9600 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 235,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9600 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9198 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 227,47 Plná cena: 1 406,61 m 3 * 5 227,47 Kč/m 3 = ,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,000 % ,27 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,31 Kč b) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,31 Celkem: ,31 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,31 * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,41Kč - 6 -

7 Ocenění c) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9198 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1500 0, , ,66 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1500 0, ,00 435,07 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4496/ , , ,88 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 4496/ ,00 435, ,12 Stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p = ,- Kč b) Venkovní úpravy = ,- Kč c) Pozemky = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 7 -

8 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji rodinný dům v rezidenční exkluzivní lokalitě Most pod Resslem. Rodinný dům má vlastní vzrostlou zahradu o ploše 848 m2 s venkovním posezením, bazénem a sklípkem. Dispozičně je dům řešen takto: přízemí kryté stání a garáž, zádveří, vstup s halou, šatnou a hostinský pokoj, komora, prádelna, sprch. kout + WC, v 1. patře jídelna, kuchyně (nová), velký obývací pokoj, WC, ve 2. patře 2 x dětský pokoj a ložnice, velká koupelna s WC. Dům je vytápěn radiátory ÚT z kotle na el. energii, je napojen na vodu a odkanalizován. Dům lze dispozičně vyřešit i pro dvougenerační bydlení. Zastavěná plocha: 160 m2, užitná plocha 330 m2, plocha pozemků: 989 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (11.485,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovanou nemovitostí, uvedený objekt je v mírně horším technickém stavu (vyšší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,25; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

9 2. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji rodinný dům o velikosti 4+1 v Mostě. V 1. nadzemním podlaží domu je obývací pokoj, kuchyň, předsíň, technická místnost, WC a garáž spojená s domem (průchod dveřmi), ve 2. nadzemním podlaží domu jsou další 3 pokoje a koupelna. + Půdní prostor. Plynové vytápění. Klidná a bezpečná lokalita v oploceném areálu. Občanská dostupnost dobrá (cca 10 pěší chůze od centra). Zastavěná plocha: 96 m2, užitná plocha 240m2, plocha pozemků: 567 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (14.791,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovanou nemovitostí, uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,1. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

10 3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji zateplený rodinný dům v klidné a žádané lokalitě v Mostě na ul. V Sadech. Dům má podlahovou plochu 212 m2, garáž a pergolu. Novostavba z roku Sociální zařízení je v každém podlaží. Dům je vybaven novou kuchyňskou linkou, vestavěnými skříněmi a zařízenou pracovnou. Vytápění celého domu je elektrickým kotlem. Jednopodlažní zděný objekt s podkrovím. Zastavěná plocha: 106 m2, užitná plocha 212m2, plocha pozemků: 900 m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (21.933,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovanou nemovitostí, uvedený objekt je v lepším technickém stavu (mladší objekt s nižším opotřebením) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí ,- až ,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: ,- Kč/m2 užitné plochy 411,22m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného dom) x ,- Kč/m2= ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč

11 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p na pozemku parc.č. 4496/377 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 4496/377 a 4496/386 vše v katastrálním území Most II, obec Most, okres Most, zapsáno na LV č , vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. Slovy : pětmilionůosmsettisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 152/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 152/2013. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 11 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace pořízená dne

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 OZN.: Sportovní č.p. 3234, Most OZN.: Sportovní č.p. 3234, Most