ZNALECKÝ POSUDEK č /2010

Transkript

1 VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese Čechova 656, Přerov I - Město, Přerov, IČO: ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov Spis. zn.: Ex 20181/09-22 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 ocenění rodinného domu č. p. 72 a pozemků v k. ú. Výškovice u Slatiny Počet listů: Počet předaných kopií: 11+9+foto 1 paré

2 - 2 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 ocenění rodinného domu č. p. 72 a pozemků v k. ú. Výškovice u Slatiny Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov posudek bude sloužit jako podklad při exekučním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: V Olomouci Ing. Monika Holečková Borůvková 767/ Olomouc - Holice

3 - 3 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Bílovec 72 Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Bílovec Katastrální území: Výškovice u Slatiny Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 83,6210 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 83,62 Kč/m 2 Podle 28 odst. 1 písmeno l) se pro katastrální území odloučené tak, že nesousedí s jiným katastrálním územím téže obce upraví základní cena stavebního pozemku upraví koeficentem 0,65. Upravená základní cena stavebního pozemku: 54,35 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti Ing. Ladislava Orla. 3. Podklady pro vypracování posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 83 pro k. ú. Výškovice u Slatiny Kopie katastrální mapy z netu Informace podal povinný 4. Vlastnické a evidenční údaje Ve vlastnictví povinného Reinholda Muschalka, Výškovice 72, Bílovec 1 je podíl 3/8 z nemovitostí zapsaných na LV č. 83 v k. ú. Výškovice u Slatiny. 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je částečně podsklepený, dvoupodlažní, řadový koncový rodinný dům (původně zámek) č. p. 72 v k. ú. Výškovice u Slatiny. Prohlídka proběhla za účasti povinného, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti a jejich mírách viz. Posudek. Dům je ve špatném technickém stavu, střecha je poškozena, patrna dlouhodobá nulová údržba. Stáří domu je 210 let. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálené tašky - poškozena, klempířské konstrukce z pozinku - částečně chybí, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky - částečně chybí, vnitřní obklady standardní - poškozené, dveře dřevěné i prosklené, okna zdvojená, schody dřevěné, povrchy podlah palubky, vytápění ústřední na TP - nefunkční, elektroinstalace světelná i motorová, rozvody vody v kovu, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana, vybavení kuchyně je standardní.

4 Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 72 b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemky

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: 6,00*3,00 = 18,00 m 2 I.NP: 15,00*15,00 = 225,00 m 2 II.NP: 15,00*15,00 = 225,00 m 2 zastřešení: 15,00*15,00 = 225,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 18,00 m 2 1,80 m I.NP: 225,00 m 2 3,20 m II.NP: 225,00 m 2 4,20 m zastřešení: 225,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor: I.PP: (6,00*3,00)*(1,80) = 32,40 m 3 I.NP: (15,00*15,00)*(3,20) = 720,00 m 3 II.NP: (15,00*15,00)*(4,20) = 945,00 m 3 zastřešení: (15,00*15,00)*(2,00) = 450,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 147,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: kámen S 100,00 2. Zdivo: zděné S 100,00 3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 Část

6 Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 70,00 C 30,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: C 100,00 9. Vnější obklady: C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: dřevěné S 100, Dveře: hladké plné dveře S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100, Podlahy ostatních místností: S 100, Vytápění: ústřední na tuhá paliva S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: ocelové trubky S 100, Zdroj teplé vody: C 100, Instalace plynu: C 100, Kanalizace: S 100, Vybavení kuchyně: sporák na tuhá paliva S 100, Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 70,00 1,00 0,49 C 0,70 30,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: C 3,30 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,30 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,50 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: C 1,60 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,25 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8925

7 - 7 - Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,00 4, Zdivo: S 24,30 100,0 1,00 24,30 27, ,00 27, Stropy: S 9,30 100,0 1,00 9,30 10, ,00 10, Střecha: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,00 4, Krytina: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,67 2, Klempířské konstrukce: S 0,70 70,0 1,00 0,49 0, ,73 0,4000 C 0,70 30,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,0 1,00 6,40 7, ,54 4, Fasádní omítky: C 3,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnější obklady: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2, ,00 2, Schody: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4, ,00 4, Dveře: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,54 2, Okna: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5, ,54 3, Podlahy obytných P 2,30 100,0 0,46 1,06 1, ,00 1,1900 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 100,0 1,00 1,40 1, ,00 1,5700 místností: 16. Vytápění: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,00 4, Elektroinstalace: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4, ,00 4, Bleskosvod: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3, ,00 3, Zdroj teplé vody: C 1,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,0 1,00 5,00 5, ,89 4, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,89 0, Ostatní: C 3,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,25 Opotřebení: 91,5505 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8925 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7450 Základní cena upravená = 2 745,22 Kč/m 3 Plná cena: 2 147,40 m 3 * 2 745,22 Kč/m 3 = ,43 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 91,5505 % Úprava ceny za opotřebení ,19 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,24 Kč

8 - 8 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 22,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 12,00 m * 5 200,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7450 Plná cena = ,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 200 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 200 / 200 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,51 Kč Studna - zjištěná cena ,91 Kč

9 - 9 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 1/ ,00 54, ,85 Součet ,85 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,94 Mezisoučet ,79 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,25 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 54,35 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 137/ ,00 54, ,45 Součet ,45 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,12 Mezisoučet ,57 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,34 Pozemky - zjištěná cena = ,59 Kč

10 C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitosti Výsledné vyhláškové ceny: a) Rodinný dům č.p. 72 = ,24 Kč b) Studna = ,91 Kč c) Pozemky = ,59 Kč d) Věcná břemena = 0,-- Kč e) Práva a závady = 0,-- Kč Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem ,74 Kč D. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

11 Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Bílovec. V současnosti jsou nabízeny porovnatelné nemovitosti co do velikosti, vybavenosti a technického stavu v cenách od 680 tis. až 850 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji Obvyklá cena podle odhadu znalce (podíl 3/8) = ,--Kč V Olomouci, E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 2359/98 a ze dne , č.j. Spr 2359/99 a ze dne , č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2010.

12 - 12 -