Mgr. Alan Havlice, soudní exekutor. Znalecký posudek Ocenění nemovitosti č. 229/2011

Transkript

1 Znalecký posudek Ocenění nemovitosti č. 229/2011 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 2159/8 v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinný p. Petr Mžíček se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací od majitele sousední nemovitosti, informací na OÚ v Dětmarovicích a na KÚ v Karviné. Objednatel posudku: JUDr. Antonín Dohnal Otakara Březiny Jeseník Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 014 EX 836/07. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Hlučíně,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 2159/8 v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, zapsáno na LV č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek parc.č. 2159/8 Adresa nemovitosti: Dětmarovice Dětmarovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Dětmarovice Katastrální území: Dětmarovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 57,0196 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = C p x 2,5 = 142,55 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2270; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené na OÚ v Dětmarovicích; - informace a údaje sdělené majitelem sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 2159/8 v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, zapsáno na LV č Pozemek parc.č. 2159/8 - se nachází v rozptýlené zástavbě obce Dětmarovice v lokalitě rodinných domů. Pozemek je užíván jako místní komunikace zajišťující přístup k rodinným domům v místě. Na pozemku se nachází zpevněná asfaltová plocha - tato plocha byla vybudována obcí Dětmarovice a není předmětem tohoto ocenění. Na pozemcích se ke dni ocenění nenacházejí žádné další stavby. Věcná břemena - na LV č jsou zapsána věcná břemena chůze a jízdy jednak v oddíle B1 - oprávnění chůze a jízdy pro pozemek parc.č. 2159/8 přes pozemek parc.č. 2159/5, a dále v oddíle C omezení - právo chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 2159/8 ve prospěch pozemků parc.č. 2163, 2164/1, 2164/2, 2165, 2166, 2471/6, 2159/5. Uvedená věcná břemena se vztahují k sousedním pozemkům, které jsou rovněž užívány jako místní komunikace

3 6. Obsah odhadu Administrativní cena a) Pozemek parc.č. 2159/8 b) Obvyklá cena srovnávací metoda c) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených d) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou - 3 -

4 B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemek parc.č. 2159/8 Ostatní stavební pozemek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,3990 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,2840 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 7 a) zp. nepr. 142,55 1,00 2,2840 0, ,908 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 7 a) zp. ostatní plocha 2159/8 230,00 129, ,84 nepr. Ostatní stavební pozemek - celkem ,84 = ,84 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1/2 Pozemek parc.č. 2159/8 - zjištěná cena = ,42 Kč Rekapitulace administrativního ocenění podílu ½ nemovitosti a) Pozemek parc.č. 2159/8 = ,- Kč Administrativní cena podílu ½ nemovitosti činí celkem ,- Kč - 4 -

5 b) Obvyklá cena - Srovnávací hodnota nemovitosti Pozemek parc.č. 2159/8 jedná se o pozemek ostatní plochy ostatní komunikace. Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí. Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Dětmarovice či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze, dle informací od spolupracujících odhadců a znalců a dle informací na OÚ v Dětmarovicích nebylo v posledních obdobích v obci Dětmarovice či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu. Obvyklá cena podílu ½ nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů stanovuji obvyklou cenu oceňovaného podílu ½ nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč c) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených Nezjištěno.. 0,- Kč d) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Věcná břemena 1) Na LV č je v oddíle B1 zapsáno oprávnění - věcné břemeno vztahující se k pozemku parc.č. 2159/5. Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch oceňovaného pozemku parc.č. 2159/8. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné chůze a jízdy. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu, Pozemek parc.č. 2159/5, Výměra: 773,00 m 2 Jednotková cena: 129,908 Kč/m 2, Procentuální sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % - 5 -

6 Obvyklé nájemné: 776,00 m 2 * 129,908 Kč/m 2 * 1,00 % = 1 008,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 008,- Kč Doba trvání věcného břemene: neomezeně Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let Kč * 5 let = 5 040,- Kč Ocenění věcného břemene zapsaného v oddíle B1 činí: 5 040,- Kč 2) Na LV č je v oddíle C zapsáno omezení - věcné břemeno vztahující se k pozemkům parc.č. 2163, 2164/1, 2164/2, 2165, 2166, 2471/6, 2159/5. Jedná se o věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch těchto pozemků. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné chůze a jízdy. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu, Pozemek parc.č. 2159/8, Výměra: 230,00 m 2 Jednotková cena: 129,908 Kč/m 2, Procentuální sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 230,00 m 2 * 129,908 Kč/m 2 * 1,00 % = 299,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 299,- Kč Doba trvání věcného břemene: neomezeně Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 299,- Kč * 5 let = 1 495,- Kč Věcná břemeno celkem ve prospěch všech pozemků (celkem 7 zápisů věcných břemen v oddíle C) 1 495,- Kč x 7 = ,- Kč Ocenění věcných břemen zapsaných v oddíle C činí: Věcná břemena v oddíle B1 a C celkem ( ,- Kč) = 5 425,- Kč ,- Kč Úprava ceny ve vlastnickém podílu ½ = 2 713,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení činí 2 700,- Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Administrativní cena podílu ½ nemovitosti Obvyklá cena podílu ½ nemovitosti ,- Kč ,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 2.700,- Kč Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu podílu ½ nemovitosti pozemku parc.č. 2159/8 v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, okres Karviná, zapsáno na LV č. 2270; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: slovy: patnácttisíc Kč slovy: dvanácttisíctřista Kč V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Obvyklá cena podílu ½ nemovitosti ,-Kč Obvyklá cena ½ nemovitosti po odečtu ceny věcného břemene ,-Kč Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 229/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 229/

8 E. Seznam příloh Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí 8 Snímek katastrální mapy 1 Smlouva o věcném břemeni (215/1908) 2 Mapa oblasti 1-8 -