ZNALECKÝ POSUDEK. č /2010. Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 5527/09 Bělohorská 270/ Praha 6

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 787/2 a spoluvlastnického podílu o velikosti 620/30296 na budovách č.p. 786 a 787 a pozemkách p.č. 834/21 a 834/22 v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část Lobzy, okr. Plzeň - město. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 5527/09 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Ocenění bytové jednotky č. 787/2 a spoluvlastnického podílu o velikosti 620/30296 na budovách č.p. 786 a 787 a pozemkách p.č. 834/21 a 834/22, za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě. Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/ Praha 5 Hlubočepy tel.: , Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne

2 - 2 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 787/2 Adresa nemovitosti: Na Dlouhých 787/ Plzeň 4 - Lobzy Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Doubravka Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN na bytovou jednotku, LV č. 3495, pro k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Lobzy, okr. Plzeň - město, ze dne Informativní výpis z KN stažený z internetu, na budovy a pozemky, LV č. 3016, pro k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Lobzy, okr. Plzeň - město, ze dne Informativní snímek z KN mapy, k.ú. Doubravka, část Lobzy, obec Plzeň - město, měř.:1:500, ze dne Kopie části prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 787/2, získána na KÚ pro Plzeň - město - Usnesení o ustanovení znalcem, č.j.: 025 Ex 5527/09-8, ze dne , vydáno Exekutorským úřadem Praha 6 - JUDr. Janem Grosamem - Informace a skutečnosti, zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 787/2 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 786 a 787 a pozemkách p.č. 834/21 a 834/22 o velikosti 620/30296 zapsány na LV č. 3495, kat. území Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň - město, ve vlastnictví SJM Vejvody Viktora, nar , bytem Na Dlouhých 787/59, Plzeň 4 - Lobzy, Plzeň 12 a Vejvodové Simony, nar , bytem Na Dlouhých 787/59, Plzeň 4 - Lobzy, Plzeň 12. Spoluvlastnický podíl o velikosti 620/30296 na budovách č.p. 786 a 787 a pozemkách p.č. 834/21 a 834/22 je zapsán na LV č. 3016, kat. území Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň - město, ve vlastnictví SJM Vejvody Viktora, nar , bytem Na Dlouhých 787/59, Plzeň 4 - Lobzy, Plzeň 12 a Vejvodové Simony, nar , bytem Na Dlouhých 787/59, Plzeň 4 - Lobzy, Plzeň 12.

3 - 3 - V oddílu C listu vlastnictví č jsou zapsána tato omezení : - Zástavní právo smluvní budoucí pohledávky do výše ,- Kč a příslušenství ve prospěch Komerční banky a.s., na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč, zákoníku ze dne s právními účinky vkladu práva ke dni Nařízení exekuce na Vejvodovou Simonu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Plzeń - město č.j.: 74 Nc 851/2009, ze dne Nařízení exekuce na Vejvodu Viktora, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Plzeń - město č.j.: 74 Nc 851/2009, ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Vejvodu Viktora, na základě Exekučního příkazu soudního exekutora JUDr. Jana Grosama 025 Ex 5527/2009, ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Vejvodovou Simonu, na základě Exekučního příkazu soudního exekutora JUDr. Jana Grosama 025 Ex 5527/2009, ze dne Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Zdeňkem Zítkou palackého nám. 28, Plzeň, na Vejvodovou Simonu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Plzeń - město č.j.: 75 Nc 5844/2009, ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na Vejvodovou Simonu, na základě Exekučního příkazu soudního exekutora JUDr. Zdeňka Zítky 108 Ex 7747/2009, ze dne Exekuční příkaz k prodeji podniku na Vejvodu Viktora, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Zdeňka Zítky 108 Ex 7747/2009, ze dne Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Vendulou Flajšhansovou, Divadelní 2728/3a, Plzeň, na Vejvodovou Simonu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Plzeń - město č.j.: 73 Exe 177/2010, ze dne Dokumentace a skutečnost Při ocenění mi nebyl umožněn vstup do bytové jednotky, z tohoto důvodu provádím ocenění dle odborného odhadu. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 787/2 je situována v 1.NP v krajní řadové zděné panelové sedmipodlažní budově s plochou střechou, která byla vystavěna v sedmdesátých letech minulého století v ulici Na Dlouhých, ve východní části města Plzně, ve čtvrti Lobzy, v sídlištní zástavbě obdobných objektů. V budově č.p. 786 je celkem 25 bytových jednotek a jedna nebytová a v budově č.p. 787 je 26 bytů. Budovy jsou v dobrém stavu a jsou udržovány. Proběhla výměna oken za plastová a zateplení fasády (v období maximálně minulých 5 let). Omítka je hladká vápennocementová, úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, včetně bleskosvodu, jsou provedeny. V budovách, které jsou napojeny na všechny inženýrské sítě, jsou osazeny výtahy. 7. Obsah posudku I. Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 787/2

4 - 4 - Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/21 a 2 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/22 II. Srovnávací metoda b 1 ) Byt 2+1, ul. Staniční, Doubravka b 2 ) Byt 3+1, ul. Lesní, Doubravka b 3 ) Byt 2+1, ul. Smrková, Doubravka b 4 ) Byt 2+1 ul. Pod Chlumem, Doubravka b 5 ) Byt 2+1, ul. Na Kovárně, Doubravka b 6 ) Byt 3+1, ul. Rokycanská, Plzeň b 7 ) Byt 2+1, ul. Rokycanská, Lobzy b 8 ) Byt 2+1 ul. Zábělská, Doubravka B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/ Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru o plošné výměře 360 m2, je v LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří, na které je vystavěna budova č.p Při ocenění byla použita povinná přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 834/21 360,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,21 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/21 - zjištěná cena = ,21 Kč

5 - 5 - a 2 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/ Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru o plošné výměře 316 m2, je v LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří, na které je vystavěna budova č.p Při ocenění byla použita povinná přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 834/22 316,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,35 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/22 - zjištěná cena = ,35 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky b 1 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/21 = ,21 Kč b 2 ) Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 834/22 = ,35 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,56 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 787/2-25 Oceňovaná bytová jednotka č. 787/2 o celkové plošné výměře 60,87 m 2 (bez sklepa), je situována v 1. NP v panelové zateplené sedmipodlažní budově s plochou střechou. Okna bytu jsou zřejmě orientována na západ a na východ, či pouze jen na západ, nebo jen na východ. Byt sestává z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně a sklepa o těchto plošných výměrách : pokoj 20,88 m 2 pokoj 20,30 m2 kuchyně 10,52 m 2 předsíň 5,52 m 2 koupelna 2,49 m 2 WC 1,16 m 2 sklep 1,10 m 2 Vzhledem ke skutečnosti, že mi nebyl uskutečněn přístup do bytové jednotky, nemohu bytovou jednotku podrobně popsat. Z prohlášení vlastníka vyplývá, že bytová jednotka je vybavena vodoměrem na TUV, vanou, míchací baterií vanovou a dřezovou, dřezem, umývadlem, WC mísou,

6 - 6 - splachovací nádrží, regulačním ventilem, měřákem IRTN, plynovým sporákem, vestavěnou skříní, spížní skříní a kuchyňskou linkou včetně pracovní desky. Součástí bytové jednotky jsou dále její vnitřní rozvody vody, kanalizace, plynu, vytápění včetně topných těles a elektroinstalace včetně slaboproudých rozvodů kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, podlahové krytiny, nenosné přímky, bytové jádro, vnitřní dveře a vnitřní strany oken a vstupních dveří. Bytová jednotky je vytápěna ústředním topením s dálkovým zdrojem tepla, TUV je rovněž ohřívána prostřednictvím dálkového zdroje. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 620/30296 na společných částech budovy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 40 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 20,88 m 2 pokoj: = 20,30 m 2 kuchyně: = 10,52 m 2 předsíň: = 5,52 m 2 koupelna: = 2,49 m 2 WC: = 1,16 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,87 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 1,10 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,87 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,10 m 2 * 0,10 = 0,11 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,98 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II -0,01 - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

7 - 7-9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,598 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - omezující zápisy v oddílu C listu I -0,10 vlastnictví č. 3495, které jsou podrobně vypsány v kapitole vlastnické údaje 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Za negativitu právních I -0,05 vztahů pro prodejnost bytové jednotky považuji skutečnost, že bytová jednotka je obsazená rodinou povinných, která po realizaci, patrně, nebude chtít opustit objekt. 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,598 * 0,930 * 0,950 = 0,528 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,528 = ,18 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,18 Kč/m 2 * 60,98 m 2 = ,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,88 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 620 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,56 Kč * 620 / = ,60 Kč Bytová jednotka č. 787/2 - zjištěná cena = ,48 Kč Bytová jednotka č. 787/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti

8 - 8 - Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 787/2 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky v panelových budovách pro bydlení v bezprostředním okolí oceňované bytové jednotky. Přímo v Plzni Lobzech (k.ú. Doubravka) bylo v nabídkách realitních kanceláří a na internetu nalezeno dostatečné množství bytových jednotek 2+1 a 3+1. Nabízené bytové jednotky budou upraveny několika koeficienty, tak aby co nejvíce odpovídaly oceňované bytové jednotce. b 1 ) Byt 2+1 ul. Staniční, Doubravka v osobním vlastnictví, v 5.NP zrekonstruovaného panelového domu (plastová okna, zateplení, nová fasáda, nová střecha). Vnitřní rozvod elektrického proudu v Cu. Celkem 11 podlaží. 58 m2 Cena : Kč b 2 ) Byt 3+1 v ul. Lesní, Doubravka byt je situován ve 4.NP panelového domu bez výtahu. Dálkové vytápění, v osobním vlastnictví. 67 m2 Cena : ,00 Kč b 3 ) Byt 2+1 ul. Smrková, Doubravka v osobním vlastnictví. Byt je situován v 1.NP v kompl.

9 - 9 - zrekonstruovaném panelovém domě (fasáda, zateplení, výtah, plastová okna, vstupní dveře..). 62 m2 Cena : Kč b 4 ) Byt 2+1 ul. Pod Chlumem s lodžií ve 4.NP osmipodlažního panelového domu po kompletní rekonstrukci. Byt je v dobrém udrž. stavu. 63 m2 Cena : ,00 Kč b 5 ) Byt 2+1 ul. Na Kovárně v udržovaném domě s novou fasádou a střechou. Interiér bytu je po rekonstrukci - modernizovaná Koupelna s rohovou vanou, nová moderní kuch. linka, plastová okna, plovoucí podlahy, vestavěné skříně, lodžie. 61 m2 Cena : ,00 Kč b 6 ) Byt 2+1 ul. Rokycanská v 8.NP zrekonstruovaného panelového domu. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu

10 m2 Cena : ,00 Kč b 7 ) Byt 2+1 ul. Rokycanská v 7.NP z 10 podlaží o výměře 53,7 m2. Budova má zateplenou fasádu a vyměněna okna za plastová. Kolaudace v roce 1967, dvě lodžie. 53,7 m2 Cena : ,00 Kč b 8 ) Byt 2+1 ul. Zábělská byt 2+1 ve 3.NP panelového domu po revitalizaci. 63 m2 Cena : ,00 Kč Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka: Celková cena : Plošná Cena/m2 Koeficienty: Cena/m2

11 výměra 2+1 Staniční ,- Kč 58,00 m ,- 0,95*0,90*1,10*1, ,- 3+1 Lesní ,- Kč 67,00 m ,- 0,95*1,00*1,00*1, ,- 2+1 Smrková ,- Kč 63,00 m ,- 0,95*1,00*1,00*1, ,- 2+1 Pod Chlumem ,- Kč 63,00 m ,- 0,95*0,95*1,10*1, ,- 2+1 Na Kovárně ,- Kč 61,00 m ,- 0,95*0,85*1,00*0, ,- 2+1 Rokycanská ,- Kč 54,00 m ,- 0,95*0,95*1,00*1, ,- 2+1 Rokacanská ,- Kč 53,70 m ,- 1,00*1,00*1,00*1, ,- 2+1 Zábělská ,- Kč 63,00 m ,- 0,95*1,00*1,00*1, ,- průměr : ,- k 1 koeficient navýšení cen realitními kancelářemi k 2 koeficient technického stavu k 3 koeficient podlaží k 4 koeficient vlastnictví bytu Výpočet srovnávací metodou : * 60,87 = Kč = Kč C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem: ,- Kč Srovnávací cena celkem: ,- Kč Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě 26 vyhlášky č. 460/2009, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena a cena bytové jednotky na základě srovnávání obdobných bytových jednotek v Plzni, v bezprostředním okolí oceňované bytové jednotky. Výsledky obou metod se téměř o 100 % liší, při stanovení obvyklé ceny se přikláním k výsledku, zjištěnému srovnávací metodou, která dobře vystihuje tržní hodnotu bytové jednotky. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. Obvyklá cena bytové jednotky: ,- Kč slovy: jedenmiliončtyřistadvacettisíckorunčeských a. bytová jednotka č. 787/2 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 786 a 787 a pozemkách p.č. 834/21 a 834/22, které jsou zapsány na LV č. 3495, k.ú.

12 Doubravka, obec Plzeň, okr. Plzeń - město obvyklá cena činí, včetně příslušenství ,00 Kč b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou. d. Výsledná cena všech výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí ,00 Kč. V Praze, dne Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/ Praha 5 Hlubočepy D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81/2010.