Znalecký posudek č. 2010/357

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2010/357 O ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 384/11 v bytovém domě č.p. 384 na parcele č. 551 v katastrálním území, obec, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský, včetně podílu na společných částech domu ve výši 470/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00660/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne Při místním šetření mohlo být provedeno pouze vnější ohledání objektu, zpracovateli posudku o ceně nemovitosti nebyl umožněn vstup do oceňované jednotky a nebyly mu sděleny žádné skutečnosti týkající se předmětu ocenění, k čemuž byl povinný vyzván doporučeným dopisem, který si však v době uložení zásilky nepřevzal. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 00660/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 878 pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Prohlášení vlastníků a smlouva o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dle 4 zákona č. 72/1994 Sb. ze dne , jejíž právní účinky vznikly dnem Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č a dle LV č. 878 pro katastrální území, vedených Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov, Petr Guth, bytem, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 384/11 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 384 na parcele č. 551 v katastrálním území, obec, v okrese Bruntál, kraj Moravskoslezský, včetně podílu na společných částech domu ve výši 470/ Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, objekty pro individuální bydlení a objekty občanské vybavenosti - sportovní zařízení, na ulici Nádražní, v budově označené číslem orientačním 3. Pozemek, parcela č. 551, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, je pozemkem zapsaným ve prospěch vlastníka, České republiky, Pozemkového fondu ČR, na LV č pro katastrální území a k vlastnictví jednotky k ní nenáleží žádný spoluvlastnický podíl. 6. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. včetně podílu na společných částech domu b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Bruntál Obec: Popisy objektů a) Byt 1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. včetně podílu na společných částech domu Předmětem ocenění je bytová jednotka velikosti 1+1 o podlahové ploše 34,90 m 2 nacházející se ve 4.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 384 v katastrálním území, na ulici Nádražní 3,. Bytový dům č.p. 384 v katastrálním území je objektem montované panelové konstrukce. Objekt je podsklepený, o čtyřech nadzemních podlažích, s plochou střechou. 1.PP je tvořeno sklepy a nacházejí se zde rovněž tři nebytové jednotky - garáže. V 1.NP až 4.NP je vždy po třech bytových jednotkách. Budova je bet výtahu, je proveden rozvod elektrické energie, ústředního vytápění, rozvod studené i teplé vody z centrálního zdroje, rozvod zemního plynu a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Objekt není zateplen vnějším tepelně izolačním obkladem, okna jsou převážně, včetně oceňované jednotky, dřevěná zdvojená. je tvořena kuchyní, pokojem, předsíní, koupelnou a WC. Sociální zařízení je tvořeno bytovým jádrem vybudovaným z dílců vyrobených na bázi dřevní hmoty s umakartovým povrchem. Je uvažováno, že kuchyně je vybavena plynovým sporákem bez digestoře, záchod je standardní splachovací, koupelna je vybavena umývadlem a sprchovým koutem. Nemovitost je užívána asi 25 let a její stavebně technický stav je z důvodu dlouhodobě zanedbané údržby špatný.

5 5 Ocenění nemovitosti povinného a) Byt a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. včetně podílu na společných částech domu 25 Podlahové plochy bytu (PP): Kuchyně 8,16 m 2 Pokoj + 18,00 m 2 Předsíň + 5,80 m 2 Koupelna + 1,98 m 2 WC + 0,96 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 34,90 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04

6 6 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,110 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 0,05 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,503 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 1,110 0,503 = 0,475 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,475 = 6 672,33 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 34, ,33 = ,32 Kč Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. včetně podílu na společných částech domu zjištěná cena: ,32 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s

7 7 realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu se srovnatelnými nemovitostmi ke dni ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané, ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro potřebu stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by s ohledem na celkovou situaci na trhu s nemovitostmi, a byty zvláště, byla nižší než cena zjištěná dle cenovách předpisů. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 5 420, Kč Množství: 35,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostoosmdesátdevěttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud v Bruntále, pobočka v Krnově 2E-Nc-1073/ Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19 Nc-2514/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha 102 EX 0660/2009-N ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši ,- Kč pro První Moravská finanční a.s., Čechova 1184/2, Přerov. Smlouva u zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne Právní účinky ke dni Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19EXE-1624/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19EXE-1678/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr. Tomáš Vrána 103 EX-24246/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý 069 EX-2300/ ze dne Usnesení o změně exekučního příkazu 069 EX-2300/ ze dne

9 9 Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ,- Kč pro CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 5, Praha, Smíchov. Exekuční příkaz o zřízení zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Přerov JUDr.Tomáš Vrána 103 EX-24246/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19 EXE-1888/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Šumperk, Mgr. Marcel Kubis 139 EX-01285/ ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/357 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 346/10 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Fotodokumentace. Nepřevzatá zásilka. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 878 pro katastrální území, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov.