Znalecký posudek č. 2627/83/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2627/83/2012 O ceně bytové jednotky č.1205/4 s podílem na společných částech domu č.p.1205 a pozemku parc.č v k.ú.duchcov, obec Duchcov, okres Teplice. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+B umístěné ve III.NP obytného domu s pěti bytovými jednotkami v Tyršově ulici, Duchcově. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti manželů Jirákových. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.2618 a LV č.2613 Snímek z pozemkové mapy Smlouva o prvním převodu z majetku města Údaje sdělené vlastníky Skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Duchcov Katastrální území: Duchcov (633712) 5. Dokumentace a skutečnost Další dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je místěna ve 3.NP - posledním obytného domu, kde je celkem pět jednotek. Dům je umístěn na konci slepé části ulice Tyršova. Okolí tvoří nízkopodlažní zástavba převážně obytných domů a školní zařízení. V blízkosti je sportoviště s tenisovými kurty, rybník a parkové plochy. Obchody, školy i nemocnice jsou v docházkové vzdálenosti. Dopravní spojení autobusy z 300 m vzdálené zastávky. 7. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek č Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Byt a) Bytová jednotka č.1205/4 3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Teplice Počet obyvatel: obyvatel Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 93,49 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,745 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha ,49 163, ,89 Pozemek č zjištěná cena: ,89 Kč Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a)pozemek č Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1205/4 spoluvlastnický podíl: 580 / ,89 Kč ,89 Kč 6 017,20 Kč Byt a) Bytová jednotka č.1205/4 25 Bytová jednotka 3+1+B ve II.NP obytného domu č.p.1205 Tyršova ulice. Bytová jednotka má celkovou podlahovou plochu 58,0 m 2 a balkón. Je vybavena kuchyňskou linkou, vanou, umyvadlem,wc kombi, elektrickým boilerem na ohřev TUV, lokálními topidly Gamati.

5 5 Vnitřní vybavení je zastaralé. Vnitřní instalace a sociální zařízení jsou před výměnou, která byla započata bouráním v koupelně. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 580/2638. Obytný dům je třípodlažní, s pěti bytovými jednotkami. Byt postaven okolo roku 1950 tradiční zděnou technologií. Technický stav domu je zanedbaný, okna, dveře, vnitřní rozvody, omítky jsou původní a vyžadují obnovu. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná předsíň 4,80 1,00 4,80 komora 0,60 1,00 0,60 koupelna + WC 4,70 1,00 4,70 kuchyň + jídelna 6,70 1,00 6,70 pokoj 1 9,40 1,00 9,40 pokoj 2 17,40 1,00 17,40 pokoj 3 14,40 1,00 14,40 balkon 1,90 0,17 0,32 59,90 58,32 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Duchcov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní 0,03 prostředí v okolí II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem

6 6 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,080 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,487 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,080 0,487 = 0,473 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,473 = 6 856,61 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 58, ,61 = ,50 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,89 Kč Spoluvlastnický podíl: 580 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 017,20 Kč ,20 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,70 Kč

7 7 Bytová jednotka č.1205/4 zjištěná cena: ,70 Kč

8 8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a)pozemek č Cena společných částí domu a jeho příslušenství činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1205/4 spoluvlastnický podíl: 580 / ,89 Kč ,89 Kč 6 017,20 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1205/ ,70 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: čtyřistapěttisícosmsetdevadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s využitím všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Ve srovnání s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí, je cena vypočtená v relci cen dosahovaných při skutečných prodejích v čase a místě. Na nemovitosti neváznou žádná další omezení, kromě nařízené exekuce, která neovlivňuje prodejní cenu. Výsledná cena je zárověň cenou obvyklou. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: čtyřistatisíc korun českých) Teplice, Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2627/83/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 83/2012 podle připojené likvidace.

10 E. Seznam příloh 10

11 11