Znalecký posudek č. 2750/34/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2750/34/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.863/43 s podílem na společných částech domu č.p.863 a pozemku parc.č. 1583/32 v k.ú.rochlice u Liberce, obec Liberec, okres Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/ P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 19 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1+L v 11.patře bytového domu dvanáctopodlažního v Dobiášově ulici, Liberci VI.- Rochlicích 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Majitel nekomunikuje, neumožnil přístup do bytu. Podklady pro ocenění poskytla společnost CIB Flats P10,a.s., která je zárovenˇ správcem domu a sdružuje společenství vlastníků jednotek. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č a LV č.5560 Snímek z pozemkové mapy Prohlášení vlastníka ze dne Skutečnosti a situace na trhu s byty zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Obec: Liberec Katastrální území: Rochlice u Liberce (682314) 5. Dokumentace a skutečnost Dům je postaven dle typové projektové dokumentace panelovou technologií. V posledních letech byl dům revitalizován s odstraněním vad panelové výstavby. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 4+1+L (dvougenerační- dvě koupelny a 2x WC) o celkové podlahové ploše 103,27 m 2 je umístěna v 11.podlaží dvanáctipodlažního domu, postaveného v ulici Dobiášova, Liberes VI-Rochlice. Dům je vybaven dvěma výtahy, je napojen na vodu, kanalizaci, elektro a plyn z veřejných inženýrských sítí. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem, teplá voda je zajištˇována rovněž z dálkového zdroje. Dům byl postaven v roce 1982 a v posledním roce proběhly opravy střešního pláště a zateplení výměnou oken. Parkování je možné na veřejném parkovišti před domem. Dostupnost do centra města je dobrá a to jak MHD, tak vlakem a autobusem. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č.1583/32 Byt a) Bytová jednotka č.863/43

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Liberec 2 Pozemek a) Pozemek č.1583/32 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Liberec. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,972 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavění plocha 1583/ , 1 822, ,75 Pozemek č.1583/32 zjištěná cena: ,75 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č.1583/32 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.863/43 spoluvlastnický podíl: / ,75 Kč ,75 Kč ,48 Kč Byt a) Bytová jednotka č.863/43 25 Bytová jednotka 4+1 umístěná v 11.NP dvanáctipodlažního obytného domu. Bytová jednotka má celkovou podlahovou plochu 103,27 m 2. Bytová jendotka je vybavena kuchynˇskou linkou a plynovým sporákem, 5 ks vestavěných skříní. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velkosti 10327/ Technický stav bytu není znám. Při opravách domu nebyli do bytu vpuštěni ani řemeslníci s odůvodněním, že by mohli poškodit rekonstruované bytové jádro a kuchyni. Technický stav domu:

5 5 Dům byl postaven v roce 1982 t.j. stáří ke dni odhadu 31 let. Na domě proběhly opravy střešního pláště, výtahů, schodiště, instalací a obvodového pláště. Objekt je ve velmi dobrém technickém stavu. Podlahové plochy bytu (PP): kuchyně 13,79 m 2 pokoj ,36 m 2 pokoj ,00 m 2 pokoj ,00 m 2 pokoj ,28 m 2 předsínˇ + 16,72 m 2 koupelna + 2,85 m 2 kouplena +Wc + 3,17 m 2 WC + 1,03 m 2 balkon + 5,07 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 103,27 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Liberec Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka T i 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum 0,02 obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. Bez vlivu 0,00

6 6 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,020 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,680 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,020 0,680 = 0,659 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,659 = ,23 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 103, ,23 = ,43 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,75 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,48 Kč ,48 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,91 Kč Bytová jednotka č.863/43 zjištěná cena: ,91 Kč

7 7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č.1583/32 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.863/43 spoluvlastnický podíl: / ,75 Kč ,75 Kč ,48 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.863/ ,91 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisícesedmsetosmdesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou dle platné cenové vyhlášky. Pro výpočet je použito koeficientů, které v místě a čase ovlivnˇují prodejnost nemovitostí. Výsledná cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí, které jsou upraveny korekčními koeficienty na úrovenˇ ocenˇovaného bytu. Klady ocenˇované nemovitosti : - bytová jednotka dvougenerační s koupelnou, samostatným WC a další koupelnou s WC - ve městě je kompletní očanská vybavenost s výbornou dopravní dostupností - v místě je velmi dobrá dopravní obslužnost Zápory ocenění : - nebyla umožněna prohlídka nemovitosti - stagnace na trhu s nemovitostmi Zvážením všech vlivů a okolností spojených s ocenˇovanou nemovitostí a srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí lze prohlásit, že cena vypočtená je zárovenˇ cenou v čase a místě obvyklou. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: milionsedmsetdvacettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice,

8 8 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2750/34/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2013 podle připojené likvidace.