ANAlýza trhu Rezidenční trh v Praze cenová analýza

Transkript

1 Rezidenční trh v Praze cenová analýza Praha Přinášíme druhou část našeho seriálu výstupů ze statistického sledování rezidenčních projektů v Praze. (První část naleznete na Ke sběru dat používáme veřejně dostupné zdroje a informace, které uvolňují jednotliví developeři. Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic. Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem bytů, z toho je dosud volných bytů. Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku. Týden Aktivita na straně poptávky Graf č. 1: Aktivita na straně poptávky za poslední 3 měsíce 46/ / / / / / / / / / / / / Týden 46 Velikost úbytku volných bytů z nabídky Počet Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.)

2 Pro zajímavost celková plocha všech nabízených bytů (10 590) se blíží k hranici m 2 to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat. Průměrná cena Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě Kč/m 2. Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit. Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu Kč/m 2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných Kč/m 2. V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů. Medián plocha (m 2 ) 64 Průměrná plocha (m 2) 72 Medián cena (Kč) Průměrná cena (Kč) Min. cena (Kč, zaokrouhleno) Max. cena (Kč, zaokrouhleno) Min. průměrná cena (Kč/m 2 ) Max. průměrná cena (Kč/m 2 )

3 ANAlýza trhu Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin. Cena s DPH Počet bytů < % % % % % > % Celkem % Graf č. 2: Struktura bytů dle ceny s DPH Podíl do 2 mil.: 596 (9%) od 6 mil.: 1142 (17%) 2-3 mil.: 1583 (23%) 5-6 mil.: 653 (10%) 4-5 mil.: 1069 (16%) 3-4 mil.: 1708 (25%) Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí: Nejlevnějších a nejdražších 10 lokalit: Čtvrť Průměrná cena Satalice ,42 Kč Cholupice ,33 Kč Vinoř ,25 Kč Běchovice ,74 Kč Slivenec ,49 Kč Uhříněves ,01 Kč Hostavice ,75 Kč do Kč Kolovraty ,75 Kč Horní Měcholupy ,55 Kč Pitkovice ,17 Kč Dejvice ,00 Kč Žižkov ,97 Kč Radlice ,73 Kč Kobylisy ,58 Kč Braník ,86 Kč Břevnov ,33 Kč Smíchov ,46 Kč Strašnice ,94 Kč Vinohrady ,13 Kč Podolí ,70 Kč Graf č. 3: Cenová mapa nových bytů v Praze nad

4 Některé údaje u nejvyšších cen jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě. Nejlevnější lokality jsou, jak je vidět z cenové mapy, logicky v okrajových částech Prahy. Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže: Obytná plocha (m2) Kč ,79 Kč ,19 Kč ,95 Kč ,27 Kč ,29 Kč ,92 Kč ,24 Kč ,41 Kč Kč Graf č. 4: Průměrná cena za m 2 v závislosti na obytné ploše bytu Průměrná cena za m Obytná plocha bytu Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun. Graf č. 5: Počet bytů podle jejich dispozic a cenové kategorie Cenové kategorie Stáří bytu / dispozice 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokojů a více do Kč Kč Kč více než Kč < > Celkový součet

5 Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich stáří. Rok dokončení < Celková prům cena Průměrná cena ,96 Kč ,21 Kč ,89 Kč ,42 Kč Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu. Stáří bytů / dispozice 1 pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje a více Nedokončené Kč Kč Kč Kč 0-1 rok Kč Kč Kč Kč 1-2 roky Kč Kč Kč Kč 2 roky a více Kč Kč Kč Kč Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů Graf č. 6: Průměrná obytná plocha bytů dle dispozic Prům. výměra (m2) 1pokoj 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokojů 6 pokojů 39,18 59,48 85,67 115,47 172,41 214,02 Jednopokojový byt: 39 m2 Dvoupokojový byt: 59 m2 Třípokojový byt: 86 m2 Čtyřpokojový byt: 115 m2 Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech umrtvených 11 miliard korun.

6 Rok dokončení Celková cena (Kč) Závěr < všechny Graf č. 7: Ceklová hodnota volných dokončených bytů podle stáří 2008 a starší: Kč Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla. V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks. 2010: Kč 2009: Kč Celkem nejméně Kč Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti. Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši Kč/m 2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší Kč/m 2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech. Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a Marcel Soural předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením