Ocenění nemovitostí. pozemku druhu zahrada parc.č. 1007/3 s příslušenstvím, v katastrálním území Bohosudov ZNALECKÝ POSUDEK. č.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 Ocenění nemovitostí pozemku druhu zahrada parc.č. 1007/3 s příslušenstvím, v katastrálním území Bohosudov povinného Stanislava Šimkoviče Objednatel: Exekutorský úřad Cheb Mgr. David Koncz soudní exekutor Sládkova Cheb Zpracovatel: Praha 2 Nové Město,, PSČ: Účel posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitosti dle usnesení soudního exekutora č.j. 074 EX 07873/ na základě vykonatelného rozhodnutí Okresního soudu v Teplicích proti povinnému Stanislavu Šimkovičovi Posudek je vyhotoven ve dvou číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 19 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.:

2 Jméno a osvědčení Znalec: tel.: , info@appraisingalpha.cz Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění, odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách, zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění, nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. 2/10

3 Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování ocenění jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu ocenění, nejsou tyto skutečnosti v ocenění zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum ocenění, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad hodnoty předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu ocenění, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu ocenění, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízením v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění, ocenění bylo zpracováno na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. 3/10

4 Definice tržní hodnoty Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o 4/10

5 metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. 5/10

6 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti - pozemku druhu zahrada parc.č. 1007/3 s příslušenstvím o výměře 250 m 2, v katastrálním území Bohosudov, v obci Krupka, okres Teplice - zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, na listu vlastnictví č katastrálního území Bohosudov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Bohosudov Adresa nemovitosti: Bohosudov Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Bohosudov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 200,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora Mgr. Davida Koncze, Exekutorského úřadu Cheb, č.j. 074 EX 07873/ ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV č.3272 katastrálního území Bohosudov k datu , zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňované nemovitosti je dle výpisu z KN LV č. 3272, katastrálního území Bohosudov, vloženo pro: Šimovič Stanislav, Mariánské náměstí 22/13, Bohosudov, Krupka 1 ident /0189 V oddílu C listu vlastnictví č.3272 m.j. zapsáno: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Soudního exekutora č.j. 074 Ex-7873/ ze dne /10

7 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Soudního exekutora č.j. 56 EX-2618/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Soudního exekutora č.j. 081 EX-15129/2008-7M ze dne Celkový popis nemovitosti Oceněný pozemek se nachází v severní části obce Bohosudov, ve vzdálenosti cca 230 m vzdušnou čarou od ZŠ Karla Čapka v obci Krupka. Oceňovaný pozemek je situován severně od železniční dráhy, tvoří severní část svahu železniční dráhy a je situován mimo zastavěné území obce, v blízkosti zahrádkářské kolonie. Pozemek je z převážné části značně svažitý k jižní světové straně, je veřejně přístupný, neoplocený. Pozemek je porostlý okrasnými dřevinami a samovolně rostoucími keři a travinami. Pozemek není hospodářsky, ani zemědělsky využitelný. V platném územním plánu je pozemek zařazen do zóny zahrad a sadů bez možnosti zastavění. 7. Obsah posudku a) Porosty a 1 ) Okrasné dřeviny b) Pozemky b 1 ) Pozemek k.ú. Bohosudov B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porosty a 1 ) Okrasné dřeviny Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] Listnaté stromy I 40 10,00 ks ,00 90% 1 965, ,00 Jehličnaté stromy I 40 5,00 ks ,00 90% 1 584, ,00 Listnaté stromy 15 15,00 ks ,00 85% 1 512, ,00 Jehličnaté stromy 15 5,00 ks 7 620,00 85% 1 143, ,00 Listnaté keře 15 10,00 ks 1 090,00 85% 163, ,00 Součet ,00 7/10

8 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,15 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 8 640,00 Okrasné dřeviny - zjištěná cena = 8 640,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek k.ú. Bohosudov Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena [Kč/m 2 ] Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 10007/3 250,00 200,00 2,2670 0, , ,- Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem ,- nezpevněným a nebo prašným - celkem Pozemek k.ú. Bohosudov - zjištěná cena = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti zjištěných podle předpisu Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti K p ) a) Okrasné dřeviny = 8 640,- Kč b) Pozemek k.ú. Bohosudov = ,- Kč Nákladová cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Výsledné ceny věcná hodnota: a) Okrasné dřeviny = 8 640,- Kč b) Pozemek k.ú. Bohosudov = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč D. Cena obvyklá Ocenění porovnávacím přístupem podle přiložené tabulky Výměra pozemku pro porovnávací indexovou metodu ocenění nemovitosti je 250 m 2. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. 8/10

9 Hodnota věcného břemene není do níže uvedených výpočtů zahrnuta. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 165,- Kč Množství: 250 m 2 Porovnávací hodnota celkem: ,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení ,- Kč Rekapitulace hodnot a cen (bez započítání vlivu věcného břemene) Věcná hodnota Administrativní cena Porovnávací přístup ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velikost a občanská vybavenost obce. Negativní vliv na tržní hodnotu má skutečný druh pozemku s neošetřovanými dřevinami a lokalizace v ochranném pásmu železnice a z toho vyplývající omezené využití pozemku. Cena obvyklá nemovitosti podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřicettisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. E. Seznam příloh - tabulka porovnávacího přístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV č.3272 katastrálního území Bohosudov - kopie katastrální mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - infomapa 9/10

10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, který dle zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, vede Ministerstvo spravedlnosti, a to pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 20/2008-OD-ZN/3. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29-86/2010 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu. V Praze dne Znalecký posudek zpracoval: Ing. Pavel Sedláček znalec Appraising Aplha znalecký ústav, s.r.o. JUDr. Ing. Bohumil Poláček, Ph.D., MBA, LLM jednatel a znalec 10/10