Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1950/045/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 1401/76 s rozestavěným rodinným domem Adresa nemovitosti: Sportovní, Milovice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, kód k.ú. 602060, LV 1142 Ostatní stavby: Pozemky: 1401/76 Vlastník stavby: Ing. Sergej Demčuk, Letecká 417/21, 289 24 Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ing. Sergej Demčuk, Letecká 417/21, 289 24 Milovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 1021/2015-A Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 10.3.2016 Datum zpracování : 10.3.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 10.3.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba rozestavěna změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 10 625 (růst) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 6+1 0 / 0 651 636 128 49,95 / 651 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 301 914 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 330 690 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 651 000 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 398 452 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 3 398 452 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva a exekuce.. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.1142 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Milovice jsou obec cca 10km severozápadně od okresního města Nymburk. Poloha nemovitosti Stavba je v okrajové části v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu rozestavěné Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Rozestavěná hrubá stavba se sedlovou střechou. Dotazem na stavebním úřadu bylo zjištěno, že stavba je řádně povolena. CCA 3 roky je stavba opuštěna a nepokračuje se ve výstavbě. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 6+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu. Všechny ostatní konstrukce chybí, předpokládám, že budou standardní. Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod - 3 -
19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1401/76 o velikosti 651m 2 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha. Pozemek je rovinatý. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků se v okolí pohybuje od 1000,- Kč/m 2 do 1500,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 1000Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč ostatní plochy 1401/76 651 1 000 651 000 Celková výměra pozemků 651 Hodnota pozemků celkem 651 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu. Všechny ostatní konstrukce chybí, předpokládám, že budou standardní. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 95,20 m 2 0,00 m 2 podkroví 95,20 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 podkroví podkroví - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 11,20*8,50*5,08 = 483,62 m 3 Zastřešení 11,20*8,50*3,19/2 = 152,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 635,70 m 3-4 -
Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 95,20 Obestavěný prostor [m 3 ] 635,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 670 Rozestavěnost % 49,95 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 698 000 Stáří roků 96 Další životnost roků 24 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 340 000 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Milovice - Benátecká Vrutice 684,00 412 3 800 000 5 556 0,36 2 024 Zděný RD, 1.NP + podkroví, 4+kk, novostavba, pozemek 412m 2. Milovice, Benátecká Vrutice 572,00 1 328 4 880 000 8 531 0,24 2 071 Samostatný RD 4+1, 1.NP, pozemek 1328m 2, novostavba. Milovice, Pod Lesem 1 030,00 1 860 6 950 000 6 748 0,30 2 048 Samostatný RD, 1.NP podkroví, 2 x 5+1, novostavba, dvou garáž. Pozemek 1860m2. Variační koeficient před úpravami: 17,60 % Variační koeficient po úpravách: 0,94 % Průměrná cena 2 048 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 635,70 m 3 Porovnávací hodnota 1 301 914 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0-5 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 300 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 651 000Kč Upravená obvyklá cena: 649 000Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 649 000Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -