ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 4826-1183/2017 Objednatel znaleckého posudku: Indra - Šebesta v.o.s. Čechyňská 16 60200 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: sídliště Vajgar 555, Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 18.09.2017 Zpracováno ke dni: 18.09.2017 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ondřej Busta Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 09.10.2017 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 555/103, příslušenství a podílu ve výši 1/125 na společných částech budovy č.p. 555 a pozemku parc. č. 4417/1 v obci Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, katastrální území Jindřichův Hradec pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: sídliště Vajgar 555 377 01 Jindřichův Hradec III LV: 9814 Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 21 551 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 093,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 18.09.2017 za přítomnosti paní Jany Žaloudkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, nabývací titul darovací smlouva ze dne 2.7.2014, Rozsudek jménem republiky číslo jednací: 43 ICm 3876/2015-34, ze dne 13.1.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Nechoďdomová Eva, č. p. 63, 38401 Nebahovy Nemovitosti: Bytová jednotka č. 555/103, příslušenství a podíl ve výši 1/125 na společných částech budovy č.p. 555 a pozemku parc. č. 4417/1 v obci Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, katastrální území Jindřichův Hradec. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace neodpovídá skutečnému stavu zcela přesně. Dle KN je vlastníkem zkoumané nemovitosti paní Nechoďdomová Eva, č. p. 63, 38401 Nebahovy. Paní Nechoďdomová nabyla předmětnou nemovitost na základě darovací smlouvy za dne 2.7.2014 uzavřenou mezi dlužnicí Janou Žaloudkovou, bytem sídliště Vajgar 555/III, Jindřichův Hradec a obdarovanou. Ovšem Krajský soud v Českých Budějovicích shledal výše zmíněné převedení nemovitosti jako právně neúčinné a určil vlastníkem nemovitosti paní Janu Žaloudkovou, bytem sídliště Vajgar 555/III. Tato skutečnost však není vedena v katastru nemovitostí v souladu s vydaným rozsudkem. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je vybudována v typovém panelovém bytovém domě. Počet nadzemních podlaží domu je 9 a je bez podzemního podlaží. V objektu není půda a nemá vybudované obytné podkroví. Základy jsou železobetonové izolované, objekt je panelové konstrukce a stropy jsou železobetonové montované. Má rovnou střechu, střešní krytina je tvořena živičnou lepenkou a pro konstrukci klempířských prvků byl použit plech. Vnější omítky jsou štukové a plášť je zateplen polystyrenem. Společnými prostory domu jsou: vstupní prostor, schodiště, výtah, kolárna, sušárna. Odhadem byl objekt postaven v roce 1977. Odhadem v roce 2000 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: zateplení pláště - celková, dále v roce 2001: střecha - celková, stoupačky - celková, výtah - celková, okna - celková, společné prostory - částečná. Stěny jsou bez vad, střecha je bez vad, okna jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vady vybavení nejsou zřejmé a v objektu jsou rozvody bez vad. Stav bytového domu je dobrý. Oceňovaná bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Je umístěna v 3. nadzemním podlaží a její dispozice je 2+1. V bytě se nachází koupelna o výměře 2,54 m 2, WC o výměře 0,98 m 2, kuchyně o výměře 12,33 m 2, chodba o výměře 5,75 m 2, komora o výměře 2,06 m 2, obývací pokoj o výměře 20,51 m 2, pokoj o výměře 16,57 m 2, balkon o výměře 2,20 m 2, sklepní kóje o výměře 1,00 m 2. Podlahová plocha činí 60,75 m 2. Bytové jádro je umakartové. Vnitřní omítky jsou vápenné. V bytě jsou zdvojená dřevěná okna. Obytné prostory jsou orientovány na sever, jih. V koupelně se nachází klasická vana, umyvadlo a na WC je klasická toaleta. Dveře v oceňované bytové jednotce jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák. Osvětlovací techniku tvoří lustry. V obytných místnostech je lino, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně je položeno lino a v chodbě je položeno lino. V ostatních místnostech je lino. V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, odpadní vody jsou svedeny do kanalizace a je zde připojení na plynovod. V bytě je dálkové ústřední topení a topná tělesa jsou závěsné radiátory. Byt je napojen na dálkový ohřev vody. V roce 2012 proběhla v bytě rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: podlahy - celková, vybavení kuchyně - částečná (obklady v kuchyni). Stěny bytu jsou bez vad, okna v bytě mají podstandardní provedení, podlahy jsou bez závad, vady vybavení nejsou a rozvody jsou bez vad. Stav oceňované bytové jednotky je dobrý. Pozemek je bez porostů a není oplocen. Sklon pozemku je rovinatý. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Bytový dům je postaven ve východní části obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní soustava úřadů a v obci se nachází pobočka České pošty. 3
Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávka dálkových spojů ve vzdálenosti dojezdové, jsou zde dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí domu není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Věcné břemeno bydlení a užívání pro paní Janu Žaloudkovou, bytem Vajgar 555/III, 37704 Jindřichův Hradec. Dle zadání objednatele je při ocenění k věcnému břemeni přihlédnuto. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 9 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 0 Dům byl postaven v roce 1977 Zdroj informace o době výstavby odhadem Konstrukce Rozsah Rok (odhadem) zateplení pláště celková 2000 střecha celková 2001 Rozsah rekonstrukce domu stoupačky celková 2001 výtah celková 2001 okna celková 2001 společné prostory částečná 2001 Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka plechové štukové vápenné vstupní prostor, schodiště, výtah, kolárna, sušárna dobrý rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad 4
Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky 2+1 Podlaží bytové jednotky 3. NP Bytové jádro Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně umakartové dřevěná zdvojená sever, jih klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné plné lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Koupelna, WC Koupelna 2,54 m 2 Koupelna, WC WC 0,98 m 2 Kuchyně Kuchyně 12,33 m 2 Ostatní prostory chodba 5,75 m 2 Ostatní prostory komora 2,06 m 2 Popis místností a rozměry v m 2 Pokoj obývací pokoj 20,51 m 2 Pokoj pokoj 16,57 m 2 Podlahová plocha 60,75 m 2 příslušenství Balkon 2,20 m 2 příslušenství Sklepní kóje 1,00 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 63,95 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky Rekonstrukce 230V a 400V vodovod veřejná kanalizace plynovod ústřední dálkové závěsné radiátory dálkově obytné místnosti: lino kuchyně: laminátová plovoucí podlaha koupelna, WC: lino chodba: lino ostatní: lino dobrý Konstrukce Rozsah Rok podlahy celková 2012 5
vybavení kuchyně částečná 2012 Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: podstandardní prvek zdivo: bez vad bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci východní část obce Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Věcné břemeno bydlení a užívání pro paní Janu Žaloudkovou, bytem Vajgar 555/III, 37704 Jindřichův Hradec. Dle zadání objednatele je při ocenění k věcnému břemeni přihlédnuto. Další informace / 6
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18.09.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Rovněž je použita metoda v podobě ocenění dle cenového předpisu, která má však pouze indikativní vliv. 9. Obsah znaleckého posudku I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka č. 555/103 1.1. Pozemek parc. č. 4417/1 1.2. Oceňovaný byt Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno užívání II) Ocenění srovnávací metodou 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem III 1,00 obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 V 1,00 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 8
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I 0,00 obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, III 0,00 MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,060 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,060 1. Bytová jednotka č. 555/103 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek parc. č. 4417/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 9
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové III 0,00 podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 093,- 1,060 1 158,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4417/1 1 324,00 1 158,58 1 533 959,92 Stavební pozemek - celkem 1 324,00 1 533 959,92 Pozemek parc. č. 4417/1 - zjištěná cena = 1 533 959,92 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek parc. č. 4417/1 = 1 533 959,92Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 1 533 959,92 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jindřichův Hradec Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 553,- Kč/m 2 10
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Koupelna: ( 1,59*1,6 ) * 1,00 = 2,54 m 2 Kuchyň: ( (2,3*3,44)+(1,768*2,5) * 1,00 = 12,33 m 2 ) WC: ( 1,18*0,83 ) * 1,00 = 0,98 m 2 Chodba: ( (1,55*2,3)+(1,14*1,92) * 1,00 = 5,75 m 2 ) Komora: ( 1,85*1,114 ) * 1,00 = 2,06 m 2 Obývací pokoj: ( 3,464*5,92 ) * 1,00 = 20,51 m 2 Pokoj: ( 4,79*3,46 ) * 1,00 = 16,57 m 2 Balkon: ( 0,87*2,53 ) * 0,17 = 0,37 m 2 Sklepní kóje: ( 0,87*1,148 ) * 0,10 = 0,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,21 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem - 3. NP III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo II -0,10 úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: III 0,00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - balkon, sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s II 1,00 pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 Index vybavení 9 I V = (1 + V i) * V 10 * 0,800 = 0,760 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 11
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 553,- Kč/m 2 * 0,760 = 10 300,28 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,21 m 2 * 10 300,28 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= 668 308,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 668 308,95 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 533 959,92 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 125 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 533 959,92 Kč * 1 / 125 = 12 271,68 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 271,68 Kč Bytová jednotka č. 555/103 - zjištěná cena = 680 580,63 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno užívání Věcné břemeno bydlení a užívání pro paní Janu Žaloudkovou, bytem Vajgar 555/III, 37704 Jindřichův Hradec. Věcné břemeno je sjednáno bezúplatně. Výpočet obvyklého nájemného Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze pod písmenem A. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 podlahová plocha v m2 - K2 stav - K3 konstrukce - K4 další vlastnosti - K5 Oceňovaný objekt Bytová jednotka č. 555/103, v bytovém domě č. p. 555 v ulici sídliště Vajgar, obec Jindřichův Hradec, kat. PP 60,75 m2, PP území Jindřichův Hradec, vč. přísluš. 63,95 okres Jindřichův Hradec m2 dobrý panelová 2+1, 3. NP, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro, balkon, sklepní kóje sídliště Vajgar, Jindřichův Hradec - 1 Jindřichův Hradec III 56 m2 novostavba zděná 3+kk, 2. podlaží, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, lodžie sídliště Vajgar, Jindřichův Hradec - 2 Jindřichův Hradec III 62 m2 velmi dobrý panelová 2+1, 6. patro, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, zděné jádro, balkon Husova, Jindřichův Hradec - Jindřichův 3 Hradec II 60 m2 novostavba zděná 2+kk, 2. podlaží, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, podkrovní byt 12
č Cena požadovaná resp. Zaplacená (Kč/m2/měs.) Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K-5 další vlastnosti K1 x x K6 1 214 0,9 192,6 1 0,97 1,27 1,06 1 1 1,305814 147 2 180 0,9 162 1 1 1,11 1 0,99 1 1,0989 147 3 183 0,9 164,7 1,08 0,99 1,27 1,06 1 0,98 1,41057 117 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu, umístění v obci, blízké lokality, srovnatelné lokality K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost bytu, dispozice K3 - Koeficient úpravy na celkový stav - zohledněn stav objektu K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu - zohledněna konstrukce objektu panel/cihla K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti - zohledněno podlaží bytu K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - zohledněna přítomnost balkonu/lodžie Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Výsledná odhadní cena obvyklého nájemného: 137,- Kč/m 2 /měsíc = 1 644,- Kč/m 2 /rok Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bytová jednotka: Výměra: 61,21 m 2 Jednotková cena: 1 644,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 61,21 m 2 * 1 644,- Kč/m 2 /rok = 100 629,24 Kč/rok 137 117 147 18 120 155 Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 100 629,24 Kč/rok * 100 % = 100 629,24 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 100 629,24 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 100 629,24 Kč * 10 let = 1 006 292,40 Kč Ocenění věcného břemene činí = 1 006 292,40 Kč Zjištěná cena lze o věcné břemeno dle 49 snížit nejvýše o 80 %. 13
II) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze pod písmenem B. Bytová jednotka č. 555/103 Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 podlahová plocha v m2 - K2 stav - K3 konstrukce - K4 další vlastnosti - K5 Oceňovaný objekt Bytová jednotka č. 555/103, v bytovém domě č. p. 555 v ulici sídliště Vajgar, obec Jindřichův Hradec, kat. PP 60,75 m2, PP území Jindřichův Hradec, vč. přísluš. 63,95 okres Jindřichův Hradec m2 dobrý panelová 2+1, 3. NP, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro, balkon, sklepní kóje, věcné břemeno užívání sídliště Vajgar, Jindřichův Hradec - 1 Jindřichův Hradec III 62 m2 dobrý panelová 2+1, 4. podlaží, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro, plastová okna, balkon, sklep sídliště Vajgar, Jindřichův Hradec - 2 Jindřichův Hradec III 65 m2 původní panelová 2+1, 7. podlaží, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro, sklep sídliště Vajgar, Jindřichův Hradec - 3 Jindřichův Hradec III 66 m2 dobrý panelová 3+1, 4. podlaží, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, umakartové jádro, plastová okna, balkon, 2x sklep 14
č Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na Zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K-5 další vlastnosti K1 x x K6 1 1 300 000 0,9 1170000 1 0,99 1,08 1 1 1,3 1,38996 841 751 2 1 180 000 0,9 1062000 1 1,01 0,93 1 0,96 1,3 1,172246 905 953 3 1 490 000 0,9 1341000 1 1,04 1,1 1 1,01 1,3 1,502072 892 767 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - objekty v totožné lokalitě K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost bytu, dispozice K3 - Koeficient úpravy na celkový stav - zohledněn stav objektu, případné rekonstrukce, stav bytového domu K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu - panelové domy K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti - zohledněno umístění bytu na podlaží, přítomnost balkonu/sklepu K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - zohledněno věcné břemeno užívání Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 880 157 841 751 905 953 33 908 846 249 914 065 Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Případné rozdíly jsou upraveny koeficienty. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti ke dni vyhotovení posudku 9.10.2017 na: 880 000,- Kč 15
C. REKAPITULACE I) Dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka č. 555/103 680 580,60 Kč 1.1. Pozemek parc. č. 4417/1 12 271,68 Kč 1.2. Oceňovaný byt 668 308,95 Kč = 680 580,60 Kč Ocenění - celkem: 680 580,60 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku 1. Věcné břemeno užívání -1 006 292,40 Kč Věcná břemena váznoucí na majetku - celkem: -1 006 292,40 Kč Zjištěná cena lze o věcné břemeno dle 49 snížit nejvýše o 80 %. Výsledná cena po odečtení břemen - celkem: Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 136 116,12 Kč 136 116,12 Kč 136 120,- Kč II) Dle srovnávací metody 880 000,- Kč 16
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu jednotky č. 555/103, příslušenství a podílu ve výši 1/125 na společných částech budovy č.p. 555 a pozemku parc. č. 4417/1 v obci Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, katastrální území Jindřichův Hradec, kraj Jihočeský ke dni ocenění 18.9.2017 na: 850 000,- Kč Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Ondřej Busta Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 09.10.2017 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4826-1183/2017 znaleckého deníku. 17
E. PŘÍLOHY - Výpis z elektronické verze KN - Výřez katastrální mapy - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti Výpis z elektronické verze KN 18
Výřez katastrální mapy 19
Fotodokumentace 20
Srovnávané nemovitosti A) č.1 21
č.2 22
č.3 23
B) č.1 24
č.2 25
č.3 26