ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitých věcech za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Tyršova 845, Chodov, okres Sokolov Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 29 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny ideálního podílu ve výši 1123/ na budově č. p. 844 a 845 a pozemku parc. č. 167 a 168, obec Chodov, okres Sokolov, katastrální území Dolní Chodov za účelem konání dražby nemovitých věcí. Oceňovaný podíl představuje dle doložené dokumentace právo užívání bytové jednotky, konkrétně ideální podíl ve výši 140/1123 na bytové jednotce č. 3 a příslušenství. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt č. p. 844 a 845 Adresa předmětu ocenění: Tyršova 845, Chodov, okres Sokolov Kraj: Karlovarský kraj Okres: Sokolov Obec: Chodov Ulice: Tyršova Katastrální území: Dolní Chodov 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Prohlídka byla za přítomnosti: paní Hanková, správkyně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, nabývací tituly, informace správkyně o vlastnických poměrech spolumajitelů 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Kendra Jiří, Brandtova 3271/22, Severní terasa, Ústí nad Labem - podíl 1123/ Nemovitosti: Ideální podíl ve výši 1123/ na budově č. 844 a 845 a pozemku parc. č. 167 a 168, obec Chodov, okres Sokolov, katastrální území Dolní Chodov. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v typovém panelovém bytovém domě. Počet nadzemních podlaží domu je 7 a nemá podzemní podlaží. V objektu není půda a nemá vybudované obytné podkroví. Základy jsou železobetonové izolované, objekt je panelové konstrukce a stropy jsou železobetonové montované. Střecha je rovná, střešní krytinu tvoří živičná lepenka a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou latexové a plášť je zateplen polystyrenem. Společnými prostory domu jsou: vstupní prostor, schodiště, výtah. Objekt byl postaven odhadem v roce: V roce 2014 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna - celková (výměna oken za plastová), zateplení pláště - celková (kompletní zateplení pláště), lodžie - celková (rekonstrukce lodžií). Stěny objektu jsou bez vad, střecha je bez vady, okna jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vybavení objektu je bez vad a v objektu jsou rozvody bez vad. Bytový dům je v dobrém stavu. Bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Je umístěna v 2. podlaží a její dispozice je 2+1. V bytě se nachází pokoj o výměře 16,92 m 2, pokoj o výměře 21,00 m 2, WC o výměře 0,88 m 2, koupelna o výměře 2,56 m 2, kuchyně o výměře 12,91 m 2, chodba o výměře 8,40 m 2, polovina balkonu mimo byt o výměře 2,10 m 2. Podlahová plocha činí 62,67 m 2. K bytu dále náleží sklep. Vnitřní omítky jsou vápenné. V bytě jsou instalována plastová okna s dvojsklem, v celé jednotce s žaluziemi. Orientace obytných prostor je na sever, jih. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a WC je vybaveno klasickou toaletou. Vnitřní dveře jsou v části dřevěné plné a v části dřevěné prosklené, mají ocelové zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné bezpečnostní. Kuchyně je vybavena linkou s plynovým sporákem. Pro osvětlení jsou použity lustry. V obytných místnostech jsou koberce, v kuchyni je podlaha řešena: laminátová plovoucí podlaha, lino, v koupelně jsou podlahy tvořeny keramickou dlažbou, v chodbě je položeno lino a v ostatních místnostech je lino. V bytové jednotce se nenachází další vybavení. Do bytu je zavedena elektřina o napětí 230V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, je napojen na veřejnou kanalizaci a je zde zaveden zemní plyn. V bytě je dálkové ústřední topení a topná tělesa představují závěsné radiátory. Ohřev vody je centrální. Stěny bytu jsou bez vad, okna v bytě jsou bez vad, podlahy jsou bez závad, vybavení je zastaralé a rozvody v bytě jsou bez vad. Stav oceňované bytové jednotky je dobrý. Na pozemku se nacházejí okrasné trvalé porosty, není oplocen a sklon pozemku je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Objekt je postaven v širším centru obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních 3

4 zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí jsou nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci se nachází pobočka České pošty. Okolí domu je klidné, bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od domu je zeleň v podobě parků. Objekt se nachází v lokalitě se středním nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů, možnost parkování je dobrá - v blízkosti objektu. Vlastník není v kontaktu se sousedy a v okolí domu není zvýšena kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Oceňovaný podíl na bytové jednotce vychází z předložené smluví dokumentace, která je uvedena v příloze. Oceňovaný podíl vychází z historického vývoje vlastnictví jednotky (původní majitelé manž. Novotní, dále majitelé pan Frantl a Kotíková a dále potomci paní Kotíkové). Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 7 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 0 Dům byl postaven v roce 1970 Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu odhadem Konstrukce Rozsah Rok okna celková 2014 zateplení pláště celková 2014 lodžie celková 2014 Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka pozinkované latexové vápenné vstupní prostor, schodiště dobrý 4

5 Vady bytového domu rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky 2+1 Podlaží bytové jednotky 2 Bytové jádro Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Vybavení koupelny Toaleta Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyňská linka umakartové renovované plastová s dvojsklem sever, jih sprchový kout klasická toaleta dřevěné bezpečnostní ocelové dřevěné plné, dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Pokoj pokoj 16,92 m 2 Pokoj pokoj 21,00 m 2 Koupelna, WC WC 0,88 m 2 Koupelna, WC Koupelna 2,56 m 2 Kuchyně Kuchyně 12,91 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Ostatní prostory chodba 8,40 m 2 Podlahová plocha 62,67 m 2 příslušenství Balkon mimo byt 2,10 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 64,77 m 2 K bytu dále náleží sklep. Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě 230V vodovod veřejná kanalizace ano ústřední dálkové závěsné radiátory centrální obytné místnosti: koberce kuchyně: laminátová plovoucí podlaha, lino koupelna, WC: keramická dlažba 5

6 chodba: lino ostatní: lino Popis stavu bytové jednotky dobrý Rekonstrukce / Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad okrasné porosty rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci širší centrum obce Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se středním nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Oceňovaný podíl na bytové jednotce vychází z předložené smluví dokumentace, která je uvedena v příloze. Oceňovaný podíl vychází z historického vývoje vlastnictví jednotky (původní majitelé manž. Novotní, dále majitelé pan Frantl a Kotíková a dále potomci paní Kotíkové). 6

7 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 3 Bytová jednotkač. 3 v ulici Tyršova, obec Chodov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Tyršova, Chodov, okres Sokolov 2+1, první patro, umakartové jádro renovované, m 2 Dobrý Panelová polovina balkonu mimo byt, sklep 1 U Porcelánky, Chodov, okres Sokolov 2+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, zděné jádro 2 náměstí 9. května, Chodov, okres Sokolov 3+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, standardní provedení 3 U Porcelánky, Chodov, okres Sokolov 3+1, 61 m 2 Dobrý Panelová 5. podlaží, zděné jádro 4 Husova, Chodov, okres Sokolov 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová druhé patro, původní stav 5 U Koupaliště, Chodov, okres Sokolov 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová čtvrté patro, původní stav 8

9 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání Kč 0, ,57 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0, Kč Kč 0, ,71 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0, Kč Kč 0, ,44 Kč 1,00 1,01 1,00 1,00 1,05 1,00 1, Kč Kč 0, ,19 Kč 1,00 0,99 1,00 1,00 0,98 1,00 0, Kč Kč 0, ,19 Kč 1,00 0,99 1,00 1,00 0,97 1,00 0, Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 9.194,00 Kč 6.458,00 Kč ,00 Kč 2.500,00 Kč 6.694,00 Kč ,00 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 9.194,00 Kč/m 2 62,67 m 2 * = Kč Kč 9

10 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Bytová jednotkač. 3 v ulici Tyršova, obec Chodov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Tyršova, Chodov, okres Sokolov 2+1, první patro, umakartové jádro renovované, m 2 Dobrý Panelová polovina balkonu mimo byt, sklep 1 U Porcelánky, Chodov, okres Sokolov 2+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, zděné jádro 2 náměstí 9. května, Chodov, okres Sokolov 3+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, standardní provedení 3 U Porcelánky, Chodov, okres Sokolov 3+1, 61 m 2 Dobrý Panelová 5. podlaží, zděné jádro 4 Husova, Chodov, okres Sokolov 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová druhé patro, původní stav 5 U Koupaliště, Chodov, okres Sokolov 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová čtvrté patro, původní stav Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , , , , ,19 Maximální hodnota ,44 (případ č.3) Minimální hodnota 6.328,57 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,9583 OK Aritmetický průměr 9.078,42 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Bytová jednotkač. 3 v ulici Tyršova, obec Chodov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - Váha K5 - další vlastnosti konstrukce srovnání Oceňovaný objekt Tyršova, Chodov, okres Sokolov 2+1, m 2 Dobrý Panelová první patro, umakartové jádro renovované, polovina balkonu mimo byt, sklep U Porcelánky, 1 Chodov, okres Sokolov náměstí 9. května, 2 Chodov, okres Sokolov U Porcelánky, 3 Chodov, okres Sokolov Husova, Chodov, 4 okres Sokolov 2+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, zděné jádro 3 3+1, 63 m 2 Dobrý Panelová přízemí, standardní provedení 3 3+1, 61 m 2 Dobrý Panelová 5. podlaží, zděné jádro 3 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová druhé patro, původní stav 3 10

11 5 U Koupaliště, Chodov, okres Sokolov 3+1, 64 m 2 Dobrý Panelová čtvrté patro, původní stav 3 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin , , , , , , , , , , , , , , ,56 Mezisoučet ,31 Celkem 9.078,42 Základní cena: 9.078,42 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 9.078,42 * 1,0000 = 9.078,42 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 9.078,42 Kč/m 2 * 62,67 m 2 = ,58 Kč ,00,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , , , , ,19 Střední hodnota 9.078,42 Medián 8.367,19 Rozdíl max-min 6.064,87 Minimum 6.328,57 Maximum ,44 11

12 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až až Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 6.328,57 Kč/m 2 do ,44 Kč/m 2 * 62,67 m 2 od ,48 Kč do ,88 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,00,-- Kč do ,00,-- Kč C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,00,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od ,00,-- Kč do ,00,-- Kč 12

13 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Slovy: pětsetsedmdesátšesttisíc korun V rámci vyčíslení podílu na bytové jednotce ve výši 140/1123 zohledňujeme horší obchodovatelnost minoritních ideálních podílu. Celkovou cenu předmětného ideálního podílu stanovujeme po zaokrouhlení na Kč Slovy: sedmdesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. E. Přílohy 13

14 Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14

15 15

16 Pořízená fotodokumentace Chodba Kuchyně Koupelna Celkový pohled Obývací pokoj 16

17 Předložená dokumentace popisující vlastnické vztahy 32

18 33

19 34

20 35

21 36

22 37

23 38

24 39

25 40

26 41

27 Povodňová mapa 42