Znalecký posudek č. 3852-118/2017 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky v typovém panelovém bytovém domě, č. 594/25 v obci Krupka, v okrese Teplice, a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. podle stavu ke dni 10.02.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 10.2.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 594/25 v ulici Sídliště, obec Krupka, kat. území Krupka, okres Teplice, a podílu ve výši 458/16552 na parc. č. St. 695 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 594/25 v ulici Sídliště, v obci Krupka č. p. 594 ulice Adresa: Sídliště Kraj: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Krupka Obec: Krupka Počet obyvatel: 12 955 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 0,85 nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Prahazápad a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava I 1,00 popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 789,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.02.2017. Při místním šetření nebyla poskytnuta ze strany vlastníka součinnost, nebylo možné bytovou jednotku prohlédnout uvnitř. Vlastnosti jednotky jsou proto odhadovány. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 10.02.2017 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 10.02.2017 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Podlešáková Zdeňka, Sídliště 594, 41741 Krupka Vlastnické údaje k datu ocenění: Podlešáková Zdeňka, Sídliště 594, 41741 Krupka Nemovitosti: Bytová jednotka č. 594/25 v ulici Sídliště, obec Krupka, kat. území Kupka, okres Teplice, a podíl na parc. č. St. 695 ve výši 458/16552 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 594/25 v ulici Sídliště, obec Krupka, kat. území Kupka, okres Teplice Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o osmi nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem, krytina nástřik umělou hmotou, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven přibližně v 80. letech 20. stol. a rekonstruován přibližně v roce 2010. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Vzhledem k tomu, že nebyla vlastníkem poskytnuta součinnost, stav bytové jednotky se odhaduje. Předpokládá se tak původní standardní / podstandardní stav (vč. umakartového bytového jádra). Rozměry bytu se odhadují dle podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 458/16552 rozměry bytu se tak předpokládají ca. 46 m2. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Okna obytných místností objektu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. 3
Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC, v koupelně tvoří podlahu PVC, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Zdivo bytové jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Rozvody v jednotce se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešenou bytovou jednotku s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD a v dojezdové vzdálenosti zastávky dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu: 8 1 v 80. letech 20. století (stáří ca. 35 let) ca. 2010 (stáří 7 let) 4
Popis bytové jednotky Rozsah rekonstrukce domu: Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy : Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : Dispozice bytové jednotky : Podlaží bytové jednotky : Rok rekonstrukce jednotky: Rozsah rekonstrukce jednotky: Bytové jádro: Typ oken v jednotce : Plastová okna, zateplení. železobetonové izolované panelová konstrukce železobetonové rovná lepenka plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina nástřik umělou hmotou vápenocementové vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad nebylo zjištěno předpoklad 1+1 nebo 2+1 nebylo zjištěno / / nebylo zjištěno předpoklad umakartové plastová s dvojsklem Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na východní/západní stranu Vybavení koupelny : nebylo zjištěno - předpoklad klasická vana Toaleta : nebylo zjištěno - předpoklad klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : nebylo zjištěno - předpoklad dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: nebylo zjištěno - předpoklad ocelové Vnitřní dveře : nebylo zjištěno - předpoklad v části prosklené, v části plné Osvětlovací technika : nebylo zjištěno - předpoklad běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace : / Pohybový alarm a kamerový systém : / Vestavěné skříně : / Kuchyňská linka : nebylo zjištěno - předpoklad, linka bez vestavěných spotřebičů Popis místností a rozměry v m2 Elektřina : Vodovod : Svod splašek : nebylo zjištěno, předpoklad celkem ca. 46 m2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci 5
Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě : Podlahy v bytě : Popis stavu bytové jednotky : Vady bytové jednotky : nebylo zjištěno - předpoklad ano nebylo zjištěno - předpoklad dálkově nebylo zjištěno - předpoklad závěsné radiátory dálkově nebylo zjištěno - předpoklad v obytných místnostech - PVC, v koupelně - PVC, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC nebylo zjištěno - předpoklad podstandardní bytová jednotka s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav nebylo zjištěno - předpoklad vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou Popis pozemku bytového domu Trvalé porosty na zahradě : bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba bytovými domy se zahradami Poloha v obci : bytový dům se nachází ve střední části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti 6
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva a exekuční příkazy nemají vliv na ocenění nemovitostí. 7
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 10.02.2017 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 10.02.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 1,00 nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí II 1,03 s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,082 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 9
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech I -0,05 nebo v okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,093 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,010 1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 10
4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,010 = 1,010 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 789,- 1,010 796,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 695 361,00 796,89 287 677,29 Stavební pozemek - celkem 361,00 287 677,29 Pozemek - zjištěná cena = 287 677,29 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek = 287 677,29Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 287 677,29 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 7 220,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Podlahová plocha bytové jednotky: 46,00 * 1,00 = 46,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 46,00 m 2 11
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: III 0,00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,825 = 0,631 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,082 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 7 220,- Kč/m 2 * 0,631 = 4 555,82 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 46,00 m 2 * 4 555,82 Kč/m 2 * 1,082 * 1,010= 229 019,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 229 019,80 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 287 677,29 Kč Spoluvlastnický podíl: 458 / 16 552 Hodnota spoluvlastnického podílu: 287 677,29 Kč * 458 / 16 552 = 7 960,14 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 960,14 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 236 979,94 Kč 12
REKAPITULACE 1. Bytová jednotka 236 979,90 Kč 1.1. Pozemek 7 960,14 Kč 1.2. Oceňovaný byt 229 019,80 Kč = 236 979,90 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 236 979,90 Kč 236 980,- Kč slovy: Dvěstětřicetšesttisícdevětsetosmdesát Kč 13
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 594/25 v ulici Sídliště, obec Krupka, kat. území Kupka, okres Teplice, a parc. č. St. 695 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Č. K1 poloha Srovnání nemovitosti jako celku K2 velikost (m2) K3 konstrukce K4 stav K5 vybavení K6 další okolnosti Oceňovaný objekt Krupka 46 panelová původní stav standardní dům po revitalizaci, zateplení, plastová okna, osobní vlastnictví 1 Krupka 61 panelová původní dobrý stav standardní dům po revitalizaci, zateplení, plastová okna, družstevní vlastnictví 2 Teplice - Trnovany 68 panelová původní dobrý stav standardní dům po revitalizaci, zateplení, plastová okna, družstevní vlastnictví 3 Teplice - Trnovany 70 panelová po kompletní rekonstrukci nadstandard dům po revitalizaci, zateplení, plastová okna, osobní vlastnictví 14
Č. Cena požadov aná resp. zaplacen á Koef. redukc e prame nu ceny Cena po redukci K1 polo ha K2 velik ost K3 konstr ukce K4 stav K5 vybav ení K6 další okoln osti K7 úvah a odha dce IO cena oceň. objektu Kč cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO) 1 4 098 0,95 3 893 1 0,95 1 1,05 1 0,9 1 0,90 3 893 4 337 2 5 147 0,95 4 890 1,05 0,95 1 1,05 1 0,9 1 0,94 4 890 5 187 3 12 000 0,9 10 800 1,05 0,95 1 1,2 1,15 1 0,97 1,34 10 800 8 088 Celkem průměr 5 871 Výběrová směrodatná odchylka 1 967 Minimum 4 337 Maximum 8 088 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za konstrukci objektu K4 - koeficient za celkový stav objektu K5 - koeficient za vybavení objektu K6 - koeficient za další zjištěné okolnosti K7 - koeficient dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K7) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Do srovnání byly zahrnuty také byty v družstevním vlastnictví, a to z důvodu, že v dané lokalitě se bytové jednotky v osobním vlastnictví obchodují jen velmi zřídka tento fakt byl zohledněn koeficientem K6.. Výsledná cena dle srovnávací metody: 5 871 Kč x 46 m2 = 270 066,- Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 270 000,-- Kč 15
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 236 980,-- Kč 270 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 270 000,-- Kč Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč-- V Praze, dne 10.02.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3852-118/2017 znaleckého deníku. 16
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 17
Snímek z katastrální mapy 18
Fotodokumentace 19
20
21
Srovnávané nemovitosti 22
23
24