ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 157911514 NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Sadov, k.ú. Lesov Adresa nemovité věci:sadov 89, 360 01 Vlastník stavby: Jakub Jandl, Moskevská 2035/21, 36001 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jakub Jandl, Moskevská 2035/21, 36001 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 17311/13-63 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 15.8.2014 Stav ke dni : 15.8.2014 Počet stran: 16stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 20.8.2014 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku
č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Karlovy Vary LV č.355, 341 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 17311/13-63 - exekuční příkaz 124 EX 17311/13-22 - prohlášení vlastníka SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna ý průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace / ý plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary. Jedná se o byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary, která je zapsaná u KN Karlovy Vary na LV č.355, 341. Bytová jednotka č.89/10 2+1 je situovaná ve 3.NP byt.domu č.p.89 o celkové podlahové výměře 59,4m2. Byt.jednotka č.89/10 se skládá z pokoje, pokoje, kuchyně, chodby, koupelny,wc, sklepní kóje (není zahrnuta v podlahové ploše). Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. Sítě veř.vodovod, kanalizace. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Karlových Varu. Účel užití - bydlení. Byt.jednotka č.89/10 není delší dobu využívaná, stavebně techn.stav špatný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 89/10 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č 89/10 v budově č.p.89 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz.omezení I -0,01 vlastnického práva LV č.355, 341 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 +! Pi) = 0,930 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02-3 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 0,783 Koeficient pp = IT * IP = 0,728 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lesov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 792,74 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 89/10 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary Jedná se o podíl 594/7969 na pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary. - 4 -
Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Zapsáno na LV č. 355, 341 u KN Karlovy Vary. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +! Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,783 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,783 = 0,728 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 792,74 0,728 577,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 40 329,00 577,11 189 869,19 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 189 869,19 Pozemek p.č.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary - zjištěná cena = 189 869,19 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek p.č.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary = 189 869,19Kč 189 869,19 Kč - 5 -
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 189 869,19 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 777,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt jedn.č. 89/10: 59,4 * 1,00 = 59,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení 8. Vytápění bytu - Lokální II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 39 = 0,805 Index vybavení IV = (1 +! 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,783 Vi) * V10 * 0,805 = 0,560 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 8 777,- Kč/m 2 * 0,560 = 4 915,12 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,40 m 2 * 4 915,12 Kč/m 2 * 0,930 * 0,783= 212 600,99 Kč - 6 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 212 600,99 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 189 869,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 594 / 7 969 Hodnota spoluvlastnického podílu: 189 869,19 Kč * 594 / 7 969 = 14 152,63 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 14 152,63 Kč Byt jedn. č. 89/10 - zjištěná cena = 226 753,62 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č 89/10 v budově č.p.89 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 59,40 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí 2+1 byt 2+1 v 2.NP o výměře 59m2. Byt sestává z předsíně (8m2) ze které je vstup na toaletu a do koupelny, vpravo vstup do obývacího pokoje, vlevo do ložnice (oba pokoje 17m2). K bytu náleží sklep o velikosti 4m2. Vytápění a ohřev vody dálkové, plyn zaveden. Byt je v původním, nerekonstruovaném stavu, okna plastová 2+1 bytová jednotka 2+1 (59m2) v OS, se sklepem( 4m2) Byt je v původním stavu s novými plast okny z r. 2010. Podlahy v obyt. míst. jsou parketové(zachovalé) v kuchyni lino, předsíni a koupelně dlažba. Koupelna a WC jsou společné. Byt je vyklizený a připravený na rekonstrukci.dům je po rekonstrukci dostupných sítí, je zateplený a má novou fasádu. 2+1 prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o celkové velikosti 56m2. Bytová jednotka se nachází ve 2. patře zatepleného panelového domu na sídlišti v Hroznětíně. Bytová jednotka má nové rozvody vody, odpadů a nové rozvody topení. Jinak je byt v původním udržovaném stavu, vhodný k úpravám nových majitelů. Jedná se o velmi světlý a teplý byt, okna obou pokojů směřují na jih. K bytu náleží sklepní kóje. V okolí je veškerá občanská vybavenost Srovnatelné nemovité věci Název: 2+1-7 -
Lokalita Ostrov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 5 695 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 59,00 m 2 0 m 2 420 000 Kč 7 119 Kč/m 2 Název: 2+1 Lokalita Ostrov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 9 139 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 59,00 m 2 0 m 2 674 000 Kč 11 424 Kč/m 2 Název: 2+1 Lokalita Hroznětín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,80 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 6 736 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,30 m 2 0 m 2 499 000 Kč 8 863 Kč/m 2-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 695 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 190 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 139 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 190 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 59,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 427 086 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 89/10 226 754,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č 89/10 v budově č.p.89 427 086,00 Kč 2.2 0,00 Kč 427 086,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 427 086 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 226 754 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Karlovy Vary LV č.355, 341 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena celé nemovitosti bez závad je minimálně : 400 000,-Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: - 9 -
400 000,-Kč slovy:čtyřistatisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Sadov, kú.lesov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Karlových Varů, Ostrova. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti vobci Sadov, k.ú. Lesov, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.89/10 včetně podílu 594/7969 na společných částech domu č.p.89 a pozemku č.p.40 v obci Sadov, k.ú.lesov, okres Karlovy Vary ve výši: 400 000,-Kč Obvyklá cena: 400 000,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. - 10 -
Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 20.8.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 157911514 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 157911514. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 4-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -