ZNALECKÝ POSUDEK. č a/2016. O ceně pozemků parc.č.416, 417, 418, 691/1, 691/19, 691/32 a 695 v k.ú.zličín, obec Praha, Hl.m.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č a/2016 O ceně pozemků parc.č.416, 417, 418, 691/1, 691/19, 691/32 a 695 v k.ú.zličín, obec Praha, Hl.m.Praha Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Büssmark aukční centrum, s.r.o. Štúrova 1701/ Praha 4-Krč Obvyklá hodnota pozemků Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Pavlovský Budějovická Praha 4 telefon: milanpavlovsky@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé hodnotě pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: při ulici Dolňanská a Strojírenská Praha - Zličín Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Prohlídka nemovitosti - Údaje uvedené objednatelem posudku + objednávka - Výpis z KN, LV č Snímek katastrální mapy - Územní plán Hl.m.Prahy 5. Vlastnické a evidenční údaje firma Randera 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí v k.ú. Zličín při ulici Dolňanská a Strojírenská mezi Velkým rybníkem a stávající zástavbou rodinných domů. V cenové mapě není stanovena cena, v územním plánu jsou pozemky určeny jako plocha: 1 - OB - čistě obytná 2 - SP - sportoviště 3 - plochy komunikací Pozemky, které spadají do více zón, jsou pro účel ocenění odhadem procentuelně rozděleny do těchto zón, jejich výměry jsou vypočteny podle odhadnutého procentuelního rozdělení. Jedná se o následující pozemky: 1 - Pozemek parc.č.691/19 celková výměra 9272 m 2 - OB 70%-6490 m 2, SP 15%-1391 m 2, komunikace 15%-1391 m

3 Jiné rozhodnutí o využití pozemků dle sdělení zástupce majitele není. Pozemky jsou zatíženy zástavními právy smluvními, věcným břemenem a omezeným přístupem přes pozemky jiného vlastníka. Pozemky nejsou zasíťovány. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB 1.2. Pozemky SP 1.3. Pozemky pro komunikace - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemky uvnitř areálu jiného vlastníka 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na pozemky není ÚR, jsou zatíženy 2 zástavními právy a věcným břemenem I -0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,700 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-4 -

5 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - k pozemkům je omezený přístup přes pozemky jiného vlastníka, hluk z blízkého Pražského okruhu a železniční tarti I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,630 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB Pozemky jsou v územním plánu určeny jako zóna čistě obytná - OB. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,441 0, ,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha ,00 632, ,92 9 odst. 4 zahrada ,00 632, ,87 9 odst. 4 zahrada ,00 632, ,49 9 odst. 4 orná půda 691/ ,00 632, ,89 9 odst. 4 orná půda 691/ ,00 632, ,10 9 odst. 4 orná půda 691/ ,00 632, ,62 9 odst. 4 zahrada ,00 632, ,85 Stavební pozemky - celkem , ,74 Pozemky OB - zjištěná cena = ,74 Kč - 6 -

7 1.2. Pozemky SP Pozemky jsou v územním plánu určeny jako zóna pro sportoviště - SP. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,441 0, ,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda - část pozemku 691/ ,00 632, ,49 Stavební pozemek - celkem 1 391, ,49 Pozemky SP - zjištěná cena = ,49 Kč - 7 -

8 1.3. Pozemky pro komunikace Pozemky jsou v územním plánu určeny pro místní komunikace. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 0,630 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 1,000 * 0,630 = 0,441 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,441 0, ,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda - část pozemku 691/ ,00 632, ,49 Stavební pozemek - celkem 1 391, ,49 Pozemky pro komunikace - zjištěná cena = ,49 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky OB ,70 Kč 1.2. Pozemky SP ,50 Kč 1.3. Pozemky pro komunikace ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvanáctmilionůjednostodevěttisíc Kč Výše uvedená cena je cena administrativní

10 OBVYKLÁ HODNOTA Oceňované pozemky se nacházejí na území Hl.m.Prahy. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako orná půda, zahrada nebo ostatní jiná plocha. V územním plánu jsou zahrnuty do obytné zóny. Kladné faktory oceňovaných pozemků - pozemky jsou na území Hl.m.Prahy - v územním plánu patří do obytné zóny (kromě menší části pozemku 691/19) Záporné faktory oceňovaných pozemků - většinou jsou vedeny jako zemědělská půda, budou muset být vyňaty ze zemědělského půdního fondu - jsou k nim zřízeny 2 zástavní práva - J&T BANKA, a.s. ( ,40 Kč) a Ing.Vlastimil Jirásek ( ,- Kč) - k oceňovanému pozemku je zřízeno věcné břemeno cesty pro sousední pozemky parc.č.694/19, 704/8 a 707/7 - k pozemkům není vydáno územní rozhodnutí, takže veškerá výstavba podléhá souhlasu sousedů, což přináší nemalá rizika - pozemky nejsou zasíťovány - hluk z blízkého Pražského okruhu a železniční trati Na základě výše uvedených údajů se jeví jako optimální obvyklá hodnota pozemků na úrovni administrativní ceny, tedy okolo 600,-Kč/m 2. celková výměra m 2 obvyklá hodnota pozemků ,-Kč slovy: jedenáctmilionůčtyřistaosmdesátosmtisícosmset korun českých V Praze Ing. Milan Pavlovský Budějovická Praha 4 telefon: milanpavlovsky@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne čj. Spr 831/85 pod poř.číslem 990 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a dne pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, zemědělské a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č a/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Územní plán 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z KN

12 Územní plán

13 Snímek katastrální mapy

14 Výpis z KN

15 - 15 -

16 - 16 -