ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6015-115/2018 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům na LV 1087 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Vyškov, k.ú. Dědice u Vyškova Adresa nemovité věci: Juranova 75, 682 01 Vyškov Vlastník stavby: Ing. Ivo Boháč, Juranova 75, 682 01 Vyškov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ing. Ivo Boháč, Juranova 75, 682 01 Vyškov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 000 000 Kč Stav ke dni : 10.8.2018 Datum místního šetření: 10.7.2018 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 24.7.2018 Ing. Jaroslav Fojtů NÁLEZ Znalecký úkol ocenit rodinný dům zapsaný na LV 1087 v k.ú.dědice u Vyškova jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) výpis z LV č.1087 ze dne 13.6.2018
2) ZP č.6197 ze dne 5.9.2017 znalce Ing.Knapa Místopis Město Vyškov, k.ú. Dědice u Vyškova - bývalé okresní město s kompletní občanskou vybaveností a komletní infrastrukturou. Oceňovaný objekt po levé straně ulice Juranové asi 1,5 km od náměstí v místní části Dědice - viz. situace v příloze. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 888/7 Město Vyškov, Masarykovo náměstí 108/1, Vyškov-Město, 68201 Vyškov Celkový popis Viz. výše uvedený ZP. Znalci nebyl umožněn vstup do objektu. Ocenění provedeno náhradní metodikou. Silné stránky - Slabé stránky RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní 1. Věcná hodnota staveb OBSAH - 2 -
1.1. rodinný dům č.p.75 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 3. Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům na LV 1087 4. Porovnávací hodnota 4.1. rodinný dům na LV 1087 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům č.p.75 viz. výše uvedený ZP OCENĚNÍ Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP 10,40*10,95+1,30*4,20 = 119,34 I.NP 10,40*10,95+1,30*4,20 = 119,34 II.NP 10,40*10,95 = 113,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha I.PP 119,34 m 2 2,20 m I.NP 119,34 m 2 2,95 m II.NP 113,88 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní část 119,34*2,20 = 262,55 m 3 vrchní část 119,34*2,95+113,88*2,80 = 670,92 m 3 střešní část 113,88*1,45/2 = 82,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní část PP 262,55 m 3 vrchní část NP 670,92 m 3-3 -
střešní část Z 82,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 016,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady sokl z kabřince S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 50 14. Podlahy obytných místností koberec S 50 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody plynový kotel S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní rozvod antén S 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30-4 -
9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 50 1,00 1,15 14. Podlahy obytných místností S 2,30 50 1,00 1,15 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,00 100 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 373,04 Plná cena: 1 016,03 m 3 * 4 373,04 Kč/m 3 = 4 443 139,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 100 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 Rodinný dům č.p.75 - zjištěná cena = 2 488 158,30 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky Porovnávací metoda Obvyklá cena volných pozemků pro výstavbu RD v místě a čase: 2 000,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 979 133 2 000,00 266 000 nádvoří orná půda 888/2 416 2 000,00 832 000-5 -
Celková výměra pozemků 549 Hodnota pozemků celkem 3. Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům na LV 1087 Obvyklé nájemné v místě a čase: 15 000,- Kč měsíčně 1 098 000 Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Obytné prostory 15 000 180 000 7,50 Celkový výnos za rok: 180 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 5 355 149 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 180 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 171 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 2 500 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 5 355 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 80 327 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 88 182 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 82 818 Míra kapitalizace % 7,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 1 104 240 4. Porovnávací hodnota 4.1. rodinný dům na LV 1087 Oceňovaná nemovitá věc Porovnávací hodnota propočtena z nabídky místních RK. Užitná plocha: 230,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 016,03 m 3-6 -
Zastavěná plocha: 119,34 m 2 Plocha pozemku: 549,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Popis: rodinný dům Vyškov - Lhotka K prodeji je exkluzivně nabízena nemovitost s využitím nejen k trvalému bydlení, ale také k investici. Dům skládající se ze dvou nadzemních podlaží s rozsáhlou zahradou v obci Lhota, disponuje dvěma podlažími, díky čemuž lze vytvořit dvě samostatné bytové jednotky propojené schodištěm. Topení v domě je zajištěno plynovým kotlem nebo kotlem na pevná paliva. V přízemí domu jsou též krbová kamna. K domu patří garáž a malá předzahrádka. Garáží je řešen i vchod do samotné obytné části domu. Dům je podsklepený a přes sklep se vchází také na pěknou zahradu.1. NP - společenská místnost s krbem průchozí do obývacího pokoje, kuchyně s jídelnou, koupelna s WC včetně vany, spíž a prostorná terasa poskytující výhled do kaskádovité zahrady. Ve 2. NP se nachází tři průchozí pokoje a prostorem pro vytvoření další koupeny, WC či kuchyně. Dům má plastová i dřevěná okna (zdvojené trojsklo), omítka brizolit. Přilehlá kaskádovitá zahrada o výměře 388 m2 je přístupná z přilehlé louky. Poskytuje výhled do okolní přírody a vybízí k relaxaci či zahrádkářské činnosti, okolní lesy pak k houbaření či zdravotním procházkám. Klid, soukromí.lhota, bývalá obec, dnes část města Vyškov, leží 6 km na severozápad od Vyškova a 40 km od Brna. Dobrá dopravní dostupnost (autobus, IDS), možnost sportovního vyžití v blízkosti krásné přírody. Pozemek: 589,00 m 2 Užitná plocha: 132,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším St stavu a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším St stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 969 000 132,00 22 492 0,60 13 603 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: rodinný dům Vyškov - Rychtářov Popis: Dvougenerační rodinný dům s odděleným schodištěm.dům nabízí možnost 2 samostatných bytů. V krásném prostředí Drahanské vrchoviny v Rychtářově nabízíme k prodeji rodinný dům s velkou zahradou. Dům se nachází ve velice klidné části obce. Obchod, školka, sportoviště i zastávka MHD (Vydos Vyškov) jsou vzdáleny cca 500m. U domu se rozléhá pěkná zahrada s ovocnými stromy, keři a skleníkem. Na zahradě je také hospodářské stavení se sklepem vhodným pro ovoce. Díky zahradě a vnitřnímu uspořádání je dům velmi vhodný pro rodinu s - 7 -
dětmi. Dům je ihned připraven k bydlení. Snížené přízemí tvoří sklep. Celý dům je podsklepený a součástí sklepa je garáž a dílna. Topení je kombinované - tuhá paliva/plyn. U domu je vlastní studna s užitkovou vodou a rozvodem do domu. V domě jsou nová okna. Pozemek: 620,00 m 2 Užitná plocha: 164,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,80 K2 Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,10 K4 Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu 1,00 K5 Celkový stav 1,00 Zdroj: nabídka RK K6 Vliv pozemku - podobný pozemek 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu; Vliv pozemku - podobný pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 2 500 000 164,00 15 244 0,88 13 415 Minimální jednotková porovnávací cena 13 415 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 13 509 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 603 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 13 509 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 230,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 3 107 070 Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům č.p.75 2 488 158,30 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 1 098 000,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. rodinný dům na LV 1087 1 104 240,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. rodinný dům na LV 1087 3 107 070,- Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 3 107 070 Kč 1 104 240 Kč 3 586 158 Kč 1 098 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu nemovitosti zapsané na LV 1087 v k.ú. Dědice u Vyškova odhaduji na částku - 8 -
3 000 000,- Kč V Bystřici pod Hostýnem 24.7.2018 Obvyklá cena 3 000 000 Kč slovy: Třimiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.7 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6015-115/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze fotodokumentace 3 snímek z PM 1 situování 1 výpis z LV 0-9 -
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 24.7.2018-12 -
Pozemek p.č. 979 v k.ú. č. 788759 Mapa oblasti - 13 -
Pozemek p.č. 979 v k.ú. č. 788759 Pozemek p.č. 979 v k.ú. č. 788759-14 -