A. NÁLEZ. Místopis Obec Lhotka je samostatnou obcí v Olomouckém kraji. V obci není žádná občanská vybavenost.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 349/2015 Účel ocenění: Objednavatel : Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Insolvenční správkyně dlužníka Evy Machačové, Ing Martina Mitinová Svépomoc III 1620/40, Přerov Zhotovitel: Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, Přerov IČ: telefon: hosek@egpa.cz OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Machačové Počet stran: 24 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Přerově, dne Ing Ctibor Hošek

2 Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé za účelem insolventního řízení. Základní informace A. NÁLEZ Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Eva Machačová, Beňov 3, , vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Eva Machačová, Beňov 3, , vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 225 pro k.ú.lhotka u Přerova - snímek z KM - fotodokumentace Místopis Obec Lhotka je samostatnou obcí v Olomouckém kraji. V obci není žádná občanská vybavenost. Současný stav Budoucí stav Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / ý voda / ý kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 466 obec Lhotka Celkový popis: Předmětem hodnocení je nepodsklepený, RD přistavěný k hospodářské části ( bývalá konírna ). V domě je samostatná BJ 4+1 s příslušenstvím. RD je komunikačně propojen s hospodářskou částí v současnosti neužívanou. Silné stránky Obec s dobrým dosahem do města Přerova. Nadstandardní velikost pozemků ve funkčním celku. Slabé stránky Zhoršená údržba a částečně morální opotřebení s nutností modernizace. Nemovitost situovaná na samotě. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí - 2 -

3 ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo Komentář: Zástatvní práva uvedena na výpisu z KN nejsou v ceně obvyklé zohledněny. Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 1. Rodinný dům/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům 1.2. Porovnávací ocenění Porovnání 2. Hospodářský objekt/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Hospodářský objekt 2.2. Výnosové ocenění Hospodářský objekt 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků Pozemky B. OBSAH - 4 -

5 C. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lhotka u Přerova: 1. Rodinný dům/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zděná část přistavěná k hospodářskému objektu stájí RD 4+1 s příslušenstvím. Vybavení kuchyně linkou, sociální zázemí koupelna, WC. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 136,50 m 2 3,00 m Výčet místností: kuchyň 15,70 m 2 1,00 15,70 m 2 pokoj 28,67 m 2 1,00 28,67 m 2 pokoj 13,76 m 2 1,00 13,76 m 2 pokoj 10,78 m 2 1,00 10,78 m 2 chodba 13,09 m 2 1,00 13,09 m 2 koupelna 4,73 m 2 1,00 4,73 m 2 WC 2,86 m 2 1,00 2,86 m 2 pokoj 7,83 m 2 1,00 7,83 m 2 kotelna 25,24 m 2 0,50 12,62 m 2 Užitná plocha celkem: 110,03 m 2 zastřešení 136,50 m 2 1,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (19,50*7,0)*(3,00) = 409,50 m 3 zastřešení (19,50*7,0)*(1,50) = 204,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 409,50 m 3 zastřešení 204,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 614,25 m 3-5 -

6 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných prkenný povrch,beton,pvc místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 137 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 110 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 614,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

7 1.2. Porovnávací ocenění Porovnání Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 110,03 m 2 Obestavěný prostor: 614,25 m 3 Zastavěná plocha: 136,50 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Naše realitní kancelář nabízí k prodeji rodinný dům 2+1 se zahradou, v řadové zástavbě v klidné části obce Čekyně, která je příměstskou částí města Přerova. Jedná se o přízemní dům se smíšeným zdivem se sedlovou střechou, který je v současnosti řešen jako 2+kk s možností rozšíření bydlení do podkroví a vč. prostorné verandy s výhledem do zahrady. Součástí zařízení je kuchyňská linka vč. plynového sporáku a nedávná rekonstrukce sociálního zařízení tj. nové obklady, dlažba, sprchový kout, umyvadlo a wc. Vytápění je řešeno elektrickými topidly, voda je studniční, přičemž dálkový vodovod má přípojku přímo před domem. Kanalizace je řešena formou trativodu, v budoucnu zde má být vybudována obecní kanalizace. K domu náleží rozsáhlá oplocená zahrada, která navazuje na dvůr. V zahradě pak najdeme zahradní domek a kůlnu. K nemovitosti taktéž náleží travnatý pozemek před domem, kde je v současné době zbudován sklep a v budoucnu tento pozemek může sloužit jako parkovací stání. Lokalita Přerov-Čekyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Dùm 4+kk s dvorem a zahrádkou ve vyhledávané lokalitì v Lovešicích - 7 -

8 u Pøerova. Dispoziènì se v dome nachází chodba,ze které je vstup do dvou menších neprùchozích pokojù, do dvora a prostorného obývacího pokoje s kuchyòským koutem. Odtud je vstup do ètvrtého pokoje, do koupelny se sprchovým koutem (možno dodìlat i vanu) a WC. Z obývacího pokoje je dále vstup do uzavøeného dláždìného dvora, kde lze vybudovat pøíjemné posezení Kotelna s novým plynovým kotlem a bojlerem na ohøev vody, v níž je dostatek místa na zøízení prádelny se sušárnou. Lokalita Lověšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Exkluzivní prodej řadového koncového cihlového domu s garáží a průjezdem do dvora v klidné části obce. Zastavěná plocha a nádvoří 253 m2, zahrada 755 m2. Střecha sedlová - eternit. Kanalizace obecní. Vlastní studna, přípojka k obecnímu vodovodu. Elektřina 386/220 V. Topení ÚT - TP/plyn, kombinovaný plynový kotel zn. Dakon. Bojler. Plastová okna a plastové vchodové dveře. Podlahy betonové - parkety, plovoucí podlaha, dalžba, lino. Dřevěné schodiště. 2 toalety s umyvadlem. Komora. Z kuchyně vstup na zimní zahradu a dvůr. Hospodářské přístavky, dílna. Na zahradě skleník a pergola. Mladé ovocné stromy. Možnost rozšíření o podkroví. Dům je v dobrém stavu a volný ihned Lokalita Lazníky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 1,11 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m m Kč Kč/m 2-8 -

9 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 110,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 2. Hospodářský objekt/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Hospodářský objekt Věcná hodnota dle THU Hospodářský objekt bývalé konírny. Vybavení rozvodem elektro, napojení vody na vlastní studnu. Ke dni ocenění neužívané. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha np 579,50 m 2 4,00 m zastřešení 579,50 m 2 1,50 m přípravna 87,74 m 2 3,50 m zastřešení 87,74 m 2 1,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] np (47,50*12,20)*(4,00) = 2 318,00 m 3 zastřešení (47,50*12,20)*(1,50) = 869,25 m 3 přípravna (10,70*8,20)*(3,50) = 307,09 m 3 zastřešení (10,70*8,20)*(1,00) = 87,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor np 2 318,00 m 3 zastřešení 869,25 m 3 přípravna 307,09 m 3 zastřešení 87,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 582,08 m 3-9 -

10 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 580 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 582,08 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výnosové ocenění Hospodářský objekt Hospodářská část nemovitosti hodnocena výnosovou metodou. Objekt lze svým charakterem užívat ke skladování ev. drobné výrobě a pod. Obvyklé nájemné 200,- až 400,-Kč/m2/rok, náklady určeny % z ceny reprodukční, míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ, nemovitosti a polohu 11%. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha 1.Skladovací prostory nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] sklady ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* r 250 ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 80 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok

11 Pojištění 0,02 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 11,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků v obci Lhota se pohybuje v rozmezí 100,- až 200,-Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že nemovitost je situovaná v okrajové části obce ( samota) a velikosti pozemků ve funkčním celku je cena stanovena v nižším cenovém intervalu. Zemědělské pozemky a ostatní plocha výběhů oceněna částkou 10,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří zastavěná plocha a , nádvoří orná půda , ostatní plocha , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

12 D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Rodinný dům/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům ,00 Kč 1.2. Porovnávací ocenění Porovnání ,00 Kč 2. Hospodářský objekt/lvč Ocenění staveb nákladovou metodou Hospodářský objekt ,00 Kč 2.2. Výnosové ocenění Hospodářský objekt ,00 Kč 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků Pozemky ,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Bez rozlišení částí Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku Kč Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Rodinný dům/lvč.225 Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku 0 Kč Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Hospodářský objekt/lvč.225 Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku 0 Kč Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč

13 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena Kč Kč Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Odhad části bydlení je stanoven na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. Odhad části hospodářské je stanoven metodou výnosovou z možného pronájmu nemovitosti s využitím jako skladu. Pronájem obdobných nemovitosti se pohybuje v rozmezí 200,- až 400,-Kč/m2/UP. S ohledem na vybavení objektu je pronájem uvažován v nižším intervalu. Propad nájemného 20%. Míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ objektu a jeho polohu 11%. Cena obvyklá je včetně pozemků a příslušenství. V Přerově Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/ Přerov telefon: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 349/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/

14 E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Snímek z KM 1 Foto 1 Foto 1 Mapa oblasti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -